type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/026
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第1問-令和5年試験 問26
AがBに対して賃貸住宅（以下、「甲住宅」という。）を賃貸し、Bが居住している場合に関する以下の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.Aが甲住宅をCに売却しようとする場合、Bの承諾がなくとも売却することはできる。
2.Aが甲住宅をCに売却しようとする場合、Aは、Bの承諾がなければ、AC間の合意で賃貸人の地位を移転させることはできない。
3.Aが融資を受けて甲住宅を建築し、同建物及び敷地に、借入金を被担保債権とする抵当権が設定され、登記されている場合において、抵当権が実行され、Cが甲住宅を買受けた場合、抵当権設定登記後に甲住宅に入居したBはCの買受時から3か月以内に甲住宅を明渡す必要がある。
4.BがAの同意を得て、賃借権をDに譲渡した場合、敷金に関するBの権利義務関係はDに承継される。
中文讲解
✅ 1
①
A要把房子卖给C时，不需要B的同意。
这是正确的。
日本的法律（包括民法）明确：所有权是房东A的权利，出售是物权处分，与“租给谁”无关，因此租客无权干涉房东的出售行为。
B继续住，C成为新的房东即可。
为什么这么规定？
如果每次卖房都需要租客同意，不动产交易会几乎无法进行，市场会被阻塞，因此法律不给租客否决权。
②
A想把“房东的地位”转给C，如果没有B的同意，就不能通过AC的私下协议移转地位。
这是错误的。
理由如下：
- 只要B具备对抗要件（住宅租赁＝实际交付、入住即可），
- 当A把房子卖给C时，法律自动把房东的地位移转给C（民法605条の2）。
也就是说，承租人的承诺不需要，房东地位自动随不动产所有权一起转移。
为什么这么规定？
为了让房子转手时，租赁关系能自动延续，不用每次都逐一取得租客同意，维持租赁关系稳定。
③
房子被抵押登记 → A贷款 → 抵押权被执行 → C买下房子 → B是在抵押权登记之后才入住 → B必须在 3个月内 退房。
这是错误的。
时间点关系：
- 抵押权登记（优先）
- B入住（晚）
所以B的租赁权不能对抗抵押权。抵押被执行 → C买下 → C可以要求B搬家。
但法律给租客一个缓冲：
不是3个月，是 6 个月的搬迁猶予（民法395条）。
为什么这样规定？
为了平衡：
- 抵押权人（银行）的利益 → 不能被后来租客影响
- 租客的生活安定 → 给 6 个月时间找新家
是“保护双方”的折中规则。
④
B得到A的许可后，把租赁权转让给D。此时敷金的权利义务会由B转给D。
这是错误的。
结论是：
敷金不会随着“租客之间的转让”而承继。
最高裁明确：
- 租客B的敷金权利义务不会传给D
- 新租客D要自己重新与房东形成敷金关系
只有在 **房东更换（オーナーチェンジ）**时，敷金才会随着房东地位自动承继（民法605条の2）。
为什么这样规定？
敷金的本质是：
B与A之间的清算关系
与“租客之间的关系”不同。
为了避免混乱（例如B欠费、损耗分担等问题复杂化），法律不让敷金跟着租客走。
快速记忆（每个选项一句话）
① 房子能否卖，不需要租客点头。
② 房东地位随房子自动转移，不用承租人同意。
③ 抵押先登记再入住 → 6个月内必须搬，不是3个月。
④ 租客之间转让不会承继敷金。
第2問-平成28年試験 問15
賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。
2.建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。
3.建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受けから6ヵ月間は明渡しを猶予される。
4.担保権の登記がされていない建物について賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押えられ、競売された場合には、借主は建物を直ちに明け渡さなければならない。
中文讲解
✅
①
房东把已交付给租客的房子卖给第三人并完成所有权转移登记时，房东地位随之自动转移，敷金的权利义务也一并由新所有者承接。
结论：适切（正确）。
怎么理解：租客已取得对抗要件＝引渡（入住），所以当房屋过户给C时，A→C的房东地位当然移转，并且敷金的“返还义务/清算关系”也当然承继（新房东对租客负责）。
为什么这样规定：保证租赁关系的连续性与居住安定，避免因“换房东”而让租客权利落空；同时让市场交易（所有权转移）不被逐一逐户征得租客同意所卡住。
———
②
抵押权登记后才签租约；抵押被执行、C买下后，房东地位当然移转到C。
结论：不适切（错误）。
怎么理解：此时租客的对抗要件（引渡）是在抵押权之后，故租客对买受人C不可对抗；通常租约会对买受人不及，房东地位并不当然移转。若无另行合意，租约多数消灭。
为什么这样规定：尊重物权优先顺序（抵押权优先于其后成立的租赁），维护担保秩序与金融安定。
———
③
抵押权登记前先签租约并已引渡；后来设抵押并被执行、C买下后，租客要腾退但有3个月/6个月猶予。
结论：不适切（错误）。
怎么理解：租客的对抗要件在先（引渡早于抵押登记），可对抗买受人C，无需腾退；所谓“买受后6个月猶予”（民法395条）只适用于租客不能对抗的场景，这里不适用。
为什么这样规定：保护先成立并已公示化（引渡）的租赁免受后设担保处分的侵害，稳定居住/营业基础。
———
④
无担保登记的房子签了租约并已引渡；之后被查封竞卖，租客要立刻腾退。
结论：不适切（错误）。
怎么理解：租客在差押前已取得引渡，具备对抗要件，可对抗竞买人，不需立即腾退。
为什么这样规定：同样是对抗要件优先的思路，避免因后续执行程序让诚实占有的租客瞬间失去居所。
———
快速记忆
① 已引渡＋过户：房东地位与敷金一起当然移转（对）。
② 抵押在前、租约在后：租约不及买受人，房东地位不当然移转。
③ 租约在前且已引渡：可对抗买受人，不需腾退，6个月猶予不适用。
④ 引渡在差押前：可对抗竞买人，不必立刻搬。
第3問-令和3年試験 問28
Aを貸主、Bを借主とする賃貸住宅（以下、「甲建物」という。）の所有権がCに移転した場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実はないものとする。
1.Aが甲建物を譲渡する前にBがAから引渡しを受けていれば、賃貸人たる地位はCに移転する。
2.Aが甲建物を譲渡する前にBがAから引渡しを受けている場合に、AC間で賃貸人の地位をAに留保し、かつCがAに甲建物を賃貸する旨の合意をすれば、Bの承諾がなくても、賃貸人の地位はAに留保される。
3.Aが甲建物を譲渡する前にBがAから引渡しを受けている場合に、所有権移転登記を経由していないCから甲建物の賃料の支払を求められても、Bは支払を拒むことができる。
4.Aが甲建物を譲渡する前にBがAから引渡しを受けておらず、かつ賃貸借の登記も経由していない場合に、AC間で賃貸人の地位を移転することにつき合意しても、Bの承諾がなければ、賃貸人の地位はCに移転しない。
中文讲解
✅ 4
①
结论：正确。
理由：在A把甲建物转给C之前，B已经从A处受领交付（取得占有），就具备了对第三人（包括C）的对抗要件。因此，法律直接规定：出租人地位随标的物一起移转给C（民法605条の2第1項）。
为什么这么规定：租客已实际入住（占有），社会上对“谁是房东”不应出现不确定。把出租人地位随所有权一并转移，能保障居住稳定并避免重复签约。
———
②
结论：正确。
理由：在B已具备对抗要件的前提下，A与C可以合意留保出租人地位给A，同时约定C→A→B的回租/转租结构（C把甲建物租给A，A继续把房屋租给B）。这在民法605条の2第2項有明文，不需要B的同意。
为什么这么规定：B既然已能对抗C，其使用收益不会受损；而让A继续当出租人，便于当事人根据商业需要安排（比如A熟悉管理、押金结算体系在A等），不减损承租人利益。
———
③
结论：正确。
理由：即使C受让了甲建物，若所有权移转登记尚未完成，C就不能把“我成了你的房东”对抗B（民法605条の2第3項）。B为避免双重给付风险，可拒绝向C支付租金。
为什么这么规定：登记是“告诉社会谁是所有人/新房东”的公示手段。让C先完成登记，才能要求B改向C付款，防止B被A与C两头索租，保障支付一次即清偿的安全性。
———
④
结论：错误（考点所在）。
理由：当B尚未受领交付且租赁未登记（=对抗要件欠缺）时，A与C只要彼此合意，出租人地位即可移转给C，不以B同意为要件。这由最高裁昭和46年4月23日判决明确。题干说“没有B承诺就不移转”，与判例相反。
为什么这么规定：在B不具对抗要件的情形，法律立场是：由谁当房东对B并无不利益（B仍按原约付租、使用）。允许A、C自由处分债权关系与管理主体，既尊重交易自由又不损害B的既有利益。
———
补充梳理（你能秒懂的关键点）
• 对抗要件=占有（交付）或租赁登记：有则可“对第三人主张”；无则“不能对第三人主张”。
• 地位随物走是基本形，但可约定留保（②）——前提是B已有对抗要件、且构造出C→A→B链条。
• 未登记的新所有者对B主张“以后付我”不成立（③），先去登记再说，避免双重支付。
• B没对抗要件时，A↔C可直接移转出租人地位，不须B同意（④之所以错）。
———
快速记忆（每个选项一句话）
① 只要B在转让前已受领交付/占有，房东地位自动随物移转给C。
② B已有对抗要件时，可约定留保：C→A→B的回租结构，无需B同意。
③ 未完成所有权移转登记的C，不能对抗B，B可拒绝向C缴租。
④ B无对抗要件时，A与C合意即可移转出租人地位，不以B同意为要（题肢错误）。
第4問-令和2年試験 問27
抵当権が設定されている建物の抵当権が実行された場合の、建物賃貸借に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.競売で買受人が建物を競落した場合、抵当権の実行前に賃貸借契約が締結され引渡しを受けていれば、賃借人は買受人に賃借権を対抗することができる。
2.競売で建物を競落した買受人に賃借権を対抗できる場合、賃借人は、買受けの時から6か月を経過するまでは、建物の明渡しを猶予される。
3.競落した建物に、買受人に賃借権を対抗できない建物使用者がある場合、買受人は、建物使用者に対して、買受けの時より後に建物の使用をしたことの対価を請求できる。
中文讲解
✅ 12
①
结论：错误。
理由：要想在競売（拍卖）后对买受人主张“我有租赁权”，必须满足——在抵押权“设定前”就已经成立租赁并完成交付（或登记），也就是具备对抗要件。题目说的是“在抵押权执行前”，时间点搞错了：执行前≠设定前。
为什么这么规定：抵押权是拿来优先受偿的，抵押设定时，债权人就按当时状态评估价值；如果允许设定后突击签租也能对抗，将侵蚀抵押权人的担保价值，不公平。
———
②
结论：错误。
理由：若承租人能对抗买受人，那就继续租，不用搬。所谓“自买受之时起6个月的明渡猶予”（民法395条1項）是给那些不能对抗买受人的使用者的缓冲期，不是给能对抗的人。
为什么这么规定：一方面保障买受人尽快取得占有（实现拍卖目的），另一方面也给无对抗力的占有人一点生活过渡，在6个月内有序搬离，兼顾交易与人情。
———
③
结论：正确。
理由：对于不能对抗买受人的使用者，买受人可以就买受之后的占用，请求使用对价/相当租金（民法395条2項）。即便享有6个月明渡猶予，也并不意味着这段时间可以白住。
为什么这么规定：拍卖后物权已经移转，买受人承担管理与风险，允许其收取占用期间的对价，避免“既不能立即收回，又收不到钱”的损失。
———
④
（本题只有三肢，④不存在）
———
补充梳理
• 关键时间点：能否对抗买受人，看的是租赁+交付/登记是否在抵押“设定前”完成；不是看执行前。
• 不能对抗 → 6个月明渡猶予（住可以住，但要付对价）；能对抗 → 照常居住，不谈猶予。
• 买受之后的占用，不得无偿：无对抗力使用者要付相当租金。
———
快速记忆
① 对抗买受人要件=租赁+交付/登记在抵押设定前完成（不是执行前）。
② 能对抗就继续住，6个月猶予只给不能对抗的人。
③ 不能对抗者在买受后占用须付使用对价/相当租金。
第5問-令和4年試験 問25
Aは賃貸住宅（以下、「甲住宅」という。）を所有し、各部屋を賃貸に供しているところ、令和5年、X銀行から融資を受けてこの建物を全面的にリフォームした。甲住宅には融資の担保のためX銀行の抵当権が設定された。Bは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており、CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している。この事案に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、各記述は独立しており、相互に関係しないものとする。
1.賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
2.Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。
3.AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
4.AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
中文讲解
✅ 123
①
结论：错误。
理由：建筑物租赁要想对抗第三人（含银行/买受人），不仅可以通过登記，也可以通过交付（取得占有）来具备对抗要件（借地借家法31条）。题目把对抗要件说成“只有登記”，不对。
为什么这么规定：住房租赁是生活关系，很多租约不登记，但住进去了即有公示效果（邻里可见）。允许交付=公示，能保护承租人居住稳定与交易安全。
———
②
结论：错误。
理由：租赁与抵押的优先关系看的是对抗要件取得与抵押权设定登記的先后。B在抵押设定前就已居住（交付），其对抗力优先于银行；B死亡后，相続人当然承继同一租赁地位与优先顺位，不需要银行同意。
为什么这么规定：避免因自然承继（相続）而动摇既有权利顺位，保障权利连续性与可预见性。
———
③
结论：错误。
理由：C是在抵押设定登記之后才入住（取得租赁），对银行无对抗力。是否“差押え在前/后”不是判断标准，关键仍是抵押设定登記的先后。因此C不能以租赁对抗银行。
为什么这么规定：抵押权人按设定时状态评估担保价值；若允许设定后的租约压过抵押，等于稀释担保价值，不公平。
———
④
结论：正确。
理由：D是在抵押设定登記之后才开始使用收益，即便其在競売開始決定前已入住，仍对买受人E无对抗力。租赁不随拍卖转给E，因此E对D不负敷金返还义务（敷金返还请求权仍向原房东A主张）。
为什么这么规定：竞买人取得的是不受无对抗力租约拘束的清洁权利；敷金属于租赁关系内部清算，应由与D缔约并受益的原出租人负责。
———
补充梳理
• 对抗要件（建筑物租赁）：登記或交付（占有）其一即可。
• 优先顺位：看对抗要件取得 vs 抵押设定登記的先后；与差押え先后无关。
• 相続不破坏既有顺位：继承人承接同一对抗力。
• 競売后，对买受人无对抗力的承租人：租不承继，敷金向原房东要。
———
快速记忆
① 建物租赁的对抗要件＝登記或交付，不止登記。
② 相続不改变顺位：B先于抵押设定入住→继承人仍可对抗银行。
③ 判断标准看抵押设定登記先后，与差押え无关；设定后入住者不能对抗。
④ 设定后入住且无对抗力→竞买人不承继租约，对敷金不负返还义务。
第6問-令和元年試験 問14
建物賃貸借契約の当事者が死亡した場合の相続に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.借主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了しない。
2.貸主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了する。
3.借主が死亡し、複数の相続人がいる場合、貸主が賃貸借契約の債務不履行を理由に解除するためには、相続人の一人に解除の意思表示をすればよい。
4.借主が内縁関係にある者と30年にわたり賃貸住宅に同居していた場合、当該賃貸住宅の賃借権の相続に限り、内縁関係にある者も相続人となる。
中文讲解
✅ 1
①
结论：适切（正确）。
理由：承租人（借主）去世、看不出有没有相続人时，租约不会当然结束。若有与被继承人存在事实婚姻/抚养等关系的人（特別縁故者），其可承接租赁（借地借家法36条1項）。若连特別縁故者也没有，遗产会作为“相続財産法人”来运作，由相続財産管理人代为收租、结算或解除（民951）。
为什么这么规定：居住关系具有生活维持性，为避免房屋被立即腾退，法律让与亡者关系密切者或遗产管理机制接续租约，保障居住稳定与秩序。
———
②
结论：不适切（错误）。
理由：出租人（貸主）死亡，租约并不当然终止。其在租约下的权利义务由相続人承继；若相続人未明，也可由特別縁故者/相続財産管理人接手处理，故不会因为房东去世就自动解约。
为什么这么规定：租赁是继续性契约，以当事人更迭≠当然终止为原则，确保承租人可预见性与交易连续性。
———
③
结论：不适切（错误）。
理由：借主死亡且有多个相続人时，租赁地位由全体相続人共同承继。若房东要以债务不履行为由解除租约，须向全体相続人作出解除的意思表示，仅对其中一人表示无效（对其余人不生效）。
为什么这么规定：共同承继就像多人共同成为“承租人”，解除这种整体合同关系，必须向全体当事人到达，避免只对部分人发解除而引发法律不确定。
———
④
结论：不适切（错误）。
理由：内缘配偶（事实婚姻）不是法定相続人，即便同居30年也不会成为“相続人”。但在借主无相続人的情况下，内缘配偶可作为特別縁故者承接租赁关系本身（借地借家法36条1項）。——这叫承接租赁，不是成为相続人。
为什么这么规定：在不破坏法定继承秩序的同时，仍对长期共同生活者给予居住保护，平衡家庭事实关系与继承规范。
———
补充梳理
• 当事人死亡≠租约当然结束：原则上由相続人/管理人承接，维持居住与交易稳定。
• 多人承继时的解除：要对全体相続人表示，单独通知无效。
• 内缘配偶：可在一定条件下承接“住的权利”（租赁），但不是相続人。
———
快速记忆
① 借主死且相続人不明→租约不当然结束，由特別縁故者/管理人承接。
② 貸主死且相続人不明→租约不结束，权利义务承继继续。
③ 借主多相続人→解除须通知全体，只对一人无效。
④ 内缘再久也不是相続人；在无相続人时可承接租赁而非继承。
第7問-平成30年試験 問13
住宅の賃貸借契約の当事者が死亡した場合の法律関係に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
1.貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、借主は賃料の支払を拒むことができる。
2.貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料は、遺産分割により賃貸物件を相続した者がすべて取得する。
3.借主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、貸主は各共同相続人に対して賃料全額の支払を請求することができる。
4.借主が死亡し、相続人がいない場合、事実上夫婦の関係にある者が同居しているときは、その同居者が借主の地位を承継することができる。
中文讲解
✅ 12
①
结论：错误。
理由：房东死亡＋有多个继承人＋尚未分割遗产的期间，租约仍持续有效，承租人不能以“没分完遗产”为由拒付租金。债务的到期与履行不因房东之死而停止，承租人应按期履行。
为什么这么规定：租赁是继续性契约，为保持交易与居住的稳定，不得让承租人以继承程序为理由暂停付款。
———
②
结论：错误。
理由：遗产分割完成前，房屋属于共同继承人共有；这段期间产生的租金债权，由各继承人按其继承份额“确定取得”，不会因为之后谁分到房子就全部归其一人（最判平成17・9・8）。
为什么这么规定：防止出现“后来分到房的人把先前期间的租金全拿走”的不公平，确保各继承人按份确定受益，提高可预见性。
———
③
结论：正确。
理由：承租人死亡且有多个继承人时，租金债务系对“不可分给付”（使用收益）的对价，构成不可分债务，类推适用连带规则；出租人可向任一继承人请求全额租金（大判大11・11・24、民法430）。
为什么这么规定：避免债权人因多人承继而陷入“各要一点谁都不给”，以提高债权实现效率。
———
④
结论：正确。
理由：承租人死亡且无继承人时，与其事实婚姻（内缘）并同居者，得依借地借家法36条1項承接承租人地位。这是承接租赁关系的特别保护，并不改变继承人资格。
为什么这么规定：在不动摇法定继承秩序的前提下，保障长期共同生活者的居住利益与社会实情。
———
快速记忆
① 房东未分遗产≠承租人可拒付，照付。
② 分割前租金按各继承份额确定取得，不全给后来分到房的人。
③ 承租人多继承人＝不可分债务，房东可向任何一人要全额。
④ 无继承人且內缘同居者可承接租赁地位，保障居住。
第8問-平成29年試験 問16
住宅の賃貸借契約の当事者に相続が発生した場合の権利関係に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.借主に相続が開始し、相続人が存在しない場合、内縁の配偶者が同居していたときは、内縁の配偶者は借主の地位を承継する。
2.借主に相続が開始し、共同相続人が賃借権を共同相続した場合、貸主は各共同相続人に対して、相続分に応じて分割された賃料を請求できるにすぎない。
3.貸主に相続が開始し、共同相続人が物件を共同相続した場合、相続人が解除権を行使するためには、過半数の共有持分を有していなければならない。
中文讲解
✅ 13
①
结论：适切（正确）。
理由：借主去世且没有任何法定继承人时，只要与其处于事实婚姻（内缘）并同居，该同居者可承接借主的地位（借地借家法36条1项）。这是“承接租赁”，不是“成为法定继承人”。
为什么这么规定：保障长期共同生活者的居住稳定，在不改变法定继承秩序的前提下，对弱势同居者给予特别保护。
———
②
结论：不适切（错误）。
理由：借主死亡后由多名共同继承人承接租赁时，租金债务是对“使用收益”这一不可分给付的对价，构成不可分债务，类推适用连带规则；因此，房东可向任何一名共同继承人请求全额租金，不是只能按各自相続分去分割索取。
为什么这么规定：防止债权（租金）因多人承继而碎片化、难以实现，维护交易效率与清偿安全。
———
③
结论：适切（正确）。
理由：房东死亡由多名继承人共同承继标的物时，是否解除租约属于共有物的管理行为，依法须共有份额过半数同意方可（民法251、252）。
为什么这么规定：共有事务区分为保存（可单独）／管理（过半同意）／变更（全员同意），解除租约会影响标的物的使用收益，因此需多数决来平衡共有人利益。
———
快速记忆
① 借主无继承人且内缘同居→可承接租赁地位。
② 共同继承承租地位→租金属不可分债务，房东可向任何一人全额请求。
③ 房东多继承人→解除租约=管理行为，需份额过半同意。
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/026
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
