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Nov 1, 2025
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chinkanshi/033
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和3年試験 問50
賃貸不動産経営の企画提案書の作成にあたっての物件調査や市場調査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.物件の所在を特定する手段として、不動産登記法に基づく地番と住居表示に関する法律に基づく住居表示とがある。
2.「事業計画」の策定においては、建築する建物の種類・規模・用途、必要資金の調達方法、事業収支計画の3点が重要な項目である。
3.公的な土地の価格である固定資産税評価額は、公示価格の水準の6割程度とされている。
4.公的な土地の価格である路線価（相続税路線価）は、公示価格の水準の8割程度とされている。
中文讲解
✅ 3
①
确定物件位置：既可以用不动产登记上的“地番”，也可以用住居表示（地址）来定位。两者不是同一套编号，但都能唯一锁定物件所在。
为什么这么规定：地番侧重于地块管理与登记，住居表示侧重于生活地址与投递导航；实务里常交叉比对，以避免定位错误。
———
②
“事业计划”三大关键：建物的种类・规模・用途、资金筹措方法、事业收支计划。这三项决定了能不能建、怎么建、建成后赚不赚钱。
为什么这么规定：类型规模用途决定投资额与收益模型；资金筹措决定财务风险与资本成本；收支计划决定现金流可行性与回收期。
———
③
固定资产税评估额＝“公示地价约6成”——这是错误的。
正确是：约7成为目标水准（目安）。
为什么这么规定：固定资产税评估用于课税，需与市场价（公示地价）保持相对稳定的比例，既反映市场又避免税负大起大落，因此设定约7成的目安。
———
④
路线上价（相続税路線価）：一般按公示地价的约8成作为目安。
为什么这么规定：相续税需要一个稳定且可操作的计价基准；以干道路段为基轴的“路线上价”便于区段化评估，并与市场价保持合理折算关系（约8成）。
✅ 为什么叫“路線価（路线上价）”？
因为它是按 “道路（路線）” 来定价的。
不是按每块地单独评估，而是：
- 这条路的价格 → 每 1㎡ 值多少钱（例如：200,000円/㎡）
- 在这条路旁边的所有土地 → 全部按这个价来算
有点像：
每条路都有自己的“官方地价”标签，贴在那条路上。
———
快速记忆
① 定位物件：地番与住居表示都可用。
② 事业计划三件套：用途规模＋资金＋收支。
③ 固定资产税评估≈公示地价7成（不是6成）。
④ 路线上价≈公示地价8成。
第2問-令和元年試験 問33
不動産の調査に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.不動産の表示に関する登記において、1個の建物は必ず1筆の土地の上に存在し、複数の筆の土地の上に存することはない。
2.未登記の不動産について、初めてする権利に関する登記をするときの登記を所有権の保存の登記という。
3.基準地の価格（基準価格）は、国土利用計画法による土地取引規制の価格審査を行うなどの目的で都道府県知事が決定し、毎年7月1日時点の価格が公表される。
4.路線価は、相続税等の課税における宅地の評価を行うために設定される価格で、国税庁が決定し、毎年1月1日時点の価格が公表される。
中文讲解
✅ 1
①
“不动产表示登记中，一栋建筑必定只在一宗土地上，不可能跨多宗土地”——这是错误的。
在表示登记上，建筑物可以跨越多个地块（多笔土地）存在；常见于大型集合住宅、商业综合体等。
为什么这么规定：表示登记是为了客观标示现状，不强行把“建筑＝一地块”捆绑；跨地块时通过各笔土地的地番与建筑物表示一起记载，便于后续权利登记与管理。
———
②
所有权保存登记：对未登记不动产，首次进行“权利部”的登记称为所有权保存。
为什么这么规定：先把“这是谁的”确权，后续才可能发生转移、抵押等权利变动；保存登记是权利记载的起点。
———
③
基准地价（基准价格）：由都道府县知事为国土利用计划法上的交易价格审查等目的而决定，基准日为每年7月1日，并在9月前后公表。
为什么这么规定：与公示地价（国土交通省）相互补充，提供区域更细、更新更频的价格基准，便于用地管制与市场参考。
———
④
路线上价（相続税路線価）：为遗产税等课税评估设定的价格，由国税厅决定，每年7月发布“当年1月1日时点”的价格。
为什么这么规定：税务评估需要稳定统一的计价口径，用“按道路标价”的方法，提高操作性与可比性（一般作为公示地价的约8成目安）。
———
快速记忆
① 建筑可跨多笔土地，不是一定一地一栋。
② 未登记→首次确权＝所有权保存登记。
③ 基准地价：都道府县、7/1基准、为用地监管/审查。
④ 路线上价：国税厅、1/1时点价、用于遗产税评估。
第3問-平成29年試験 問32
賃貸用建物の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸住宅の経営は、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、ローリスク・ローリターンであるといえる。
2.DIY型賃貸借とは、工事費用の負担者が誰であるかにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の修繕を行うことができる賃貸借契約のことであり、空き家を活用するための仕組みとしても期待されている。
3.シェアハウスとは、複数の者がキッチン、浴室等の施設を共用する形態の住宅であるが、賃貸借契約や管理の面において通常の共同住宅と異なることはない。
4.10年間から20年間の比較的短期の事業期間を考えている土地所有者に対しては、コストを優先し、アパートを提案する。
中文讲解
✅ 3
①
租赁住宅相较于办公楼/商铺，通常是低风险×低收益：需求更稳定、空置波动较小，租金可通过适度下调快速吸引租客，现金流更可控。
为什么这么规定：住宅租赁的替代性强、客群广，抗周期性更好；但单户租金与溢价空间有限，所以整体收益率通常较低。
———
②
DIY型租赁：不论工程费用由谁承担，允许承租人按自己的意愿进行修缮/改造的租赁契约形态。也常被用来盘活空置房（承租人自己把房“改好再住”）。
为什么这么规定：让**“愿意动手的租客”换取更低租金或个性化空间**，业主则减少初始改装成本、提升空置房的流通与利用率。
———
③
合租房（Share House）共用厨房、浴室等，但在合同与管理上与普通集合住宅并不相同：可能多人分别签约、起止期不同、公共部分责任更多、生活规则更细，管理复杂度更高。题干说“没有差别”是错误的。
为什么这么规定：合租强调共用空间与规则治理，需要额外的管理制度（清洁、噪音、访客、火灾避难动线等）与契约安排。
———
④
若土地所有者仅打算10～20年的较短期经营周期，更适合成本优先的公寓方案或低成本集合住宅，以较短回收期对应较短持有意图。
为什么这么规定：短周期项目需控投资额、缩回收期、降低风险暴露时间，避免因重资产投入导致资金占用过久。
———
快速记忆
① 住宅租赁＝低风险×低收益，靠调租稳出租。
② DIY型租赁允许租客改造，可盘活空置房。
③ 合租在合同与管理上与普通集合住宅不同（更复杂）。
④ 10～20年短期→成本优先公寓，追求快回收。
第4問-平成30年試験 問35
個人の賃貸不動産経営に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.所得金額の計算上、購入代金が10万円未満の少額の減価償却資産については、全額をその業務の用に供した年分の必要経費とする。
2.不動産所得の損失額のうち賃貸建物を取得するための借入金利息がある場合であっても、その損失を他の所得と損益通算することはできない。
3.印紙税は、業務上の契約書等や領収書に貼付した場合でも、所得計算上の必要経費にならない。
4.不動産所得がある場合には、賃貸物件の所在地を管轄している税務署ごとに確定申告を行う。
中文讲解
✅ ①
①
10万日元未满的折旧资产：可以在当年一次性计入必要经费（当期费用化），不用按耐用年限分年折旧。
为什么这么规定：金额很小、管理成本高，一次性费用化更简便、符合实务成本效益；税制也允许把这类小额资产直接费用化以简化核算。
———
②
把“取得出租建筑物的借款利息的亏损，也不能和其他所得損益通算”——这是错误的。
不能通算的是取得土地的借款利息；取得建筑物的借款利息计入不动产所得后形成的亏损，可以与其他所得損益通算。
为什么这么规定：土地本身不折旧，若允许土地利息无限通算会扩大避税空间；建筑会折旧且参与收益创造，其利息费用允许通算更为合理。
———
③
“印花税贴在业务合同/收据上，不能算必要经费”——这是错误的。
印花税属于与取得收入直接相关的必要费用，可以计入必要经费（法人则计入损金）。
为什么这么规定：合同成立、票据开具是交易必要程序，产生的法定税费应作为经营成本。
———
④
“有不动产所得时，要向各物件所在地的税务署分别申报”——这是错误的。
个人所得税的确定申告应向纳税人住所地所辖的税务署提交（每年2/1～3/15），不是物业所在地。
为什么这么规定：个人所得税以纳税人住所地统一管理，便于综合合并各类所得并统一征收。
———
快速记忆
① 10万未满小额资产＝当年一次性费用化。
② 建筑取得利息→可損益通算；土地利息→不可通算。
③ 印花税＝业务必要经费/损金。
④ 个人申报交住所地税务署，不看物业地点。
第5問-平成27年試験 問35
不動産賃貸業を営む個人Aは、令和7年4月30日にエアコン（耐用年数6年）を税込97,200円で取得した。令和7年度の不動産所得計算上の必要経費として正しい金額は次のうちどれか。なお、Aは償却方法について届出をしたことはない。
参考…耐用年数6年の償却率は、定額法：0.167、定率法：0.333とする。
1.12,175円（算式：97,200円×0.167×9月/12月）
2.10,822円（算式：97,200円×0.167×8月/12月）
3.24,276円（算式：97,200円×0.333×9月/12月）
4.97,200円
中文讲解
✅ 4
低于10万，按所得税法上的小额资产，当年全额计入必要经费。
第6問-平成30年試験 問40
賃貸住宅のコンセプトに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.サービス付き高齢者向け住宅とは、賃貸住宅又は有料老人ホームにおいて、状況把握・生活相談サービス等を提供するものである。
2.賃貸住宅における入居者像の「とりあえず賃貸派」は、家を持つことにはこだわらず、賃貸住宅で十分と考えているのが特徴である。
3.ペット可能な賃貸住宅においては、主にペット同士のトラブルを念頭に、共用部分で他のペットとの接触が最小限に抑えられている程度なら許可を与えることを基本ルールとしている。
4.シェアハウスとは、宿泊用に提供された個人宅の一部やマンションの空室等に宿泊するものである。
中文讲解
✅ 1
①
带服务的老年人向住宅（サ高住）：在租赁住宅等中，提供情况把握（安否确认）、生活咨询等福祉类服务，满足高龄者的居住＋日常支援。本项为正确。
为什么这么规定：高龄租住需求强调安全与见守，把住宅与轻度服务打包，既保持居家独立性，又提升安心感。
———
②
“权且租房派”说成“不在乎自有住房，长期租就够”是错误的。
实际含义：他们是现在先租、节约资金，将来打算买房的一群。
为什么这么规定：画像细分要用于产品与销售策略，把“过渡型租客”误判为“长期租客”，会导致产品定位与租期策略失配。
———
③
可宠物住宅的基本规则重点在人与人（其他住户）的冲突降低，而不仅仅是宠物与宠物。例如共用部牵引、乘梯礼仪、气味与噪音管理、过敏对策等。题干只说“尽量减少与其他宠物接触即可”，不准确。
为什么这么规定：投诉主因多为噪音/气味/过敏/卫生等对其他住户的影响，管理规约需指向住户间邻里关系。
———
④
把合租房（Share House）当成“把自宅一部分或公寓空房拿来短租的住宿”是错误的，那是民宿/民泊的定义。
Share House＝多人共用厨房、浴室等，各自专用卧室，通常签租赁合同并有长期居住管理规则。
为什么这么规定：合租强调共同生活管理与长期租住合意，与短期住宿业务的法律框架与运营要点截然不同。
———
快速记忆
① サ高住＝租赁＋安否确认/生活咨询（正确）。
② “权且租房派”＝先租后买，不是长期无所谓买房。
③ 宠物可＝重点管对其他住户的影响，不只是宠物彼此。
④ Share House≠民宿；合租＝长期共用设施＋各自居室。
第7問-平成29年試験 問36
不動産賃貸経営に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.個人貸主においては、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上がるが、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人の所得が分散し、結果として税率の緩和を図ることができる。
2.不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。
3.不動産所有者が自ら設立した資産管理会社に対して支払った管理料が不相当に高額である場合には、税務調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがある。
4.一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。
中文讲解
✅ 2
①
设立资产管理公司把租金等收入转到公司，个人只拿工资或分红。由于个人所得税是超额累进、公司税更接近比例，再叠加工资所得扣除，可以起到分散个人所得、缓和边际税率的效果。本项正确。
为什么这么规定：税制允许人格分离与所得分类，合理安排后可降低综合边际税负并改善社会保险与经费列支的可用性。
———
②
“法人化不论收入多少一定有好处”——这是错误的。
法人化是否划算，要看：
- 规模门槛：收入较低时，法人均等税、会计税务费用、社会保险强制加入等固定成本反而吃掉节税效果；
- 分配形态：公司盈利再分红有二层课税；
- 家计需要：工资发放与留存收益的取舍；
- 风险/承贷：法人治理、融资条件与合规要求提高。
结论：不是一概而论，需做测算再决定。
———
③
把管理业务外包给自己设的资产管理公司，若管理费“不相当地高”，税务调查可能否认其为必要经费（按独立企业原则/同业水准调减），多计部分可能被视为赠与/利益移转。本项正确。
为什么这么规定：防止通过关联方高价购销或收费将利润人为转移，维护课税公平。
———
④
包租代管（サブリース）由管理方承担空置风险并保底支付，因此管理费占租金比率更高；而一般委托管理（PM）只代收代管、不保底，费率较低。本项正确。
为什么这么规定：谁承担风险，谁就应获得更高风险报酬，费率随承担的责任和成本上升而上调。
———
快速记忆
① 设公司分散所得＋工资扣除→缓和边际税率。
② 法人化不必然省税：看规模、固定成本与分配结构。
③ 关联公司管理费过高→经费被否认。
④ 包租代管费率高，因承担空置风险；一般委托费率低。
第8問-平成27年試験 問40
賃貸不動産の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.シェアハウスの場合、管理業者が複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合があるので、通常の賃貸住宅より管理業務に要する時間が多くなる。
2.音楽専用マンションなどの特定の趣味等にターゲットを絞った賃貸住宅を企画することは、供給するエリアでの需給バランスが合えば、その希少性から賃料を高く設定できる可能性が高い。
3.宅配ロッカーは、最近のイン夕ーネット通販市場の成長の影響もあって、借主のニーズの高い設備となってきている。
4.ペット可能賃貸住宅を建設する場合、動物専用汚物流し（排泄物を処理する設備）や足洗い場を設置すれば、他の借主からの苦情が寄せられることはない。
中文讲解
✅ 4
①
合租房（Share House）里共有厨房、浴室、客厅等，多人共用→协调成本高，管理方常需在租客之间主导规则、调解纠纷，因此管理耗时比普通租赁多。
为什么这么规定：共用空间带来清洁、排班、噪音、访客等大量事务，必须持续运营管理。
———
②
特定客群定制（如音乐专用公寓、宠物友好、电竞/创作型等），只要供需匹配的区位，其稀缺性可支撑更高租金与更稳的目标客群黏性。
为什么这么规定：差异化能形成溢价与更低空置，但前提是选址与客群规模要对得上。
———
③
快递柜因电商增长＋白天不在家成为高需求配套，能减少丢件/重复投递，提升物业管理效率与租客满意度。
为什么这么规定：它同时兼顾便利性、隐私与交付成功率，是高性价比的配套升级。
———
④
“装了宠物污物槽、足洗台就绝不会有投诉”——这是错误的。
即便完善设施，仍可能因气味、掉毛、过敏、噪音、公共空间礼仪引发邻里投诉；还需规约＋分区动线＋材料与通风除味＋行为管理综合治理。
为什么这么规定：设施只是硬件，要配合制度与运营（如电梯分流、牵引规定、时段限制、清洁频次）才能把扰民风险降到可接受。
———
快速记忆
① 合租＝共用多、管理更忙。
② 小众定制＝供需匹配→有溢价。
③ 快递柜＝电商时代的必需配套。
④ 宠物可≠零投诉，还要规约＋运营。
第9問-平成28年試験 問33
賃貸不動産の企画提案の事業収支に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造（サイディング張）で22年とされており、定額法又は定率法によって償却する。
2.建物の延べ床面積に対する専有部分面積割合をレンタブル比といい、レンタブル比の値は、建物のグレードが高いものほど、あるいは規模が小さくなるほど、低くなる傾向にある。
3.借入金の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の二つの方法があるが、不動産賃貸事業資金の融資には、元利均等返済が多く採用されている。
4.賃貸不動産事業がそれ単独で充分な利益が見込めない場合であっても、相続税対策として確実で充分な効果が見込める場合には、当該事業を実施するとの判断も可能である。
中文讲解
✅ 1
①
题干前半“耐用年数：RC 47年／重量钢骨 34年／木造（挂窑灰板/挂板）22年”是对的；但后半说“定额法或定率法都可折旧”是错误。对新建/新取得的建筑物，税法原则上一律采用定额法。
为什么这么规定：建筑物的效用递减较平缓、残值可预测，用定额法能更稳定匹配收益、便于纳税与会计一致管理。
———
②
可出租面积占比（レンタブル比）＝专有出租面积÷建筑总延床面积。建筑越高配（公区多、机房大、管井厚）或体量越小（公摊占比高）→レンタブル比越低，这是常见趋势。
为什么这么规定：高档/小体量建筑为提升舒适度与机电冗余，会配置更大的公共与设备空间，因此可收租面积占比下降。
———
③
还款法有等额本息（元利均等）与等额本金（元金均等）。不动产出租融资多采等额本息：月供稳定便于现金流管理，且前期利息占比高，计入必要经费可平滑税负。
为什么这么规定：出租业务重视现金流可预测性与初期税务负担可控，等额本息更契合。
———
④
若出租项目单看经营利润不够亮眼，但能显著带来相续税对策（如小规模宅地特例、貸家建付地评估减额、借款债务扣除），实施也有合理性。
为什么这么规定：通过资产形态转换与税制优惠，在家族资产净值层面可能整体最优，而不只看项目本期利润。
———
快速记忆
① 建筑物基本用定额法折旧（年限：RC47／重钢34／木22）。
② 高配或小体量→レンタブル比偏低（公区机电占比高）。
③ 出租融资多用等额本息：月供稳、前期利息扣除多。
④ 单体利润一般但相续税效果大，仍可做。
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