type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/023
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第1問-令和3年試験 問21
賃料増減請求に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.賃料増減請求は、請求権を行使した時ではなく、客観的に賃料が不相当となった時に遡って効力を生ずる。
2.賃料改定を協議により行うとする特約が定められている場合であっても、賃料増減請求を行うことができる。
3.借主が賃料減額請求を行ったが、協議が調わない場合、減額を正当とする裁判が確定するまでの間、借主は減額された賃料を支払えば足り、貸主は従前の賃料を請求することができない。
4.賃料改定については、合意が成立しなければ、訴訟によって裁判所の判断を求めることになるが、原則として、訴訟提起の前に調停を申し立てなければならない。
中文讲解
✅ 14
① “賃料増減請求是从租金变得不合理的时间点溯及生效”
→ 不正确。
真正的规则是：
租客或房东提出“租金增减请求”，它的效果只从提出的那一刻开始往以后生效，不会往过去追溯。
为什么这么规定？
因为如果允许“追溯到过去”，会导致租客或房东对已经支付的租金产生争议，造成账目混乱。法律为了避免“翻旧账”，规定只向将来生效。
② “即使约定要协商调整租金，也可以提出增减请求”
→ 正确。
就算合同写着“租金调整需双方协商决定”，双方仍不能否定《借地借家法》赋予的法定租金增减请求权。
换句话说：
合同不能剥夺法律给予的权利。
为什么这么规定？
因为租金的合理性关乎居住权的保障，如果任由合同限制，租客可能永远无法降租，因此法律保障此权利不可放弃。
③ “租客提出降租但协商失败，在法院判决前，只需要支付降后的金额”
→ 不正确。
正确情况是：
在法院最终裁判确定之前，双方可以先按“自己认为相当的金额”支付或收取。
所以：
- 租客不能只付“自己主张的降租金”，房东可以向他要求“自己认为合理的金额”。
双方各执一词时，最终由法院决定。
为什么这么规定？
如果让租客先按降后的金额支付，会导致房东现金流断裂；
如果让房东先按涨后的金额收取，会造成租客生活困难。
所以法律规定：双方暂时都按“自己认为合理的金额”行动，由法院后来统一裁断，最公平。
④ “租金纠纷必须先调解，再打官司”
→ 正确。
租金增减属于调停前置，也就是：
想打官司之前，必须先申请调解。
只有调解不成，才能起诉。
为什么这么规定？
因为租金纠纷非常常见，如果一开始就全进入法院，会导致司法资源爆炸。
调解能快速解决大多数纠纷，所以法律强制先去调解室坐下来谈。
快速记忆
① 增减请求不溯及过去，只向将来生效。
② 合同写协商也阻止不了法定增减请求权。
③ 裁判前双方按自己认为合理的金额主张。
④ 租金纠纷必须先调解、后诉讼。
第2問-平成27年試験 問16
AがBに対してマンションの一室を賃貸している場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.AはBに対して賃料の値上げを求めており、Bがこれに応じない場合に、Bが賃貸借契約で定められた賃料を支払ったところ、Aが受領を拒絶した場合、Bの賃料支払義務は消滅する。
2.AはBに対して賃料の値上げを求めており、Bがこれに応じない場合に、BはAの親戚から、Aは値上げ後の賃料でなければ以後受領しないかもしれないと考えているようであることを聞いた。この場合、Bは賃料の支払をせずとも、債務不履行責任を免れることができる。
3.AB間で賃料に関する紛争が生じており、Bが賃料を供託した場合において、Aは、Bの承諾を得たときに限り、供託された賃料相当額を受領することができる。
4.Aが死亡し、CがAの相続人と称してBに対して賃料を請求した場合、Bは、Cが相続人であるかどうか明らかでないことを理由に賃料を供託することができる。
中文讲解
✅ 4
① “房东要求涨租，租客不接受，租客按原本租金支付，但房东拒收 → 租客的租金支付义务消灭”
→ 不正确。
正确理解：
当房东提出涨租但协商不成前，租客只需要继续支付原租金即可。
但如果房东拒绝收钱：
- 租客的义务不会自动消灭
- 只是暂时不算违约
- 想真正解除支付义务，需要把租金供托（供託）
为什么这么规定？
如果只因房东不收钱就自动消灭租金义务，房东只要“拒收”就能失去租金权利，这对权利关系影响过大。所以必须通过供托这种正式手续消灭债务，法律才认。
② “听说房东可能只愿意收涨后的租金，所以租客可以不支付租金但不算违约”
→ 不正确。
正确情况是：
即使租客“听说”或“感觉”房东可能拒收，也不能自己停付。
租客必须做两件事：
- 准备好租金
- 通知房东：‘我准备好了，请收’（催告）
只有房东明确拒绝时，租客才可以进入“不算违约”的状态；如果仍收不到，就要供托。
为什么这么规定？
否则租客只凭“听说”“猜测”就可以不交房租，会让合同关系变得非常不稳定，所以必须要实际通知+实际准备好钱才算合理。
③ “发生租金纠纷，租客把租金供托后，房东必须经过租客同意才能领取供托金”
→ 不正确。
供托是为了让租客“把钱放到国家保管”，以便：
- 自己债务清偿
- 房东有权 随时领取
房东领取供托金时不需要租客同意。
为什么这么规定？
供托的本质就是替代支付，钱已经“算是给到房东”，所以房东可以随时拿，不能让租客卡着不让领。
④ “房东死亡后，C自称继承人来向租客收租，租客因为不确定继承关系，可以把租金供托”
→ 正确。
法律规定：
当“过失なく債権者を確知できない”（无法确定真正债权人，且不是因为自己的过失）时，债务人可以供托。
现在租客无法判断C是不是真的继承人，这种情况正属于“无法确定真正收款人”，因此可以供托。
为什么这么规定？
为了避免租客误把租金付错对象。
供托让租客债务消灭，又避免伪继承人骗取租金，是最安全的方式。
快速记忆
① 房东拒收不消灭债务，需供托才能真正清偿。
② 听说拒收不算数，必须通知并准备好钱才能免责。
③ 供托后房东能随时领，不要租客同意。
④ 继承人不明可供托，避免付错对象。
第3問-平成29年試験 問14
敷金の承継に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.貸主が、建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に第三者に承継される。
2.建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、当該建物についての賃貸借契約が締結された場合、抵当権が実行され、買受人に建物の所有権が移転すると、敷金に関する権利義務も当然に買受人に承継される。
3.貸主が、建物を借主に引き渡した後、当該建物に抵当権が設定され、抵当権が実行された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継される。
4.貸主が、建物を借主に引き渡した後、貸主の債権者が当該建物を差し押えたことにより、建物が競売された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継される。
中文讲解
✅ 2
① “房东把建筑交付给租客后卖给第三方 → 押金权利义务自动转给新所有者”
→ 正确。
建物已经交付给租客，租客的租赁权已经可以对抗后来的买主。
因此，即使房东卖掉建筑，新房东必须继续承受：
- 合同
- 押金返还义务
- 押金充当未付租金或原状回復费用的权利
也就是说，押金的权利义务会自动承继给第三者。
为什么这么规定？
因为押金本质上是为了担保租赁关系的延续，新房东继承租赁关系，就必须把押金义务也一起继承，否则租客保护不成立。
② “建筑被设定抵押权之后才签租约 → 抵押权执行后，押金权义务也自动转给买受人”
→ 不正确（本题正确答案）。
这个情况不同：
- 抵押权已登记
- 之后租客才签约
此时租客的租约不能对抗抵押权者及买受人。
所以买受人可以不承认租约，也就没有义务承继押金。
为什么这么规定？
因为“先登记的权利＞后来的租赁权”。
先登记抵押权的人必须优先受到保护，否则抵押权没有意义。
③ “建物先交付给租客 → 后来才设定抵押权 → 抵押权执行 → 买受人取得所有权 → 押金义务自动承继”
→ 正确。
重点在于顺序：
租约成立 & 建物已交付 → 才设定抵押权
租客的租赁权此时优先于抵押权，买受人必须继续承认租约，自然也要承继押金权利义务。
为什么这么规定？
因为此时租客属于“先占”。
租赁关系比抵押权早存在并已具备对抗力，所以押金也必须跟着一起承继。
④ “建物被债权人查封后被拍卖 → 新买受人取得所有权 → 押金自动承继”
→ 正确。
建物已交付给租客，因此租客对新所有者（拍卖买受人）有租赁权的对抗力。
拍卖买受人必须承认租赁关系，也必须承继押金权义务。
为什么这么规定？
因为“查封 → 拍卖”与“抵押权执行”效果类似，只要租客有对抗力，押金权义务就一定要承继，保护租客不因房东债务受害。
快速记忆
① 交付后转卖 → 押金自动承继。
② 抵押权在先、租约在后 → 押金不承继。
③ 租约在先、抵押在后 → 押金承继。
④ 查封拍卖，只要能对抗 → 押金承继。
第4問-令和元年試験 問18(改題)
賃料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃料は、権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使できる時から10年の消滅時効に服する。
2.借主が滞納賃料の一部を支払った場合で、弁済充当の合意がないときは、支払われた賃料は費用、利息、元本の順番で充当される。
3.貸主が賃料の受領を拒絶している場合、借主は賃料を供託することにより、債務不履行責任のみならず賃料支払義務を免れることができる。
4.借主の地位を複数人が共に有する場合、各借主は賃料支払債務を分割債務として負担する。
中文讲解
✅ 4
① “租金的消灭时效：自知道可行使权利起5年，自能够行使权利起10年”
→ 正确。
民法改正后，原先按行业区分的短期消灭时效被废止，债权的一般时效统一为主观5年／客观10年：知道能主张起算5年，不论知不知道，最迟从可行使之时起算10年。
为什么这么规定？
为统一标准、稳定预期，避免各行业时效不一造成适用混乱，同时给当事人一个明确的最大追诉期间。
② “欠租部分补缴，未约定如何充当时，按费用→利息→元本的顺序充当”
→ 正确。
没有“弁済充当”合意时，法律按固定顺序处理：先费用（如催收、执行费用），再利息，最后元本。
为什么这么规定？
让债务清偿有统一秩序，避免债务人总挑“对自己最有利”的充当顺序，保护债权回收的合理性。
③ “房东拒收租金时，租客通过供托**，不仅免违约责任，也免支付义务”**
→ 正确。
在租客有支付意思和能力但因对方拒收或客观障碍不能支付时，向供托所缴纳租金即视为有效清偿：既不构成违约，也消灭支付义务。
为什么这么规定？
防止债务人因对方原因“有心无处付”而被动违约，供托提供一个中立、安全的清偿渠道，平衡双方利益。
④ “多人共同为租客时，各人对租金负担是分割债务**”**
→ 错误（本题应选）。
共同承租属于对同一不可分给付（整套房屋使用收益）的共同享有，租金对外表现为整体对价。通常并非按人数自然拆分，而是各共同承租人对全部租金负担责任（实务上以连带或不可分的观念处理），房东可向其中任一人请求全额。
为什么这么规定？
租赁标的的使用收益不可自然切割，若按人头分割会让债权落空（互相推诿、回收困难）。让每个共同承租人对全额负责，可确保回收并督促内部再行分担。
快速记忆
① 租金时效＝主观5年／客观10年。
② 未约定充当顺序＝费用→利息→元本。
③ 拒收可供托＝既不违约，也灭债。
④ 共同承租≠分割债务＝对外可求全额。
第5問-令和2年試験 問22
賃貸人Aは賃借人Bに対して、賃料（共益費込み）月額金10万円、当月分前月末日払い、遅延した場合は年10％の遅延損害金を請求できる旨の約定でアパートの一室を賃貸した。Bは、令和7年10月分、同年11月分及び同年12月分の賃料を滞納したが、同年12月15日、Aに金20万円を持参した。この場合、賃料の充当に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.弁済の充当に関する民法の定めは強行規定であるため、AB間でこれと異なる合意をしても無効である。
2.Aは、Bが充当を指定しない場合、金20万円を受領時に、いずれの債務に充当するかを指定することができる。
3.Bは、Aに対して、令和7年10月分の賃料及び同月分の遅延損害金に金20万円を優先的に充当するよう指定することができない。
4.Bが持参した現金は、遅延損害金、元本及び費用の順で充当される。
中文讲解
✅ 2
① “民法的弁済充当规定是强制规定，双方约定不同顺序也无效”
→ 错误。
弁済充当规则是“任意规定”，不是强制。
顺序的判断方式如下：
- 双方的合意（最优先）
- 债务人指定
- 债权人指定
- 法定充当（费用→利息→元本）
当事人完全可以约定不同的充当顺序，法律允许。
为什么这么规定？
因为财产关系本质属于私法自治，双方对“钱该算到哪个月、哪个部分”最有发言权。
民法只是“兜底规则”，优先尊重双方约定。
② “若B未指定如何充当，A可在收钱时决定充当哪个债务”
→ 正确。
充当顺序的权利结构：
- 第一顺位：债务人（B）指定
- B不指定 → 第二顺位：债权人（A）可以指定
- 双方都不指定 → 才进入 法定充当（费用→利息→元本）
在题目情境中：
B交了20万，却没有说“算哪一个月”，
所以A可以自行决定充当顺序。
为什么这么规定？
因为如果债务人不表态，债权人必须知道“这笔钱到底算哪一笔”，
否则会造成会计混乱，也不利于债权管理。
③ “B不能指定金20万优先用于10月租金及其迟延损害金”
→ 错误。
B才是“弁済者（付款的人）”，**理论上最有权利指定“.
所以B当然可以说：
“这笔20万先算10月的租金＋迟延损害金。”
只要付款时明确告诉A即可。
为什么这么规定？
因为债务人最清楚自己要解决什么债务，
若不能指定，会影响他自身利益安排（例如先处理最紧急的那个月）。
④ “持来的20万，会按 遅延損害金 → 元本 → 费用 的顺序充当”
→ 错误。
正确的法定充当顺序是：
- 费用（执行费、催告费等）
- 利息（迟延损害金）
- 元本（租金） ← 最后
题目说的顺序完全反了。
为什么这么规定？
为了保护债权的完整性：
- 先清费用（因为费用是为了实现债权产生的）
- 再清利息
- 最后才动元本
这样避免元本还没收回，反倒让债权人再贴额外费用。
快速记忆
① 弁済充当＝任意规定→约定优先。
② 债务人不指定→债权人可指定。
③ 债务人可指定优先充当哪笔债。
④ 法定顺序＝费用→利息→元本。
第6問-令和元年試験 問10
普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。）における賃料増減額請求に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
1.賃貸借契約の貸主の地位を複数の貸主が共に有する場合（ただし、各貸主の持分は相等しいものとする。）、各貸主は単独で賃料増額請求権を行使することができる。
2.貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、増額された賃料を支払わなければならない。
3.借主から賃料減額請求を受けた貸主は、賃料減額に関する裁判が確定するまでは、従前の賃料の支払を請求することができる。
4.貸主の賃料増額請求権を一定期間排除する特約は有効である。
中文讲解
✅ 12
① “有多个房东（份额相等）时，每个房东都可以单独行使涨租请求权”
→ 不正确。
多个房东属于共同賃貸人（準共有）关系，租金增減請求属于共有物の管理行為，需要共有者过半数同意才能做出。单独一个房东不能擅自提出涨租请求。
为什么这样规定？
涉及共有利益的调整（涨/降租）会直接影响全部共有人收益，必须以多数决定来防止个别人的恣意行动，维护共同利益与租赁稳定。
② “房东发出涨租请求后，判决确定前，租客必须支付涨后租金”
→ 不正确。
在裁判确定之前，租客只需支付自己认为的相当額，不必按房东主张的涨后金额付款。
为什么这样规定？
涨租对租客不利、易引发现金流压力。为避免一方先天处于不利，法律允许在判决前按相当額先行履行，待裁判后再结算差额，保持公平与秩序。
③ “租客提出降租时，在裁判确定前，房东仍可以按従前賃料主张支付”
→ 正确。
在判决前，房东得以主张其认为的相当額；通常即従前賃料。
为什么这样规定？
若在裁判前就一律按降后金额支付，可能让房东现金流骤减、风险失衡。让双方在判决前各按相当額主张，待裁判统一裁断，平衡双方负担。
④ “约定在一定期间内排除房东的涨租请求权是有效的”
→ 正确。
对房东涨租请求权的期间限制特约有效；但借主的降租请求权属法律保障，即使有排除条款也不当然失效，租客仍可依法主张。
为什么这样规定？
法律对居住安定与租客保护有较强倾向，允许限制涨租、但不允许实质剥夺租客的降租权，以维持租金合理性与住居保障。
快速记忆
① 共同賃貸人＝管理行為→需过半数同意，不能单独涨租。
② 涨租未定前＝租客按“相当額”而非涨后额支付。
③ 降租争议中＝房东可主张従前賃料至判决。
④ 可约定阶段性禁止涨租；租客降租权仍可行使。
第7問-令和2年試験 問21
賃料の供託に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.貸主に賃料を受領してもらうことが期待できない場合、借主は直ちに供託することができる。
2.自身が貸主であると主張する者が複数名おり、借主が過失なく貸主を特定できない場合、借主はそのうちの一人に賃料を支払えば賃料支払義務を免れるため、賃料を供託することができない。
3.貸主は、いつでも供託金を受領することができる。
4.供託所は、借主により供託がなされた場合、遅滞なく、貸主に供託の事実を通知しなければならない。
中文讲解
✅ 3
① “觉得房东可能不收租，租客就能立刻去供托**”**
→ 不正确。
能否供托有法定条件（民法494条）：
- 已提出弁済（把钱备好并通知催告）但被拒收；
- 房东客观上不能受领；
- 租客无过失而无法确定真正的房东。
只要还停留在“可能不收／不太指望会收”这种主观判断，原则上应先做弁済的提供；只有在“明确不会受领”这类例外时，才可直接供托。
为什么这么规定？
避免租客过早绕开正常支付流程，也防止滥用供托制度；先走提供→被拒的步骤，更能查明双方真实意思。
② “多人自称房东、租客又无过失无法确定时，交给其中一人就免责任，不能供托”
→ 不正确。
当存在多个自称房东且租客无过失仍无法确定真正债权人时，正是可以供托的典型情形（民法494条）。把钱仅交给其中一人，不一定安全，可能仍被别人追讨。
为什么这么规定？
用供托把钱交由国家保管，既保护租客（债务视为清偿），也给真正的房东一个安全领取的渠道。
③ “房东可以随时领取供托金”
→ 正确。
租金一旦供托，对房东而言等同于替代受领，房东可凭手续随时向供托所请领（民法498条）。不需要租客同意。
为什么这么规定？
供托的本质是替代清偿：既然钱已进入公立保管，就应保障房东便捷领取，以维持交易安全与现金流。
④ “供托所必须尽快通知房东已被供托”
→ 不正确。
依法应由租客（弁済者）负责通知房东供托事实（民法495条3项），不是供托所的义务。
为什么这么规定？
由提出供托的一方自主通知最直接、可核对；供托所若一律通知，既增添负担也易引发误解或遗漏。
快速记忆
① 主观“可能不收”不够→先提供弁済，明确拒收或不能受领才可直供托。
② 无法确定真正房东且无过失→可供托更安全。
③ 供托后房东可随时领取，无需租客同意。
④ 通知房东供托的人＝租客本人，不是供托所。
第8問-令和6年試験 問17
月額賃料10万円の賃貸住宅につき、賃借人が月額賃料7万円への減額を請求した場合に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.敷金が20万円の場合、賃料減額請求権の行使により敷金も14万円に減額になるので、賃貸人は敷金の差額分の6万円を返還しなければならない。
2.賃借人の賃料減額請求権の行使後、物件に雨漏りが発生した場合でも、そのことによる物件の価値の減少は、当該賃料減額請求の判断に際しては、考慮の対象とはならない。
3.賃借人が賃貸人に対し口頭で賃料を7万円に減額するよう通知した場合でも、賃料減額請求権を行使したものと認められる。
4.賃料減額請求権の行使後、毎月8万円の賃料が支払われていた場合において、9万円を正当な賃料額とする裁判が確定したときは、賃貸人は、毎月の賃料の不足分1万円につき、法定利率による利息を付した額の支払を賃借人に請求することができる。
中文讲解
✅ 1
① “押金20万；若把月租从10万降到7万，押金也要降到14万并退6万”
→ 不正确。
押金金额常以“月租×月数”约定，但押金契约与租赁契约是各自独立。即使租金通过减额请求被裁定下调，押金不会自动联动调整；除非合同另有约定或退租结算产生应退差额，房东不负当场返还6万的义务。
为什么这样规定？
为避免在租期中途因租金波动导致押金频繁增减、资金往返与风险失衡，法律与判例将押金与租金的调整切面分离处理。
② “租客行使降租请求后，若又发生雨漏**，其导致的价值下降不计入这次降租判断”**
→ 正确。
降租请求成立与否，原则上就请求时点的事由来判断；此后出现的新状况（如雨漏）要作为新的降租请求去主张，不能回填到旧请求里一并评估。
为什么这样规定？
确保争点一次到位、基准明确，避免在审理中不断加入事后因素，造成结论反复与程序拖延。
③ “租客用口头通知房东把月租降到7万，也算有效行使降租请求权”
→ 正确。
法律对行使方式没有限于书面，口头或电子方式均可有效表示“降租请求”。关键在于明示意思、能证明已通知到对方。
为什么这样规定？
租赁为持续给付关系，鼓励便捷迅速提出请求，避免因形式僵化而妨碍权利行使。
④ “降租请求后，期间内每月交了8万；若判决确定应为9万**，房东可就每月差额1万另加法定利息向租客请求”**
→ 正确。
在裁判前，双方各按自认相当额给付/受领；裁判确定为9万后，若已收8万＜确定额9万，则对不足1万可按法定利率计付利息并补差。
为什么这样规定？
维持临时均衡（不先强迫租客按涨后额），待裁判后一次清算，通过利息弥补期间占用的资金时
间价值，平衡双方利益。
✅ ① 涨租请求（房东请求涨价）
情况 | 谁要付钱？ | 利率 |
租客付的 > 裁判认定租金 | 房东退钱给租客 | 法定利率 |
租客付的 < 裁判认定租金 | 租客补钱给房东 | 年1割（10%） |
意思：
- 房东多收了 → 按普通法定利率退还
- 房东少收了 → 租客要按**10%**补（因为涨租是对租客不利，所以适用较高利息）
✅ ② 降租请求（租客请求降价）
情况 | 谁要付钱？ | 利率 |
租客付的 > 裁判认定租金 | 房东退钱给租客 | 年1割（10%） |
租客付的 < 裁判认定租金 | 租客补钱给房东 | 法定利率 |
意思：
- 租客多付了 → 房东要按**10%**退（因为降租本来就是对房东不利）
- 房东少收了 → 租客按法定利率补（没有惩罚性）
快速记忆
① 押金不随降租自动联动；无特别约定不退差。
② 降租判断看当时事由；新问题要另行请求。
③ 口头或电子通知也能有效行使降租请求。
④ 裁判定9万但先付8万→差额1万＋法定利息需补付。
第9問-平成30年試験 問17
敷金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸借契約書に借主からの敷金の相殺について禁止する条項がない場合、借主は契約期間中、敷金返還請求権と賃料債務を相殺することができる。
2.賃貸借契約書に敷金の返還時期について何らの定めもない場合、借主は敷金の返還を受けるまでの間、建物の明渡しを拒むことができる。
3.借主の地位の承継があったとしても、特段の事情のない限り、敷金は新借主に承継されない。
4.賃貸借契約書に敷金によって担保される債務の範囲について何らの定めもない場合、敷金によって担保される借主の債務は賃料債務に限定され、貸主は原状回復費用に敷金を充当することはできない。
中文讲解
✅ 3
① “合同未禁止抵销时，租客可在合同期间用押金返还请求权去抵销租金债务**”**
→ 不正确。
押金是为担保租赁债务而交付的保证金，原则是租约结束＋房屋已交还后才发生返还请求权。在合同存续期间，返还请求权尚未到期，不能拿来与当期租金债务做相杀/抵销（民法622条の2第2項）。
为什么这样规定？
若允许在租期内拿押金抵租，会削弱担保功能，到期时可能无金可扣以覆盖原状回復费、滞纳金等风险，违背押金的担保本旨。
② “合同没写返还时点时，租客可在收到押金返还前拒绝交还房屋**”**
→ 不正确。
押金返还与房屋交还并非同時履行关系，通常是先交还房屋，清算应扣款后再返还余额。因此，不能以“未返还押金”为由拒绝搬退/交房。
为什么这样规定？
交房是终止关系的前提，先交房才能核算损耗与应扣项；若允许“押金不到不退房”，会导致交接停滞、风险难核。
③ “借主地位发生承继（换租客）时，原则上押金不承继给新租客”
→ 正确。
除非有特别约定或特段事情，旧租客的押金不会转为新租客的担保。否则等于用旧租客的钱担保新租客的债务，对旧租客不当不利。
为什么这样规定？
保护出资者＝旧租客的财产权，避免其在退场后仍承担他人债务担保的风险；新租客应当另行交付押金，各自清楚。
④ “合同未写押金担保范围时，押金只担保租金**，不能用于原状回復费”**
→ 不正确。
法定默认范围是：押金担保租金债务以外，凡基于租赁关系产生、以金钱给付为目的的债务，原则上皆在担保范围内（如原状回復费、明渡遅滞損害金等）（民法622条の2第1項）。
为什么这样规定？
押金的功能是覆盖租赁期内各种金钱风险；若仅限租金，房东对损耗修复、迟延等无法保障，担保功能大幅缩水。
快速记忆
① 押金返还权在“退租+交房”后才到期，租期中不能拿来抵租。
② 押金未返≠可拒交房；先交房，后清算再返还。
③ 换租客原则不承继旧押金；各交各的，彼此清楚。
④ 未约定时，押金担保范围广：租金＋原状回復等一切租赁金钱债务。
第10問-令和4年試験 問20
賃料に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.貸主が支払期限を知っている通常の場合、賃料債権は、5年の消滅時効に服する。
2.建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価であるので、貸主は、借主が使用する敷地の対価を当然に別途請求することができる。
3.貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、金銭債権として、相続財産となる。
4.借主が滞納賃料の一部を支払う場合であって、弁済充当の合意がないときは、支払時に貸主が指定した債務に充当され、借主はこれに従わなければならない。
中文讲解
✅ 1
① “房东知道租金的支付期限时，租金债权的时效是5年”
→ 正确。
租金是金钱债权，适用民法的统一时效规则：
- 知悉可行使权利之时起 5 年（主观）
- 无论知悉与否，自可行使时起 10 年（客观）
房东知道租金到期日＝知道自己可以主张权利，因此这里适用5 年时效。
为什么这样规定？
金钱债权普遍适用5／10 年的统一时效，租金债权也不例外，避免长期不清算造成法律关系不稳定。
② “租金是建筑使用费，因此房东可另向租客收取‘土地使用费’”
→ 不正确。
一般理解上，建筑物租金包含：
- 建筑使用对价
- 土地使用对价（敷地使用料）
租客不需要为“同一房屋”支付两份租金。
为什么这样规定？
建筑与其敷地不可分离；租建筑自然包含占用该位置的土地。若允许分开收费，会导致重复索取、不当增加租客负担。
③ “房东死亡，共同继承人继承房屋时，租金债权在遗产分割前作为相续财产统一处理”
→ 不正确。
租金债权属于可分债权（各自按份），
原则：
- 房东一死亡
- 租金债权就自动按相続分比例分割给每个继承人
无需等到遗产分割。
只有“預貯金（银行存款）”这种特殊财产才需进入分割程序。
为什么这样规定？
租金按期产生，性质单纯，可直接按份继承，避免不必要的程序拖延。
④ “欠租部分缴纳时，没有充当合意就依房东指定，租客必须服从”
→ 不正确。
正确规则：
- 第一顺位：债务人（租客）可指定充当先后的债务
- 若租客不指定：第二顺位：房东可指定
- 若租客不服房东指定 → 可立即异议使其无效（民法488）
所以：房东指定并非绝对，租客并不是必须服从。
为什么这样规定？
更尊重**付款的人（债务人）**的意图；避免房东随意把钱“算进最旧债务或最重的债务”，对债务人造成不利。
快速记忆
① 租金债权＝5年时效（知悉起算）。
② 租金包含土地使用费，不能另收敷地费。
③ 租金债权＝可分债权，死亡即按份继承，不等遗产分割。
④ 充当顺位：租客＞房东；房东指定可立即被租客异议推翻。
第11問-令和2年試験 問20
敷金に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
1.借主は、不払賃料額の弁済に敷金を充てるよう貸主に請求することはできない。
2.賃貸借契約継続中に敷金返還請求権が差し押えられた場合、貸主は、速やかに敷金相当額を差押債権者に支払わなければならない。
3.敷金は、原状回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償も担保する。
4.貸主Aが賃貸物件を第三者Bに譲渡する際、賃貸人たる地位をAに留保する旨、AB間で合意すれば、貸主の地位はAに留保され、Aは敷金返還義務を負う。
中文讲解
✅ 24
① “租客不能要求房东把押金拿去抵不付租金”
→ 正确。
押金是担保金，由房东依约在结算时自行充当（先抵未付租金、再抵其他应付）。在租期中，租客一方不能要求“用押金抵租”或主张与当期租金相抵销（民法622条の2第2項）。
为什么这样规定？
避免押金在租期中被提前耗尽，担保功能失守，无法覆盖原状回復费、迟延损害金等。
② “租期中，押金返还请求权被查封时，房东应立刻把押金付给查封债权人”
→ 错误。
押金返还请求权只有在租约结束且完成交房后才发生并到期。租期内，这个请求权尚未发生，房东没有向查封债权人立即给付的义务。待退租结算：若有未付租金等先以押金充当，余额才可能被查封债权人受领。
为什么这样规定？
押金的本旨是担保租赁期间的债务，谁也不能在担保目的尚未消灭时先把钱拿走。
③ “押金也担保租客应负的原状回復（损坏、污损）等损害赔偿”
→ 正确。
押金法定定义：担保租赁产生的一切以金钱给付为目的的债务（民法622条の2第1項）。因此不仅未付租金，也包括原状回復费、滞纳金、明渡迟延损害金等。
为什么这样规定？
确保退租结算有源可扣，房东不必另行诉讼追偿小额修缮、清扫等费用，提高交易安全。
④ “A把房屋卖给B时，AB同意‘房东地位留在A’，则A仍为房东并负押金返还义务”
→ 错误。
想让房东地位留在原主A，需要两个合意同时具备：
- A与B间合意“房东地位留保于A”；
- B再把该物件租回给A的合意（租回安排）。
只做了①而没有②，留保不生效，房东地位随所有权一并移转给B（民法605条の2第2項）。
为什么这样规定？
房东地位与所有权通常随物走；只有在明确设置租回结构时，才允许法律上切分“所有者”与“房东”地位，避免对抗第三人时的权利漂浮。
快速记忆
① 押金担保在先，租期中租客不能强行“押金抵租”。
② 返还权未发生就不能被拿走；退租结算后才谈查封受领。
③ 押金担保面广：租金＋原状回復＋迟延等金钱债务。
④ 想让房东地位留在卖方＝“留保合意＋租回合意”两件事缺一不可。
第12問-平成28年試験 問21
敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.敷金契約は、賃貸借契約に付随する契約であるから、敷金契約のみを合意解除することはできない。
2.敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、賃貸借契約の締結後に預け入れることはできない。
3.敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡したときに発生するから、貸主は、借主が建物を明け渡すまでの間に、未払賃料に敷金を充当することはできない。
4.借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、貸主は敷金から未払賃料額を控除した後の残額の敷金を差押債権者に支払えば足りる。
中文讲解
✅ 4
① “押金契约附属于租赁契约，因此不能只把押金契约单独合意解除”
→ 不正确。
押金契约与租赁契约是各自独立（而且押金是要物契约，以交付成立）。所以可以仅对押金契约另行合意解除，不必牵动租赁本身。
为什么这样规定？
为了把“担保安排”与“使用借贷”分开处理，便于当事人依据风险状况灵活变更担保。
② “押金必须在签订租赁时或之前交，不得在签订之后再交”
→ 不正确。
通常确实在签约时交，但当事人合意可以约定签约后补交押金，同样有效。
为什么这样规定？
押金是私法自治下的担保金，时间点可由双方约定，只要不损害相对方的合理利益即可。
③ “押金返还请求权要到‘合同结束＋交房’才发生，所以在交房前，房东不得把押金充当未付租金”
→ 不正确。
房东在押金已受领、且期间出现未付租金等时，可以自行将押金用于充当（租客不能要求这样做）。
为什么这样规定？
押金的核心功能是担保。若限制到退房后才能充当，会让担保在最需要时失去效力。
④ “租期中，租客的债权人查封了‘押金返还请求权’；退房时若还有欠租，房东可先从押金里扣欠租，剩下的再支付给查封债权人即可”
→ 正确。
押金担保的是租赁产生的金钱债务全体。退房结算时，先用押金自动充当未付项目，余额才是可被查封并由房东支付给查封债权人的部分。
为什么这样规定？
保障押金的担保优先功能，既防止房东受损，也让第三人取偿以“净额”进行，秩序清晰。
快速记忆
① 押金契约独立，可单独合意解除。
② 押金可签后补交，合意优先。
③ 房东可在交房前用押金充当欠款；租客无权强求。
④ 被查封时先扣欠款，剩余押金再付给查封债权人。
第13問-令和元年試験 問19
敷金に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
1.賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、敷金の返還が先履行となる。
2.敷金は、滞納賃料のほか、原状回復義務の対象となる借主の毀損・汚損に対する損害賠償、借主が無権限で施工した工事の復旧費も担保の対象となる。
3.賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、貸主に敷金の支払義務が発生する。
4.いわゆる敷引特約（賃貸借契約終了時に、貸主が敷金の一部を取得する特約。）に関し、判例は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない旨を判示している。
中文讲解
✅ 24
① “租约结束后，押金返还是先履行，明渡在后”
→ 不正确。
押金返还与明渡不是同時履行，实践上以明渡先行。原因是退房后还需核算原状回復、清扫、滞纳等项目，往往要从押金中先行扣抵，因此不可能在明渡前就返还押金。
为什么这样规定？
为了让押金真正发挥担保与清算功能，必须先交房→查验→结算，再处理押金余额的返还。
② “押金不仅担保欠租，还担保原状回復的损害赔偿、无权施工的复旧费等”
→ 正确。
押金的法定功能是担保基于租赁产生的全部金钱给付义务。因此除滞纳租金外，损坏/污损的修复费、私自施工的恢复费、明渡迟延损害金等，都可由押金优先充当。
为什么这样规定？
租赁纠纷多为小额多项，押金统一担保可一次性清算，降低双方交易成本、提高回收确定性。
③ “租期内，若租客的债权人查封了押金返还请求权，就能在明渡前向房东催要押金”
→ 不正确。
押金返还请求权须在租约结束且完成明渡后才发生并到期。明渡前请求权尚未发生，即便被查封，房东也无立即给付义务。
为什么这样规定？
避免在担保目的尚未消灭前就抽走押金，确保持押金用于优先弥补租赁期间的欠款与损耗。
④ “敷引特约（到期房东提取押金的一部分）只要金额不高得离谱，判例上通常有效”
→ 正确。
判例态度：并非一概无效。若敷引额相对于租金水准、契约内容并不过高失衡，通常不认为违背信义则、单方不当损害消费者；但如过高则可能失效。
为什么这样规定？
在契约自由与消费者保护间取平衡：合理的敷引＝有效；过高、失衡＝可否定。
快速记忆
① 押金返还不先行；应先明渡、后清算再返还。
② 押金担保面广：欠租＋原状回復＋无权施工复旧等。
③ 明渡前返还权未发生；被查封也不能先付押金。
④ 敷引特约原则可效力；过高失衡则可能无效。
第14問-令和3年試験 問20
敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.貸主は、建物明渡し後でなければ、敷金を未払賃料に充当することができない。
2.敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、貸主との合意があっても賃貸借契約の締結後に預け入れることができない。
3.貸主が建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に当該第三者に承継される。
4.賃貸借契約が終了し、建物が明け渡された後、借主が行方不明となったことにより、借主に対し敷金の充当の通知ができない場合、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができない。
中文讲解
✅ 3
① “必须在交房后才能把押金充当未付租金”
→ 不正确。
押金担保的是租赁产生的一切金钱债务，在租期中只要出现未付租金等，房东就可以自行用押金充当，不必等到交房之后。
为什么这样规定？
保证押金在最需要时就能发挥担保与风险缓冲功能，避免债权悬空。
② “押金既是担保金，即使双方同意，也不能在签约后再交”
→ 不正确。
押金契约与租赁契约相互独立，当事人可以合意在签约后补交押金，并不当然无效。
为什么这样规定？
体现私法自治，让担保安排可随资金与信用状况灵活设定。
③ “房东把已交付的房屋卖给第三人并完成过户，押金相关的权利义务当然由新所有者承继**”**
→ 正确。
租客已具对抗力（房屋已交付等）时，房屋让与会使房东地位连同押金返还义务一并移转给新所有者。
为什么这样规定？
维护租赁关系的连续性与租客保护，避免“换房东就不认押金”。
④ “退租并交房后，租客失联导致无法通知充当，房东就不能把押金充当欠租或原状回复费”
→ 不正确。
押金的充当不是“相杀/抵销”，不以通知为生效要件。租客失联也不妨碍房东依法用押金先行充当未付项目。
为什么这样规定？
确保退租清算能顺利完成，不因一方失联而卡住。
快速记忆
① 押金可在租期中充当欠租，无需等交房。
② 押金可签约后补交，合意有效。
③ 让与并过户→押金义务随房东地位移转。
④ 押金充当不需通知；失联也可先充当。
第15問-令和5年試験 問19
賃借人が賃料債務を免れる場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸借契約で定められた賃料の支払時期から10年が経過すれば、特段の手続きを要することなく、賃借人は賃料債務を免れる。
2.賃貸借契約で賃料の支払方法が持参払いと定められている場合で、賃貸人が賃料の増額を主張して賃料の受領を拒否しているときは、賃借人が従前の賃料額を賃貸人宅に持参し、賃貸人が受け取れる状況にすれば、賃貸人に受領を拒否された場合でも、賃借人は賃料債務を免れる。
3.賃貸借契約で賃料の支払方法が口座振込と定められている場合で、賃借人が賃貸人宅に賃料を持参したにもかかわらず、賃貸人が受領を拒否したときは、賃料を供託することが可能であり、供託により、賃借人は賃料債務を免れる。
4.賃貸借契約期間中であっても、賃貸人が、敷金の一部を賃借人の賃料債務に充当したときは、賃借人の承諾の有無にかかわらず、賃借人は、その分の賃料債務を免れる。
中文讲解
✅ 4
①
“租金超过 10 年没追讨就自动免除”
→ 不正确。
租金债权确实会因5 年 / 10 年时效而消灭，但时效不是自动生效，必须由租客**提出时效抗辩（援用）**才有效。
为什么这么规定？
让债务人可选择是否主张时效，也避免房东毫无察觉地被“自动免除”。
②
“约定持参支付时，只要把原租金带去给房东，他拒收也能免除债务”
→ 不正确。
把钱拿去给房东 → 只是“履行提供”，可以避免“迟延责任”，但并不能让债务消灭。
若想真正免除租金债务，房东拒收时要做的是 供托。
为什么这么规定？
因为“提出付款” ≠ “付款完成”，避免债务随便就消失。
③
“约定银行转账，但我直接拿现金去房东家，他拒收后就能供托并免债务”
→ 不正确。
如果契约约定“口座振込”，那就是强制的履行方式。
你用错误方式（带现金）即使被拒收，也不能供托，因为供托前提是“本旨履行的提供”。
为什么这么规定？
保证履行方式统一，不让债务人用“故意不用约定方式”逼房东收钱。
④
“租期中房东擅自把押金的一部分用于抵扣欠租，租客就免掉那部分租金”
→ 正确。
押金是担保全部租赁债务的金钱，房东可以在租期中单方把押金直接用于抵扣欠租。
只要房东“充当”了，租客的那部分租金债务就自然消灭，不需要租客同意。
为什么这么规定？
押金本来就是作为担保金，允许房东灵活使用来避免债务继续扩大。
快速记忆
① 时效免债要“主张”，不自动。
② 持参付款被拒 ≠ 债务免除。
③ 必须按约定方式付，不然连供托也不行。
④ 房东可单方用押金抵欠租，租客免除对应债务。
第16問-令和5年試験 問20
敷金の取扱いに関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.敷金は、賃貸借契約上賃借人が負うべき債務の担保として交付されるものであるが、賃貸借契約は継続しつつ、敷金契約を合意解約して敷金の返還をすることができる。
2.敷金は、賃貸借契約上賃借人が負うべき債務の担保として交付されるものであるから、賃貸借契約締結と同時に、または締結前に交付しなければならない
3.賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人の明渡しが遅延したことにより発生する賃料相当使用損害金は、賃貸借契約が終了した後に発生する債務であるため、敷金から差し引くことはできない。
4.敷金は、賃借人の債務を具体的に特定し、その債務に敷金を充当する旨の意思表示をしない限り、賃貸人はその全額を返還しなければならない。
中文讲解
✅ 1
①
“租约继续中，也可以只解除押金契约，并把押金退回。”
→ 正确。
押金契约不是租赁契约本身，而是一个独立的要物契约。
因此：
租赁继续 → OK
押金契约单独解除 → OK
押金可以先退还，租约照常存在。
为什么这样规定？
押金只是担保工具，不是租约的核心结构，双方当然可以自由修改或解除。
②
“押金必须在签约前或签约同时交，不可之后再交。”
→ 不正确。
押金何时交由双方自由合意，可以签约后再补交，并不会因此无效。
为什么这样规定？
押金契约是独立契约，既然是担保，就允许依实际情况灵活安排。
③
“退租后因拖延搬出产生的使用损害金，不能从押金扣。”
→ 不正确。
押金担保的是租赁关系产生的一切金钱债务。
拖延搬出所产生的“租金相当损害金”属于典型的金钱债务，当然可以从押金扣除。
为什么这样规定？
若不能扣押金，房东必须另打官司，违背押金用于风险缓冲的目的。
④
“房东若不说明要把押金冲抵什么债务，就必须全额退还押金。”
→ 不正确。
押金的“充当”不是相杀行为，而是法律当然发生的效力，
建物一旦交还，押金会自动用来抵扣：
- 欠租
- 原状回复费
- 迟延损害金
不需要“我现在要充当咯”的宣言。
为什么这样规定？
避免房东还要再做额外意思表示，简化押金清算程序。
快速记忆
① 押金契约可单独解除，租约继续。
② 押金何时交，双方可自由决定。
③ 拖延搬出产生损害金，可从押金扣。
④ 押金充当是自动效力，不用宣告。
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/023
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
