type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/024
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第1問-令和6年試験 問21
定期建物賃貸借契約でない賃貸住宅の賃貸借契約の契約期間と更新に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
1.賃貸借契約の契約期間は、50年を超えることができない。
2.賃貸借契約では、契約期間を定めることが賃貸借契約の成立要件である。
3.賃貸借契約において、賃貸人が契約の更新を拒絶する旨を通知したが、賃借人が期間満了後も賃貸住宅を使用し続け、賃貸人がこれに異議を述べない場合、賃貸借契約は更新されたものとみなされる。
4.賃貸借契約において、賃貸人が契約期間満了を原因として契約を終了させる更新拒絶の通知には正当事由の具備が必要となるところ、財産上の給付（いわゆる立退料）は正当事由の補完要素として考慮されるに過ぎない。
中文讲解
✅ 34
① “租赁期限不得超过50年”
→ 不正确。
民法604条原本有“不得超过50年”，但借地借家法明确规定：该限制不适用于建物租赁。所以建筑物租赁可以约定超过50年。
为什么这样规定？
建筑物使用往往是长期居住/经营需求，允许长期稳定契约更符合现实。
② “租赁合同成立必须约定期限”
→ 不正确。
租赁成立要件是：允许使用收益＋支付租金＋期满返还（民法601条），无需必须写明“期限”。可以存在无固定期限的租赁。
为什么这样规定？
给当事人更大的契约自由，便于弹性安排居住/使用。
③ “房东发出不续约通知，但到期后租客继续住，房东也未及时异议 → 视为更新”
→ 正确。
普通建物租赁中，即便曾发出更新拒绝，若期满后租客仍占用且房东未迟延提出异议，则法定更新成立（借地借家法26条2项）。
为什么这样规定？
防止出现事实继续租用却无名分的状态，以既成使用事实来稳定关系。
④ “房东以期满为由拒绝更新须具备正当事由**；立退料只是补强因素”**
→ 正确。
拒绝更新需综合考量（借地借家法28条）：双方使用必要性、既往经过、利用状况、建筑现况、立退料等；其中立退料只是补充，仅支付立退料并不当然构成正当事由（最判昭46.11.25）。
为什么这样规定？
兼顾居住安定与产权人利益，防止以钱代事由的滥用。
快速记忆
① 建物租赁可超50年。
② 无须写明期限也能成立。
③ 到期续住＋房东不异议＝法定更新。
④ 正当事由要综合判断；立退料仅补强。
第2問-平成27年試験 問19(改題)
賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸借契約を合意更新する場合、当事者間に特別の約束がない限り、契約終了前6ヵ月時点での通知等の特別の手続は不要であり、契約期間満了までの間に当事者間で協議し、契約条件を定めて合意すればよい。
2.賃貸借契約書に更新料条項がなくても、借主（消費者）が口頭で更新料の支払を了解した場合には、更新料の額が高額に過ぎる等の特段の事情のない限り、当該合意は消費者契約法第10条に違反するものではないから、貸主は更新料を請求することができる。
3.建物賃貸借契約が法定更新されると、期間の定めのない賃貸借契約となるため、法定更新以降、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、契約の更新は生じなくなる。
4.賃貸住宅管理業法によれば、賃貸住宅管理業者は、更新事務を行うにあたり、借主に対し、更新後の期間、更新後の賃料の額、支払時期、及び方法等を記載した書面を交付する必要はない。
中文讲解
✅ 2
① 合意更新时，不需要提前6个月通知
结论：适切。
怎么理解：合意更新＝双方在到期前坐下来重新谈一次，把新的租期、租金等用合意确定即可。只要合同里没有特别约定“必须在到期前X个月通知”，法律就不强制要求“到期前6个月通知”。
为什么这么规定：更新的本质是双方合意，不是单方的更新拒绝或法定更新。既然是合意，就尊重当事人协商自由；只要在到期前达成一致，就不会给另一方造成意外损失，因此无需固定的提前通知程序。
———
② 没有更新料条款，但口头同意付更新料就可以收？
结论：不适切（本题的错误选项）。
怎么理解：更新料想要有效收取，实务与判例要求契约书面明记（金额、性格等），且金额不得过高。只有口头同意而合同里没有条款，很容易被认定违反《消费者契约法》第10条（一方不利益条款）。因此不能据此向借主主张。
为什么这么规定：更新料改变了给付负担，属于重要条件，应书面化、明示化以保障消费者的可预见性与解释可能性；否则信息不对称下，容易出现不当强加费用的情形，故以消契法第10条加以刹车。
———
③ 法定更新后变成无期，之后就不再“更新”了？
结论：适切。
怎么理解：法定更新成立后，契约转化为无固定期间的借家（期间の定めのない賃貸借）。此后除非双方再约定新的“定期期间”，否则就不会再发生“更新这一法律行为”，而是以无期契约持续下去。
为什么这么规定：法定更新是法律当然效果，不再以期间届满为触发点，所以也就没有“到期—再更新”的循环。要恢复“期满—更新”的节奏，必须另行合意设定期间。
———
④ 管理业者在更新时，必须给借主发载明更新条件的书面吗？
结论：适切（＝不需要是正确表述）。
怎么理解：《賃貸住宅管理業法》对管理业者有受托契约的义务、体制整备、金钱分离管理等硬性规定；但并没有规定“在更新业务中必须向借主交付一份载有更新期间、更新后租金、支付时点与方法的强制性书面”。
为什么这么规定：同法的监管重心在管理受托关系与業務の適正化，租客侧的重要事项书面化义务主要发生在新规签约等节点。更新环节虽多由实务主动书面确认以防争议，但并非该法的强制条文所要求。
———
快速记忆
① 合意更新无特别约定→不用“提前6个月通知”，到期前协商合意就行。
② 无书面更新料条款+仅口头同意→多半违反消契法10条，不能收。
③ 法定更新＝无期；除非再约定期间，之后不发生“更新”。
④ 《賃貸住宅管理業法》对更新时的对借主强制书面→无明确义务（实务常做但非必须）。
第3問-平成29年試験 問20
賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効である。
2.賃貸借契約の借主が、期間満了後に建物の使用を継続する場合において、貸主が遅滞なく異議を述べなかったとしても、貸主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしていた場合には、更新拒絶に正当事由が認められる限り、賃貸借契約は期間満了により終了する。
3.賃貸借契約が法定更新された場合、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、期間の定めのない賃貸借になる。
4.建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約において貸主が更新を拒絶するためには、正当事由は不要である。
中文讲解
✅ 2
① 写在合同里的更新费条款，只要不离谱，一般有效
结论：适切。
怎么理解：合同里明确、具体写了更新费条款（例如金额、计算方法、对应的更新期间），而且金额与租金水平、更新期间相比不算过高，通常有效。
为什么这么规定：更新费本身不是法律当然要付的费，是否收、收多少，要靠契约自由来分配风险与对价。只要信息充分且不显失衡，就尊重当事人意思自治。
———
② 到期后继续住，房东虽曾提前发过不续租通知，但没“及时反对”，就能终止吗？
结论：不适切（本题错误项）。
怎么理解：到期后，借主继续使用房屋，而房东未及时表示异议（“遅滞なく異議”），即使房东曾在1年前～6个月前发过不续租通知，也会发生法定更新→合同转为无固定期限，并不是“到期自动终止”。要真正终了，要么及时反对并收回占有，要么具备正当事由并走完程序。
为什么这么规定：法律要防止“先发通知、到期后又坐视不管”这类反射性终止对居住稳定造成冲击。既然你作为房东不及时反对，就视为默认继续，从而保护居住安定与交易安全。
———
③ 法定更新后，除非另约期限，否则变成“无期”
结论：适切。
怎么理解：一旦法定更新成立，合同就转为期間の定めのない賃貸借（无固定期限）。除非双方再合意设定新的固定期限，否则以后就不再谈“更新不更新”，而是一直有效，按民法/借地借家法的方式行使解约、解约申入等权利。
为什么这么规定：法定更新是为了平衡房客的居住稳定与房东的解约自由：不让合同在形式上反复“期满—更新”，而是直接转无期，再通过解约正当性与期间来调和双方利益。
———
④ 只租“空地当停车场”（无建筑物）的土地租约，房东拒绝更新不用正当事由
结论：适切。
怎么理解：借地借家法的“借地”保护，前提是“以建物所有为目的”使用土地。没有建筑物、只是空地停车的土地租赁，不适用借地借家法，回到民法上的普通租赁。因此，房东拒绝更新并不要求“正当事由”。
为什么这么规定：借地借家法是**“建物居住（或营业）稳定”导向的特别保护法；不涉及建物的单纯用地利用，风险与续存性较弱，因此不引入“正当事由”这一重保护门槛**，回归一般契约规则与当事人合意。
———
快速记忆
① 更新费条款写得明确具体且金额不过高→有效。
② 到期后继续住且房东未及时反对→即使曾通知不续租，仍会法定更新（本题错项）。
③ 法定更新＝无期；要恢复“定期”，需另行约定期限。
④ 空地停车的土地租赁不适用借地借家法→拒绝更新不需正当事由。
第4問-平成30年試験 問24(改題)
賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.期間の定めのある建物賃貸借契約において、期間満了4か月前に更新拒絶の通知をした場合、当該契約は法定更新される。
2.期間の定めのある建物賃貸借契約が法定更新された場合、更新前の契約と更新後の契約は、契約期間も含め別個独立の同一性のない契約である。
3.更新料特約以外に更新手数料特約を定めることは、有効である。
4.建物賃貸借契約の更新に係る事務は、賃貸住宅管理業法において、管理業務の一つとされていない。
中文讲解
✅ 2
① 到期前只提前4个月发“不同意续租”，会触发法定更新
结论：正确。
怎么理解：房东要拒绝续租，必须在到期前1年～6个月这个法定窗口内发出“不再续租”通知；提前4个月不在窗口内，所以到期时会发生法定更新，合同转为无固定期限。另外，房东想拒绝续租，一般还要具备正当事由。
为什么这么规定：一方面保障房客居住安定（给足缓冲期），另一方面要求房东提早而明确地表态，避免到期前临时“变卦”制造不安定。
———
② 法定更新后，更新前后的合同是“完全不同、互不相干”的两个合同？
结论：错误（本题误项）。
怎么理解：法定更新时，原则上视为沿用原契约条件（租金、用途、修缮负担等都承继），只是期间变为无固定期限。因此，更新前后具有同一性，并非“完全不同、互不相干”。
为什么这么规定：法定更新的功能是平滑延续既有关系，避免因形式到期造成生活与交易的断裂；只把“期间”这个要素改为无期，其余条件保持稳定。
———
③ 可以在“更新费”之外，再约定更新手续费用（更新手数料）吗？
结论：可以（有效）。
怎么理解：更新费通常是向房东的对价；更新手数料是支付给管理公司的业务手续费。只要事先明示、金额适当（与租金/业务量相比不显失衡），不属于不当条款，在实务上普遍认可。
为什么这么规定：基于契约自由与对价原则——如果确有额外业务（资料更新、系统登记、沟通往返等），就可以合理费用对应，但要防止过高、误导，所以强调明示与适当性。
———
④ “合同更新手续”是不是賃貸住宅管理業法规定的管理业务之一？
结论：不是（不包含）。
怎么理解：该法把管理业务的核心锁定在维持保全与金钱管理（租金、押金、共益费等）两大块；更新手续不在法定“管理业务”清单里。实务上很多公司会代办并收取合理手续费，但那是契约约定，不是该法强制列管的项目。
为什么这么规定：立法重点是物的管理与金流安全两大风险点；更新偏向契约关系的延续与文书处理，因此不纳入该法的强监管范围。
———
快速记忆
① 4个月通知不在1年～6个月窗口→到期触发法定更新。
② 法定更新＝条件承继、仅期间变无期→不是“完全不同”的新合同（本题误项）。
③ 更新费之外可约定更新手续费→事先明示＋金额适当则有效。
④ 賃貸住宅管理業法的管理业务＝维持保全＋金钱管理→不含更新手续。
第5問-令和2年試験 問28
普通建物賃貸借契約の更新及び終了に関する以下の記述のうち、正しいものはどれか。
1.期間の定めのある建物賃貸借契約において、借主は1か月前に予告することで解約することができるとの特約を定めても無効であり、期間が満了するまでは契約は終了しない。
2.期間の定めのある建物賃貸借契約において、貸主は3か月前に予告することで解約することができるとの特約を定めた場合であっても、正当事由のない解約申入れは無効である。
3.期間の定めのある建物賃貸借契約において、貸主と借主が賃貸借契約の終期から1年以上前の時点で、同契約を更新することにつき合意することはできない。
4.期間の定めのない建物賃貸借契約において、貸主が解約を申し入れた場合、正当事由を具備することで、解約申入日から3か月の経過により契約が終了する。
中文讲解
✅ 2
① 固定期限的普通租约里，写“借主提前1个月通知就能解约”的特约是否无效？
结论：错误（无效这句话是错的）。
怎么理解：通常固定期限内，借主不能随便中途解约；但如果合同里约好“借主提前1个月就能退”，这是对借主更有利的安排，所以有效。它本质是合意设定的中途解约权，不违反强行法。
为什么这么规定：民法与借地借家法的思路是弱者保护＋意思自治并存——不许对借主更不利；但对借主更有利的条款（如更短的预告期、允许中途解约）可被认可，以提升居住与迁居的灵活性。
———
② 固定期限的普通租约里，写“貸主提前3个月通知就能解约”，但没有正当事由，是否有效？
结论：正确（无效）。
怎么理解：貸主想在期限内或到期时终止/不续，法律要求更严格：不仅需要预告（借地借家法是6个月），通常还要正当事由（28条）。因此，即使写了“3个月通知就解约”的条款，没有正当事由的解约申入仍然无效。
为什么这么规定：为了居住安定，法律对貸主的解约设置更高门槛（时间更长＋要有理由），以防止房客遭遇突袭式驱逐或不公平解约。
———
③ 固定期限的普通租约，能否在期满1年以上之前，双方就“继续更新”达成合意？
结论：错误（“不能合意”的说法错）。
怎么理解：合意更新是当事人自治的体现；何时谈、何时定，法律不设时间禁区。只要双方同意，在期满1年以上之前达成“未来要更新”的合意，可以。
为什么这么规定：更新的要害是双方同意，不是到点才有资格谈。提前锁定预期有助于双方安排搬迁、投资与租金计划，提升交易稳定性。
———
④ 无固定期限的普通租约里，貸主提出解约，具备正当事由，3个月后就能终了吗？
结论：错误。
怎么理解：在无固定期限的建物租赁中，貸主的解约申入须具备正当事由，且自申入起满至少6个月才发生终了效力；3个月是不够的。
为什么这么规定：再强调一次，法律以居住安定为核心，对貸主解约要求更长缓冲期（6个月）＋正当事由，让借主有现实的搬迁过渡与谈判余地。
———
快速记忆
① 借主1个月预告解约＝对借主有利→有效。
② 貸主3个月预告但无正当事由→无效（借家法：6个月＋正当事由）。
③ 合意更新可随时谈→期满1年以上前合意也可以。
④ 无期租约中貸主解约→正当事由＋6个月，非3个月。
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/024
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
