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Nov 1, 2025
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chinkanshi/035
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和元年試験 問36
相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.法定相続人が配偶者と子2人の場合の遺産に係る基礎控除額は、｢3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円｣となる。
2.賃貸建物の相続税評価における現在の借家権割合は、全国一律30％である。
3.賃貸建物の敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合には、評価額から200㎡までの部分について50％減額することができる。
4.相続時精算課税制度を選択した場合には、選択した時から5年が経過した年以降は、暦年課税へ変更することができる。
中文讲解
✅ 4
①
如果家里有配偶+2个孩子要继承财产，
那一共是3个“法定继承人”。
日本规定：
👉 遗产税的免税额度＝3,000万 + 600万×人数
算出来就是 4,800万日元以内不用交税。
（意思是普通家庭的钱，大约4800万以内国家不收遗产税）
②
如果房子是租出去的，那房东不能随便赶人、也不能想卖就卖，
所以这房子的价值在继承时要“打折”。
这个折扣叫借家权比例，全国统一是30%。
也就是说出租房的“评估价”＝原价的70%。
（简单说：出租中房子的价值要按7折算）
③
如果房子下面的土地是用来出租的（比如公寓的地），
继承时可以用一个优惠叫小规模宅地特例。
这个特例的意思是：
👉 最多200㎡的部分，价值减一半（50%打折）。
（为了防止继承人被税压得卖地）
④
“相続时精算课税制度”是一种提前赠与财产的制度：
你可以在生前把钱或房产送给孩子，
只要不超过2,500万日元就不用交赠与税。
但选了这个制度后，
以后就不能再改回普通的“每年110万免税”制度了。
题目说“5年后可以改回”是错的。
（简单说：选了这个制度，就不能反悔）
✅快速记忆
① 继承免税额 = 3,000万 + 600万×人数
② 出租房评估打7折（借家权30%）
③ 出租土地200㎡以内减半征税
④ 选了“相続时精算课税”就不能改回暦年課税
第2問-平成28年試験 問35
固定資産税及び都市計画税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物の所有者に対して課される地方税である。
2.都市計画税は、毎年1月1日時点の市街化区域内にある土地・建物等の所有者に対して課される地方税であり、固定資産税と一括して納付する。
3.固定資産税の徴収は、納税通知書を納税者に交付することによる「普通徴収」の方法であるから、課税標準や税額につき不服を申し立てることは一切できない。
4.固定資産税及び都市計画税は、住宅用地について課税標準の軽減措置が講じられている。
中文讲解
✅ 3
①
固定资产税：
- 是一种地方税，
- 谁来交？看每年1月1日这一天土地和建筑物的登记所有人是谁，就向谁课税。
也就是说：
1月2日把房子卖掉也没用，这一年的固定资产税还是前任业主交。
为什么这样规定：
- 以1月1日为基准日，方便行政统一计算和发通知，
- 避免一年当中不断交易导致“谁交税”混乱。
②
城市规划税（都市計画税）：
- 也是地方税，
- 征收对象：市街化区域内的土地和建筑物，
- 也是看1月1日时的所有者是谁。
实际缴纳时，一般是：
- 和固定资产税一起，在同一张或同一套缴税通知里缴纳。
为什么这样设计：
- 这两种税都是“持有房地就要交”的税，
- 一起算、一起收，简化管理，也方便纳税人理解和缴纳。
③
题目说：
“固定资产税是用普通征收（普通徴収）的方式，因为是发纳税通知书来收税，所以完全不能对课税标准或金额提出异议。”
这句话前半对、后半错了。
正确情况是：
- 固定资产税确实是市区町村发通知书→你去缴费的方式；
- 但如果你对评估价值（固定资产课税台账的价格）不服，
→ 可以向固定资产评估审查委员会申请审查、提出票据，要求重新评估。
为什么允许申诉：
- 房地评估有一定技术性和主观性，
- 为了防止评得过高、纳税人吃亏，所以给了正式的异议途径。
④
固定资产税＋城市规划税，
对住宅用地有课税标准的减轻措施（轻减），简单理解就是：
- 同样一块地，如果是住宅用地，
→ 用来计算税金的课税基础会打折，
- 这样一来，住家用的土地交的税比同价值的商用地低很多。
为什么这么做：
- 住是刚需，
- 如果住宅用地税负太重，一般家庭压力会非常大，
- 所以法律刻意对住宅用地减轻税负，兼顾居住安定与税收。
快速记忆
① 固定资产税：看每年1月1日的土地建筑所有人来课税。
② 城市规划税：对市街化区域内土地建筑课税，和固定资产税一起缴。
③ 固定资产税虽是普通征收，但对评估价可以提出异议，并不是不能申诉。
④ 住宅用地的固定资产税和城市规划税都有课税标准减轻（打折）措施。
第3問-令和3年試験 問45
不動産の税金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.サラリーマン等給与所得者は会社の年末調整により税額が確定するので、通常は確定申告をする必要はないが、不動産所得がある場合には、確定申告により計算・納付をしなければならない。
2.不動産所得の計算において、個人の場合、減価償却の方法は定率法を原則とするが、「減価償却資産の償却方法の届出書」を提出すれば定額法によることも認められる。
3.賃貸不動産購入時のさまざまな支出のうち、不動産取得税や登録免許税、登記費用、収入印紙等はその年の必要経費とすることができるが、建築完成披露のための支出は建物の取得価額に含まれる。
4.不動産所得の収入に計上すべき金額は、その年の1月1日から12月31日までの間に実際に受領した金額とすることが原則であり、未収賃料等を収入金額に含める必要はない。
中文讲解
✅ 1
①
题目说：上班族（只有工资收入的人）一般不用报税，因为公司会在年末调整把当年的所得税算清楚。但如果这个人还有不动产所得（房租收入等），那就需要自己做确申（确定申告，个人报税）。
重点是：
- 工资 → 公司帮你算税、扣税
- 只要你有房租等不动产收入，就不再是“只有工资的人”，
一般来说就要自己申报，把工资＋不动产收入一起算税。
（严格来讲：如果工资以外的收入不超过20万日元，可以免报，但考试没讲这个例外，所以按考点来说，这个选项算正确。）
为什么这么规定：
税务局看的是“你这一整年所有所得的合计”，
公司只知道你拿了多少工资，不知道你收了多少房租，所以必须通过你自己报税来合并计算。
②
这条说：
- 个人算不动产所得时，折旧方法原则是定率法，
- 如果提交“折旧方法的申报书”，也可以用定额法。
这跟实际规定是反过来的：
- 对个人来说，不动产所得中，建筑物等的折旧方法原则是“定额法”。
- 只有在某些“建筑物以外的资产”（比如机器设备等）想改用定率法或产量比例法时，才需要提前提交“折旧方法申报书”。
所以：
- 正确：定额法是原则
- 题目：说成定率法是原则 → 错。
为什么这么规定：
定额法每年金额差不多，
- 对个人房东来说，计算简单、波动小，
- 税负比较稳定，便于管理。
③
这条说：
买出租不动产时的一些费用：
- 不动产取得税
- 登记许可税
- 登记手续费
- 印花税（贴在合同上的印花）
可以当年直接当作必要经费扣掉，
但“建筑完工庆祝会的费用”要算进建筑物的取得成本里面。
实际上：
这些费用——包括取得税、登记税、登记费、印花税、完工庆祝费——在日本实务中都按当期必要经费处理，
不会把庆祝会那种“典礼费”算进建筑的取得价值里。
取得价值里一般算：
- 购地＋建物价款
- 中介手续费
- 设备费、改良费
- 为取得不动产必要的拆除费用等
但“完工宴请、庆祝费用”这种带社交性质的，多数按当期费用处理，而不是计入取得成本。
所以这条说“完工庆祝费算建筑取得价的一部分”，是错误的。
为什么要区分：
- 取得价值 → 用来算折旧，影响很多年
- 当期费用 → 只影响今年的所得
把庆祝这种一次性的开销纳入取得成本，会扭曲资产价值，所以要分开。
④
这条说：
不动产所得的收入，只算当年实收的钱，
没收到的房租（未收租金）不用算收入。
这是不对的。
不动产所得的计算采用权责发生主義，原则是：
- 只要在这一年内“收取权利已经确定”的房租，
- 不管钱有没有实际到帐，
→ 都要算到这一年的收入里面。
比如：
- 12 月的房租，合同规定 12 月 末支付，
- 租客拖到次年 1 月才给钱，
→ 这笔租金在税法上仍然是上一年的收入，因为上一年已经产生“收取权”。
为什么这么规定：
如果只按“实收主义”，
- 纳税人只要故意“拖收租”，就可以把收入往后挪，
- 税收会被随意“延后”，管理难度大
所以规定：按权利义务发生的年度来算，更公平、也更难操作避税。
快速记忆
① 工资＋房租一起有的话，要自行报税。
② 不动产折旧个人原则用定额法，题目说定率法是原则→错。
③ 取得税、登记税、印花、完工庆祝费，多数当年算必要经费，不是建筑成本。
④ 不动产收入要按**应收（权利已确定）**计入，包括未收房租。
第4問-令和6年試験 問44
相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けて子が一定の耐震性、省エネルギー性などを備えた良質な賃貸住宅を建てた場合、1,000万円まで贈与税が非課税となる。
2.初めて賃貸住宅経営を開始した人が3年以内に死亡した場合は、その賃貸住宅の敷地を貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用することはできない。
3.法定相続人が2人（うち1人は相続放棄をした。）の場合の相続税の遺産に係る基礎控除額は、4,200万円（＝3,000万円＋600万円×2人）である。
4.令和7年2月1日に祖父から贈与により取得した財産について暦年課税を適用し、同年3月1日に父から贈与により取得した財産については相続時精算課税を選択した場合、贈与税の基礎控除は合計220万円まで認められる。
中文讲解
✅ 1
①
题目说：
“爸爸或爷爷把钱送给子女，子女拿去建符合节能、抗震标准的优质『出租住宅』，有1,000万日元的赠与税免税。”
这句话是错误的。
日本这个住宅取得赠与的免税制度，有一个关键条件：
- 资金必须用于取得自己居住的住宅（自住房），
- 不是用来建出租用房。
也就是说：
- 用直系尊亲属（父母、祖父母）给的钱去买/建自住房，
- 符合一定的耐震・省能标准 → 最多 1,000万日元免赠与税
- 普通住宅 → 最多 500万日元免赠与税
- 如果是拿这笔钱去建用来出租的公寓，那就不符合“自己居住用”条件，
→ 不能用这个免税特例。
为什么要这样规定：
国家是希望通过税收优惠，支持年轻一代买“自住房”，
不是鼓励大家用这项优惠去做“投资用出租房”。
———
②
这句说的是：
“一个人第一次开始做出租房经营，如果在开始后的3年以内就去世，
那这套出租房的土地，不能适用『小规模宅地等的特例』的出租事业用用地减税。”
这句话是正确的。
小规模宅地等的特例里，出租事业用土地要满足条件之一：
- 不是在被继承人死亡前3年以内才刚刚开始出租事业。
如果刚开始出租不到3年人就去世，
税法会认为：
- 有可能是为了临时做出租，主要目的是“压低相続税评估”，
- 所以这种情况不给用出租事业用宅地的减税特例。
为什么：
是为了防止“临死前突击出租，只为减税”这种操作。
———
③
法定继承人一共2人，其中1人放弃继承。
题目问：遗产税的基礎控除额怎么算？
公式是：
- 3,000万日元＋600万日元×法定继承人数
注意：
- 相続放棄的人，在算“人数”时，仍然算在法定继承人里面。
所以本题：
- 法定继承人 = 2人（其中1人放弃，但人数照样算2）
- 基礎控除额＝3,000万＋600万×2＝4,200万日元
这句话是正确的。
为什么放弃的人也算人数：
- 基礎控除的设计是：
- 人越多，家族生活负担、分配复杂度都越高，
- 所以按“原本应有的继承人数”计算更公平，
- 是否放弃，是后面的个人选择，不影响总体“家庭规模”。
———
④
这里说的是两个不同的长辈 → 两种不同课税方式：
- 令和7年2月1日：
- 从祖父那里收财产 → 选用历年课税（普通每年110万免税那种）
- 令和7年3月1日：
- 从父亲那里收财产 → 选择相続時精算課税制度
题目说：
这两笔分别用不同制度，
一年里合计可以用的赠与税基礎控除 = 220万日元，
这句话是正确的。
原因是：
- 税制改革之后，
- 相続時精算課税也有每年110万日元的基礎控除
- 且是按每个赠与者分别判断：
- 祖父 → 历年课税 → 年110万免税额
- 父亲 → 精算课税 → 也有年110万基礎控除
→ 110万＋110万＝220万日元可以免赠与税（在这题设前提下）。
为什么允许这样：
- 祖父和父亲是不同的赠与者，
- 法律允许“对不同赠与者，分别选择不同课税方式”，
- 通过这样设计，让家庭赠与安排更加灵活，也更贴近日常家庭关系。
———
快速记忆
① 住宅取得赠与免税，只能用于自己住的房子，出租住宅不行。
② 出租事业开始未满3年就去世 → 出租土地不能用小规模宅地特例。
③ 相続放棄的人，算不算人数？→ 算，基礎控除＝3,000万＋600万×法定继承人全员。
④ 不同赠与者可用不同制度，祖父历年＋父亲精算 → 110万＋110万＝220万基礎控除。
第5問-令和2年試験 問49
不動産の税金に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.印紙税は、建物の売買契約書や賃貸借契約書について課されるが、業務上の契約書等に貼付された印紙税額に相当する金額は、所得税の計算上の必要経費となる。
2.不動産取引では、店舗の賃料や仲介手数料については消費税が課されるが、貸付期間が1か月以上の住宅の賃料については消費税が課されない。
3.住民税は、所得税法上の所得をもとに住所地の市区町村長が課税し、徴収方法には、普通徴収と特別徴収がある。
中文讲解
✅ 1
①
题目说：
印花税会对建筑物的买卖合同、租赁合同课税，而且在业务上合同贴的印花税，在算所得税时可以当作必要经费。
哪里错了？
- 不动产交易里，确实会对以下文件收印花税：
- 不动产买卖合同
- 建筑承包合同
- 土地租赁合同
- 借款合同（金钱消费借贷合同书）等
- 但对“建筑物的租赁合同”，原则上是不用课印花税的。
- 只有一种例外：合同里明确记载“收取具体金额的敷金等保证金”，才有可能变成课税文书。
后半句：
- 業務上合同贴的印花税，在所得税里可以当必要经费 → 这一点是对的。
所以综合来看：
- “建筑物租赁合同一律要贴印花税”这部分是错的，
- 这选项整体判定为错误。
为什么要这样规定：
- 印花税的对象是“一定金额以上的金钱关系合同”，
- 建物租赁合同多为反复、金额频繁变动，如再全部课税，事務负担大，
- 所以只对特定条件（如记载保证金金额）的合同课税。
②
“商铺租金、仲介手续费 → 要收消费税；
但租期1个月以上的住宅租金 → 免消费税。”
这句话是正确的。
要记住两点：
- 店铺、事务所等属于事业用不动产租赁 → 属于课税交易，
- 店铺租金
- 仲介手续费
→ 都要加消费税。
- 住宅租赁，如果是
- 居住用
- 租期在1个月以上
→ 属于非课税交易，不收消费税。
所以你会看到：
- 住家房租账单上没有消费税这一栏，
- 而办公室或店铺合同一般会列出“租金＋消费税”。
为什么要这样：
- 住宅是生活必需，
- 为减轻居住负担，法律把“长期居住用住宅的房租”列为消费税非课税项目。
③
“居民税是根据所得税法上的所得为基础，由住所地的市区町村长来课税，
征收方式有：
- 普通征收（自己拿通知单去缴）
- 特别征收（工资代扣）。”
这句话整体上是正确的。
结构是这样：
- 你一年挣了多少钱，先按所得税法算出“所得额”，
- 市区町村再根据这个所得来算你该交的居民税；
- 征收方式：
- 有房租收入这种自己申报的，一般是普通征收（寄通知单给你）
- 上班族工资 → 公司代扣代缴，叫特别征收。
“市区町村长课税”怎么理解？
- 法律上，课税主体是市区町村，
- 市区町村的行政行为形式上是由“市区町村长”执行，
- 所以题目这样写不算错误。
为什么设计两种征收方式：
- 工资收入固定，适合公司每月代扣，防止漏缴；
- 其他收入（房租、自营）多为自己申报，适合寄缴税通知、自己付。
快速记忆
① 建物租赁合同原则不课印花税，业务用贴的印花税可以当必要经费。
② 店铺租金和仲介费要收消费税，住宅1个月以上租金免消费税。
③ 居民税：以所得税上的所得为基础，由市区町村按普通征收或特别征收来收。
第6問-令和5年試験 問49
不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.事務所・店舗などの賃料は消費税の課税売上であるが、住宅の貸付け（貸付期間が1か月未満のものを除く）による賃料は非課税売上である
2.所得税や住民税を支払った場合、これらの税金は不動産所得の計算上、必要経費に含めることができる。
3.土地の固定資産税については、住宅（賃貸用も含む。）を建てることにより軽減される措置が設けられている。
4.消費税に関して免税事業者が課税事業者（適格請求書発行事業者）になった場合には、令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する課税期間においては、納付税額を課税標準額に対する消費税額の2割とすることができる。
中文讲解
✅ 2
①
“办公室・店铺的租金要交消费税，但住房的租金（租期在1个月以上的）是消费税非课税。”
这句话是正确的。
怎么区分：
- 事務所・店舗（办公室、商铺）：
- 用来做生意、办公，属于营业用不动产租赁 → 消费税的课税销售。
- 住宅（居住用途，且租期≥1个月）：
- 是居住用，法律把这类租金规定为消费税非课税，
- 所以房租账单不会再加“+消费税”。
为什么这样规定：
- 住是基本生活需求，为减轻居民负担，长期居住用房租不征消费税；
- 但商业经营属于收益活动，店铺租金等仍要正常课税。
②
“缴纳的所得税、居民税，可以在计算不动产所得时，当作必要经费扣除。”
这句话是错误的。
要记牢：
- 下列税不能当作不动产所得的必要经费：
- 所得税
- 居民税
→ 这些是你个人赚到钱以后，对“所得本身”课的税，不能再拿来抵同一所得。
- 但以下这些税，可以算进必要经费：
- 与出租事业直接相关的
- 事业税
- 出租房的固定资产税
- 都市计划税
- 合同上的印花税等
所以，本选项错在：
- 把“所得税、居民税”也说成能算必要经费。
为什么这样规定：
- 税法逻辑是：
- 先从收入中减去与“赚钱行为”直接有关的成本和必要经费，
- 算出“所得”，
- 再对“所得”课征所得税、居民税，
- 也就是说：所得税本身就是结果，不能又回头当成本再扣一次。
③
“土地的固定资产税，如果上面建了住宅（包括出租住宅），有减轻税负的优惠。”
这句话是正确的。
要点：
- 对于“住宅用地”（自住 + 出租住宅都算在内），有特别的课税标准减轻措施：
- 每户对应的200㎡以内部分 → 固定资产税课税标准减为原来的1/6
- 超出200㎡的住宅用地部分 → 固定资产税课税标准减为原来的1/3
- 出租公寓的用地，只要满足条件，也被视为“住宅用地”，同样可以享受这个优惠。
为什么：
- 鼓励住宅供给（包括出租住宅），
- 又减轻住户及房东负担，
- 所以对“住宅用地”的地税大幅打折。
④
“原本是消费税免税事业者，后来变成了课税事业者（＝合格发票开具事业者，能开インボイス）时，
在令和5年10月1日～令和8年9月30日之间，
可以用一个特别优惠：
- 应纳税额 = 按通常算出的销项消费税额的2成（20%）。”
这句话是正确的。
这就是所谓的**“2成特例”（两成特例）**：
- 为了让原本不用缴消费税的小规模业者，平滑过渡到“要交税＋要开发票”的状态，
- 法律给出一个“计算简化+税负减轻”的3年过渡措施：
- 利用这个特例时，不用复杂计进项税额，
- 只要按**销项税额×20%**作为应纳消费税就可以。
比如：
- 一年含税销售额：550万（日元），内含10%税率商品；
- 通常的销项消费税额 ≒ 550万 × 10 / 110 = 50万；
- 用两成特例 → 实际应纳税 ≒ 50万 × 20% = 10万。
为什么要这个特例：
- インボイス制度（合格发票制度）实施后，
- 不开票就可能被交易对象嫌弃，
- 许多小业者被迫变成“课税事业者”，
- 为避免他们突然税负重、事務负担大，
→ 设置“3年内可以只交本来应纳消费税的2成”的缓冲。
快速记忆
① 办公・店铺租金要交消费税，住宅（1个月以上的居住用租金）是消费税非课税。
② 所得税・居民税不能当不动产所得的必要经费，是对“所得结果”课的税。
③ 住宅用地（含出租住宅用地）的固定资产税有减免，小规模部分按1/6计。
④ 免税业者转为开インボイス的课税业者，2023/10～2026/9可用“消费税两成特例”。
第7問-平成28年試験 問36
不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.相続人が取得した空き家やその敷地を売却した場合、所得税に関し、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の適用を受けることができる。
2.適切な管理がされていない空き家は、防災・衛生・景観等、周辺の生活環境の観点から、固定資産税が最大で6倍になる可能性がある。
3.不動産取引では、仲介手数料の支払については消費税が課されるが、建物や土地の購入代金については消費税が課されない。
4.土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という計算方法をとる。
中文讲解
✅ 3
①
这条说的是：
相続人（继承人）把自己继承来的空置房和土地卖掉时，可以用“居住用财产 3,000万日元特別控除”。
通俗一点：
· 老人去世 → 子女继承了一套长期没人住的老房子（空き家）
· 在符合一定条件的前提下，把这套房子和它的土地一起卖掉
· 卖房产生的譲渡所得（资本利得），可以先减掉 3,000 万日元再算税
为什么国家要这么规定？
· 日本空置房太多，老旧房子放着不管会变成治安、防灾、卫生、景观方面的麻烦
· 为了让继承人有动力尽快处理这些“问题空屋”，就给了一个很大的税收优惠
· 有了 3,000万特別控除，很多本来“不想卖、卖了感觉不划算”的人就会愿意卖掉
所以①的意思：
这是在用税收减免来鼓励继承人处理老旧空屋，是适切的说法。
②
这条说的是：
管理不善的空き家，可能被认定为特定空家，结果是：固定资产税最高会变成原来的 6 倍。
背后的机制是这样：
· 住宅用地本来有一个**“小规模住宅用地特例”：
→ 符合条件时，土地的课税标准打 1/6**
→ 也就是固定资产税可以降到原来的 1/6
· 但如果这套房子因为年久失修、随时有倒塌风险、卫生恶劣、严重影响景观等，被地方政府认定为
→ “特定空家等”
· 被认定后，就可以把这块地从特例中踢出去
→ 原来是“课税标准 × 1/6”
→ 被取消后变成“课税标准 × 1（恢复原状）”
→ 所以理论上最多会变成 6 倍
为什么要这么规定？
· 不好好管理房子，只放着烂掉，对周围居民是危险 + 困扰
· 如果税金还保持“减税”，那就是在纵容“放任空屋”
· 一旦变成“特定空家等”，就取消减税特例，让业主感受到成本压力
· 逼着他们做四件事中的一件：整修 / 拆除 / 出租 / 出售
所以②的意思：
特定空家会失去小规模住宅用地减税，固定资产税最多可能涨到 6 倍，说法是适切的。
③
这条说的是：
“不动产交易中，仲介手数料要收消费税，但建物和土地的购买价都不收消费税。”
问题就出在这里——
· 仲介手数料：是服务费，要收消费税 ✅
· 建物代金（建筑物的价款）：属于课税资产的转让，要收消费税 ✅
· 土地代金：土地是**“非课税资产”**，不收消费税 ❌
也就是说：
· 仲介手数料：要课税
· 建物代金：要课税
· 土地代金：不课税
本选项却说：
· 仲介手数料：课税（对）
· 建物代金：不课税（错）
· 土地代金：不课税（对）
所以 ③ 把“建物代金也不课税”说错了，因此是整题中最不适切的选项。
为什么会有这样的区分？
· 消费税本质上是对“消费・服务”征税
· 土地被视为一种资产本身的移转，不像日常消费那样“逐渐耗用掉”，因此被列为非课税
· 建物（房屋）会逐渐折旧、被使用消耗，更接近“消费品”的性质，所以要交消费税
· 仲介手数料是提供中介服务的对价，当然也是消费税课税对象
所以③：
是本题唯一错误、也是最不适切的描述。
④
这条说的是：
土地、建筑物卖掉产生的譲渡所得（资本利得），不是跟工资、事业所得混在一起算，而是采用申告分離課税。
什么意思？
· 一般人有很多种所得：工资、奖金、副业、生意收入、股息、不动产租金等等
· 大部分是合并起来算综合所得税
· 但土地・建物卖掉的譲渡所得，不跟其他收入混在一起，而是单独拉出来计算税额
→ 这就叫 “申告分離課税”
为什么要单独分开算？
· 房子、土地的买卖，往往金额特别大，一年内如果刚好卖掉一套房，
→ 如果按综合课税强行合并，会让税率突然跳到很高的累进档
→ 会对纳税人非常不利、波动太大
· 所以用 “分離課税” 单独算：
→ 用专门为不动产譲渡设定的固定税率体系（并区分长期・短期）
→ 这样对税制更公平、更稳定
所以④的描述是正确的。
快速记忆：
① 继承来的空き家和其土地，在符合条件下出售，可享受居住用财产 3,000 万日元特別控除。
② 被认定为特定空家等，会失去小规模住宅用地 1/6 特例，固定资产税最多涨到 6 倍。
③ 不动产里：土地代金不课税，但建物代金和仲介手数料都要收消费税。
④ 土地・建物的譲渡所得不和工资等混算，而是用申告分離課税单独计算税额。
第8問-令和元年試験 問35
不動産の税金に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.資産管理会社を設立すると、不動産賃貸収入は会社の所得となり、個人の所得が法人を通じて分散し、超過累進税率の緩和を図ることができる一方で、資産管理会社の側では、社会保険に加入するなどのコストがかかる。
2.不動産取引では、建物の購入代金や仲介手数料については消費税が課されるが、土地の購入代金や火災保険料については消費税が課されない。
3.固定資産税は、毎年4月1日時点の土地・建物などの所有者に対して課される地方税で、遊休土地にアパート等の居住用の家屋を建築した場合には、固定資産税が6分の1又は3分の1に軽減される。
4.総合課税の税率は、所得税法上、5％から45％の超過累進税率であるのに対し、地方税法上、住民税の税率は一律10％の比例税率である。
中文讲解
✅ 3
①
这一条说的是：
设立资产管理公司之后，房租收入记在公司名下，个人这边的所得就可以通过公司分散出去，从而减轻超额累进税率的压力。但反过来，公司这边要加入社会保险、请会计师、税理士等，会多出一堆成本。
通俗一点：
原来房子都写在你个人名下，房租收入都算你的个人不动产所得，
→ 收入一高，就会被高档位的所得税率盯上。
如果把房子放进公司：
- 房租变成公司盈利，
- 可以通过给家人发工资、分红等方式，把收入分散给好几个人，
- 这样每个人落在的税率档位可能就没那么高，相当于“用法人壳做节税”。
但为啥说“有好处也有负担”？
- 设了公司，就要交法人税，
- 只要公司里有人当董事、员工，原则上要加入社会保险（年金、健康保险等），
- 记账、报税要请税理士、社劳士，各种事务成本、顾问费用都会上来。
为什么制度允许这样做？
- 国家承认“法人和个人是不同的纳税主体”，
- 允许合理利用公司形态做风险分散 + 收入分散，但
- 同时通过社会保险负担、事务成本，让你不会“白嫖”，形成一种平衡。
所以①的意思是：
法人化可以分散收入，减轻累进税负，但会增加社保和管理成本，是适切的说法。
②
这一条说的是：
不动产交易中，建筑物的购买价和中介手续费要收消费税，
但土地的购买价和火灾保险费，不收消费税。
怎么区分？
- 建筑物代金：属于“课税资产的让渡”，要收消费税
- 仲介手数料：是中介公司提供服务的报酬，也要收消费税
- 土地代金：土地被列为消费税法上的“非课税资产”，不课税
- 火灾保险费：保险是非课税交易，保费不收消费税
顺便帮你整理一下在不动产・出租领域里常见的非课税项目：
- 居住用建筑物的房租（住宅租金）
- 地代（土地租金）
- 损害保险费（火灾保险等）
- 保证金・敷金（在不冲抵租金、只是担保的情况下）
- 土地的购买代金 等
为什么土地和保险会被定为“非课税”？
- 土地本身被视为一种长期持有的资产，并不是按“消费品”对待，所以在消费税制度里被排除在课税对象之外
- 保险属于风险转移机制，不是普通意义上的“消费”，制度上也被视作非课税交易
所以②的意思是：
建筑物价款＋中介费要收消费税，土地价款＋火灾保险费不收消费税，这个说法是适切的。
③
这一条说的是：
固定资产税是每年4 月 1 日时点的土地・建筑物所有者缴纳的地方税，如果把闲置土地上建成公寓等居住用房屋，固定资产税会减为 1/6 或 1/3。
这里有一半对、一半错：
- 固定资产税确实是对土地・家屋等征收的地方税 ✅
- 对于住宅用地，确实存在把课税标准减为1/6 或 1/3的减税特例 ✅
- 但关键错误在于：
固定资产税的课税基准日是**“每年的 1 月 1 日”，
题目却写成“4 月 1 日”** ❌
日本的固定资产税规则：
- 谁在当年 1 月 1 日名义上拥有这块地/房，谁就被视为纳税人
- 之后这一年内，就按这个人为对象征税
- 中途买卖时，买卖双方可以在契约中约定“税金按天数分摊”，但对政府来说，只认 1 月 1 日的名义所有者
关于1/6、1/3 的减税特例：
- 这是对住宅用地的优惠
- 小规模住宅用地（200㎡以下部分）：课税标准**× 1/6**
- 一般住宅用地（超过 200㎡的部分）：课税标准**× 1/3**
- 目的：
- 鼓励土地用于住宅用途，
- 不希望大家囤一堆闲置地却不开发。
为什么要规定“按 1 月 1 日所有者课税”？
- 非常简单：方便、明确
- 不用一直跟踪一年中多次交易，只要原则上认定一个时间点，行政成本最低。
所以③不适切：
错误点在“4 月 1 日”，正确应该是“当年 1 月 1 日时点的所有者被征固定资产税”。
④
这一条说的是：
- 综合课税的所得税税率：在所得税法上，从 5％ 到 45％ 的超额累进税率
- 相对的，地方税法上的居民税税率是一律 10％ 的比例税率
什么意思？
- 我们一般的工资、事业所得、年金等，多数属于综合课税
→ 全部合在一起算一个“应税所得金額”
→ 再按 5％、10％、20％……一直到 45％ 的阶梯式累进税率来算
- 另一方面，居民税（市民税＋都道府県民税）：
→ 原则上对“前年所得”按一律 10％ 左右的比例税率来算
→ 不像所得税那样分很多档
为什么设计成“国税累进＋地方税比例”？
- 所得税（国税）：用累进税率体现“多赚多承担”的垂直公平性
- 居民税（地方税）：主要目的是让地方政府有稳定的财源，
→ 用统一的比例税率更简单、透明、易计算，也方便代扣代缴。
所以④的说法：
“所得税是 5～45％ 累进，居民税是一律 10％ 比例税率”是适切的。
快速记忆：
① 通过设立资产管理公司，可以把房租收入在法人和家人之间分散，减轻个人累进税负，但要负担社保和管理成本。
② 不动产交易中，建筑物价款＋中介费要收消费税，土地价款＋火灾保险费属于非课税，不收消费税。
③ 固定资产税是对当年 1 月 1 日时点的土地・建筑物所有者征收，住宅用地可享受课税标准1/6 或 1/3 的减税特例。
④ 所得税对综合课税所得实行5～45％ 的超额累进税率，而居民税则是一律约 10％ 的比例税率。
第9問-平成29年試験 問35
次に掲げる租税公課のうち、不動産所得の金額の計算上、必要経費として認められるものの組合せとして正しいものはどれか。なお、いずれも資産の取得に伴う租税公課ではないものとする。
1.消費税（税込で経理処理をしている場合）
2.自宅に係る固定資産税・都市計画税
3.所得税
4.事業税
5.住民税
中文讲解
✅ 14
①
这一项是说：**“消费税（在采用含税处理时）”**是否能算作不动产所得的必要经费。
结论：可以。
解释：
· 如果是以“含税方式”记账（即收入和支出都包含消费税额），那每笔支出里的消费税部分就算是实际支出的费用。
· 因此，在不动产出租事业的收支计算中，消费税部分也被视为事业活动中发生的必要费用。
· 比如你付了建筑维修费 110 万日元（含 10% 税），其中的 10 万消费税虽然最终要上缴或抵扣，但在采用“含税处理”时，它在会计账面上仍表现为支出的一部分，所以可算入必要经费。
为什么这么规定：
· 税法允许两种记账方式（含税 or 不含税）。
· 如果纳税人选择含税方式，就表示他们把消费税视为成本，
· 因此在所得计算时，支出中的消费税也能算作成本费用。
②
这一项是说：**“自宅的固定资产税・城市规划税”**能不能算作不动产所得的必要经费。
结论：不可以。
解释：
· 税法规定，只有与“不动产所得相关的事业活动”直接有关的支出，才能作为必要经费。
· 自宅属于个人生活用资产，不是出租事业的一部分。
· 所以，不管你家多大、税多高，都与“获取不动产收入”无关。
为什么这么规定：
· 这是为了划清“生活支出”与“事业支出”的界线。
· 税法只允许“为了赚取事业收入而支出的成本”扣除，不允许“为生活花的钱”扣除。
③
这一项是说：**“所得税”**能不能算作不动产所得的必要经费。
结论：不可以。
解释：
· 所得税是对“赚到的钱”课的税，
· 它不是为了赚到这笔钱而产生的支出，而是赚到之后必须缴的义务。
· 也就是说，所得税是结果，不是成本。
为什么这么规定：
· 如果连所得税都能算作经费，那就会出现“纳税越多，成本越大，税金越少”的循环逻辑，违背税收公平。
· 因此，像所得税、居民税等与个人义务相关的税，一律不能计入必要经费。
④
这一项是说：**“事业税”**能不能算作不动产所得的必要经费。
结论：可以。
解释：
· 事业税是对从事事业所得、不动产所得等经营活动的人课征的税。
· 它与经营行为直接相关，是“因为经营才产生的成本”。
· 因此被认定为必要经费。
为什么这么规定：
· 原则是：只要这个税是为取得事业收入而必然发生的，就可以计入经费。
· 比如房东的出租事业规模较大，地方政府就会课征事业税。
· 这部分确实是经营成本的一部分，所以允许扣除。
⑤
这一项是说：**“居民税”**能不能算作不动产所得的必要经费。
结论：不可以。
解释：
· 居民税（市民税＋都道府县民税）是根据你上一年的总所得计算出来的。
· 它是个人承担的义务税，不管你有没有经营事业、有没有出租不动产都得交。
· 所以它与事业收入没有直接关系，不能列为经费。
为什么这么规定：
· 居民税属于“结果性税金”，
· 不是“为了赚到钱”支出的成本，
· 而是“赚到钱之后产生的义务”。
快速记忆：
① 含税处理时的消费税 → 可算入必要经费（因为支出中已含税额）。
② 自宅的固定资产税・都市计划税 → 不可计入经费（生活性支出）。
③ 所得税 → 不可计入经费（是结果税，不是成本）。
④ 事业税 → 可计入经费（直接源于事业活动）。
⑤ 居民税 → 不可计入经费（个人义务，与事业无关）。
第10問-平成27年試験 問36
不動産所得に対する税金等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.給与所得を有するサラリーマンは、年末調整により納税額が確定するので、不動産所得が生じている場合でも、確定申告による計算・納付をする必要はない。
2.入居者の滞納による未収賃料については、貸主は収入金額に含めなくてよい。
3.賃貸借契約書に「保証金は退去時にその10%を償却するものとする」との記載がある場合、貸主は、償却額を契約初年度の収入金額に含めなければならない。
4.所得税、住民税及び事業税は、いずれも不動産所得の計算上、必要経費に含めることができない。
中文讲解
✅ 3
①
这一条说的是：
有工资收入的上班族，因为公司会做年末调整，所以即使有不动产所得，也不用做年度申报。
结论：错。
正确规则：
· 如果工资以外的所得（不动产、杂所得、副业等）合计超过 20 万日元，
→ 就要自己去做所得税的确申告（年度申报）。
· 不动产所得当然属于“工资以外的所得”，超过 20 万就逃不掉。
为什么要这样规定？
· 年末调整只针对工资那一块，公司只知道你在他们这儿领了多少工资，
· 但你还有没有额外的房租收入、副业收入、投资收入，公司完全不知道。
· 税务署为了确保所有收入都被纳入征税范围，就规定：
→ “工资以外 20 万以上，你自己必须老实来申报。”
所以：
有工资 ≠ 万事不用报税，
只要不动产所得等超过 20 万日元，就必须做确申告。
——
②
这一条说的是：
因为租客拖欠房租，形成的未收租金，房东可以不算进收入。
结论：错。
这里涉及一个会计基础：发生主义。
· 发生主义的逻辑是：
→ “权利义务一发生，就记账；不是等现金进出才记。”
· 对房租来说：
→ 只要当月已经“该付租金”了，房东就已经获得“收取租金的权利”。
→ 不管租客有没有真的付到你账户里，这一笔都叫“已经发生的收入”。
记账上怎么处理？
· 资产负债表：记在未収賃料（房东对租客的“应收款”）
· 损益表：那一年的租金收入要照常记上去
等到哪天租客终于付钱：
· 就是把“未收租金”这项资产变成现金而已，
· 不会重新再计一笔“新收入”。
为什么要这样规定？
· 如果按“收现金才算收入”（现金主义），
→ 房东完全可以故意晚收、分年收，让看起来“今年收入变少”，来避税。
· 发生主义可以保证：
→ “该赚的钱都被计入当期收入”，
→ 不会因为“拖着不收钱”就人为压低应税所得。
所以：
未收租金也属于当年的不动产收入，必须计入收入。
——
③
这一条说的是：
租赁合同写着：“保证金在退房时按其中的 10% 予以償却（不予返还）”，
那房东必须把这个償却部分当作合同第一年的收入计入。
结论：对，这个是正确选项。
关键点：
· 对税务来说：“一开始就约定不会退还的部分”，
→ 性质上已经不是“押金”，而是房东的收入。
· 题目说得很清楚：
→ 合同一开始就写明“有 10% 保证金不会退还”。
→ 也就是从合同生效那一刻起，这 10% 就已经是房东的“确定收入”。
所以处理方式是：
· 保证金收到的那天 / 合同生效日，
→ 这 10% 就要确认为收入，计入第一年的不动产所得。
· 剩下那 90% 才是“真正的保证金（将来要返还的部分）”。
为什么要这样规定？
· 防止用“保证金”“名目”把收入藏起来：
→ 表面上收的是押金，
→ 实际上合同写死了“有一部分永远不退”，
→ 这部分本质就是“租金的变形”。
· 所以税务上要求：
→ 只要一开始就写明不退，就要尽早确认为收入，
→ 不允许拖到退房那一年才说“哦原来是这年的收入”。
所以③的核心：
合同一开始就约定不退还的保证金部分，要在合同生效时计入当期收入。
——
④
这一条说的是：
所得税、居民税、事业税，三种在不动产所得计算中都不能当作必要经费。
结论：错。
正确分类：
· 所得税：❌
→ 是你“赚到了所得之后”产生的结果，
→ 不是“为了赚到这笔钱的成本”，
→ 所以不能当作经费。
· 住民税（居民税）：❌
→ 同样是对“已取得的所得”征税，
→ 是个人的负担义务，
→ 和是否经营不动产事业无关，也不能当经费。
· 事业税：✅
→ 是因为你从事事业・不动产出租等经营活动才发生的税金，
→ 性质上更接近“经营成本的一部分”，
→ 所以可以作为必要经费计入不动产所得的支出。
另外像：
· 与出租用建筑、土地相关的固定资产税・都市规划税
· 与租赁合同相关的印花税
这些都属于“为了取得不动产所得而产生的支出”，也可以当作必要经费。
为什么要区分？
· 原则非常统一：
→ “为了赚到这笔钱不得不花的，叫成本，可以扣。”
→ “赚到钱之后才被征收的结果性税金，是义务，不是成本。”
所以④错在：
把“事业税”也一起否掉了，实际上事业税是可以计入必要经费的。
——
快速记忆：
① 有工资的人，只要工资以外的所得（含不动产）超过 20 万日元，就必须做确申告。
② 未收房租也属于当期已发生的收入，必须按发生主义计入不动产收入。
③ 合同一开始就写明有一部分保证金不退还，这部分要在合同生效时计入当年的不动产收入。
④ 所得税・居民税不能当经费，事业税可以当经费，因为事业税是因经营活动产生的成本。
第11問-令和2年試験 問43
相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.借地権割合70％、借家権割合30％の地域にある土地上に賃貸不動産を建設し、賃貸割合を100％とすると、更地の場合と比べて土地の評価額を21％軽減できる。
2.被相続人と同一生計親族が居住していた自宅の敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合には、200㎡までの部分について評価額を50％減額することができる。
3.贈与税は、暦年課税の場合、1年間（1月1日から12月31日まで）に贈与を受けた財産の価格から基礎控除額の110万円を控除した額に税率を乗じて計算する。
4.贈与に関し、相続時精算課税制度を選択すると、選択をした贈与者から贈与を受ける財産については、その選択をした年分以降すべて同制度が適用され、暦年課税へ変更することはできない。
中文讲解
✅ 2
①
这一条说的是：
借地权割合70％、借家権割合30％ 的地区，在这块土地上建了整栋出租（賃貸割合100％）的房子，那么和空地（更地）相比，土地评估额可以减轻 21％。
怎么算出来的？
土地变成貸家建付地时，评估式是：
自用地价额 ×〔1 − 借地权割合 × 借家権割合 × 賃貸割合〕
题目给的是：
· 借地权割合：0.7
· 借家権割合：0.3
· 賃貸割合：1.0（100％出租）
代入：
0.7 × 0.3 × 1.0 ＝ 0.21 → 也就是 21％ 可以少算，
等于：土地评估额 = 自用地价额 ×（1 − 0.21）= 自用地的 79％。
为什么出租用地能打折？
· 自己住的地（自用地）→ 完全自己支配，用起来最方便，价值最高
· 但如果盖的是整栋出租房：
→ 里面住的是租客，不是自己
→ 要受租赁契约约束，想拆、想卖、想再开发都没那么自由
→ 换现难度、自由支配性都比自用地低，所以市场价值相对打折
所以税法也承认：
“出租用地的实际价值比自用宅地低”，
在继承税评估时给个折扣（21％），算是比较合理的。
这一条是正确的。
②
这一条说的是：
被继承人和同一生计的亲属住的自宅用地，如果用小规模宅地等的特例，
可以对 200㎡ 以内的部分，减额 50％。
这条是错的，因为它把数字搞串台了。
正确应该是：
· 被继承人的自住房用地 → 属于 特定居住用宅地等
· 适用小规模宅地等的特例时：
→ 330㎡ 以内的部分
→ 评估额打 2 折（减 80％）
而题目里的“200㎡・50％”
其实是另外一种：貸付事業用宅地等（比如用于出租的土地）
→ 那类是 200㎡以内，评估额减 50％。
为什么“自住房”给到 330㎡＋80％折扣 这么狠？
· 人死了，继承税一来，如果把“住的家”按市价 100％ 评估，
→ 很容易出现“为了交税被迫卖掉住房”这种悲剧
· 特例的目的就是：
→ 对真正作为生活居所的自宅用地给出非常大的减额，
→ 让家人可以保住房子，但又不至于完全不交税
· 而对出租用地（貸付事業用宅地等），
→ 它本身就是用来赚钱的资产，就没必要给到那么夸张的优惠，
→ 所以“200㎡・减50％”这个力度要小很多。
所以本题错误点：
· 把自住房的特例错说成“200㎡・50％”，
· 正确应该是“330㎡・减额80％”。
③
这一条说的是：
**赠与税（暦年課税）**的计算方式：
1 年（1 月 1 日～12 月 31 日）内收到的财产总额
− 基礎控除 110 万日元
= 应税额，再乘上赠与税税率。
这条是正确的。
要点：
· 这里说的是最常见的 “暦年課税” 方式
· 按受赠人来算：
→ 每个受赠人，每个日历年，都有一次 110 万日元的免税额度
· 超过 110 万的部分，才按速算表去套赠与税率。
为什么设计 110 万的基礎控除？
· 如果连父母给孩子日常资助、偶尔给点钱都要全额课税，税制会非常僵硬
· 设置 110 万免税额度：
→ 让普通的小额扶养、礼金不会落入课税范围
→ 同时又能对明显的大额财产移转征税，防止用生前赠与大量转移财产、逃避继承税
所以可以记成一句话：
暦年課税 = 每人每年先减 110 万，再按表算税。
④
这一条说的是：
如果在赠与方面选择了相続時精算課税制度，
那么对“这个赠与者”今后给你的所有赠与，都要一直用这个制度，
之后不能再改回暦年課税。
这条是正确的。
相続時精算課税的大致结构：
· 对象：
→ 原则是 60 岁以上的父母或祖父母 → 送给
→ 18 岁（旧法为 20 岁）以上的子女或孙子女
· 优惠：
→ 一生中，对同一个赠与者的赠与，
→ 有最多 2,500 万日元的非课税额度
→ 超过部分按统一税率课税
· 但重点是：
→ 这些在生前以“相続時精算課税”方式处理过的财产，
→ 在赠与者死亡时，要全部加回遗产，再一起算继承税。
为什么“一旦选了就不能回头”？
· 如果可以在 暦年課税 / 相続時精算課税 两套制度之间来回切换，
→ 富裕家庭就可以精算式玩组合：
小额用暦年课税分散，大额用精算课税延后到继承时处理
→ 会产生大量“制度套利”，税制会变得非常不公平。
· 所以规则很硬：
→ 针对“某个赠与者 → 某个受赠人”
→ 一旦你对这条线选择了相続時精算課税，
→ 以后这条线上的赠与，就全部按精算课税走到底，
→ 不能中途再切回暦年課税。
快速记忆：
① 貸家建付地评估：借地权割合 70％ × 借家権割合 30％ × 賃貸割合 100％ → 土地评估额可比自用地减 21％。
② 被继承人自宅的地 → 属于特定居住用宅地等，可对330㎡ 以内部分减额 80％，不是 200㎡・50％。
③ 贈与税（暦年課税）：同一受赠人一年内的受赠总额，先减 110 万基礎控除，再按税率表计税。
④ 选择了相続時精算課税之后，对该赠与者的后续赠与一律继续用精算课税，不能改回暦年課税。
第12問-令和5年試験 問45
相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.贈与に関し相続時精算課税制度を選択すると、この制度により令和7年に贈与を受けた場合、その贈与を受けた財産は相続財産に加算されることになるが、その加算される金額は贈与時の評価額と相続時の評価額のいずれか低い金額とされる。
2.被相続人の子がその相続に関して相続放棄の手続をとった場合、その放棄した者の子が代襲して相続人になることはできない。
3.相続税の計算上、法定相続人が妻と子供3人の合計4人である場合、遺産に係る基礎控除額は3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円となる。
4.小規模宅地等の特例により、相続財産である貸付事業用宅地等については、200㎡までの部分について評価額を50％減額することができる。
中文讲解
✅ 1
①
题目说：选择了相続時精算課税制度以后，用这个制度在令和7年收到的赠与，将来继承时要把这份财产加到遗产里去；但「加算金额是赠与时和继承时评估额里较低的那个」。
这句话是错的。
制度的规则是：
相続時精算課税制度下的财产，将来被继承人去世时，要按赠与当时的价值（评估额）并入遗产，不是“取低的那个”，而是固定用赠与时的价值。
顺便把这个制度用大白话讲一下：
- 赠与人：60岁以上的父母 / 祖父母等直系尊亲属
- 受赠人：18岁以上的子女 / 孙子女等
- 优惠：一生从这位赠与人那儿，用这个制度收财产，累计 2500万日元为止免赠与税
- 超过 2500万的部分，按一律税率(通常20%)先交一点“预付款式”的赠与税
- 等到赠与人去世算相続税时，把这些财产按当年赠与时的价值全部加回去，一起算总遗产，再从总税额里扣除之前已经交过的赠与税
为什么要规定成“用赠与时的价值”，而不是“取低的那个”？
- 如果允许在「赠与时评估」和「继承时评估」里选低的，纳税人等于可以“后悔权”：
- 地价涨了，就说按赠与时低的算
- 地价跌了，就说按继承时低的算
- 这样就变成“稳赚不赔”的优惠，税收公平性完全崩掉。
- 所以制度设计成：你一旦选择了这个制度，就锁定“赠与时的价值”，不管将来地价涨跌，都按当初的价格来合并计算，避免人为“挑最便宜的时点”避税。
②
题目说：被继承人的子女对这次继承办理了相続放棄，那这个放弃的人（比如长子）的孩子（孙子）能不能“顶上来”代位继承？选项说：“不能代襲继承”，这个说法是正确的。
先捋清几个关键点：
- *代襲相続（代位继承）**只在以下情况发生：
- 原本该当继承人的人，
- 因为死亡・廃除・欠格（被剥夺资格、犯重罪之类）
- 导致他“不能继承”了
- 这时，他的子女可以“顶上来”继承他本来那一份 → 这才叫代襲相続
- 而相続放棄不一样：
- 放弃的人是自己去法院声明“我不要这份继承”
- 法律效果是：视为从一开始就不是继承人
- 既然“从一开始就不是继承人”，那就不存在“他本来那一份”，他的孩子也就没东西可以代位
为什么要这么规定？
- 代襲相続的本意是“救济”：
- 本来该继承的人，是被动地失去继承资格（死了、被剥夺等），对他后代来说太可怜了，于是给个兜底：后代可以顶上来。
- 相続放棄是主动选择：
- 如果放弃的人还能让自己的孩子代位，那就变成：
- “自己说我不要，但可以安排孩子来要”，会让制度被拿来做各种操作（例如逃债、躲责任、做人情分配）
- 所以法律干脆定死：
- 放弃 = 当你从来就不是继承人 → 你的子女也不会因你而产生代位继承。
③
题目设定：法定继承人是妻子1人 + 子女3人 = 共4人。
问：相続税中“遗产的基礎控除額”是不是
3000万 + 600万 × 4人 = 5400万日元？
→ 这个说法是正确的。
相続税里有一个“起征点”的概念：
- 不是有一点遗产就马上收税，而是先给一个**“基礎控除”**
- 公式是：
- 3000万日元 + 600万日元 × 法定继承人的人数
本题：
- 法定继承人 4人（妻1 + 子3）
- 所以基礎控除 = 3000万 + 600万×4 = 3000万 + 2400万 = 5400万日元
意思是：
- 把所有遗产按相続税规则估价后，先减掉这 5400万，
- 剩下的部分才是“课税遗产总额”，再根据税率表算税。
为什么要这样规定？
- 一个社会的继承税制度要在两个目标之间平衡：
- 防止超级富裕家庭“把巨额财产一代代原封不动传下去”，造成贫富固化
- 又不能对普通家庭太苛刻，让小额遗产也被重税逼到“继承不起”
- 用“3000万 + 600万×人数”的公式，能达到：
- 单身或继承人少 → 基礎控除较小
- 子女多的家庭 → 自然生活开销大、负担重 → 给更大的免税额度
- 简单讲：人数越多，家庭负担越重，所以免税的“防护罩”就越大。
④
题目说：对相続财产中的貸付事業用宅地等，可以适用小規模宅地等の特例，在 200㎡ 以内的部分，评估额可以减半（50％减額）。
→ 这个说法是正确的。
先把几个词翻成人话：
- 小規模宅地等の特例：
- 对“住的房子、自己做生意用的地、出租事业用的地”等，如果面积在一定范围内，
- 继承时算相続税，可以大幅打折土地价值的制度。
- 貸付事業用宅地等：
- 被继承人在做不动产出租事业（比如公寓出租），
- 用来出租的土地，就叫“出租事业用的宅地”等
出租事业用宅地的优惠：
- 面积上限：200㎡
- 折扣幅度：这个部分的价值可以**减 50%**来算相続税。
- 比如：
- 这块出租用土地评估价 4000万
- 面积在 200㎡ 以内
- 用特例后，只按 2000万计入课税遗产
为什么要给这种优惠？
- 很多租赁住宅、出租用土地是家族长期经营的小生意基础：
- 家里靠收租维持生活
- 土地和建筑就是“饭碗”
- 如果继承时完全按市价重税征下去：
- 子女可能为了交税被迫卖地卖房
- 不仅家族的生活基础被打碎，租客也会突然失去安定的住处
- 所以立法者通过特例：
- 对自宅・事业・出租用的小规模土地给较大的减税
- 目的就是防止“为了交税被逼卖地”，保护中小经营者和租客的生活稳定。
快速记忆：
① 相続時精算課税制度下的赠与，将来并入遗产时要按赠与时的价值来计算。
② 相继承人主动放弃继承时，他的子女不能因为他而产生代位继承。
③ 相続税的遗产基礎控除額 = 3000万 + 600万 × 法定继承人数。
④ 对出租事业用宅地，200㎡以内的部分可以按价值的50%计入相続课税。
第13問-令和4年試験 問49
不動産の税金に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。
1.賃貸住宅と自宅とを併用する不動産を売却する場合、譲渡所得について事業用の特例と居住用の特例を組合せて採用することはできない。
2.遊休土地にアパート等の居住用の家屋を建築した場合、その完成が令和7年1月15日であったときは、建物に関する令和7年の固定資産税は課税されない。
3.不動産の貸付が事業的規模であること、正規の簿記の原則により取引を記帳していること、及び電子申告要件等一定の要件を満たす場合には、青色申告による控除額は65万円である。
中文讲解
✅ 1
①
题目说：
“自宅＋賃貸住宅一体的这种不动产卖掉时，关于譲渡所得（转让所得），不能把事业用特例和居住用特例组合起来用。”
这句话是错的。
实际规则是：
- 这栋楼里有一部分是自己住的（自宅部分）
- 另一部分是出租收租的（賃貸住宅部分）
卖掉的时候，可以：
- 对出租部分用：特定事業用資産の買換え特例制度（事业用资产的“换房・延税”优惠）
- 对自宅部分用：自宅（マイホーム）譲渡所得的各种特例，比如
- 3000万特別控除（3000万免税额）
- 长期保有时的税率优惠等等
也就是说：
一栋混合用途的房子，可以“分块”看用途，各自套用对应的优惠，而不是“非黑即白只能选一个制度”。
为什么要允许这样做？
- 同一栋楼里，确实存在“用途不同的两块资产”：
- 一块是“家”，
- 一块是“事业用不动产”
- 如果强行规定“整栋只能选一种特例”，会导致：
- 要么牺牲自宅部分的优惠
- 要么牺牲事业用部分的优惠
- 对纳税人来说太不公平，也不符合“按实际用途课税”的原则。
所以才允许：多用途不动产按“用途分割”，各用各的特例。
②
题目说：
“在闲置土地上新建了居住用公寓等，建筑在令和7年1月15日完工，这一栋建筑在令和7年的固定资产税不课税。”
这句话是对的。
关键点在于：固定资产税看的是“每年1月1日的状态”：
- 固定资产税的“基准日”（賦課期日）是每年1月1日
- 谁在当天被登记为该资产的所有者，就对这一整年负有固定资产税义务
本题：
- 建物完工日：令和7年1月15日
- 也就是说：令和7年1月1日那天，建筑还不存在
- 所以：
- 令和7年分，不会对这栋建筑征固定资产税
- 从令和8年起，这栋建筑才开始进入固定资产税的课税对象
（注意：土地部分本来就存在，所以土地的固定资产税还是照收，这里题目说的是“建物的固定資産税”。）
为什么要规定“看1月1日那一刻的状态”？
- 行政上要给地方政府一个清晰、固定的“切片时间点”：
- 否则一年中随时都可能出现新建、拆除、买卖，
- 如果不停动态调整，本地税的计算、通知、征收会非常混乱
- 规定“每年1月1日”为统一基准：
- 只要确认这一天的登记状况，就能决定这一整年的课税对象和纳税人
- 简单讲就是：税务需要一个“时间截图日”来保持制度稳定和可操作性。
③
题目说：
“如果不动产的出租达到事業的規模，又按照正規簿記の原則（复式簿记）记账，并满足电子申告要件等一定条件，那么青色申告的控除額是65万日元。”
这句话是对的。
不动产所得想吃到65万日元的青色申告特別控除，要满足几层条件：
- 不动产的出租达到“事業的規模”
- 比如：
- 户数达到一定规模（一般常见的判断基准：
- 户建出租不少于5栋，或者
- 公寓房间数合计不少于10室 等，考试把握“规模大到像事业”即可）
- 按正規簿記の原則记账
- 通俗讲就是：用复式簿记认真记账，而不是随手记流水账
- 在法定申告期限内提交
- 要按规定期限报税，并附上
- 貸借対照表（资产负债表）
- 損益計算書（损益表）
- 满足电子化要求
- 使用 e-Tax 电子申告
- 或者按规定进行电子帳簿保存
满足以上条件 → 65万日元控除
如果不满足电子申告等条件，但其他部分符合，大多情况是55万控除或10万控除，金额会下降。
为什么要给“65万”这种大额控除？
- 国家希望：
- 出租不动产的人把这个当成正经事业来经营，而不是一团糊涂账
- 通过复式簿记和电子申告，
- 让收入与费用记录更清晰
- 减少逃税、漏税
- 所以用“给你更大金额的所得扣除”这种方式，来鼓励：
- 做大规模、做规范账、用电子报税。
简单说就是：你越正规，税上就越“照顾你”一点。
快速记忆：
① 自宅＋賃貸一体的不动产出售时，出租部分和自宅部分可以各自套用对应的特例，不是只能选一个。
② 固定资产税以每年1月1日的状态为基准，1月1日尚未完工的建筑，当年不对建筑部分课税。
③ 不动产出租达到事业规模，又复式簿记＋电子申告等条件都满足时，可以享受65万日元的青色申告特別控除。
第14問-平成30年試験 問36
相続税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.所有地に賃貸住宅や賃貸ビルを建設すると、相続税の評価額の計算上、その土地は、貸家建付地となり、更地のときと比べて相続税の評価額が下がる。
2.生前贈与について相続時精算課税制度を選択した受贈者（子）については、贈与者（親）の死亡による相続時に、この制度により贈与を受けた財産を相続財産に加算をして相続税の計算を行う。
3.法定相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合の法定相続分は、配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1（複数の場合は人数按分）となる。
4.小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例により、被相続人の貸付事業用宅地等については、240㎡までの部分について80％減額することができる。
中文讲解
✅ 4
①
“在自有土地上建出租公寓或出租大楼时，为了计算相続税评估额，该土地会被当作貸家建付地来评价，所以相比空地（更地）的时候，相続税评估额会下降。”
这个表述是正确的。
- 你有一块自有土地
- 上面什么都没有的时候，被当作**自用地（更地）**来评估 → 价值按“自由可用的土地”算，一般比较高
- 如果你在上面盖了用于出租的住宅或大楼，土地就变成了貸家建付地
- 貸家建付地的评估公式里，会考虑“上面有出租建筑、还有出租人（借家人）的权利”，所以评估额会打折
直觉理解：
- 空地：想怎么用怎么用，市场自由度最高 → 价值高
- 上面盖了出租公寓，还租给别人 →
- 土地所有人不能随便拆、随便赶人
- 利用上受限制
- 市场上看，这块地的“自由度”变低 → 价值要打折
税法就是利用这个现实：
- 一旦地上有出租建筑，就按貸家建付地的方式计算，相続税评估额会比“什么都没建的更地”低一些。
- 这也是很多人做节税＋不动产活用时，会选择用闲置土地盖公寓的原因之一。
为什么要这样规定？
- 税法要尽量贴近实际市场价值：
- 真正市场上买这块地的人，也会考虑“上面有出租建筑、租客的占有、退去成本”等因素，出价自然比“空地”要低
- 所以相続税的评估方式，也要把这种“利用受限制”的现实反映出来，
→ 于是才有“貸家建付地评估”，让数字更接近真实市价。
——
②
“对生前赠与选择了相続時精算課税制度的受赠人（子女），在赠与人（父母）死亡发生继承时，必须把用这个制度收到的财产加回相続財産，再来计算相続税。”
这个表述是正确的。
这个制度可以理解为：
- 先让你在生前大额地转财产给子女，
- 但不是“彻底不用管税”，而是“先暂时用赠与税处理，最后统一在继承时结算”。
核心点：
- 从特定的父母那里，通过相続時精算課税制度受赠的财产：
- 累计2500万日元以内：赠与税免税
- 超过的部分，先按统一税率缴一点赠与税
- 等父母去世，发生继承时：
- 之前通过这个制度受赠的财产，按当时的赠与价值全部并入“相続税的课税价格”
- 再一起算相続税
- 然后扣掉之前已经缴过的赠与税
也就是说：
- 这个制度不是“纯赠与优惠”，而是：
- 先允许你提前把钱（或不动产）给孩子
- 但是最终要在相続税里总账合并清算
为什么要这么规定？
- 如果没有“加回相続財産”的规则：
- 富裕家庭可以在生前用大量赠与，把资产都“转空”，
- 等人去世时名下没什么财产，就几乎不用交相続税 → 完全绕开相続税制度
- “相続時精算課税”就是：
- 一方面：让家庭可以更自由地做生前财产移转、继承规划
- 另一方面：又不放弃对大额财产的最终课税权
- 简单说：你可以早给，但税账不能少算，最后在继承那一刻要一起算清楚。
——
③
“当法定继承人是配偶者＋兄弟姐妹这种组合时，法定继承份额为：
- 配偶者：4分之3（3/4）
- 兄弟姐妹合计：4分之1（1/4），如果兄弟姐妹有多人，就在这 1/4 里面再平均分。”
这个说法是正确的。
法定继承分配的基本思路是：
- 配偶者永远是法定继承人之一
- 另一边是谁，取决于有没有子女、父母、兄弟姐妹等
当“另一边”是兄弟姐妹时：
- 也就是说：被继承人没有子女，也没有父母在世
- 这时，配偶者＋兄弟姐妹一起继承
- 法定比例就变成：
- 配偶者：3/4
- 兄弟姐妹：1/4（多人就平均分这1/4）
为什么要这样分？
- 法律的价值判断是：
- 对于去世的人来说，配偶者的生活保障最重要
- 兄弟姐妹和自己虽是血缘亲属，但共同生活、经济一体化的程度，一般不如配偶者
- 所以：
- 在“配偶＋兄弟姐妹”的组合中，把绝大部分（3/4）的法定份额分给配偶
- 兄弟姐妹只分到剩下的1/4
你可以这样记：
- 子女在 → 配偶＋子：1/2：1/2
- 子女不在，父母在 → 配偶＋父母：2/3：1/3
- 子女和父母都不在，只剩兄弟姐妹 → 配偶＋兄弟姐妹：3/4：1/4
——
④
“根据小規模宅地等特例，对于被继承人的貸付事業用宅地等，在240㎡以内的部分，可以减额80％。”
这个说法是错误的。
正确的是：
- 对貸付事業用宅地等
- 面积上限：200㎡
- 减额幅度：评估额减 50％（按一半计入相続税课税价格）
也就是：
- 出租事业用的土地，只能在200㎡以内适用这个特例，
- 而且只是50％减额，不是80％。
顺便帮你整体捋一下常见小規模宅地等特例的大方向（按考试常见版本理解）：
- 自宅等居住用宅地：
- 上限大、减额幅度也大（比如 330㎡ 以内，可减 80％）
- 自己营业用的宅地（店舗・事務所等）
- 面积上限略大，减额也较高（例如 400㎡ 以内，减 80％ 等）
- 貸付事業用宅地等（出租用土地）：
- 面积上限较小：200㎡
- 减额较温和：50％减額
为什么出租用宅地的特例幅度比“自宅・自用事业”要弱？
- 立法的优先顺序是：
- 先保护被继承人及其家人的居住基础（自宅）
- 再保护他们自己经营的事业用土地，避免因重税被迫关门、裁员
- 出租用宅地虽然也是一种“业务基础”，
但更多体现的是“资产运用・投资性”，而不是“日常生活立足点”
- 所以对出租事业用宅地也给优惠，但面积和折扣都比自宅类要保守：
- 既承认这是生意基础
- 又避免让“纯投资性房东”拿到过度夸张的减税。
——
快速记忆：
① 在自有土地上盖出租公寓或大楼，该土地会被当作貸家建付地，相続税评估额比更地要低。
② 选择相続時精算課税制度的生前赠与，赠与财产在继承时要按赠与时的价值加回相続財産来算相続税。
③ 法定继承人是配偶者＋兄弟姐妹时，法定继承分为：配偶者3/4，兄弟姐妹合计1/4。
④ 被继承人的貸付事業用宅地等，小規模宅地等特例是200㎡以内部分评估额减50％，不是240㎡减80％。
第15問-令和2年試験 問44
不動産所得に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.不動産の貸付けを事業的規模で行っている場合、当該貸付けによる所得は不動産所得ではなく、事業所得として課税されることになる。
2.不動産所得の計算において、個人の場合、減価償却の方法は定額法を原則とするが、減価償却資産の償却方法の届出書を提出すれば、すべての減価償却資産につき、定率法によることも認められる。
3.青色申告者の不動産所得が赤字になり、損益通算をしても純損失が生じたときは、翌年以降も青色申告者であることを条件として、翌年以後3年間にわたり、純損失の繰越控除が認められる。
4.事業用資産の修理等のための支出が修繕費か資本的支出か明らかでない場合、その金額が60万円未満であるときか、その金額が修理等をした資産の前年末取得価額のおおむね10％相当額以下であるときのいずれかに該当すれば、修繕費と認められる。
中文讲解
✅ 4
①
题干说：只要是不动产的出租达到“事业规模”，这部分收入就不算不动产所得，而是算事业所得来课税。
这是错的。
日本税法里，不动产的出租所得，无论规模大小，一律归类为“不动产所得”，不会因为规模大就变成“事业所得”。
这里容易混淆的是“事业的规模（事業的規模）”这个概念。
确实，税法上有个有名的标准：“5栋10室基准”——
- 独栋住宅出租达到5栋以上，或者
- 分户住宅（公寓、マンション）出租达到10室以上，
就一般会被视为“事业的规模”。
但“事业规模”只是影响不动产所得内部的优惠待遇，比如：
- 蓝色申报时，青色申告特别控除额可以更大；
- 可以把专职家属（事業専従者）的报酬计入必要经费等。
也就是说：
- 所得的“类别”一直是：不动产所得
- 只是达到“事业规模”后，在不动产所得的计算方式和扣除项目上更有利。
为什么要这样规定？
- 如果只要规模大就变成事业所得，纳税人会在“事业所得”和“不动产所得”之间来回选，对税制管理很乱。
- 所以法律干脆规定：出租=不动产所得不动摇；
- 至于规模大、接近企业经营的情况，就在同一个类别里给一些额外的优惠和规则，这样既统一又能照顾到大家的实际经营情况。
———
②
题干说：
个人在计算不动产所得时，折旧方法原则上是定额法，但只要提交“折旧方法届出书”，就可以对所有折旧资产都用定率法。
这是错的。
现在税法对建筑物和附属设备的折旧方法有强制规定：
- 1998年（平成10年）4月1日以后取得的“建筑物”
- 2016年（平成28年）4月1日以后取得的“建筑附属设备・构筑物”
这些都必须用定额法折旧，不能选定率法。
也就是说，就算你提交了“折旧方法的申报书”，这些资产也不能改用定率法。
为什么要强制用定额法？
- 早期可以选择定率法的时候，有人会利用折旧方法来刻意调节利润：
- 前几年大量折旧 → 利润压低 → 少缴税
- 后面再慢慢拉高利润
- 税务机关为了稳定税收、简化管理、避免不公平节税，就逐步把建筑物及其附属设备统一改为定额法。
总结一下：
- 个人不动产所得的折旧，大原则是定额法；
- 不是“随便交一个申报就能全体改成定率法”；
- 对于一定日期之后取得的建筑物和附属设备，只能用定额法，没得选。
———
③
题干说：
蓝色申报者的不动产所得发生了赤字，和其他所得損益通算之后仍然有纯损失时，“以后年度也必须继续是蓝色申报者”为条件，才能在以后3年进行纯损失结转扣除。
这是错的。
真正的规则是：
- 只要在发生纯损失的那一年是“蓝色申报”，
- 以后就算你不再做蓝色申报了，
- 仍然可以在以后3年内继续结转扣除那一年的纯损失。
也就是说，并不存在“必须之后每年都继续蓝色申报，否则不能结转”的条件。
为什么会是这样？
- “纯损失结转扣除”本质上是：把这一年的亏损，摊到以后几年的所得里，减轻未来的税负；
- 税务机关真正关心的是：
- 亏损那一年，你是不是按蓝色申报的要求好好记账、保存凭证、诚实申报；
- 一旦那一年认定了这个亏损是真实可信的，就算你以后改回白色申报，也不应该否定当年已经确认的亏损。
但要注意另一个类似制度：纯损失的“繰戻還付”（向前结转退税）
- 如果你想把亏损**“退回前一年”**，申请退还前一年已经缴过的税，
- 那么：亏损年度和被退税的前一年，两年都必须是蓝色申报。
- 因为这涉及到重新审查两年的账本，要求自然更严。
所以：题干加上的“必须以后也一直是青色申告者”这一条件，是多出来的，因而错误。
———
④
题干说：
**事業用資産（用于事业的不动产等）的修理支出，如果不能明确判断是“修缮费”还是“资本性支出”，只要满足：
- 金额在60万日元未满，或者
- 金额不超过该资产前一年末取得价额的大约10%，
符合其中一项，就可以当作“修缮费”处理。**
这是对的。
先把概念说清楚：
- 修缮费（修繕費）：
- 为了维持原有功能、恢复原状而支出的费用
- 比如：换屋顶同等品、修补墙面、修理管道等
- 可以在发生当年的必要经费中一次性全额扣除
- 资本性支出（資本的支出）：
- 会明显延长使用年限、提高资产价值的支出
- 比如：把普通窗户换成高级断热窗、追加电梯、扩建部分楼层等
- 必须作为资产计入成本，然后通过折旧分几年慢慢扣除
现实中，很多工程都比较模糊：
- 看起来像维护，但金额又有点大；
- 既有恢复原状，又顺便改善了一点点……
为了减少纳税人与税务署之间的争议，税法给了一个**“安全区间”规则**：
- 如果实在无法明确区分到底是修缮费还是资本性支出，
- 且这笔费用：
- 不到60万日元，或者
- 不超过该资产前一年末取得价额的约10%，
- 就可以统一当作修缮费处理，当年一次性列入必要经费。
为什么要这样规定？
- 对纳税人来说：
- 小金额或者占比不大的修理，没有必要被迫做复杂的折旧计算；
- 一次性当作修缮费，可以简化处理，也有利于中小业主的现金流。
- 对税务机关来说：
- 有了明确的“金额/比例”基准，可以减少大量争议和审查成本。
- 本质上是一个简化与优惠并存的“实务妥协规则”。
———
快速记忆：
① 不动产出租的收入，无论规模多大，一律是不动产所得，不会变成事业所得。
② 1998/4/1以后取得的建筑物、2016/4/1以后取得的建筑附属设备和构筑物，必须用定额法折旧，不能选定率法。
③ 纯损失结转扣除，只要发生损失的那一年是蓝色申报，以后就算改成白色申报也仍然可以在3年内结转扣除。
④ 事業用資産的修理支出如难以判定，金额未满60万或不超取得价额约10%时，可以当作修缮费一次性列入费用。
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