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Nov 1, 2025
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chinkanshi/025
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第1問-平成30年試験 問19
普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。）の解約及び更新拒絶に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.貸主からの期間内解約条項がある場合には、貸主からの解約申入れに正当事由は不要である。
2.賃貸建物の老朽化が著しいことを理由として更新を拒絶する場合、貸主は立退料を支払うことなく、当然に正当事由が認められる。
3.貸主による更新拒絶通知に正当事由がある場合であっても、期間満了後に借主が建物を継続して使用し、貸主がそれに対して遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新されたものとみなされる。
4.契約期間満了までに、更新について合意が成立しない場合、特約のない限り、従前と同一条件かつ同一期間で賃貸借契約が当然に更新されたものとみなされる。
中文讲解
✅ 3
① 合同里写了“房东可在期间内解约”，就不需要正当事由？
结论：错误。
怎么理解：普通建物租赁里，房东想在期间内解约或拒绝更新，法律都要求有正当事由。即便合同里写了“房东可中途解约”的特约，也不能把正当事由这道门槛拿掉。
为什么这么规定：为保护居住安定，法律对房东单方解除设置更高门槛（正当事由＋程序），防止突袭式解约。
———
② 以“房屋严重老朽”为理由拒绝更新，房东不用付搬迁补偿（立退料）也会当然被认定有正当事由？
结论：错误。
怎么理解：正当事由是综合考量：①房东/房客各自的使用必要性②既往经过③使用状况④建筑现况⑤立退料提供等。老朽只是其中一环，不会当然成立；且是否提供立退料会影响判断强度。
为什么这么规定：避免用单一理由就轻易赶人，要求多因素平衡，并以立退料调节双方不利益。
———
③ 房东已具备正当事由并发了不续租通知，但到期后房客仍继续使用，房东也未及时反对，是否视为已更新？
结论：正确。
怎么理解：到期时若房客继续占用且房东未“迟延地”表示异议，即发生法定更新：沿用原条件、但改为无固定期限。就算房东曾有正当事由并通知，只要到期后没及时反对，也一样视为更新。
为什么这么规定：强调行为事实＞口头宣示，以稳定占用关系、防止房东“说拒绝但不作为”导致不安。
———
④ 到期前没谈拢更新，默认会按原条件＋原期限“自动同样期限更新”？
结论：错误。
怎么理解：未达成合意就会发生法定更新，其效果是原条件继续，但期间改为“无固定期限”，并不是“同条件＋同期限”。
为什么这么规定：与其让合同形式性反复到期—更新，不如一次性转为无期，再通过解约申入与正当事由来平衡双方利益。
———
快速记忆
① 房东中途解约也要正当事由，特约不能免。
② 老朽≠当然正当事由；是否给立退料也要综合看。
③ 到期后继续使用＋房东未及时反对→法定更新（本题正解）。
④ 没合意→法定更新＝原条件＋无固定期限，不是原期限。
第2問-令和2年試験 問24
貸主が、借主の賃料不払を理由として建物賃貸借契約を解除する場合に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実及び特約はないものとする。
1.賃料の支払を1か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できるという特約を定めた場合、11月分までの賃料に滞納はなかったが、11月末日が支払期限である12月分の賃料が支払われなかったときは、12月1日に貸主が行った解除通知は有効である。
2.借主に対して解除を通知した上で建物明渡請求訴訟を提起した貸主は、賃料の不払につき借主に故意過失があったことについては立証する必要はない。
3.賃料不払のため契約を解除すると口頭で伝えられた借主が、通知を書面で受け取っていないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
4.賃料が3か月間滞納されていることを理由に契約を解除するとの通知書を受け取った借主が、それまで一度も滞納賃料の催告を受けたことがないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
中文讲解
✅ 14
① “只要拖欠1个月房租，房东就能不经催告直接解除”的特约，一旦12月未付，12月1日就能解除？
结论：错误。
怎么理解：无催告解除特约不是一刀切有效。判例的意思是：只有在“不经催告也不算不合理”的特殊情形（例如：长期反复拖欠，信赖关系已破坏）下才可能有效。本题设定里之前从未拖欠，一到期就立刻解除，通常会被认为过于苛刻，无效的可能性高。
为什么这么规定：租屋关系要靠信赖关系维系。若允许一次轻微迟延就立刻无催告解除，对居住安定伤害过大；因此只有在信赖已被反复侵蚀时才例外放宽。
———
② 房东已通知解除并起诉要房，是否无需证明借主对不支付租金具有故意或过失？
结论：正确。
怎么理解：不支付租金＝债务不履行。在债务不履行诉讼中，是否无过失的举证责任在债务人（借主），而非房东。所以房东无需去证明借主有过错，由借主自己去证明没有过错（例如存款冻结、不可抗力等）。
为什么这么规定：谁更容易举证谁承担举证责任。借主最清楚自己为何没付，让借主说明无过失更符合举证便利原则。
———
③ 房东口头通知“因不付租金而解除”，借主以没收到书面为由主张解除无效，成立吗？
结论：不成立（陈述与解除效力无关）。
怎么理解：解除的意思表示在法上不要求必须书面，口头同样有效。当然，实务上会用内容证明邮便＋配達証明保全证据，但不是生效要件。
为什么这么规定：法律注重意思表示到达而非形式主义。只要能证明对方确实收到了意思表示，口头也能生效。
———
④ 借主收到了“因连续3个月未付而解除”的书面通知，借主说：从未被催告，所以解除无效——这个反论有用吗？
结论：有用（原说法错误）。
怎么理解：一般的债务不履行解除要先催告，给对方一个补救机会；催告缺失，解除就可能被认定未具备要件。除非有无催告解除特约或处于催告无意义的情形（例如明确拒绝履行等）才可免。本题并未设特约，所以“未被催告”确实相关且可能致使解除无效。
为什么这么规定：催告制度用来修复履行与筛选善意迟延，防止房东过度严厉地直接解除，维护交易与居住的稳定。
———
快速记忆
① 一次迟延并非当然无催告解除；无前科→当天解除多半无效。
② 房东起诉不必证明借主过错；无过失由借主举证。
③ 口头解除只要到达就有效；书面是取证需要，非生效要件。
④ 未催告即解除通常不行；催告与否关系重大（本题与①组成误项组合：①＋④）。
第3問-平成29年試験 問13
賃貸借契約の解約申入れに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.期間の定めのある建物賃貸借契約において期間内解約条項がない場合、貸主は契約期間中に賃貸借契約を一方的に解約することはできない。
2.建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約であって期間の定めのないものは、特約のない限り、貸主による解約申入れから1年の経過により終了する。
3.期間の定めのある建物賃貸借契約において期間内解約条項がある場合、予告期間に関する特約のない限り、賃貸借契約は借主による期間内解約の申入れと同時に終了する。
4.期間の定めのない建物賃貸借契約は、特約のない限り、借主による解約申入れから3ヵ月の経過により終了する。
中文讲解
✅ 3
① 固定期限的建物租约里，合同没有“期中解约条款”，房东能在期间内单方解约吗？
结论：不能（适切）。
怎么理解：有固定期限＋无期中解约条款＝双方都不能在期间内单方解约（当然协商合意解除随时可做）。
为什么这么规定：固定期限的核心是期间稳定性。既然当初约了固定期，除非另行约定或发生法定事由，否则不让任何一方随便“说停就停”，以保障可预见性与投资回收。
———
② 仅作“无建筑物的停车场”用途的土地租赁且无固定期限，房东解约要多久生效？
结论：解约申入后满1年终了（适切）。
怎么理解：这类用地不是为了建物，所以不适用借地借家法，回到民法处理。无固定期限的土地租赁，在无特别约定时，房东的解约申入满1年发生结束效力。
为什么这么规定：借地借家法的特别保护只针对“以建物为目的”的用地／建筑租赁。单纯用地利用的安定性要求较低，因此适用民法的一般通知期间。
———
③ 固定期限的建物租约里有期中解约条款，但没约定预告期——借主一提出解约，是否立刻终了？
结论：不成立（本题不适切项）。
怎么理解：有期中解约条款却未写预告期时，实务上类推适用无期建物租赁的规则：借主解约申入→满3个月终了，而不是“提出当日立即结束”。
为什么这么规定：避免瞬时终止对另一方造成突袭性损害（找新房客、交接等需要时间），以3个月缓冲平衡双方利益。
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④ 无固定期限的建物租约，借主解约要多久生效？
结论：借主申入满3个月终了（适切）。
怎么理解：无期建物：借主=3个月，房东=6个月＋正当事由。题干只谈借主，故3个月正确。
为什么这么规定：体系上对借主宽、对房东严（房东需更长缓冲且常要正当事由），核心是居住安定保护。
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① 固定期＋无期中条款→谁都不能单方期中解约（可合意解除）。
② 无建物停车用地＋无期→房东解约满1年生效（民法）。
③ 有期中条款但无预告期→借主解约满3个月终了，非立即（本题错项）。
④ 无期建物→借主3个月（房东6个月＋正当事由）。
第4問-令和2年試験 問11
賃貸人AがBに賃貸し、BがAの承諾を得てCに転貸する建物についてのAB間の原賃貸借契約の終了に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.AB間の原賃貸借契約に、同契約の終了によりAが転貸借契約を承継する旨の特約がある場合、AB間の原賃貸借契約が終了すれば、AはBの転貸人の地位を承継するが、BのCに対する敷金返還義務は承継しない。
2.AがBの賃料滞納を理由として有効に原賃貸借契約を解除したとしても、AがCに対して催告をしていなかった場合は、AはCに対して建物の明渡しを請求することはできない。
3.AB間の原賃貸借契約が定期建物賃貸借契約で期間満了により終了する場合、AがCに対して原賃貸借契約が終了する旨を通知した時から6か月を経過したときは、AはCに対して建物の明渡しを請求することができる。
4.AがBとの間で原賃貸借契約を合意解除した場合、その当時、AがBの賃料滞納を理由とする原賃貸借契約の解除権を有していたとしても、AはCに対して建物の明渡しを請求することはできない。
中文讲解
✅ 3
① 原租约结束→房东承继转租？敷金返还义务要不要承继？
结论：错误。
怎么理解：
AB（原賃貸借）结束时，如果合同里写了“原房东A承继B对C的转租关系”，这类承继特约是有效的。
而且 敷金返还义务也一起承继。
因为敷金本质上是“租借关系结束后，用来处理未付租金・原状恢复等的保证”，当A取代B成为C的房东时，A自然要承担敷金返还义务（民法615条の2第4項）。
为什么这么规定：
转租C对“未来敷金返还”的信赖不能因A、B之间的内部安排而被破坏，因此法律要求敷金义务随地位一起承继保障C的安全。
———
② B拖欠租金→A合法解除原租约，但A没有“催告”C，就不能向C要房？
结论：错误。
怎么理解：
因債務不履行（租金不付）而解除原租约时，A对C不需要催告，可以直接要求明渡（民法613条3項）。
因为解除原因与C无关，是B的违约行为本身使租约立即终止，C不能继续占有。
为什么这么规定：
如果要求房东再催告C，会造成制度上的混乱：明明是B违约，而C却成了阻碍明渡的人。因此法律允许房东直接向C主张明渡。
———
③ 原租约是“定期租约”，期满结束→A通知C后6个月届满就能要求明渡
结论：正确（本题正解）。
怎么理解：
定期建物賃貸借是“期满必然终止”的租约，但转租关系中为了保护C，也需要一定的缓冲期。
法律规定：
A通知C“原租约期满结束”后，满6个月，转租关系也一并结束（借地借家法34条2項）。
为什么这么规定：
转租人C原本不是原契约当事人，为避免突然赶人，给予6个月缓冲时间，确保C能顺利搬迁。
———
④ A与B“合意解除”原租约，但当时A本来就有因B拖欠租金而得解除的权利，此时能不能向C要房？
结论：错误（仍然能要房）。
怎么理解：
合意解除时，如果房东**“本来就有因B违约而可解除的权利”**，
则 A 可以把这个解除权的效果“对C也主张”，并要求明渡（民法613条3項）。
为什么这么规定：
为了避免B与A“串通合意解除来保护C”这种奇怪的情形。
关键是：
既然本来就能因违约解除，就应该能对转租人C主张同样的效果。
———
快速记忆
① 原房东承继转租＝敷金义务也承继。
② B违约解除→A无需催告C也能要房。
③ 定期租约期满→A通知C满6个月可明渡（正解）。
④ 合意解除但A本有解除权→仍可对C主张解除效果并要房。
第5問-令和6年試験 問22
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.賃貸人が定期建物賃貸借契約の中途解約条項に基づき、同契約を中途解約する場合、正当事由の具備は不要である。
2.宅地建物取引業者が定期建物賃貸借契約を媒介する場合、代理権が無い場合でも、同契約は更新がなく期間の満了により終了することの説明をすれば、契約の更新がないこととする旨の定めは有効に成立する。
3.200㎡未満の賃貸住宅の定期建物賃貸借契約が成立しているときに、賃借人が親族の介護により同建物を生活の本拠として使用することが困難となり、賃貸人に対して解約申入れをした場合、同契約は解約申入日から1か月を経過することにより終了する。
4.定期建物賃貸借契約の期間が1年以上のとき、賃貸人が期間満了の5か月前に、賃借人に対して同契約が終了する旨を通知した場合、同契約の期間満了日から6か月経過後に終了する。
中文讲解
✅ 124
① 定期建物賃貸借契約里，房东依“中途解约条款”解约时，是否可以不需要正当事由？
结论：错误。
怎么理解：
无论是不是定期建物賃貸借，只要是房东提出解约（期間内解約・期間満了後の不更新），房东都必须具备正当事由（借地借家法27条2項）。
就算合同里写了“房东可中途解约”，这只是赋予房东提出解约的机会，并不能让房东免除正当事由的门槛。
为什么要这样规定：
保护租户居住安定，避免房东滥用中途解约条款。房东的解约永远比借主严格。
———
② 宅建业者作为媒介，即使没有代理权，只要口头说明“定期租约不会更新”，这个“不更新特约”就会有效？
结论：错误。
怎么理解：
定期建物賃貸借要满足非常严格的形式要件：
- 房东必须向租客
- 以书面（或电子）
- 说明“不会更新，期满即结束”
代理人若没有代理权，他的说明不被视为房东的说明。
更致命的是：本题甚至没有书面，因此“不更新特约”无效。
为什么这样规定：
定期租约属于“对租客不利”的契约，必须确保租客已经被房东亲自、正式、书面告知，否则视为保护不完全，特约无效。
———
③ 200㎡未满的住居用定期租约，租客因照顾亲属不再能把房屋作为生活本拠→解约申入后1个月结束？
结论：正确（本题唯一正确项）。
怎么理解：
200㎡以下居住用定期租约中，租客遇到以下重大生活变动：
- 转勤
- 疗养
- 亲族介护
导致无法继续作为生活据点时，可强行中途解约，即使合同没有中途解约条款也可以。
结束时间＝申入后满1个月。
为什么这样规定：
生活基础发生重大变化，强制租客继续承受定期租约是不合理的，因此法律特别提供租客保护性解约权。
———
④ 定期租约1年以上，房东在期满前5个月通知“合同要结束”，合同会在期满日后6个月才结束？
结论：错误。
怎么理解：
定期租约的房东“结束通知”必须在：
期满前 1年～6个月 的区间内
如果房东 迟于6个月前通知（例如本题=5个月前通知），
→法律认为通知不合规定
→此时合同结束时间＝
通知日から6ヶ月後（不是期满日）
本题：期满前5个月通知 → 结束日＝期满后1个月。
为什么这样规定：
为了确保租客有足够提前量得知租约终止，避免租客在搬迁上时间不足。缺乏6个月提前量，就把“期限起算点”改为“通知日”。
———
快速记忆
① 房东中途解约→仍需正当事由。
② 定期租约“不更新特约”→必须房东亲自书面说明，否则无效。
③ 200㎡以下住居用定期租约→租客遇重大事由可1个月提前解约（唯一正确）。
④ 期满前不足6个月通知→结束日＝通知日＋6个月（非期满＋6个月）。
第6問-令和5年試験 問25
令和5年4月1日に締結された賃貸借契約の終了に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.賃貸人と賃借人に紛争があり、賃借人があらかじめ賃料の支払を拒絶する意思を書面にて明らかにしており、実際に賃料の滞納が3か月に及ぶ場合、賃貸人は催告することなく賃貸借契約を解除することができる。
2.賃料支払義務は賃借人の中核的義務である以上、1回でも賃料不払があれば、賃貸人との間の信頼関係が破壊されたとして、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。
3.賃貸借契約が解除されると、解除の遡及効により契約当初に遡り解除の効果が生ずる。
4.家賃債務保証業者が連帯保証人となっている場合において、当該業者が賃借人による賃料不払に関して保証債務を履行していても、信頼関係が破壊されたとして、賃貸人による賃貸借契約の解除が認められる場合がある。
中文讲解
✅ 14
① 事前表明“拒绝付款”且实际连欠3个月，房东可不经催告直接解除
结论：适切（正确）。
怎么理解：借主书面明确表示“以后都不付”，再加上持续3个月不付，等同于对合同根本性不履行，房东可依据民法542条（催告不要件）直接解除。
为什么这样规定：给了借主充分的自救机会仍拒不履行，信赖关系已破坏；为防止长期占用却不付费，允许无催告解除以维护交易秩序。
———
② 租金是核心义务，所以一次不付就能解除？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：租赁是持续契约，解除门槛是“信赖关系破坏”。一次性迟付/未付，通常达不到破坏程度；实践上往往要累计迟延或伴随恶性情节才可能解除。
为什么这样规定：平衡居住安定与契约纪律；防止因轻微一次失误就把人赶走，要求更实质的失信事实。
———
③ 解除有溯及效，能从合同起点算起都当作没签过？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：租赁被解除的效果是将来效（不溯及）。既往期间的占有使用与给付仍有效（民法620条），不会把过去一笔勾销。
为什么这样规定：租赁期间利益交换已发生（给付租金↔占用使用），若一概回溯否定，会造成不当得利与大量结算混乱。
———
④ 有家賃保証公司垫付了欠租，还能认定信赖关系破坏而解除吗？
结论：适切（正确）。
怎么理解：保证公司偿付的只是对房东的金钱回收；但借主与房东之间的履约态度与信用并未因此恢复。若迟延情节重大/反复，仍可认定信赖关系破坏而允许解除（最判平成26・6・26）。
为什么这样规定：防止借主把“有保证就可长期不付”当成免死金牌；保证并不替代借主的履约义务与信用。
———
快速记忆
① 书面拒付＋连欠3个月→可无催告解除（正确）。
② 一次不付≠信赖破坏→不能直接解除。
③ 解除＝将来效，不溯及合同起点。
④ 有保证公司垫付也可能信赖破坏→可解除（正确）。
第7問-平成30年試験 問23
賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃料の滞納が一度でもあれば、滞納自体が債務不履行に該当し、契約当事者の信頼関係を破壊するため、滞納理由について調査する必要はない。
2.賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、配達証明付き内容証明郵便を用いて催告を行うと、催告を行ったことについて裁判上の証拠となる。
3.賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、催告と解除の意思表示は別個の書面で行わなければ、解除の効果が生じない。
4.借主が長期にわたり行方不明となっている場合、すでに賃貸建物を占有しているとは言えないため、賃貸借契約の解除の意思表示をしなくても、契約は終了する。
中文讲解
✅ 2
① 只要一次欠租，就一定“信赖破坏”，不用调查理由？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：
一次欠租＝确实属于债务不履行，但是否达到“信赖关系破坏”要综合判断：
- 是否有正当理由
- 是否及时补缴
- 是否首次发生
- 整体履约态度
因此不能一句话说“一次不付就足以解除”，必须调查具体情况。
为什么这样规定：
租赁是持续性契约，立即解除会让租客失去住处，影响重大，因此要求对破坏信赖的程度进行审慎判断。
———
② 使用 内容证明＋配达证明 发送催告，可以作为“已催告”的法院证据？
结论：适切（正确）。
怎么理解：
内容证明可以证明寄出的内容，配达证明可以证明确实送达收件人住所。
法院会将此作为“已催告”的正式证据，非常常用且安全。
为什么这样规定：
避免事后争议“你没催告”“我没收到”，内容证明制度的目的就是为了保全证据。
———
③ 催告和解除必须写两个不同的文件，否则解除无效？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：
法律允许催告＋解除意向写在同一封内容证明里，例如：
- 请于◯日内支付：这是催告
- 未支付则合同解除：这是解除意思表示
一封信就能完成两个动作，不要求分开写。
为什么这样规定：
为了程序简便化，同时防止对方钻漏洞（例如收到催告后不收第二封解除通知）。
———
④ 借主“长期失踪”，不再占有房子 → 房东不用解除通知，合同自动结束？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：
借主行踪不明≠租约自动结束。
只要租约存在：
- 房东还负有出租义务
- 借主仍是承租人
要真正结束合同，房东必须依法解除（通常通过内容证明→解除→明渡手续）。
为什么这样规定：
合同关系不能因“借主消失”自动消灭，否则会导致巨大的法律不确定性，必须经过正式的法律程序。
———
快速记忆
① 一次欠租不一定信赖破坏→仍需调查。
② 内容证明＋配达证明＝催告的法院证据（正解）。
③ 催告＋解除可一封信完成。
④ 借主失踪≠合同自动终止→仍须解除程序。
第8問-令和2年試験 問25
破産と賃貸借に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.借主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任されると、賃主が賃料の支払を催告する相手方は、破産管財人となる。
2.借主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任された場合、破産管財人は、賃貸借契約を解除することができる。
3.借主につき破産手続の開始が決定されたことは、民法上は、貸主が賃貸借契約を解除する理由にならない。
4.貸主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任されると、借主は預け入れている敷金の額まで賃料の支払いを拒むことができる。
中文讲解
✅ 4
① 借主破产并指定了破产管财人后，房东应向谁催缴租金？
结论：适切（正确）。
怎么理解：破产开始决定后，借主的财产＝破产财团，其管理处分权转到破产管财人。因此房东要向管财人发出催告/联系，而不是再去找原借主。
为什么这么规定：确保一元化管理与债权人平等；所有对破产者财产的主张，都要进入破产程序并由管财人统一处理。
———
② 借主破产并指定管财人后，管财人能否解除租赁合同？
结论：适切（正确）。
怎么理解：像租赁这种双务未履行契约，在破产开始时双方都未完全履行，管财人可选择“继续履行或解除**”。因此，可以解除租赁。
为什么这么规定：给管财人机动空间，剥离不利或无益契约，以最大化破产财团价值、保护一般债权人利益。
———
③ 借主被裁定破产，这件事本身能否成为房东解除/解约申入的理由？
结论：适切（正确）。
怎么理解：仅因借主破产，在民法上不是当然的解除事由。是否解除，要看个别条款与实际不履行（如持续不付租）。
为什么这么规定：避免因为身分状态（破产）就自动赶人，仍以履约实态为核心，兼顾居住稳定与契约秩序。
———
④ 房东破产并指定管财人后，借主能否以已交敷金为由，拒付租金到敷金额度？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：敷金对房东是停止条件付債務（退还在“租约结束＋明渡”后才发生）；房东破产时，借主不能拿“我有敷金”当盾牌来拒付租金。
正确做法：借主可以向破产管财人主张按敷金额请求“弁済の供託（寄托）”来保全敷金，但仍须照付租金。
为什么这么规定：如果允许一概抵充停付，会破坏债权人平等和程序秩序；用寄托方式既保全借主利益，又不乱破产程序。
———
快速记忆
① 借主破产→向管财人催告（正确）。
② 管财人对未履行双务契约→可履行或解除（正确）。
③ 借主破产本身≠解除事由（正确）。
④ 房东破产≠可用敷金停付租金；应请求寄托保全（本题错项）。
第9問-平成29年試験 問18
賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸借契約において、ペットの飼育について何らの定めがない場合でも、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められるようなペットの飼育があったときは、貸主からの賃貸借契約の解除が認められる。
2.債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する方法として、催告と同時に「期間内に支払がない場合には、この催告をもって賃貸借契約を解除することとします。」と記載して解除の意思表示を行うことは、解除に条件を付するものであるため、無効である。
3.個人の借主が、同居している子に対して賃貸物件を貸主の承諾を得ることなく転貸した場合、貸主は無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することができる。
4.賃貸借契約において無催告解除について何らの定めもない場合、借主が長期にわたり賃料を滞納し、信頼関係を著しく破壊していると認められるときであっても、貸主は賃貸借契約を無催告で解除することができない。
中文讲解
✅ 1
① 合同没写“能否养宠物”，但养宠物造成严重问题时，房东能解除吗？
结论：适切（正确）。
怎么理解：
即使合同中没有写“禁止养宠物”，如果宠物饲养的情况已经严重破坏信赖关系（例如噪音、恶臭、危害邻里、破坏物件等），就属于用法违反，房东可以据此解除租约。
为什么这样规定：
租赁的核心是适切使用＋信赖关系。若借主的使用方法已超过一般可容忍限度，就属于重大违反，可解除。
———
② 催告时写“如果期限内不付款，这封催告信本身就视为解除”是否无效？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：
这叫“条件付解除意思表示”。
原则上，单独行为不能附条件，但如果条件不使对方处于不利地位，法律允许这种做法（民法134条）。
本题中条件为：
- 若你在期限内不付→解除
这个设定不额外加重借主义务，所以有效。
为什么这样规定：
实际操作中，催告与解除通常放在同一封内容证明里，以避免对方拒收第二封信导致程序中断。
———
③ 借主把房间“转租给同住的孩子”，但没得到房东承诺→可否解除？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：
无断転貸原则上可以解除，但如果是亲族间、且同居子女对房屋的使用并未破坏目的或增加危険，就难以认定“背信的无断転貸”，房东无法据此解除。
为什么这样规定：
法律上的“无断転貸”要构成解除，必须具备背信性。同居的子女本质上属于共同使用的延長線，不具背信性。
———
④ 合同没写“无催告解除条款”，借主长期严重欠租→房东还不能无催告解除？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：
若借主长期大量欠租，已经构成“信赖关系破壊”，即使合同里完全没写无催告条款，房东仍然可以无催告解除。
为什么这样规定：
民法允许在“催告无意义”时直接解除，例如：
- 履行拒絶
- 信頼関係破壊
长期欠租属于此类，不需要再发催告。
———
快速记忆
① 宠物造成信赖破坏→可解除（正确）。
② 催告＋条件付解除可写在同一封→有效。
③ 同居子转租不属背信→不可解除。
④ 长期严重欠租→可无催告解除。
第10問-令和3年試験 問24
Aを貸主、Bを借主とする建物賃貸借契約においてBが死亡した場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実及び特約はないものとする。
1.Bの内縁の妻Cは、Bとともに賃貸住宅に居住してきたが、Bの死亡後（Bには相続人が存在するものとする。）、Aから明渡しを求められた場合、明渡しを拒むことができない。
2.Bの内縁の妻Cは、Bとともに賃貸住宅に居住してきたが、Bの死亡後（Bには相続人が存在しないものとする。）、Aから明渡しを求められた場合、明渡しを拒むことができない。
3.Aが地方公共団体の場合で、賃貸住宅が公営住宅（公営住宅法第2条第2号）であるときに、Bが死亡しても、その相続人は当然に使用権を相続によって承継することにはならない。
4.Bが死亡し、相続人がいない場合、賃借権は当然に消滅する。
中文讲解
✅ 3
第11問-平成28年試験 問23
賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えば、その意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。
2.賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。
3.解除の意思表示は、撤回することができない。
4.賃貸借契約に「賃料の支払を1ヵ月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。
中文讲解
✅ 3
① 内缘妻＋存在继承人：能不能拒绝腾退？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：B去世且有继承人时，内缘妻C可援用继承人所承继的租赁权利继续居住，因而可拒绝A的明渡请求。
为什么这么规定：保护既有居住关系与生活的连续性；当租赁权由继承人承继时，同住的内缘配偶得以在该框架下主张占用正当性。
———
② 内缘妻＋无继承人：能不能拒绝腾退？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：B无继承人而死亡，同居的事实婚配偶（内缘妻等）属于借地借家法36条的承继同居者，直接承继租赁的权利义务，故可拒绝A的明渡请求。
为什么这么规定：对生活本拠的高度保护——在无继承人空窗时，赋予同居亲密关系人承继，以避免立刻失住。
———
③ 公营住宅（A为地方公共团体）：相続人会不会当然承继“使用权”？
结论：适切（正确）。
怎么理解：公营住宅基于资格审查与社会政策（低收入者住宅保障），不因被承租人死亡而当然由相続人承继使用权；是否可继续居住要重新审查资格/程序。
为什么这么规定：确保资源的公平分配与政策目的，避免“继承即当然占有”使资格门槛失效。
———
④ 无继承人即租赁权当然消灭？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：B无继承人死亡时，租赁权等遗产整体形成相続財産法人，由相続財産管理人处理，终局才可能归属于国库；租赁权不因死亡即刻消灭。
为什么这么规定：对遗产进行统一清算与保护，兼顾债权人利益与法律秩序，防止权利义务的无序中断。
———
快速记忆
① 有继承人＋内缘妻：可援用继承租权→能拒绝腾退。
② 无继承人＋内缘妻：属承继同居者→承继租约、能拒绝。
③ 公营住宅：相続人不当然承继使用权（需资格审查）。
④ 无继承人：租赁权不当然消灭→进入相続財産法人程序。
第11問-平成28年試験 問23
賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えば、その意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。
2.賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。
3.解除の意思表示は、撤回することができない。
4.賃貸借契約に「賃料の支払を1ヵ月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。
中文讲解
✅ 3
① 解除通知未到达也生效？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：解除属于对相对人的意思表示，必须到达借主时才发生效力（到达主义）。
为什么这样规定：确保对方知悉并可应对（补缴、协商等），维护程序公平与交易安全。
———
② 出租物是共有时，解除须全体共有者同意？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：解除权的行使属管理行为，由持分过半数的共有者即可作出，不要求全员一致。
为什么这样规定：在共有关系中平衡效率与保护，避免因个别共有者不同意而瘫痪管理。
———
③ 已发出的解除意思表示可撤回吗？
结论：适切（正确）。
怎么理解：解除一旦到达对方，即不可撤回；若要继续租赁，只能另行合意（如再签或合意复活），而不是把既到达的解除收回。
为什么这样规定：解除会立即变动法律关系（转入清算/返还阶段），若可随意撤回将造成法律不确定。
———
④ 约定“欠租1个月即可无催告解除”，房东就能当然无催告解除？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：即便有此特约，仍须根据信赖关系破坏理论个别判断：欠租程度、经过、以往履行、契约内容等；一次性迟延通常不足以支持无催告解除。
为什么这样规定：防止对租客因轻微违约即过度制裁，同时要求房东合理行使解除权，维持居住安定。
———
快速记忆
① 解除到达才生效；未到达不给力。
② 共有物解除＝过半数持分即可，非全员。
③ 解除到达不可撤回；续租需另行合意。
④ 欠租1个月并非当然无催告解除；看信赖破坏。
第12問-平成27年試験 問21
賃貸借契約の更新拒絶に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.貸主は、自ら建物の使用を必要とする事情が一切なくとも、立退料さえ支払えば、正当事由があるものとして、更新拒絶することができる。
2.更新拒絶の通知時点では正当事由が存在しなくとも、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から6ヵ月間持続した場合、解約の効果が生じる。
3.建物の老朽化が著しく、隣家に損傷を及ぼしている場合、貸主は当面自己使用の必要性がなくても、立退料を提供することなく更新拒絶することができる。
4.建物にはあたらない駐車場施設の利用契約について貸主が更新拒絶するためには、貸主に施設の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払により正当事由が認められなければならない。
中文讲解
✅ 2
① 只要付了立退料，即使房东完全没有自用需要，也能认定有正当事由并拒绝更新？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：立退料只是用来补强正当事由的因素之一，不能单兵作战。是否有正当事由，要综合判断：房东/房客各自的使用必要性、既往经过、使用状况、建筑现况等；仅靠出钱不当然成立。
为什么这样规定：防止房东用**“给钱＝就能赶人”的简单化逻辑侵蚀居住安定**；必须整体衡量后，立退料才起到补充作用。
———
② 通知时尚无正当事由，之后情势变化，具备了正当事由并持续6个月，能生效吗？
结论：适切（正确）。
怎么理解：房东的更新拒绝/解约申入，就算通知当下不够条件，若事后正当事由成立并持续满6个月，则产生解约效果。
为什么这样规定：兼顾程序稳定与实质正当——不因“通知一瞬间”的证据不足而永远卡死，但又要求连续6个月的稳定理由来防止一时性/偶发事由滥用。
———
③ 建物严重老朽且已波及邻屋损害，房东即便暂时不用自住，也能不付立退料就拒绝更新？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：哪怕建筑老朽到影响他人，也不当然免付立退料。仍需按正当事由的综合衡量，并以立退料调节房客的不利益——不能把“老朽”当作免赔通行证。
为什么这样规定：避免以单一因素（老朽）强行剥夺居住；通过立退料与综合衡量来实现公平退出。
———
④ 非建筑物的停车设施使用契约，房东要拒绝更新也要有正当事由＋立退料？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：此类契约不适用借地借家法，回到民法的一般契约。因此，房东不需要正当事由与立退料这套高门槛才能拒绝更新。
为什么这样规定：借地借家法的特别保护只针对建物/以建物所有为目的的用地；单纯设施使用保护级别较低，适用一般规则即可。
———
快速记忆
① 立退料≠自动正当事由；要综合判断。
② 通知后若事由成立并持续6个月→生效（本题正解）。
③ 老朽＋波及损害也非免付立退料的理由。
④ 停车设施等非建物→不需正当事由/立退料，走一般民法。
第13問-平成27年試験 問25
賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.借主が貸主に賃料を支払わなかったために、賃料保証会社が貸主に未払賃料全額を支払った場合には、その時点で賃料の滞納がない以上、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。
2.貸主が、6ヵ月分の賃料として60万円を滞納している借主に対し「滞納賃料60万円を本通知書到達後7日以内にお支払い下さい。万一支払がないときは、契約解除をいたしますことを申し添えます。」という通知をした場合、通知書が到達してから7日以内に支払がなかったときは、あらためて解除通知することなく、賃貸借契約は解除により終了する。
3.賃貸借契約が解除されると、契約当初から賃貸借契約が存在しなかったことになる。
4.債務不履行に基づき賃貸借契約を解除するためには、原則として解除権行使に先立ち、催告をしなければならないが、信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、催告しないで解除することができる例外が認められる。
中文讲解
✅ 4
① 保证公司替借主把欠租全额付给房东 → 房东就不能解除？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：保证公司替借主付款，只是代偿房东的损失，并不能抹去借主对房东的违约事实。
借主本身“没付租金”＝债务不履行已经成立，仍能构成解除事由。
为什么这样规定：避免借主赖账→保证公司帮付→借主却毫无责任的道德风险；违约事实存在，房东当然仍可主张解除。
———
② 发送“7日内不付就解除”的通知 → 到期后自动解除？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：题目这种只是普通的催告＋解除予告，7 日过了也不会自动解除，房东还必须再发一次正式的解除通知。
要想自动生效，通知中必须写：
“不另行通知，期限到达时，契约当然解除。”
（称为“条件付解除通知”）
为什么这样规定：避免“究竟是否解除”产生争议，确保解除必须在明确意思表示下发生。
———
③ 租赁解除后，会变成“契约从一开始不存在”？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：租赁是持续性契约，如果解除带回到“从头不存在”，会造成返还租金、使用利益等极其复杂的混乱。
所以民法特别规定：
解除只对未来有效，不溯及既往。
为什么这样规定：保持租赁的法律稳定性，避免大规模追溯计算。
———
④ 债务不履行解除原则上要先催告，但若信赖关系破坏明显 → 无催告也能解除？
结论：适切（正确）。
怎么理解：
原则：先催告（“再不付我才解除”）
例外：若借主行为已严重破坏信赖关系（例如：长期高额欠租、暴行、重大背信行为），则：
➡ 可以不催告，直接解除。
为什么这样规定：某些情况下催告已经毫无意义，继续要求房东走形式会导致不合理负担，因此允许例外。
———
快速记忆
① 保证公司代付 ≠ 借主无事 → 违约仍成立，可解除。
② “7日内不付就解除”＝只是催告 → 到期后必须再通知解除。
③ 租赁解除＝只向未来生效，不溯及过去。
④ 信赖破坏明显 → 可无催告直接解除（本题正解）。
第14問-令和6年試験 問23
建物賃貸借契約と破産に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃借人につき破産手続が開始すると、賃貸借契約は終了する。
2.賃借人につき破産手続が開始すると、開始決定までに生じた未払賃料債権は破産債権として扱われ、破産手続によらない限り、破産管財人から弁済を受けることができない。
3.賃借人につき破産手続が開始すると、賃借人は敷金返還請求権を行使することができない。
4.賃貸人につき破産手続が開始すると、賃借人が賃貸住宅の引渡しを受けている場合、破産管財人は、双務契約における当事者双方の債務の未履行を理由とした解除権を行使することができない。
中文讲解
✅ 1
① 借主一被宣告破产开始，租约就自动结束？
结论：不适切（错误）。
怎么理解：破产开始本身不是民法上的解除/解约理由。租约不会自动消失，而是由破产管财人选择继续履行或解除（未履行双务契约的選択）。
为什么这样规定：若一律自动终止，会扰乱占用秩序、伤害居住稳定；交由管财人统筹，在保护债权人整体利益与居住秩序间取平衡。
———
② 破产开始后，开始决定前产生的未付租金＝破产债权，不走破产程序就不能向管财人收回？
结论：适切（正确）。
怎么理解：开始决定前的未付租金属于破产债权，必须按破产程序受偿，不得绕过程序向管财人单独索赔。
为什么这样规定：维护债权人平等与程序集中，避免个别债权人先下手为强。
———
③ 借主破产后，敷金返还请求权能否由借主自己行使？
结论：适切（正确）（借主本人不能行使）。
怎么理解：敷金返还是将来给付的权利，破产开始后归入破产财团，其处分/行使权由破产管财人掌握，借主本人不得自行主张。
为什么这样规定：为实现财团统一管理，防止破产者各自处分导致财团流失。
———
④ 房东破产，且借主已受领交付（有对抗要件）：管财人还能以“双方未履行”来解除吗？
结论：适切（正确）（管财人不能行使该解除）。
怎么理解：借主对租赁已具备第三人对抗要件（交付）时，破产法上限制管财人的解除权，不得据“未履行双务契约”理由解除。
为什么这样规定：保护已取得使用收益权的借主，避免因房东破产而被程序性拔除居住/营业基础。
———
快速记忆
① 破产开始≠租约自动终止；是否继续由管财人选择。
② 开始前欠租＝破产债权→必须走程序受偿。
③ 敷金返还请求权归财团，借主本人不能行使。
④ 借主已受领交付→管财人不得用“双务未履行”来解除。
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