type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/022
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第1問-平成28年試験 問19
借主の義務と責任に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸不動産につき修繕を要するときは、借主は、遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない。
2.賃貸不動産が転借人の過失により損傷した場合、借主は、転貸について貸主の承諾を得ていたとしても、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償責任を負う。
3.借主は、失火により賃貸不動産を損傷したとしても、失火につき重過失がない限り、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償責任を負わない。
4.ペット飼育の禁止が賃貸借契約で定められていない場合でも、通常許容される範囲を超えたペットの飼育があった場合には、賃貸借契約の解除が認められる。
中文讲解
✅ 3
①
结论：正确。
理由：房子出现需要修缮的情况时，借主必须尽快通知房东（除非房东已经知道）。这是借主对租赁物负有的保管/管理义务的一部分，及时报修能防止损害扩大。
为什么这么规定：谁住谁最先发现问题；让借主负通知义务，可以尽早处理风险、避免小问题变大修。
———
②
结论：正确。
理由：把房子转给转借人使用时，对房东这一侧，转借人属于借主的履行辅助者。如果转借人因过失造成损坏，法律把它当成借主自己没有尽到保管义务，即借主对房东承担违约赔偿；即使事前取得了转借同意也一样。
为什么这么规定：房东把房子交给借主，是基于对借主的信赖。由谁使用、怎么使用产生的风险，应由借主统一承担与管理，再向转借人内部追偿。
———
③
结论：错误（本题不适切）。
理由：把租来的房子失火烧坏，一般属于借主未尽保管义务，对房东构成合同上的违约，应承担损害赔偿。所谓“失火法”（失火责任法）只是在对邻居等第三人的侵权层面，非重过失可免赔；但对房东的合同责任不因此免除，二者不可混淆。
为什么这么规定：避免借主以“非故意失火”为由推卸合同风险，督促借主对用火/用电等维持应有管理水准；同时通过失火法平衡邻里侵权的过度负担。
———
④
结论：正确。
理由：即使合同里没写禁宠，但如果饲养超出通常可容忍的范围（例如数量、品种、噪音、异味、共用部破坏、他人安全等），导致当事人间的信赖关系破壊，就属于用法违反，房东可以解除合同。
为什么这么规定：租赁兼顾居住安宁与共同生活秩序。当饲养行为对他人造成过度干扰时，法律允许房东恢复秩序，保护建筑物与邻里环境。
———
快速记忆
① 发现需要修缮→借主应及时通知房东。
② 转借人弄坏→借主对房东负违约赔偿（可再向转借人追偿）。
③ “失火法”只护邻里侵权，不护对房东的合同责任→失火仍可能要赔。
④ 超范围养宠致信赖破坏→构成用法违反，可解除。
第2問-令和元年試験 問16
賃貸物件に関する必要費償還請求権、有益費償還請求権及び造作買取請求権に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.貸主が行うべき雨漏りの修繕を借主の費用負担で行った場合、借主は賃貸借契約の終了時に限り、支出額相当の費用の償還を請求できる。
2.借主の依頼により、ガラス修理業者が割れた窓ガラスを交換した場合、当該業者は貸主に対して必要費償還請求権を行使できる。
3.賃貸物件の改良のために借主が支出した費用は、契約終了時に賃貸物件の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を借主が貸主に対して請求できる。
4.造作買取請求権を排除する特約は、借主に不利な特約のため、無効である。
中文讲解
✅ 3
①
结论：错误。
理由：雨漏修理属于保持房屋正常使用的必要费。必要费的特点是：借主先垫钱即可，之后能立即向房东要求偿还，不需要等到合同结束。因此“只能在合同終了时请求”是错的。
为什么这么规定：避免房东不作为导致房屋继续损坏，让借主能及时处理风险，之后再向房东取回费用，保证使用安全及财产保全。
———
②
结论：错误。
理由：窗户破裂的修理也是必要费，但必要费偿还请求权的主体是借主，不是维修业者。即：
- 维修公司向借主要钱
- 借主再向房东主张必要费偿还
维修公司没有资格直接对房东提“必要费偿还请求”。
为什么这么规定：避免出现“第三人莫名其妙向房东收费”这样的混乱，确保租赁关系的权利义务只在房东与借主之间运作。
———
③
结论：正确。
理由：为了提升房屋价值所花的费用属于有益費。有益费的规则：
- 只能在契約終了時主张
- 且必须要在当时房屋的価値増加依然存在
- 房东可选择偿还“费用支出额”和“价值增加额”中较低的那一项
例如：借主花10万装修，但市场只增加了5万价值 → 房东只需偿还5万。
为什么这么规定：避免借主过度装修，强迫房东承担无效费用，并确保房东只为实际留下的价值提升买单。
———
④
结论：错误。
理由：造作（借主为使用便利所安装的设备，如隔断、空调架等）的买回请求权属于任意規定，可以通过契約排除。只要双方同意写进合同“不买你的造作”，就是有效的。
为什么这么规定：租赁关系自由度很高，造作的价值认定也复杂，因此立法让双方用特约自由调整风险。
———
快速记忆
① 必要费（如雨漏修理）→借主垫付后可立即向房东请款。
② 必要费的请求权主体是借主，维修业者不能直接找房东。
③ 有益费→契約終了时且价值提升仍存在才可请求偿还。
④ 造作买回权是任意规则→合同写“排除”就有效。
第3問-令和3年試験 問25
建物賃貸借契約における必要費償還請求権、有益費償還請求権及び造作買取請求権に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.賃貸物件に係る必要費償還請求権を排除する旨の特約は有効である。
2.借主が賃貸物件の雨漏りを修繕する費用を負担し、貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合、借主は賃貸借契約終了後も貸主が支払をするまで建物の明渡しを拒むことができ、明渡しまでの賃料相当損害金を負担する必要もない。
3.借主が賃貸物件の汲取式トイレを水洗化し、その後賃貸借契約が終了した場合、借主は有益費償還請求権として、水洗化に要した費用と水洗化による賃貸物件の価値増加額のいずれか一方を選択して、貸主に請求することができる。
4.借主が賃貸物件に空調設備を設置し、賃貸借契約終了時に造作買取請求権を行使した場合、貸主が造作の代金を支払わないときであっても、借主は賃貸物件の明渡しを拒むことができない。
中文讲解
✅ 14
①
结论：正确。
理由：不论是必要费偿还请求权、有益费偿还请求权，还是造作买回请求权，它们都属于任意规定。也就是说，法律虽然默认赋予借主这些权利，但双方可以通过合同约定来排除。例如，合同中写明“借主不得要求修缮费或买回费”，就是有效的。
为什么这么规定：租赁关系的具体条件多样化，立法尊重契约自由。若一律强制房东负担这些费用，会造成经营上的不公平，因此法律允许双方自行约定取舍。
———
②
结论：错误。
理由：借主在修缮雨漏并垫付费用后，若房东拒付，可行使留置权（即在未获偿还前可暂不交房）。但留置期间，借主仍占用房屋，因此需继续承担使用相当的损害金（相当于租金）。不能既拒还又免租。
为什么这么规定：留置权只是保障债权实现的手段，不是免费的居住权。法律平衡了房东的利益，防止借主滥用留置权拖延退房。
———
③
结论：错误。
理由：将汲取式厕所改成水洗式属于有益费，但决定“偿还金额依据”的是房东，不是借主。法律规定：房东可选择偿还“支出金额”或“增值部分”中较低的那一个。
为什么这么规定：防止借主过度改装或虚报费用，确保房东只为实际留下的价值提升付钱，而不是为借主的个人偏好埋单。
———
④
结论：正确。
理由：造作买回请求权（例如空调、隔板等附属设施）产生的是债权关系。也就是说，房东不付款只是“欠钱”，但借主不能以此拒绝交还房屋。造作买回请求权不伴随留置权，明渡义务仍然存在。
为什么这么规定：防止借主以造作为借口拖延退房、影响房东重新出租；房东的义务是支付造作代金，借主的义务是如期腾退，二者分离处理。
———
快速记忆
① 费用偿还与买回权→任意规定，合同写排除也有效。
② 垫付修缮费拒付可留置→但仍要付相当租金。
③ 有益费偿还方式→由房东选择，不是借主选。
④ 造作买回不付款→借主不能拒还房屋。
第4問-令和5年試験 問23
建物賃貸借契約における修繕及び費用償還請求権に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.建物共用部内の下水管が破損し賃貸住宅の寝室に漏水が発生したときに、賃貸人が長期海外旅行中で連絡が取れない場合、賃借人は賃貸人の帰国を待たなければ、賃貸住宅の修繕を行うことができない。
2.経年劣化により故障したトイレの修繕のための費用（必要費）を賃借人が支出しているにもかかわらず、賃貸人がその支払を拒む場合、賃借人は、賃貸借契約が終了しても、賃貸住宅全体の明渡しを拒むことができる。
3.賃貸借契約が終了し、賃貸住宅を明け渡してから1年半が経過した時点で、賃借人が必要費を支出していたことを思い出し、賃貸人に対して必要費償還請求権を行使した場合、賃貸人は支払を拒むことができない。
4.造作買取請求権排除の特約が付されていない建物賃貸借契約において、賃借人が賃貸人の承諾を得て付加した造作に関し、賃借人が賃貸借契約終了時に造作買取請求権を行使した場合、賃貸人は賃借人と造作にかかる売買契約を締結しなければならない。
中文讲解
✅ 2
①
结论：错误。
理由：修缮建筑本来是房东的责任，但根据民法607条の2，有两种情况下借主可以自行修缮：
- 房东已被通知但仍不修；
- 存在急迫危险（例如漏水持续扩大）。
题中房东人在海外、无法联系，且发生了室内漏水，属于急迫事态，借主可以立即修缮，不必等房东回国。
为什么这么规定：这是为了防止损害扩大，保护借主的生活环境和财产安全。如果强制要求等待房东，将造成现实上的不合理与财产损失。
———
②
结论：正确。
理由：借主为了维护正常使用，自费修理老化坏掉的厕所，这属于必要费。依民法608条1項，借主可以立刻要求房东偿还费用；若房东拒付，借主可依据民法295条1項行使留置权——在获得偿还前，可以暂时拒绝交还房屋。
为什么这么规定：法律通过留置权保障借主不吃亏，让借主能在未获偿还时留置房屋作为担保，逼使房东履行义务。
———
③
结论：错误。
理由：必要费与有益费的偿还请求，有一个时效限制——必须在退房（明渡）后1年内提出（民法600条、622条）。超过1年就会请求权消灭。
题中借主在退房1年半后才想起来要钱，已经太迟，房东可以拒付。
为什么这么规定：是为了交易安定，避免租赁关系结束很久后仍被追债，使房东能安心处理房屋。
———
④
结论：错误。
理由：造作买回请求权（例如空调、隔断等附加设施）是形成权。借主只要在合同结束时单方面声明行使，法律上就视为买卖合同自动成立。因此房东不需要再签署新的买卖合同。
为什么这么规定：为了简化程序，防止房东拒签拖延；只要借主合法行使权利，就立即产生买卖效力，权利更易实现。
———
快速记忆
① 漏水急迫→借主可自行修缮，不必等房东。
② 垫付必要费未偿→借主可行使留置权，暂不交屋。
③ 必要/有益费偿还→必须在退房1年内请求，否则失效。
④ 造作买回→借主声明即自动成立买卖，无需再签合同。
第5問-平成29年試験 問17
賃貸建物の修繕に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.借主は、賃貸建物について雨漏りの修繕費用を支出したときは、貸主に対し、賃貸借契約終了時に賃貸建物の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を請求することができる。
2.貸主の過失によって発生した火災の結果、賃貸建物が全部滅失した場合には、貸主は賃貸建物の修繕義務を負う。
3.賃貸建物が損傷した場合において、その原因が天変地異等、不可抗力によるものであるときは、貸主は賃貸建物を修繕する義務を負わない。
4.貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れる。
中文讲解
✅ 4
①
结论：错误。
理由：雨漏修理属于必要费。必要费的原则是——借主不必等到合同结束，也不要求价值增加“现存”，可以依民法608条1項在支出后立即向房东请款。
为什么这么规定：避免拖延造成损害扩大，让住户先行处理紧急问题，费用再由应负维护责任的房东承担。
———
②
结论：错误。
理由：如果发生全部滅失（整栋毁损），租赁关系依民法616条の2原则上当然结束，已无“修缮”可言，房东也就没有修缮义务。一部毁损才谈到修缮与继续使用。
为什么这么规定：全部灭失后，标的物已不存在，强行要求修缮不现实；应当终止关系、清算责任。
———
③
结论：错误。
理由：即使是天灾等不可抗力导致的损伤，房东仍负“可使用收益”的提供义务，因此必须进行修缮，让房屋恢复可用（借主自己造成的损害除外）。
为什么这么规定：租金的对价是“能用的房屋”。只要不是借主过错，房东就要把房屋维持在可使用状态。
———
④
结论：正确。
理由：若房东该修不修，导致借主在一定期间完全无法使用房屋，则该期间的租金对价不存在，借主可免付该期间的租金（大判大4.11.21）。
为什么这么规定：以对价一致为原则——不能用就不付，督促房东及时履行修缮义务。
———
快速记忆
① 必要费（雨漏修理）→可立即向房东请款，不需等退租也不看“价值现存”。
② 全部灭失→租赁当然结束，无从谈修缮义务。
③ 不可抗力致损→房东仍负修缮，除非系借主过错。
④ 房东不修致完全不可用→该期间租金免付。
第6問-平成27年試験 問17
賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1。借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主は賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。
2.借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求した場合には、貸主が承諾したときに売買契約が成立する。
3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。
4.貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。
中文讲解
✅ 1
这题考的是修缮义务、必要费用、造作买受、留置权、共用部分的修缮义务等基础概念。
正确答案是 ①。
——
① 借主修缮雨漏并向贷主请求费用，贷主不支付 → 借主可在合同结束后拒绝交屋
适切
雨漏修补属于让房屋能正常住用的必要费用（必要費），借主可以支出后立即向房东请求偿还（民法621条）。
若房东拒绝偿还，借主可行使留置权（民法295条）：
→ 房东不还钱，借主就可以暂时不搬出去。
但注意：借主留置期间，仍需把该期间相当的租金额度返还给房东，否则会不当得利。
为什么这样规定？
因为法律希望保护借主不因房东的不作为而吃亏。借主替房东先垫了房子必要修缮费用，若允许房东拖着不还，借主损失太大。因此给予留置权作为“压着房子向房东要钱”的手段。
——
② 给房子装了热水器，退租时要求房东买下 → 房东同意时才成立？
不适切
热水器属于造作（ぞうさく），民法第608条的造作买受请求权是形成权。
→ 形成权＝我单方面说一句，就立即生效，不需要对方同意。
因此：
借主只要在退租时提出“请你买下我安装的设备”，
→ 买卖关系当场成立
→ 房东不能拒绝（除非事前有特约排除造作买受权）。
为什么这样规定？
因为借主为了改善居住环境花钱安装设备，如果房东能任意拒绝，就会造成“不敢改善房屋”的问题。法律鼓励合理改善，因此给借主形成权。
——
③ 入居前就已经漏雨 → 房东说“不是我租给你之后坏的，所以我不用修”？
不适切
房东负有使用收益させる義務（让房客正常住用的义务）。
雨漏显然会影响正常使用，因此：
→ 不论雨漏是租前发生还是租后发生，房东都必须负责修缮。
为什么这样规定？
因为租赁的本质是“房东给你一个可正常使用的房”。
既然房子在出租时就已不适格，房东当然要修，不可能把风险全部丢给借主。
——
④ 房东的修缮义务只限于房内，不含共用部分？
不适切
房东的修缮义务包含专有部分（借主的房间）＋共用部分。
共用部分＝楼梯、走廊、电梯、入口、集合邮筒、配管、电气设备等。
这些都关系到建筑整体安全及借主的使用收益，因此：
→ 共用部分的修缮也是房东的责任。
为什么这样规定？
因为共用部分关系到全体住户的“居住安全与基本功能”。
如果走廊灯坏、电梯坏、楼梯破洞，借主无法正常居住。
法律当然要求房东负责修缮。
——
快速记忆（一句话总结）
① 必要费用＋留置权＝房东不还钱→可以拒绝搬出。
② 造作买受权＝借主单方提出就成立，不必经房东同意。
③ 雨漏不论何时发生，房东都负修缮义务。
④ 共用部分也在房东的修缮义务范围内。
第7問-平成30年試験 問16(改題)
賃貸建物の全部又は一部が滅失した場合の法律関係に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.地震により賃貸建物が一部滅失した場合、修繕が物理的経済的に可能であったとしても、貸主は修繕義務を負わない。
2.賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失についての借主の帰責事由の有無にかかわらず、貸主は修繕義務を負わない。
3.賃貸建物が一部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由がない限り、借主は使用収益が妨げられている割合に応じて、賃料は当然に減額される。
4.賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由があっても、賃貸借契約は履行不能により終了する。
中文讲解
✅ 1
这题考的是：全部滅失・一部滅失、修繕義務、賃料減額、履行不能による終了
答案是 ①。
——
① 地震造成一部滅失，即使能修，房东也不负修缮义务
不适切
即使是一部滅失的原因是地震等不可抗力，只要物理上、经济上仍可修复，房东就必须履行修缮义务。
法律逻辑是：
→ 房东必须保证租客能“正常使用收益”房屋（民法601条）。
→ 一部滅失造成使用受阻，且修缮可行，那么房东就不能以不可抗力为借口逃避修缮。
不可抗力＝可免租客责任，但不能免房东修缮义务（只要修得了）
为什么这样规定？
若房东可因不可抗力而不修，房屋损坏却修得了却不修，会让租客承受不合理损害。法律倾向保护租客的“居住持续性”。
——
② 建物全部滅失 → 不管是不是租客的错，房东都不负修缮义务
适切
建物全部滅失时，房东已经完全无法再提供房屋，属于履行不能。
→ 租赁契约自动结束。
→ 既然契约结束，房东当然没有继续修缮房屋的义务。
关键点：
全部滅失＝契约结束＝无修缮义务
借主是否有过错？
→ 无关。
契约结束的原因是“标的物不存在”，不是“谁的错”。
为什么这样规定？
因为房屋已不存在，修缮义务无意义；且租赁契约以“存在的房屋”为前提，一旦消失，租赁法律关系自然终止。
——
③ 建物一部滅失＋租客无过失 → 依损害比例自动减租
适切
民法第611条：
租赁物一部滅失、租客无过失时，租金会按无法使用的比例当然减额。
无需另外协商，法律自动调整。
例：
使用空间减少30% → 租金自动减少30%。
为什么这样规定？
为了让租客只为“能使用的部分”付费，避免租客为不可用空间承担费用，是租客保护的核心规则。
——
④ 建物全部滅失＋即使租客有过失 → 契约仍因履行不能结束
适切
全部滅失＝房东无法继续提供房屋
→ 契约因履行不能而当然结束。
→ 与租客是否有过失无关（但租客可能负赔偿责任，但不影响契约结束）。
重点是：
契约结束的法律依据是“标的灭失”，不是“责任归谁”。
为什么这样规定？
民法上的“履行不能”是客观事实，只要房屋不存在，租赁契约不可能继续，不会因为借主过失而继续维持契约。
——
快速记忆（一句话法）
① 一部滅失可修→房东必须修（不可抗力也一样）。
② 全部滅失→契约结束，房东无修缮义务。
③ 一部滅失＋租客无过失→按比例自动减租。
④ 全部滅失→无论谁的错，都因履行不能而结束。
第8問-令和2年試験 問23
賃貸物件の修繕に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸物件が借主の責めにより修繕を要することになった場合、貸主は修繕義務を免れる。
2.賃貸物件につき雨漏りが生じ、貸主が修繕する場合、借主はこれを拒めない。
3.借主が修繕の必要性を貸主に通知し、貸主がその旨を知ったにもかかわらず相当期間内に修繕をしない場合、借主は賃貸物件の使用収益ができない範囲で賃料の支払を拒絶することはできるが、自ら修繕することはできない。
4.貸主は、大地震により賃貸物件の一部が破損した場合でも、当該部分の修繕義務を負う。
中文讲解
✅ 3
这题考的是：借主有责的修缮、不可拒绝的修缮、代位修缮权（借主修理权）、不可抗力一部滅失的修缮义务。
正确答案为 ③。
——
① 因借主的过失导致需要修缮 → 房东可免除修缮义务
适切
房东确实有修缮义務（民法606条1項），但如果损坏是借主自己的责任造成的，房东就可以不承担修缮义务，改由借主自己负担。
理由很简单：
→ 责任由谁造成，就由谁负责修。
否则借主反而会因为“反正房东会修”而不爱惜物件。
为什么这样规定？
为了防止借主因疏忽或故意造成损坏，却让房东承担费用，这会造成不公平与道德风险。
——
② 房屋出现雨漏，房东要来修，借主不能拒绝
适切
房东修缮雨漏属于保存行為，也就是为了让房屋维持安全与可使用状态。
民法606条2項明确规定：
→ 房东有权进行必要修缮，借主必须配合并不得拒绝。
即便在不方便的时段，也只能协商，不得拒绝。
为什么这样规定？
因为修缮不只是对借主好，也是为了防止建筑进一步恶化，影响整体结构、安全甚至其他住户。
——
③ 借主催告房东修缮，房东仍不修 → 借主只能拒付部分租金，不能自己修？
不适切
民法607条规定：
借主在以下两种情况可以自行修缮（代位修缮）：
- 通知房东后，对方知道修缮必要却不在相当期间内修缮
- 急迫的事情（例如水管爆裂不断漏水）
因此，借主不只能减租，还可以自己修并向房东求偿。
为什么这样规定？
否则房东若一直拖延，借主就会住在危险或不适宜居住的环境中，缺乏救济手段。因此法律给予借主一个“最后的武器”。
——
④ 大地震导致房屋一部破损 → 房东仍负修缮义务
适切
不可抗力如大地震造成一部破损，如果物理上、经济上可修复，房东仍负修缮责任。
判例（昭和41年4月8日）也确认：
→ 不可抗力 ≠ 房东可免除修缮义务（只要修得了）
为什么这样规定？
若房东能以“这是地震，不关我的事”为理由不修，借主的居住权会完全失去保障。因此法律原则是：
→ 能修就必须修；不能修才例外。
——
快速记忆（一句话版）
① 借主造成的损坏＝房东可不修。
② 必要修缮（如雨漏）＝借主不得拒绝。
③ 房东不修＋催告有效＝借主可自行修缮并求偿。
④ 不可抗力一部破损＝只要修得了房东必须修。
第9問-令和元年試験 問17
賃貸物件の借主の義務に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.貸主が借主の用法遵守義務違反を理由に損害賠償請求をする場合、賃貸物件の返還を受けた時から1年以内に行使しなければならない。
2.親族が貸主である賃貸借契約の場合、借主は、賃貸借契約終了後、賃貸物件返還までの間、同物件を自己の財産のためにするのと同一の注意義務をもって保管すれば良い。
3.賃貸物件に対して権利を主張する第三者が存在する場合、借主は貸主がその事実を知っていたときでも、貸主に対して通知する義務を負う。
4.貸主が賃貸物件の保存を超える行為をしようとする場合でも、借主はこれを拒むことができない。
中文讲解
✅ 1
本题考查借主的義務（賃借人の義務），特别涉及民法600条、400条、615条、607条等规定。
①
适切。
民法600条规定：借主因违反用法遵守义务（不当使用）造成的损害赔偿请求权，必须在“返还日”起1年以内行使，否则消灭（除斥期间）。
为什么这样规定？
如果不限期，房东可以多年之后才主张损害，借主往往已经搬走、证据消失，极易引发不公平纠纷。
因此立法上要求迅速主张、迅速解决，避免“追溯性索赔”。
———————————————
②
不适切。
题目说“亲族之间租房，返还期间只需像对待自己财产一样注意即可”，这是错误的。
民法400条说明，借主在合同结束至返还前，对物件负善良管理注意义务（善管注意義務），比对自己财产的注意义务更严格。
为什么更严格？
因为借主必须把东西完好无损地还回去，法律要求“专业人士一般水准”的注意程度，以避免“因为是亲戚就随便用”的风险。
———————————————
③
不适切。
民法615条：
如果有第三者对租赁物主张权利，借主原则上必须通知房东。
但——如果房东已经知道此事实，则借主无需再通知。
为什么？
通知义务的目的在于“让房东知情”。
房东已知晓时再通知没有意义，因此不构成义务。
———————————————
④
不适切。
民法607条：借主不得拒绝保存行為（如修理破损）——这是“受忍义务”。
但若房东要进行的是保存以外的行为，如改造、结构性变更、大规模装修，则借主可以依自身情况拒绝。
为什么？
保存行為是为了维持基本功能，影响有限。
但改造、翻修会大幅影响借主的生活安宁，因此法律允许拒绝，保障租客居住利益。
———————————————
正确答案：①
———————————————
快速记忆
① 用法违反导致的损害赔偿，房东必须在返还后1年内主张。
② 返还前借主应负善管注意义务，不是像对自己物一样随便。
③ 房东已知第三者权利主张时，借主无需再通知。
④ 房东做保存以外的大改动时，借主可以拒绝。
第10問-平成27年試験 問18
賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。
2.借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。
3.借主は、賃貸物件につき修繕を要すべき事故が生じ、貸主がこれを知らない場合、借主の義務として、貸主に通知しなければならない。
4.貸主が賃貸物件の保存を目的とした修繕を行うために借主に一時的な明渡しを求めた場合、借主に協力義務はないため、借主はこれを拒むことができる。
中文讲解
✅ 3
①
不适切。
即使转贷（転貸借）是得到原房东承诺的，原房东也不会因此对转借人负义务。
民法上，修缮义务的相对方永远是“借主（原承租人）”，不是转借人。
为什么这样规定？
避免法律关系过度扩张。如果只要允许转租就必须对第三人承担修缮义务，会导致房东权利义务范围不清，使管理秩序混乱，因此修缮义务只对“合同相对方”（借主）发生。
———————————————
②
不适切。
借主死亡时，其地位是由所有相続人共同承継，不是只有“同居的相続人”。
因此，无论是否同居，所有继承人都可以向房东主张修缮。
为什么这样规定？
租赁权是“財産権”，而财产权应由相続人全员按法定继承规则继承，不能因为是否同居而被排除权利。
———————————————
③
适切。
民法606条2項：
租赁物发生需要修缮的事故，而且房东不知情时，借主必须通知。这是借主的法定义务。
为什么这样规定？
房东不知情就无法及时修补，可能导致损害扩大（例如漏水变成霉菌、腐烂）。
为了防止损害扩大，法律要求借主承担“通知义务”。
———————————————
④
不适切。
房东如为“保存行為”（维持基本功能的修缮），可要求借主临时搬离，借主不得拒绝（受忍義務）。
为什么这样规定？
保存修缮是为了保持建筑安全与功能，不是房东的任性要求。
如果租客可以随便拒绝，房屋结构就可能越来越劣化，危及安全，因此租客必须配合。
———————————————
快速记忆
① 即使转租得到允许，房东对转借人无修缮义务。
② 借主死亡后，继承人全员继承租赁地位。
③ 房东不知情的修缮事故，借主必须通知。
④ 保存修缮时，房东可要求临时腾空，借主必须配合。
第11問-平成28年試験 問20
賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。
2.借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。
3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。
4.区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。
中文讲解
✅ 3
①
适切。
借主若为房东承担的必要费用（必要費）先行垫付，民法上房东必须立即偿还。
例如：必须修理漏水、电线短路等“维持基本使用”的必要行为。
为什么这样规定？
必要费用本来就是房东的义务，如果不即时返还，借主将因代为支出而遭受不当负担，因此法律要求“立即清偿”。
———————————————
②
适切。
借主若拒绝房东为了修缮而进行的保守点检・立入（进入确认），造成合同目的无法达成时，属于借主的債務不履行。
情节严重到破坏信赖关系时，房东可以解除合同。
为什么这样规定？
“保存修缮”属于房东的权利和义务，若借主拒绝，房屋可能继续恶化，影响安全。因此借主负有受忍义務（协力义务）。
———————————————
③
不适切（本题正确答案）。
房东的修缮义务并不以“损坏发生在契约后”为限制。
若借主入住前就已有雨漏り（漏水），该状况影响正常居住，房东仍负有修缮义务。
为什么这样规定？
租赁契约的本质是“让借主能使用收益”，只要影响使用收益，无论损坏何时产生，房东都必须修理。否则等于交付了“不适合使用的物件”，违反合同本旨。
———————————————
④
适切。
区分所有建筑（マンション等）中，若借主使用专有部分必然需要经过或依赖共用部分（楼梯、屋顶防水、管道等），房东的修缮义务也扩张至这些共用部分。
为什么这样规定？
若共用部分不修理，借主无法使用专有部分（例如电梯坏了住高层的无法上下）。
因此法律认定修缮义务是“为了确保使用收益范围内的一切必要部分”。
快速记忆
① 借主垫付必要费用，房东必须立即偿还。
② 借主拒绝必要修缮的入室检查时，可能导致契约解除。
③ 损坏发生在入住前也一样，房东照样负修缮义务。
④ 使用专有部分所必需的共用部分，房东也负有修缮义务。
第12問-令和4年試験 問23
令和6年10月1日に締結された、賃貸住宅を目的とする賃貸借契約の借主の義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.大地震により賃貸住宅の一部が倒壊し、契約の目的を達することができなくなった場合、賃貸借契約は終了し、借主の賃料支払義務は消滅する。
2.大地震により賃貸住宅の一部が滅失した場合（ただし、契約の目的を達することは未だできるものとする。）、借主が賃料の減額請求をすることで賃料は減額される。
3.賃料債権が差し押さえられた場合、借主は賃料を貸主に支払ったとしてもそのことを差押債権者に通知すれば、差押債権者から取立てを受けず、以後賃料の支払を免れることができる。
4.賃料債権は、時効期間が経過しても消滅時効を援用する旨の意思表示がなければ消滅しない。
中文讲解
✅ 4
①
不适切。
大地震导致房屋“部分倒塌”且已无法达成契约目的时，民法611条2項规定：借主可以解除契约。
但此解除是“将来効”（仅对未来有效）。
因此，契约终止后未来租金不再发生，但终止前已经产生的租金债务不会自动消灭。
为什么这样规定？
如果允许“过去的租金也一并消灭”，借主将因不可抗力而获不当利益，且损害房东的既存权利。因此法律只让“未来租金免除”，但不抹消过去已经发生的债务。
———————————————
②
不适切。
房屋一部分因不可归责于借主的原因（如地震）而不能使用时，民法611条1項规定：
租金会按无法使用的部分比例自动减少，不需要提出请求。
为什么这样规定？
租金本质上是对“使用收益”的对价，不能使用的部分，租金当然应减少，如果需要借主申请，反而不合理，因此立法采用“当然减額”。
———————————————
③
不适切。
如果法院对“房东的租金債権”进行差押，法律效果是：
房东不能收租，借主也不能向房东支付。
借主若仍然付给房东，即使通知差押权人，也无法对抗差押权人，最终会导致二重払い（双重支付）。
为什么这样规定？
差押的目的就是防止债务人（房东）收取债权，因此借主不得向房东支付。否则会让差押制度失效。
———————————————
④
适切（正确答案）。
租金债权的消灭时效即使完成，也必须由债务人（租客）援用（向对方明确主张），否则不发生效力（民法145条）。
换言之：“到了时间自动消灭”是不成立的，不援用就不能用时效抗辩。
为什么这样规定？
消灭时效可能产生重大利益变化，法律要求由当事人自己决定是否运用，以保护双方的意思自治。
———————————————
快速记忆
① 部分倒塌导致不能居住时，可解除，但过去租金不消灭。
② 使用不能的部分，租金自动按比例减额。
③ 租金被差押后，借主不能付给房东，也不能免除付款义务。
④ 时效完成后，未援用则不发生消灭效果。
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/022
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
