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Nov 1, 2025
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chinkanshi/021
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第1問-平成27年試験 問14(改題)
賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.定期建物賃貸借契約の契約期間が満了する前に、貸主と借主が合意すれば、契約を更新することができる。
2.一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法の適用はない。
3.法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
4.終身建物賃貸借契約は、公正証書等の書面又は電磁的記録で行うことが必要であり、賃貸借契約は借主が死亡したときに終了する。
中文讲解
✅ 1
① 定期建物賃貸借契約（定期租赁契约）在本质上是“无更新制度”的租赁。
即使房东与房客双方同意，也不能“更新”原合同，只能重新签订“再契约”。
这是因为该制度的目的，是让出租方在特定期间后自由收回房屋使用权。
——✕错误。
② 若租赁合同中可明确认定为“一时使用目的”（例如临时宿舍、短期别墅等），
则不适用《借地借家法》，而仅受《民法》约束。
因为《借地借家法》旨在保护长期居住者，不适合临时性使用场景。
——〇正确。
③ 若依据法律或合同明确规定房屋需在一定期间后拆除，
则可在合同中约定“于拆除时租约自动终止”。
这是为了保障拆除计划顺利实施，避免承租人主张续租。
但此类约定必须以书面或电子记录形式订立。
——〇正确。
④ 终身建物賃貸借契約是一种“一代限り”（仅限承租人一生）的特殊租赁形式，
根据《高齢者住まい法》，承租人生前可居住终身，
其死亡时契约自动终止，不得继承。
此外，合同须采用公正证书或电子文件形式签订，方为有效。
——〇正确。
快速记忆：
① 定期租赁→无更新，仅能再契约
② 一时使用→不适用借地借家法
③ 拆除计划→可约定自动终止
④ 终身租赁→生前有效，死亡结束
第2問-平成30年試験 問20(改題)
書面によらずに行った法律行為の効力に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。なお、書面には、電磁的記録による場合を含むものとする。
1.書面によらずに定期建物賃貸借契約を締結した場合、普通建物賃貸借契約としての効力を有する。
2.書面によらずに連帯保証契約を締結した場合、保証契約としての効力を有する。
3.書面によらずに賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした場合、契約解除の意思表示としての効力を有する。
4.書面によらずに賃料減額に合意した場合、賃料減額としての効力を有する。
中文讲解
✅ 2
① 未以书面形式签订定期建筑物租赁合同的情况下，该合同作为普通建筑物租赁合同有效。
这是正确的。根据《借地借家法》，定期建物賃貸借契約必须以书面或电子记录形式订立，否则就被视为普通租赁合同。立法的目的，是为了确保承租人充分理解「更新されない」这一重大不利条件，防止因口头约定造成信息不对称和纠纷。
——
② 未以书面形式签订连带保证合同的情况下，保证合同仍然有效。
这是错误的。根据《民法》第446条第2项规定，保证契約须以书面或电子记录的方式成立，否则无效。立法理由是为了防止轻率保证（特に親族間など）引发的社会问题。书面要求让保证人能冷静确认风险、金额、期间等。
——
③ 未以书面形式表示解除租赁合同的意思时，该解除仍然有效。
这是正确的。合同解除只需向对方表达解除意思即可生效，并不要求必须书面形式（口头、邮件、LINE等都可以）。当然，为了举证方便，实际操作中通常建议保留书面记录。
——
④ 未以书面形式合意减租的情况下，该减租仍然有效。
这是正确的。租金增减属于当事人之间的合意行为，只要双方明确意思一致，即使是口头，也会产生效力。《民法》第90条以下并无强制书面要求。只是为避免争议，建议以书面确认。
——
快速记忆：
① 定期租赁没书面 → 普通租赁有效
② 保证没书面 → 无效
③ 解除没书面 → 有效
④ 减租没书面 → 有效
第3問-令和3年試験 問26(改題)
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、事前説明の書面には、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供する場合を含むものとする。
1.中途解約特約のある定期建物賃貸借契約において、貸主は契約期間中であっても、正当事由を具備することなく契約を解約することができる。
2.定期建物賃貸借契約書は、同契約を締結する際に義務付けられる事前説明の書面を兼ねることができる。
3.賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法第35条に定める重要事項説明を行う場合、定期建物賃貸借契約であることの事前説明の書面は不要である。
4.定期建物賃貸借契約において、賃料減額請求権を行使しない旨の特約は有効である。
中文讲解
✅ 4
① 在有中途解约特约的定期建筑物租赁合同中，出租人可在合同期间内无需正当理由解除合同。
错误。即使是定期租赁合同，出租人要单方面解除合同仍须具备正当事由（借地借家法第28条）。中途解约特约通常是为了承租人（如高龄者、护理需求者）可提前解约设立的，不赋予出租人随意解约的权利。立法意图是为了防止出租人滥用中途解约条款、保护承租人居住稳定性。
——
② 定期建筑物租赁合同书可以兼作事前说明书。
错误。法律要求出租人必须在签订合同前，以书面或电子形式向承租人说明「契約は更新されず、期間満了で終了する」的内容（借地借家法第38条2項）。此事前说明是独立文件，不能与合同书合并，否则被视为未履行说明义务（最高裁平成24年9月13日判決）。该规定旨在确保承租人在签约前能清楚理解「不可更新」这一关键事项。
——
③ 若媒介业者已根据宅地建物取引业法第35条进行重要事项说明，则无需再提供定期租赁的事前说明书。
错误。重要事项说明与事前说明是不同义务。 重要事项说明是宅建业者对买方或承租人的说明，而事前说明是出租人本人必须履行的告知义务。即使媒介业者已在重说中解释为定期租赁，也不能替代出租人的书面说明，否则合同可能被视为普通租赁合同。
——
④ 在定期建筑物租赁合同中，约定不得行使租金减额请求权的特约有效。
正确。根据借地借家法第38条第7項，若合同中对租金调整已有特约，则民法中有关租金减额请求权的规定不适用。因此，约定承租人不得要求减租是有效的。立法理由在于，定期租赁的特征是双方自由设定条款，只要承租人事前充分理解并同意，该限制即被允许。
——
快速记忆：
① 出租人解约仍需正当事由
② 事前说明书不得与合同合并
③ 重说≠出租人事前说明
④ 定期租赁可有效排除减租请求权
第4問-平成27年試験 問15(改題)
賃貸住宅標準契約書に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸住宅標準契約書では、更新料の授受に関する条項が設けられている。
2.賃貸住宅標準契約書では、敷引及び保証金に関する条項が設けられている。
3.賃貸住宅標準契約書では、貸主、借主いずれについても、契約期間中に中途解約できる旨の特約（解約権留保の特約）を定めている。
4.賃貸住宅標準契約書では、賃貸借の目的物である物件の全部が滅失した場合、賃貸借契約は当然に終了する旨が定められている。
中文讲解
✅ 4
① 在《租赁住宅标准合同书》中，设有关于更新费收取的条款。
错误。更新费（更新料）在日本并无法律上的统一依据，其存在取决于地域惯例或个别合意。因此，国土交通省制定的《租赁住宅标准合同书》未设更新费条款，以保持中立与全国通用性。若当事人有约定，可另行添加附加条款。
——
② 在《租赁住宅标准合同书》中，设有关于敷引和保证金的条款。
错误。标准合同书中只设有敷金（押金）条款，但未设敷引（从押金中直接扣款）和保証金相关条款。原因在于，这两项属于特定地域或商业惯例（如关西地区常见），国交省制定标准契约时刻意避免因地区差异导致混乱，仅保留敷金的基本规定。
——
③ 在《租赁住宅标准合同书》中，规定了出租人和承租人双方在合同期间内均可中途解约的特约。
错误。标准合同书中确实存在承租人一方的中途解约权（提前30日通知即可），但并未赋予出租人相同权利。出租人如欲解约，必须满足正当事由，不得任意解除。该设计体现了居住稳定保障原则——保护承租人居住权，防止房东随意赶人。
——
④ 在《租赁住宅标准合同书》中，规定若租赁物的全部灭失，合同自动终止。
正确。标准合同书中明文规定：当租赁物全部灭失或因其他原因无法使用时，合同自动终止。这与《民法》第617条第1项一致。该条款存在的理由，是为了避免在客观上无法履行租赁目的时仍继续维持合同的矛盾状态。
——
快速记忆：
① 更新费条款——无
② 敷引・保証金条款——无
③ 承租人可中途解约，出租人——不行
④ 物件灭失——合同自动结束
第5問-令和2年試験 問19
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.借主が死亡したときに契約が終了する旨の定めは、有効である。
2.契約期間が1年未満の定期建物賃貸借契約は、無効である。
3.平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の賃貸借契約については、契約当事者がこれを合意解約して、新たに定期建物賃貸借契約を締結することは認められていない。
4.床面積300㎡未満の居住用建物については、借主が転勤、療養、親族の介護等やむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用することが困難となった場合には、中途解約特約がなくとも、借主は中途解約を申入れることができる。
中文讲解
✅ 3
① 规定“承租人死亡时合同终止”的条款是有效的。
错误。这样的条款对承租人不利，因此违反借地借家法第30条，属无效约定。即使承租人死亡，租赁合同通常由继承人继承权利义务（包括居住权、支付义务等）。立法目的在于保障遗属的居住稳定，防止房东以“死亡终止条款”为由强行收回房屋。
——
② 租期不足一年的定期建筑物租赁合同无效。
错误。根据借地借家法第38条第1项，定期建筑物租赁的存续期间没有一年以上的限制，因此一年以下的合同也是有效的。典型例子是“周租公寓（ウィークリーアパート）”“月租公寓（マンスリーマンション）”。该制度的设计初衷是为应对短期居住需求，允许灵活设定期限。
——
③ 2000年3月1日（平成12年3月1日）之前签订的居住用租赁合同，当事人不得通过合意解约方式改订为定期租赁合同。
正确。根据平成11年改正法附则第3条，居住用建筑在该日期前签订的租赁合同，不得通过合意解约方式转变为定期租赁合同。立法理由是为了防止房东借“合意解约”名义规避旧合同下的承租人保护制度。但若是事業用建物（商用房），则可自由变更为定期租赁。
在2000年制度刚启用时，日本政府担心：很多出租人可能诱导或施压承租人，让他们“同意”解除原有的普通租赁合同，再重新签订成定期租赁，以便规避旧合同的承租人保护。
——
④ 对于面积300㎡以下的居住用建筑，承租人因调职、疗养、照顾亲属等不得已原因无法居住时，即使无中途解约特约，也可提出中途解约。
错误。正确标准是200㎡以下而非300㎡。依据借地借家法第38条第5项，若建筑物面积在200㎡以下，承租人因调职、疗养、介护等正当理由无法继续居住时，可无特约直接提出中途解约，且从申告日起1个月后合同结束。此规定体现了立法上对“普通家庭居住”场景的照顾。
——
快速记忆：
① 承租人死亡→合同不终止
② 一年以下定期租赁→有效
③ 2000年前旧居住合同→不得转为定期租赁
④ 中途解约适用→200㎡以下才行
第6問-平成29年試験 問19
契約書の記載に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。なお、当事者間に契約書以外の合意事項はないものとする。
1.賃貸借に関する保証契約書に保証債務の範囲として「賃貸借契約から生じる借主の債務」と記載されている場合、保証人は賃料についてのみ保証債務を負い、原状回復義務については保証債務を負わない。
2.賃貸借契約書に賃料の支払日について記載がない場合、令和7年5月分の賃料の支払日は令和7年5月31日である。
3.賃貸借契約書に無断転貸を禁止する旨の記載がない場合、借主が貸主の承諾なく第三者に賃貸物件を転貸したとしても、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。
4.賃貸借契約書に借主の原状回復義務に関する記載がない場合であっても、賃貸物件が借主の過失により損傷したときは、貸主は借主に対して原状回復費用相当額の損害賠償を請求することができる。
中文讲解
✅ 24
① 在租赁保证合同中，如保证债务的范围记载为“因租赁合同产生的承租人债务”，则保证人仅对租金承担保证，不承担原状恢复义务。
错误。此类表述范围广泛，包含租金债务、原状恢复义务、损害赔偿义务等全部承租人义务。换句话说，只要债务是“租赁合同所产生的”，保证人都必须承担。立法上要求明确书面化（民法第446条）正是为了让保证人理解风险，防止轻率担保。
——
② 若租赁合同未记载租金支付日，则2025年5月（令和7年5月）的租金应于5月31日支付。
正确。若合同中未特别约定，租金的支付原则上为“当月后付”，即当月使用后，于该月末支付（民法第484条、慣行解釈）。因此令和7年5月分的租金应在5月31日支付。此规则体现了“履行期不明时，依通常交易习惯认定”的原理。
——
③ 若合同未写明禁止转租的条款，则承租人未经房东许可转租时，房东不得解除合同。
错误。即使合同中未记载“禁止转租”，房东未经同意擅自转租仍构成信赖关系破坏，可依《民法》第612条解除合同。转租会影响物件管理及信用风险，因此法律即使无明文约定，也默认“须经出租人同意”。
——
④ 即使合同中未记载原状恢复义务条款，但若房屋因承租人过失受损，房东仍可要求赔偿。
正确。即便未明文规定，承租人有保护租赁物的善管注意义务（民法第400条、第415条）。若因其过失造成损坏，房东可依损害赔偿责任主张原状恢复费用。也就是说，原状恢复义务在这种情况下是当然产生的法定义务，并非必须写入合同。
——
快速记忆：
① “租赁债务”＝含租金＋修复＋赔偿（全涵盖）
② 无约定支付日→当月后付，月底交
③ 未写禁止转租→仍需房东同意
④ 无原状恢复条款→有过失仍要赔偿
第7問-令和元年試験 問13(改題)
定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との異同に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も書面又は電磁的記録により締結しなければ、有効な契約とならない。
2.契約期間が1年未満の場合、定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も、いずれも期間の定めのない賃貸借契約となる。
3.定期建物賃貸借契約では、一定の期間、賃料を減額しない旨の特約（不減額特約）は有効であるが、普通建物賃貸借契約ではこのような特約は無効である。
4.借主からする中途解約を認める特約は、定期建物賃貸借契約でも普通建物賃貸借契約でも有効である。
中文讲解
✅ 34
①
结论：错误。
定期建物賃貸借（定期借家）必须用书面或电子记录签订，不这样做合同就无效；但普通建物賃貸借（普通借家）不要求必须书面，口头也能成立（当然实务上都会写）。
为什么：定期借家会在期满必然结束，对承租人影响较大，所以法律要求形式要件更严格（要留下明确证据，避免“没看懂就签了”的纠纷）。普通借家没有这种“期满当然结束”的强力效果，所以不强制书面。
———
②
结论：错误。
普通借家约定1年未满的存续期间会被认定无效，结果变成不定期；但定期借家就算约定不到1年，只要写成书面/电磁记录并符合定期要件，该固定期限有效。
为什么：普通借家偏向稳定居住保护，短到不满一年的期限被认为不当；定期借家本来就是“约好多久就多久”，所以允许短期，但以严格形式（书面/事前说明）换取当事人真正的明知同意。
———
③
结论：正确。
定期借家可以有效约定不减额特约（某段期间内不要求降租）；但普通借家这样约定通常无效，因为与法律赋予的租金增减额请求权保护目的相冲突。
补充：即使是定期借家的不减额特约有效，若经济情况剧变等导致租金明显不相当，当事人仍可依一般规则主张将来的增减（考试常见表述是：定期借家允许不减额特约，但并非把一切“将来的衡平调整”都完全封死）。
为什么：普通借家强调居住安定与衡平，不让出租人用格式条款一刀切堵住减租；定期借家因期限确定、退出预期明确，法律允许更多契约自由，但仍保留“失衡时可调整”的安全阀。
———
④
结论：正确。
允许承租人中途解约的特约，无论定期借家还是普通借家，都有效（因为这是对承租人有利的约定）。
补充：就算没有特约，定期借家里若是200㎡未满的居住用且因转勤、疗养等不得已事由无法继续作为生活本据使用，法律也赋予承租人中途解约权（这是法定的最低保障）。
为什么：中途解约权能降低承租人面对“人生变动”时的锁定风险，符合居住保护的立法精神。
快速记忆
①定期借家必须书面/电磁记录；普通借家不以书面为必要。
② 普通借家的1年未满期限无效→不定期；定期借家即便短期也有效（要件具备）。
③定期借家的不减额特约有效；普通借家同类特约无效。
④承租人中途解约特约在定期/普通中均有效（且定期居住用<200㎡有法定中途解约保障）。
第8問-平成27年試験 問13(改題)
賃貸借契約の成立に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸借契約は、賃貸借の目的物である物件の引渡しにより成立する。
2.賃貸借契約が成立するためには、貸主、借主が署名押印する賃貸借契約書の作成が必要である。
3.建物所有者と借受希望者による賃貸借契約の締結に向けた交渉が進み、交渉の相手方に契約が成立するであろうという強い信頼が生まれる段階に達した場合には、その信頼は法的保護に値することから、賃貸借契約が成立する。
4.宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、その媒介により契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、契約内容に係る書面を交付（書面の記載内容を電磁的方法により提供する場合を含む）しなければならない。
中文讲解
✅ 4
①
结论：错误。
賃貸借契約是諾成契約，只要双方就要点达成合意（承诺与承诺的合致）就成立；交付标的物只是履行，不是成立要件，并非要物契約。
为什么这样规定：租赁的核心是使用收益的让与与对价，法律以合意即成立降低交易成本；把“交付”当成立条件会让当事人在交付前没有契约拘束力，易生纠纷。
———
②
结论：错误。
一般的普通借家，不以书面为要件，口头也能成立；但部分类型（如定期建物賃貸借、取壊し予定建物、終身建物賃貸借等）因影响重大，必须书面/电磁记录。
为什么这样规定：原则上尊重契约自由与交易便捷；但对承租人权利影响显著的特殊租赁，要求严格形式来确保知情与意思表示真实。
———
③
结论：错误。
谈判到“高度期待会成立”的阶段，仍未达成最终承诺，契约不成立。但若一方在该阶段无正当理由突然翻脸，可能构成缔约上过失/信义则违反，需对信赖损害赔偿——这不是“契约当然成立”。
为什么这样规定：要平衡“契约自由”（未合意可不签）与“信赖保护”（别恶意吊着对方）。所以不强迫缔约，但保护合理信赖损失。
———
④
结论：正确。
宅建业者在其媒介的租赁契约成立时，必须向双方当事人交付契约内容书面（37条書面）；如今可用电磁的方法提供。
为什么这样规定：确保信息对称与证据留存，便于履行与纠纷处理，是消费者保护与交易安全机制。
———
快速记忆
① 租赁是諾成契約；合意即成立，交付是履行不是成立要件。
② 普通租赁不以书面为必要；定期/取壊し予定/終身等须书面/电磁记录。
③ 谈判到高度信赖也不等于成立；可能赔信赖损害但不强制视为契约。
④ 宅建业者媒介下契约成立时，须向双方交付37条書面，可电磁提供。
第9問-平成28年試験 問14(改題)
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付し、又は記載内容を電磁的方法により提供することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。
2.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して終了通知をした場合には、通知日から6ヵ月を経過した後は、契約の終了を借主に主張することができる。
3.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、契約期間を6ヵ月とする定期建物賃貸借契約を締結することはできない。
4.定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合には、新たに保証契約を締結することなく、当然に再契約後の債務について保証債務を負う。
中文讲解
✅ 2
①
结论：错误。
在定期建物賃貸借契約（定期借家）中，出租方必须在签约前，书面交付“此契约不会更新，期满即终止”的说明文件，并且要口头或面对面进行说明。只发文件或用电子方式提供内容，不说明是不够的。
为什么这样规定：定期借家期满会自动结束，承租人居住稳定性受影响，所以法律要求**“双重确认”，确保承租人真正理解契约性质**，避免“以为会续租”的误会。
———
②
结论：正确。
在期间为1年以上的定期借家契约中，出租人应当在期满1年前到6个月前之间，通知承租人“契约将因期满而结束”。若出租人忘记或错过这段期间，则期满时不能立即主张终止。不过，只要之后发出通知，从通知日起6个月后，出租人仍可主张契约结束。
为什么这样规定：法律考虑到承租人要提前准备搬家或找新房，所以要求提前预告期；但也兼顾出租人的权益，若错过时机，补发通知后6个月也能恢复终止效力。
———
③
结论：错误。
定期借家契约期满后要重新签约，期限可以自由设定。就算之前是2年，这次签6个月也没问题，因为那是新的契约，不受旧契约拘束。
为什么这样规定：每个定期契约在法律上都是独立的契约，契约自由原则下，双方可自由设定新条件与期限。
———
④
结论：错误。
定期借家期满后若重新签订契约，那是新的契约，保证人原来的保证契约不会自动延续。要让保证继续生效，必须重新签署新的保证契约。
为什么这样规定：保证契约是独立契约，它只对原契约的债务负责。若新契约条件不同或债务新生，就要新保证人同意，否则不公平。
———
快速记忆
① 定期借家需书面＋口头说明“期满终止”，只给文件不行。
② 若未在1年前～6个月前通知，可补发通知→6个月后结束。
③ 再契约可自由设定期限，6个月也行。
④ 再契约须重新签保证，原保证不会自动延续。
第10問-平成30年試験 問15
賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効である。
2.賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、有効である。
3.借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。
4.振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を貸主負担とする旨の特約は、無効である。
中文讲解
✅ 13
① 期间内房屋被竞卖转给他人就让租约自动终止的特约 → 无效
理由：建物租赁里，承租人只要已占有/交付，对新所有人也有对抗力。用特约把这种法定保护拿掉，属于对承租人不利特约，按借地借家法无效。
为什么这么规定：避免房东或受让人藉由竞卖、转让把租客赶走，确保居住稳定与交易安全。
——
② 约定“没有达成更新合意就到期当然结束” → 无效
理由：普通借家期满时，若无正当事由的更新拒绝，法律会发生法定更新。用条款把法定更新****排除，同样是对承租人不利特约，无效。
为什么这么规定：租房不是一次性消费，法律希望减少因谈不拢更新就被强制搬家的风险，保障居住连续性。
——
③ 承租人经同意安装的造作（设备装修）在退租时不得行使买回请求权的约定 → 有效
理由：造作买回请求权可以事先排除，法律允许当事人就此自由约定。
为什么这么规定：造作价值、折旧、移除成本差异大，允许个案协商，避免房东被迫以不合理价格收购。
——
④ 以转账支付租金时，转账手续费由房东负担的约定 → 有效
理由：这对承租人是有利条款，法律当然不禁止。题干把它说成“无效”才不对。
为什么这么规定：谁承担手续费本就是费用分担问题，更有利于租客的安排不该被否定。
——
快速记忆
① 竞卖转让不停租，排除保护无效。
② 否定法定更新、到期必结束→无效。
③ 造作买回权可约定排除→有效。
④ 手续费房东担属对承租人有利→有效。
第11問-平成30年試験 問12(改題)
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。なお、事前説明の書面には、当該書面に記載すべき内容を電磁的方法により提供する場合を含むものとする。
1.定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を口頭で説明すれば足り、別途、書面を交付する必要はない。
2.定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載がない場合には、事前説明書を交付して説明を行っていたとしても、定期建物賃貸借契約としての効力を有しない。
3.契約期間を1年未満とする定期建物賃貸借契約も有効である。
4.賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法による重要事項説明書に基づき、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の説明を行ったので、貸主による事前説明を省略した場合、定期建物賃貸借契約としての効力を有しない。
中文讲解
✅ 34
① 定期建物賃貸借（定期租赁）的事前说明，如果只口头说“不会更新，期满即结束”就够了吗？要不要另外给书面/电子说明？
结论：错误。必须在签约前，由房东（或其代理）向承租人交付写有上述要点的书面，或用电子方式提供，并进行说明；而且真正签约时，还要用记载了该要点的书面或电子记录来订立合同。仅口头不行。
为什么：定期租赁的核心效果是期满当然结束。这对承租人影响很大，法律要求**“可保存、可复核”的形式**，避免“我记得你没说”的纠纷。
——
② 定期租赁合同文本里没有写“已在签约前接受说明”，即使此前确实已交付事前说明书并完成说明，这个定期租赁就无效吗？
结论：错误。关键是事前说明有没有依法完成。只要事前说明真的以规定方式做了，就算合同文本里没特地写那句话，定期租赁的效力仍然成立。
为什么：法律保护的是实质告知而非某句格式化文案。只要能证明事前说明到位，就不因“漏写一句话”而否定合同效力，避免形式主义导致的无谓无效。
——
③ 约定不到一年的定期租赁有效吗？
结论：正确。定期租赁可以把期间设为未满一年，合同仍然有效。相反，普通租赁若把期间订为未满一年，会被视为无固定期限。
为什么：定期租赁强调的是**“期满当然结束”这一合意结构**，不是靠“年限长短”来保障承租人；因此短期定期也被允许，以满足诸如短租、过渡居住等多样化需求。
——
④ 若只有居间的中介公司在重说（重要事项说明）里解释了“不会更新，期满即结束”，于是房东就省略自己的事前说明，这种定期租赁有效吗？
结论：正确（无效）——也就是没有效力。定期租赁的事前说明义务是房东（或其代理人）专属的法定义务，不能拿中介基于宅建业法的**“重说”来替代**。
为什么：定期租赁会削弱续住期待，必须由对价关系最直接的当事人（房东一方）承担告知与说明，确保责任清晰、风险可追溯，避免出现“谁负责告知”的推诿。
——
快速记忆
① 事前说明必须书面/电子提供并说明，口头不够。
② 有无在合同里写“已说明”不决定效力；看事前说明是否实质到位。
③ 未满一年的定期租赁也有效；普通租赁未满一年会变无固定期限。
④ 房东（或其代理）必须亲自做事前说明；中介的重说不能替代，否则无效。
第12問-令和4年試験 問26(改題)
高齢者の居住の安定確保に関する法律（以下、本問において「高齢者住まい法」という。）に基づく建物賃貸借契約（以下、本問において「終身建物賃貸借契約」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.終身建物賃貸借契約は、借主の死亡に至るまで存続し、かつ、借主が死亡したときに終了するが、これは特約により排除することも可能である。
2.終身建物賃貸借契約を締結する場合、公正証書によるなど書面又は電磁的記録によって行わなければならない。
3.終身建物賃貸借契約の対象となる賃貸住宅は、高齢者住まい法が定めるバリアフリー化の基準を満たす必要がある。
4.終身建物賃貸借契約では、賃料増額請求権及び賃料減額請求権のいずれも排除することができる。
中文讲解
✅ 1
① 终身建物賃貸借契約（终身租赁）必须持续到承租人死亡并在死亡时当然结束，这一点不能用特约排除。
为什么：所谓“终身租赁”的本质就是保障老人住到生命终点。如果允许通过特约改成“不是到死才结束”，就把制度目的掏空了，所以法律把“持续至死亡并因死亡结束”设为硬性要件。此外，这是法定效果，不需要再额外写“死亡终止”的条款也会生效。
——
② 签订终身租赁时，必须用书面或电子记录（条文表述为“公证书等之书面”，含电子方式）来订立。
为什么：对承租人影响极大的长期居住安排，要求可保存、可复核的正式形式，便于事后证明，降低纠纷；同时“公证书等”意味着以书面化为核心，不必一定是公证书本身，但必须是书面/电子记录。
——
③ 作为终身租赁对象的住宅，必须满足高龄者住まい法规定的无障碍标准（如无门槛地面、厕所/浴室/楼梯扶手、加宽出入口、三层及以上配置电梯等）。
为什么：终身租赁面向高龄者，法律以居住安全与可达性为前提条件，强制无障碍化来预防跌倒、提升自理与照护便利，从源头降低风险。
——
④ 终身租赁中，可以通过“租金改定特约”排除承租人的涨租请求权与降租请求权（两者均可被排除）。
为什么：对于“住到生命终点”这种超长期承租，双方可以事先锁定租金机制（如固定、阶梯、指数联动等），清晰化长期支付预期、降低未来争议成本；法律因此承认特约优先，从而排除法定的涨降租请求。
——
快速记忆
① 终身租赁：必须“住到死亡并因死亡当然结束”，不能用特约改掉。
② 形式：必须用书面/电子记录（“公证书等之书面”，书面化即可）。
③ 房屋条件：必须符合无障碍标准（无台阶、扶手、加宽出入口、≥3层配电梯等）。
④ 租金：有租金改定特约时，可同时排除涨租与降租的请求权。
第13問-令和3年試験 問23
賃貸住宅標準契約書（国土交通省住宅局平成30年3月公表）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸住宅標準契約書では、建物賃貸借の目的を「住居」と「事務所」に限定している。
2.賃貸住宅標準契約書では、更新料の支払に関する定めはない。
3.賃貸住宅標準契約書では、賃料は、建物の使用対価のみを指し、敷地の使用対価は含まないものとされている。
4.賃貸住宅標準契約書では、共用部分にかかる水道光熱費等の維持管理費用は、貸主が負担するものとされている。
中文讲解
✅ 2
① 使用目的是否只限“住居＋事務所”？
结论：错误。标准合同适用对象是民间租赁住宅（不含社宅），使用目的限定为“自住”。一般不能写“事務所”，但可通过特约在以居住为主的前提下，兼用部分非居住用途。
为什么这么规定：该合同的定位就是住宅用模板，监管与权利义务设计都围绕居住安全与邻里环境展开；若放宽为“事務所”，会牵涉用途变化、噪音/来客/设备等额外风险，因此默认只许居住，把“兼用”留给当事人特约精确约定。
——
② 更新料有没有统一规定？
结论：正确。标准合同本体不设“更新料”条款，如要收取，只能用特约。
为什么这么规定：“更新料”并非法律当然规定，且地域差异大（并非全国惯行）。为避免模板误导或一刀切，标准合同不内置，改由双方特约明确数额、适用条件与退返规则，提升透明度与合意性。
——
③ “賃料”是否只含建筑使用对价，不含土地？
结论：错误。标准合同的賃料同时涵盖建筑本体＋其敷地的使用对价，不是只算房不算地。
为什么这么规定：住宅的占有与使用离不开附随的土地使用（出入、采光、通行、附属设施等）。将建筑与敷地一体计价，能更清楚、简化双方结算，避免发生“土地另收费”的重复/争议。
——
④ 共用部（楼梯、走廊等）的水电水费/清扫等维持费用由谁承担？
结论：错误。这些维持管理的实费由承租人按共益费承担，支付给房东。
为什么这么规定：共用部为全体住户共同受益，由承租人以共益费按期分摊，既公平又便于集中管理（统一缴付、统一采购与维护），保障公共环境品质与安全。
——
快速记忆
① 住宅用模板：原则只许居住，事務所不可；兼用需特约。
② 更新料：模板不规定，要收只能特约写清。
③ 賃料范围：含建筑＋敷地的整体使用对价。
④ 共用部费用：承租人以共益费分摊，不是房东全额负担。
第14問-令和6年試験 問20
サブリースに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、本問において「原賃貸借契約」とは、賃貸人と転貸人（賃借人）との契約関係を指し、「転貸借契約」とは、転貸人（賃借人）と転借人との契約関係を指すものとする。
1.転貸を事業として行うサブリースの場合、原賃貸借契約には借地借家法の適用はないが、転貸借契約には同法の適用がある。
2.転借人が故意により居室を毀損したことは、転貸人の賃貸人に対する債務不履行にあたる。
3.転借人は、転貸人に転貸料を前払していれば、賃貸人からの賃料の請求を拒むことができる。
4.原賃貸借契約が賃料不払を理由に債務不履行解除されると、転貸借契約も当然に終了する。
中文讲解
✅ 2
① 说“做二房东业务的サブリース里，原租赁不适用《借地借家法》，只有转租才适用”对吗？
结论：错误。无论是原租赁（业主↔サブリース业者），还是转租（サブリース业者↔入居者），本质都属于建筑物租赁，因此都适用《借地借家法》。
为什么：立法要一体保障居住稳定，不能因是否“做成生意”就让原租赁游离于保护之外；否则会出现规避承租人保护的漏洞。
——
② 转承租人（入居者）故意把室内弄坏，这算不算サブリース业者对业主的违约？
结论：正确。转承租人被视为履行补助者，其故意/过失视同承租人自己的故意/过失，对业主构成债务不履行。
为什么：民法体系要求由承租人对其引入使用的人负责，防止“让别人来用就不用担责”的风险转嫁。
——
③ 转承租人已经把转租金提前付给サブリース业者了，就可以拒绝业主的直接收租请求吗？
结论：错误。在合法转租下，转承租人对业主负有直接给付义务，金额以上述两份合同租金孰低为上限；但不能用“我已向二房东预付”来对抗业主（民法613条1項）。
为什么：避免业主收不到钱的风险，确保房屋提供者的对价回收；也提醒转承租人预付有“二次支付”风险，需在合同里约好结算与冲抵机制。
——
④ 原租赁因拖欠租金被违约解除时，转租会自动一并结束吗？
结论：错误。不会自动结束。原则上要等业主向转承租人发出返还（腾退）请求时，因二房东对转承租人的给付不能，转租才随之结束（最判平成9.2.25）。
为什么：这样做在保护业主权益与稳定转承租人生活之间取得平衡：不是“一刀切立刻灭失”，而是以业主明示行使权利为触发点。
——
快速记忆
① 原租赁与转租：都适用《借地借家法》，不存在只适用于转租的说法。
② 履行补助者：转承租人故意/过失＝承租人自己过错，构成对业主的违约。
③ 预付不能抗辩：转承租人向二房东预付，不能对抗业主的直接收租（上限为孰低租金）。
④ 不自动结束：原租赁因不付租被解除后，转租以业主明渡请求为触发才结束。
第15問-令和5年試験 問7
次の記述のうち、居住用賃貸借契約に定める約定として不適切なものはいくつあるか。
1.賃借人が支払を怠った賃料の合計額が賃料3か月分以上に達したとき、賃貸人は無催告にて賃貸借契約を解除し、賃借人の残置物がある場合はこれを任意に処分することができる。
2.賃借人が支払を怠った賃料の合計額が賃料3か月分以上に達したとき、連帯保証人は、無催告にて賃貸借契約を解除し、賃借人の残置物がある場合はこれを任意に処分することができる。
3.賃借人が契約期間満了日に貸室を明け渡さなかった場合、賃借人は契約期間満了日の翌日から明渡しが完了するまでの間、賃料相当額の損害金を賃貸人に支払うものとする。
4.賃借人が契約期間満了日に貸室を明け渡さなかった場合、賃借人は契約期間満了日の翌日から明渡しが完了するまでの間、賃料の2倍相当額の使用損害金を賃貸人に支払うものとする。
中文讲解
✅ 12
① 约定“租客欠租累计达3个月，就能房东无须催告直接解除合同，还能随意处理租客遗留物”是否可行？
结论：不适切。确实，3个月不付房租一般可视为“信赖关系破坏”，可成为解除理由，但仍需先催告给合理期限（不经催告直接解除＝违法）。此外，遗留物属于租客的所有物，未经同意擅自处理属于侵犯所有权。
为什么：法律强调程序与财产权保护。无催告解除会损害租客的居住安定权，而“任意处理”遗留物可能引起刑事侵占或民事赔偿问题。
——
② 约定“欠租3个月，连带保证人可直接解除合同并处理遗留物”是否有效？
结论：不适切。租赁合同的当事人只有房东与租客，保证人不是合同当事人，除非合同中明确授予此权，否则保证人不能解除合同。同样，处理遗留物的权力也不在保证人。
为什么：法律上连带保证人只负责履约担保，不是合同执行主体；否则会引起权利混乱和不当干预居住权。
——
③ 约定“租客未在期满日腾退，则自次日起至腾退日止，应支付与租金等额的损害金”是否妥当？
结论：适切。租期届满后继续占用属于不当得利，租客应向房东支付租金相当额的损害金直到退还房屋。
为什么：房东无法重新出租，造成使用机会损失；法律允许要求相当于租金的损害金补偿损失。
——
④ 约定“若未腾退，应付双倍租金的使用损害金”是否妥当？
结论：适切。法院判例（东京高裁平成25年3月28日）认为，若约定的损害金在租金2倍以内，不属于“过高罚则”，不违反消费者契约法。
为什么：立法允许事先约定赔偿上限以形成抑制效果，既不剥夺租客基本权利，也保障房东实际损失＋遅延风险补偿。
——
快速记忆
① 房东无催告解除＋任意处理遗留物 → 无效。
② 保证人不能解除合同或处理遗留物。
③ 未退房＝应付租金同额的损害金。
④ 双倍租金损害金可有效（2倍以内OK）。
不适切的是①②，共2项。
第16問-令和5年試験 問24
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.定期建物賃貸借契約は、書面のほか、電磁的記録により締結することができる。
2.定期建物賃貸借契約における事前説明（賃貸借に契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨の説明）は、賃借人の承諾がなくとも、電磁的方法により提供することができる。
3.契約期間が3か月の定期建物賃貸借契約の場合、賃貸人は契約終了の事前通知をせずとも、同契約の終了を賃借人に対抗できる。
4.賃貸人は、平成5年に締結された居住目的の建物賃貸借契約に関し、令和7年4月1日、賃借人の同意を得られれば、同契約を合意解除し、改めて定期建物賃貸借契約を締結することができる。
中文讲解
✅ 13
①
结论：正确。
理由与要点：定期建物賃貸借（固定期限租赁）原则上要以书面订立，但法律同时承认电磁的记录（电子合同、PDF、电子签名等）与书面具有同等效力。这既保留了对要式契约的严格性，也顺应了电子化的办事需求。
为什么这样规定：一方面确保“固定期限、无更新”这类关键内容可被稳定留痕；另一方面让无纸化签约成为可能，降低交易成本，提高效率。
———
②
结论：错误。
理由与要点：关于“无更新、期满即终”的事前说明，可以用电磁的方法送达，但前提是必须事先取得承租人的同意（承租人不同意，就要交付书面）。
为什么这样规定：事前说明是承租人作出是否签约决定的关键信息。要求同意在先，是为了防止只发个链接或电邮就草草了事，保障承租人的知情与阅读机会，避免信息不对称。
———
③
结论：正确。
理由与要点：期满前1年到6个月之间要做终止事前通知，仅适用于契约期间1年以上的定期租赁。题干是3个月的短期定期租赁，不在适用范围内，所以无需事前通知也可对抗承租人。
为什么这样规定：长约影响居住与经营安排更大，故要求提前预告；短期本就期限很短，再要求预告会过度负担、也缺乏实际意义。
———
④
结论：错误。
理由与要点：2000年3月1日（平成12年3月1日）之前订立的居住用普通租赁，不得通过“合意解除→立刻改签定期租赁”的方式切换为定期。题干系平成5年（1993年）的居住用租约，属于禁止切换的情形。
为什么这样规定：立法时为了过渡期保护承租人，防止房东借“重新签约”的形式规避更新与保护规则，突然把既有居住者置于无更新的定期之下，损害居住稳定。
———
快速记忆
① 定期租赁可用电子合同，电磁记录等同书面。
② 事前说明用电子送达要先征得同意；不同意就交付书面。
③ 事前通知义务仅限满1年以上的定期租赁；3个月的不用通知。
④ 2000/3/1前的居住用旧约，不得通过合意解除改签定期租赁。
第17問-令和5年試験 問21
賃貸住宅を目的とする賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意しなければならない。
2.契約期間2年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する。
3.賃料の支払時期に関する合意をしなければ、当月分の賃料は当月末日払となる。
4.賃貸借契約の締結に向けた交渉がなされ、賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにもかかわらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意し、契約が成立しなかった場合、賃借人予定者が不法行為責任を負うことがある。
中文讲解
✅ 34
①
结论：错误。
理由与要点：租赁合同可以有固定期限，也可以没有期限。没有规定“必须约定终期才有效”。如果没定期限，那就是不定期租赁，双方都可以解约（房东要解约时必须有正当事由）。
为什么这样规定：租赁是一种长期关系，不是所有情况都能提前确定期限。法律允许不定期，是为了给双方弹性，特别是承租人居住需求不稳定的情况。
———
②
结论：错误。
理由与要点：即使写了“承租人死亡→契约结束”的特约，这种特约仍然无效。因为房东要解除契约必须具备正当事由，不能随意设置对承租人不利的条款来绕开法律。承租人死亡后，租赁关系依法会被继承（承租人的地位由继承人承接）。
为什么这样规定：是为了避免房东利用“死亡终止条款”逼迫弱势承租人，保证居住的稳定性。否则老年租客、病弱租客会面临非常大的不安。
———
③
结论：正确。
理由与要点：如果租赁合同中没有写明何时缴租，法律默认：当月的租金＝当月末日支付（民法614条）。
为什么这样规定：没有约定时，法律给出统一规则，减少争议。但实际生活中，大多数都约定为“前付”（当月末付下个月）。
———
④
结论：正确。
理由与要点：如果双方的契约交涉已经达到“几乎要签了”的程度，让对方产生“基本会成立”的强烈信赖，却又在没有正当理由的情况下突然反悔中断谈判，可能构成信义则违反→不法行为责任（损害赔偿）。
为什么这样规定：为了防止一方在谈判成熟阶段恶意翻脸（例如已让对方投入费用、拒绝其他交易），保障交易的诚实信用原则。并不是“必须签约”，而是禁止“不负责任的突然翻桌”。
———
快速记忆
① 租赁合同可定期也可不定期，不需要一定写终期。
② 承租人死亡不会自动终止，死亡终止特约无效。
③ 未约定缴租日时，租金当月末支付。
④ 谈判成熟后无理由反悔，中断交涉可能要承担不法行为责任。
第18問-令和元年試験 問15(改題)
建物賃貸借契約と建物使用貸借契約の異同に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.使用貸借契約、賃貸借契約のどちらについても、建物の引渡しは契約成立の要件とされていない。
2.使用貸借契約は賃貸借契約と異なり、借地借家法の適用がない。
3.使用貸借契約の使用借主も賃貸借契約の賃借人も、使用貸主及び賃貸人に対して、賃料を支払う必要がある。
4.使用貸借契約は賃貸借契約と異なり、期間満了による契約終了に当たり、賃貸借契約の終了時に必要とされる正当事由を要しない。
中文讲解
✅ 3
①
结论：正确。
理由与要点：无论是使用借贷（无偿借用）还是租赁（有偿借用），两者都是诺成契约，也就是只要双方“口头或书面合意”就成立，不需要实际交付建筑物才能生效。
为什么这样规定：现代民法强调交易灵活性，把使用借贷也从“要物契约”改成“诺成契约”，让双方合意即可成立，有助于减少形式要求，提高契约效率。
———
②
结论：正确。
理由与要点：使用借贷属于民法上的无偿使用关系，不涉及租金，也不涉及居住安定的政策意义，因此不适用借地借家法。借地借家法是一部保护承租人（付租金者）居住稳定的特别法，只管“租赁”，不管“无偿借用”。
为什么这样规定：因为立法认为“无偿借用”本身不构成需要特别保护的租住关系，双方多为亲属、熟人，与一般市场租赁不同，所以不需要强制性的承租人保护规则。
———
③
结论：错误（本题唯一错误）。
理由与要点：使用借贷是无偿契约，不需要支付租金；租赁契约才是“以租金为对价”的有偿契约。因此，使用借主和租赁的承租人在“是否支付对价”上完全不同。
为什么这样规定：无偿与有偿的性质不同，契约结构自然不同。使用借贷的本质是“好意”，不是商业关系，强加要付费就违背了契约本质。
———
④
结论：正确。
理由与要点：租赁契约结束时若房东主动想终止，就必须具备正当事由（因为承租人付了租金，居住稳定要保护）。但使用借贷是无偿，借主没有支付对价，也不承担类似承租人的租金负担，所以使用借贷到期时，不需要正当事由即可结束。
为什么这样规定：法律不可能对“无偿借出的人”施加比“收租的人”还重的负担，因此到期就能结束，不要求房东具备正当事由，是合理且公平的设计。
———
快速记忆
① 两种契约都属诺成契约，不要求交付才成立。
② 使用借贷不适用借地借家法。
③ 使用借贷是无偿，不需要交租金（本题唯一错误）。
④ 使用借贷到期不需正当事由即可结束。
第19問-令和6年試験 問4
建物の賃貸借契約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃借人が賃料の支払を7日以上怠ったときは、賃貸人は、直ちに賃貸物件の施錠をすることができる旨の特約は無効である。
2.賃借人が差押え又は破産手続開始の決定を受けたときは、賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は無効である。
3.被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結した期間2年間の定期建物賃貸借契約は無効である。
4.定期建物賃貸借契約でない賃貸借契約の締結時に設定される、期間満了時に賃貸借契約を解約する旨の特約は無効である。
中文讲解
✅ 3
①
结论：适切（表述正确）。
理由与要点：写“租客逾期7日未付租金→房东可立刻把房间上锁/换锁”这类条款，是未经法院程序的自力救济，违反公序良俗与正当程序保障，无效。催告、解除、明渡都应走法定程序（催告→解除→起诉/强执）。
为什么这样规定：房屋关系牵涉居住安定与人身财产安全，用“换锁封门”强迫履行，容易导致冲突与侵害基本权利，所以要禁止自力救济，统一走司法程序。
———
②
结论：适切（表述正确）。
理由与要点：写“租客被查封/进入破产程序→房东可立即解除”的条款，属于对承租人不利、削弱居住安定的约定，与借地借家法的强行保护相抵触，无效。破产或查封本身并不当然构成契约重大违约。
为什么这样规定：立法意图是优先保护承租人的基本生活稳定。即便租客财务状态恶化，也应按一般解除要件处理，而不是一刀切地随时解约。
———
③
结论：不适切（本题最不恰当，答案）。
理由与要点：被保佐人签2年的定期建筑物租赁，并非当然无效。民法对“被保佐人行为”的限制是：超过短期租赁上限时才需要同意。短期租赁上限为：建筑物3年（民法602）。2年 ≤ 3年，原则上不以同意为成立要件。即使属于应经同意事项，无同意也不是“无效”，而是“可撤销”（取消权）而已。
为什么这样规定：通过“短期上限”在交易安全与弱者保护间取平衡；同时将法律效果设置为可撤销而非无效，避免一刀切地破坏既成交易。
———
④
结论：适切（表述正确）。
理由与要点：普通租赁（非定期）在期满时自动解约的特约，无效。借地借家法要求：若要不更新，须在期满前1年到6个月发不更新通知并具备正当事由；否则法定更新。想要“到期当然结束”，应使用定期建物賃貸借契約并满足其要式要件。
为什么这样规定：用强行法确保承租人不会被“自动终止”突袭，除非双方一开始就走定期租赁的严格要式路径，承租人有清楚的风险认知与预期可能。
———
快速记忆
① 自力救济（换锁封门）条款无效，一切按法定程序来。
② 破产/查封即刻解除条款无效，不能一刀切剥夺居住安定。
③ 被保佐人签2年定期租不当然无效；建筑物短期上限3年，且无同意亦多为可撤销而非无效。
④ 普通租赁“期满自动解约”无效；要到期必终，改用定期租赁并满足要式。
第20問-令和5年試験 問22
3人が共有している賃貸住宅について、全員の合意は必要ないが、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することを要するものの組合せとして、正しいものはどれか。
1.賃貸住宅の窓ガラスが台風により破損した場合の、窓ガラスの交換
2.賃貸住宅につき、契約期間を3年とする定期建物賃貸借契約の締結
3.賃貸住宅につき、契約期間を5年とする定期建物賃貸借契約の締結
4.賃貸住宅の賃貸借契約に関し、賃借人の債務不履行を理由とする契約の解除
中文讲解
✅ 24
①
结论：不属于“多数决”，不需要过半数，而是任何一位共有者都能单独做。
理由与要点：台风把玻璃吹坏，重新换玻璃属于修缮，目的是让房子恢复原状，这在共有法律分类中叫做保存行為。保存行为不需要全体同意，也不需要多数同意，任何共有者都可以为保护共有物而单独处理。
为什么这样规定：如果修缮都要等大家开会同意，房子可能继续恶化、扩大损害，所以法律让任何一位共有者都能立刻处理，保护共有物。
———
②
结论：属于“管理行為”，要“持分价格过半数”同意即可。
理由与要点：2023年民法改正后，“3年以下的建筑物租赁”被归类为管理行為，而管理行為可用持分（份额）过半数决议，无需全员同意。
为什么这样规定：短期租赁影响范围有限，不会改变共有物的重大性质，因此允许多数决，让共同管理更顺畅。
———
③
结论：不属于多数决，而是“全員同意”才能做。
理由与要点：5年的建筑物租赁超过了民法规定的“3年以内视为管理行為”的范围，因此属于変更行為（对共有物的使用形态有重大影响）。変更行為需要全共有者一致同意。
为什么这样规定：5年是一个较长的绑定期，会对共有物的使用可能性产生实质影响，必须尊重每一位共有者的权利，所以要全体一致。
———
④
结论：属于管理行為，需要持分价格过半数。
理由与要点：因租客违约而解除租赁，是对既有租赁关系的“管理、维持、处理”，不改变共有物本身，因此法律视为管理行為。所以只需持分过半数即可做出解除决定。
为什么这样规定：解除租约属于经营管理范围，若一定要全体一致会导致拖延甚至无法决议，因此适用多数决以维护共有物的正常运营。
———
快速记忆
① 玻璃破损修理＝保存行為，1人可单独做。
② 建物3年租约＝管理行為，过半数同意。
③ 建物5年租约＝変更行為，全员一致。
④ 违约解除租约＝管理行為，过半数同意。
第21問-平成27年試験 問20
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.宅地建物取引業者が定期建物賃貸借契約の再契約について貸主を代理して締結する場合には、宅地建物取引業法の定めるところにより、あらためて重要事項説明をしなければならない。
2.定期建物賃貸借契約の事前説明は、賃貸借の媒介業者が仲介者の立場で宅地建物取引業法に定める重要事項説明を行えば足りる。
3.平成12年3月1日より前に締結された普通建物賃貸借契約については、居住用・事業用の区別にかかわらず、貸主と借主が合意しても、これを終了させ、新たに定期建物賃貸借契約を締結することはできない。
4.定期建物賃貸借契約の事前説明は、定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載があれば、別個独立の書面（書面の記載内容を電磁的方法により提供する場合を含む）で行わなくても足りる。
中文讲解
✅ 1
①
结论：适切（表述正确）。
理由与要点：即使是再签（再契约）定期租赁，仲介若以出租人代理人的身份代为签约，仍需按宅建业法重新做重要事项说明（所在区域的法令限制、契约要点等可能已变化）。
为什么这样规定：定期租赁对承租人影响大（无更新、期满即终），为了确保最新信息被充分告知，法律要求每次签订都要再说明，避免“上一次讲过就算了”的信息落差。
———
②
结论：不适切（错误）。
理由与要点：定期租赁的事前说明（无更新、期满结束）必须由出租人→承租人来说明；若由宅建业者说明，必须是其作为出租人的代理人时才有效。单纯“媒介（仲介）”立场代为说明不够格。
为什么这样规定：这份说明决定了承租人是否承受“期满必退”的风险，故要求权利义务当事人（或其代理人）亲自说明，确保责任明确、告知到位。
———
③
结论：不适切（错误）。
理由与要点：2000年3月1日之前签的普通租赁，若是居住用，即便当事人合意也不得“终止旧约→改签定期”。但事业用则可以。本项把居住用与事业用混同为一律不可，因此错误。
为什么这样规定：立法在引入定期租赁时，为保障既有居住者的稳定，禁止将旧的居住用普通租通过合意“换壳”为定期，以防借改签之名削弱居住保障；事业用不属此保护范围。
———
④
结论：不适切（错误）。
理由与要点：定期租赁的事前说明必须用与契约书分离的独立书面（或经承租人事先同意的电磁方法）进行；不能仅在合同正文里写一行“已事前说明”。
为什么这样规定：要求**“独立书面/电磁文书”，是为了让承租人在签约前就能集中阅读关键风险，而不是在合同海量条文里被冲淡或忽略**。
———
快速记忆
① 定期租再签也要按宅建业法重新做重说。
② 事前说明须由出租人或其代理，仲介身分不够。
③ 2000/3/1前居住用普通租不得改签定期；事业用可。
④ 事前说明要独立书面/电磁（且先得同意），合同里一句话不算。
第22問-平成29年試験 問12(改題)
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.定期建物賃貸借契約の事前説明において「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付して口頭で説明したとしても、賃貸借契約書に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなければ、更新がない定期建物賃貸借契約として有効に成立しない。
2.定期建物賃貸借契約は、書面又は電磁的記録によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
3.契約期間を1年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第38条第4項に基づく終了通知は必要とされない。
4.定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したときは、再契約後の債務について保証債務を負う。
中文讲解
✅ 12
①
结论：适切（正确）。
理由与要点：定期租赁要成立，必须同时满足两项要件：
1）签约前给承租人一份独立的书面/电磁文书，里面明确写清楚：“无更新，期满即结束”；
2）正式的租赁合同本体（书面或电磁记录）里，也必须再次明文写上：无更新。
只做了事前说明，但合同里没写，就不能认定为定期租赁，而会自动变成普通租赁。
为什么这样规定：定期租赁风险高（期满必退），必须让承租人双重确认，避免承租人“不知道自己签的是什么”。
———
②
结论：适切（正确）。
理由与要点：定期租赁的形式要求是“书面 or 电磁记录”，并不需要公证书。普通文书或电子签约都可以，只要能保存内容即可。
为什么这样规定：在保证契约严肃性的同时，避免“必须做公证”的高成本，让定期租赁在市场上更容易被实际使用。
———
③
结论：不适切（错误）。
理由与要点：存续期间1年以上（含1年）的定期租赁，出租人必须在期满前1年～6个月之间发出结束通知。
公告范围：
- 1年未满 → 不要通知
- 1年以上 → 要通知
题目是“1年”，属于“要通知”。
为什么这样规定：时间长的契约影响承租人安排更大，因此法律要求房东必须提前提醒，避免承租人在期满时被突然赶走。
———
④
结论：不适切（错误）。
理由与要点：期满后的“再契约”是新的租赁合同，保证人想继续担保，就必须重新签一份保证合同，而且必须是书面 or 电磁记录形式。
口头承诺完全无效。
为什么这样规定：保证人负的是重大金钱义务，法律要求必须书面明确化，杜绝“你当时不是说可以继续担保吗？”这种争议。
———
快速记忆
① 定期成立＝事前说明＋合同明记无更新，缺一无效。
② 定期租赁不用公证，书面/电磁就够。
③ 1年以上的定期租赁要做期满前1年～6个月结束通知。
④ 再契约＝新保证契约必要；保证必须书面/电磁，口头不算。
第23問-平成30年試験 問18(改題)
建物賃貸借契約書の記載に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸借契約書に借主からの期間内解約を認める規定があるものの、予告期間の定めがない場合、解約申入れから3か月を経過することで契約は終了する。
2.賃貸借契約書に賃料の支払日について記載がない場合、令和7年11月分の賃料の支払日は令和7年10月31日である。
3.賃貸借契約書に必要費償還請求権の規定がない場合であっても、借主が雨漏りを修繕するための費用を支出したとき、借主は貸主に対して必要費の償還を請求することができる。
4.賃貸借契約書に遅延損害金の規定がない場合であっても、借主が賃料の支払を遅延したとき、貸主は借主に対して年3％の遅延損害金を請求することができる。
中文讲解
✅ 2
①
结论：正确。
理由与要点：合同里虽然允许“借主可以中途解约”，但如果没有写明预告期间，法律会自动套用民法的规则：
→ 借主的解约＝通知后 3 个月生效。
借主不需要理由，只要提前通知即可。
为什么这样规定：借主是弱势方，给予其一定的自由退租权；而 3 个月的过渡期能让房东有时间重新招租，保持平衡。
———
②
结论：错误（本题唯一错误）。
理由与要点：如果合同没有写明租金支付日，法律默认：
→ 当月的租金＝当月的“月末”支付（民法 614）。
题干举例：令和7年11月分的租金应该是 11月30日 支付，而不是 10月31日。
为什么这样规定：租金本质是“使用期间的对价”，应在当月结束时结算，这是最合理、最自然的默认规则。
———
③
结论：正确。
理由与要点：雨漏修理属于必要费用，本来就是房东的维护义务。即使合同完全没写“必要费用是否可请求”，借主若因紧急情况先替房东花钱修理，仍可向房东要求立即偿还。
为什么这样规定：必要费用牵涉到建筑物的保全与安全性，不能因为合同漏写就让借主吃亏，必须由房东承担最终费用，确保房屋安全。
———
④
结论：正确。
理由与要点：合同没写“迟延利率”的情况下，就按法定利率 3%/年计算（民法第404条）。
也就是说，只要迟交租金，房东就可以依法请求这笔年3%的迟延损害金。
为什么这样规定：避免因为合同漏写而引发计算争议，同时促使借主按时缴租，维持租赁关系的稳定性。
———
快速记忆
① 借主未写预告期限→通知后 3 个月退租生效。
② 租金未写付款日→当月末日支付（本题唯一错误）。
③ 雨漏修理＝借主可先垫，之后向房东要求偿还。
④ 未写迟延利率→按法定利率年 3%。
第24問-令和4年試験 問24
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.貸主が死亡したときに賃貸借契約が終了する旨の特約は、有効である。
2.期間50年を超える定期建物賃貸借契約は、有効である。
3.定期建物賃貸借契約に特約を設けることで、借主の賃料減額請求権を排除することが可能である。
4.契約期間の定めを契約書に明記すれば、更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了する旨（更新否定条項）を明記したと認められる。
中文讲解
✅ 14
①
结论：错误。
理由与要点：写“房东死亡→合同结束”的特约无效。建筑物租赁即使房东死亡，租赁关系通常由继承人承接继续存在；要结束关系，房东一方的拒绝更新/解约还需具备正当事由。让“死亡即终止”直接绕过承租人保护，对承租人过于不利，被强行法制止。
为什么这样规定：保障居住稳定，避免因自然人身分变动而让承租人被突然赶走。
———
②
结论：正确。
理由与要点：一般民法上租赁期限上限50年；但建筑物租赁（包括定期）在借地借家法下无存续上限。因此超过50年的定期建筑物租赁也有效。
为什么这样规定：建筑物使用与投资周期长，立法允许长期稳定安排，满足开发与长期运营需要。
———
③
结论：正确。
理由与要点：定期租赁若在合同中对租金改定作了特别约定，则法律上的租金增减请求权（含减额请求权）可以被排除（借地借家法关于定期的特例）。
为什么这样规定：定期租赁的核心是**“期间与条件的确定性”。只要双方事先明确约定**，法律尊重这种可预期性。
———
④
结论：错误。
理由与要点：合同里只写“有期限”，并不能当然视为写了“无更新、期满结束”。要成为定期建筑物租赁，必须双条件同时满足：
1）签约前用独立书面/经同意的电磁方式向承租人说明“无更新、期满结束”；
2）在合同本体（书面/电磁记录）中明文记载“无更新”。
缺一，就不是定期，会按普通租赁处理。
为什么这样规定：让承租人明确知情并二次确认风险，防止被动掉进“期满必退”的状态。
———
快速记忆
① 房东死亡≠合同终止，“死亡即终止”特约无效。
② 建筑物定期租可超50年，仍有效。
③ 定期租可特约排除承租人的减租请求权。
④ 仅写期限不够；需事前说明＋合同明记“无更新”才成定期。
第25問-平成28年試験 問17
賃貸借契約と使用貸借契約との異同に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了するが、賃貸借契約は終了しない。
2.使用貸借契約の終了に当たっては、賃貸借契約の終了時に必要とされることがある正当事由は必要とされない。
3.使用貸借契約の対象建物が売却された場合、賃貸借契約と異なり、借主は当該建物の買主に対して使用貸借契約を対抗することができない。
4.使用貸借契約の借主は、賃貸借契約の借主と異なり、対象建物の通常の必要費を負担する。
中文讲解
✅ 1
①
结论：错误（本题最不适切）。
理由与要点：出借人（房东）死亡时，无偿借用（使用借贷）也好、租赁（賃貸借）也好，合同都不会因此自动结束，其权利义务由继承人承接。相反，若是借用人死亡，使用借贷通常结束；而賃貸借原则上不结束。
为什么这样规定：把“人身变动”与“契约关系”分开处理，保障法律关系的延续性与居住稳定；仅在无偿好意（使用借贷）下，借用人死亡导致继续维持契约之基础消失，才例外结束。
———
②
结论：正确。
理由与要点：使用借贷不受借地借家法保护，结束时不要求像租赁那样的正当事由。
为什么这样规定：使用借贷是无偿的“好意”性质，法律不会对出借人施加与“收租”的房东同等的重负，因此到期/结束不需正当事由。
———
③
结论：正确。
理由与要点：标的建筑被卖掉时，使用借贷的借用人不能对抗买受人；而賃貸借在满足对抗要件（例如交付占有等）下，可以对抗新所有人，租约继续。
为什么这样规定：无偿借用的保护层级较低，不赋予对抗第三人的强力效果；有偿租赁涉及对价与居住稳定，立法给予对抗制度保障交易安全。
———
④
结论：正确。
理由与要点：使用借贷下，借用人负担标的物的通常必要费用；而在賃貸借中，必要修缮原则上由房东负责。
为什么这样规定：无偿借用由借用人受益而不付费，故日常维持费用由其承担较为公平；租赁则由房东收取对价，应承担维持使用收益性的基本修缮。
———
快速记忆
① 房东死亡≠合同终止；使用借贷在借用人死亡时多结束。
② 使用借贷结束不需正当事由。
③ 使用借贷不能对抗买主；租赁满足要件可对抗承继人。
④ 使用借贷通常必要费由借用人负担；租赁的必要修缮由房东。
第26問-平成28年試験 問13(改題)
借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。
2.法令により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面又は電磁的記録により締結するときに、建物取壊時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていない限り、その特約は無効である。
3.借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。
4.更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。
中文讲解
✅ 2
①
结论：适切（正确）。
理由与要点：在普通建物租赁中，就算写了“到期自动解约”的特约也无效。因为借地借家法要求：到期想结束，房东需在期满前1年～6个月发出不更新通知，且还要有正当事由。用“自动解约”绕开这些保护，对承租人过于不利。
为什么这样规定：保障居住安定与程序正义，避免承租人在没有预告与理由的情况下被动“到期赶走”。
———
②
结论：不适切（本题答案）。
理由与要点：若法令已明确要求到期必须取壊（例如耐震、不适格用途等导致依法取壊），那么在签约时约定**“到取壊时终了”的结束特约是有效的；而且即便不是定期租赁**，此特约也依然有效。题干说“若不满足定期要件则无效”，与法理不符。
为什么这样规定：当公法上已确定拆除，继续保护“更新/存续”的意义减弱；允许契约提前明确终局，避免日后争议并与公法处置衔接。
———
③
结论：适切（正确）。
理由与要点：造作買取請求権（借地借家法33条1項）属于任意规定，可通过特约排除。无论是普通租赁还是定期租赁，只要当初借主经房东同意安装的“造作”，双方可约定不发生买断义务。
为什么这样规定：尊重契约自由与项目协商；有的业态（如短期商用装修）确实不宜把“买断风险”强加给房东。
———
④
结论：适切（正确）。
理由与要点：写“若未达成更新合意→期满当然结束”的条款，仍无效。因为普通租赁下，未达成合意并不等于当然结束；法定更新、不更新通知＋正当事由、以及对“默示更新”及时异议等规则都保护承租人。
为什么这样规定：防止房东以单方条款架空更新制度，确保承租人不会因“谈不拢”就被自动切断租约。
———
快速记忆
① 到期自动解约特约＝无效（需预告＋正当事由）。
② 依法取壊的“到取壊时终了”特约＝有效（不必是定期）。
③ 造作买断权可约定排除＝有效（任意规则）。
④ “未合意→当然结束”特约＝无效（有法定更新与程序）。
第27問-令和2年試験 問13
契約の成立および契約書に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.契約は、申込みに対して相手方が承諾をしたときに成立し、明示的な承諾の意思表示がない限り成立しない。
2.契約書は、契約当事者の権利・義務に関する記載内容に誤りを生じさせないよう、定型的な書面とすべきである。
3.諾成契約とは、契約の成立に目的物の授受を要する契約であり、賃貸借契約がこれにあたる。
4.契約当事者は、第三者に対して、契約内容を説明しなければならないことがあり、その場合、契約書は重要である。
中文讲解
✅ 4
①
结论：不适切（错误）。
理由与要点：契约成立的本质是：要约＋承诺＝成立。
但“承诺”并不一定要明示（口头/书面），也可以是黙示（例如开始履行、开始使用）。
例：房东发邮件说“租金10万可以吗？”
借主直接把钱汇过去 → 这是黙示承诺，契约成立。
为什么这样规定：法律尊重“实际行为”反映的意思，只要能看出当事人想接受，就让契约尽快稳固成立。
———
②
结论：不适切（错误）。
理由与要点：契约书当然要“无误”，但不必是定型格式。
租赁的情况千差万别（宠物、用途、人数、店铺特殊约定等），如果全部用定型文本，反而可能写不进必要条件。
为什么这样规定：契约书的形式应该符合实际交易内容，不是越标准越好，而是越贴合越好。
———
③
结论：不适切（错误）。
理由与要点：“諾成契約”指的是：只要双方同意（意思表示合致）就成立，不需要交付标的物。
租赁就是典型的諾成契約：只谈好就成立，不必交付钥匙才成立。
题目却把“諾成契約”错误地解释成“需要交付物品才能成立”，因此本项错误。
为什么这样规定：让“契约成立时间点”清晰，不必等到交钥匙或付款才成立，以便双方权利义务更快确定。
———
④
结论：适切（唯一正确选项）。
理由与要点：契约书的作用不仅仅是写给双方看的，有时也要给第三者看：
例如：
- 继承人接手不动产，需要确认租约内容
- 银行评估租金收入，需要合同证明
- 律师/调解场合，需说明双方约定
如果没有契约书，就无法向第三人客观说明契约内容。因此契约书是非常重要的。
为什么这样规定：为了让权利义务透明化、客观化、可证明，避免“各说各话”。
———
快速记忆
① 契约成立＝要约＋承诺（黙示也OK）。
② 契约书不必定型，内容贴合交易最重要。
③ 租赁是諾成契約，不需交付物才成立。
④ 契约书重要，因为有时要向第三者解释内容。
第28問-令和4年試験 問28
令和7年5月1日に締結された建物賃貸借契約と建物使用貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.建物賃貸借契約の期間が満了した場合、同契約が法定更新されることはあるが、建物使用貸借契約の期間が満了しても、同契約が法定更新されることはない。
2.建物賃貸借では建物の引渡しが契約の成立要件となるが、建物使用貸借は合意のみで契約が成立する。
3.期間10年の建物賃貸借契約は有効だが、期間10年の建物使用貸借契約は無効である。
4.契約に特段の定めがない場合、建物賃貸借契約における必要費は貸主が負担し、建物使用貸借契約における必要費は借主が負担する。
中文讲解
✅ 14
①
结论：正确。
理由与要点：建筑物租赁到期后，若房东没有在法定期间内以正当事由拒绝更新，就会发生法定更新；而使用借贷适用民法，到期或目的达成就直接结束，不存在法定更新。
为什么这样规定：租赁涉及付费与居住安定，立法用更新保护稳住承租人；使用借贷属无偿好意关系，不需要同等级保护，自然期满即了。
———
②
结论：错误。
理由与要点：租赁与使用借贷本质上都是诺成契约：合意即成立，不以交付为成立要件（定期建物租赁例外，须书面/电磁记录形式）。建筑物的交付在租赁中主要是对抗第三人的要件，而非契约成立要件。
为什么这样规定：把成立与对抗要件区分，先以合意确定权利义务，再用交付/登记来对抗第三人，兼顾效率与安全。
———
③
结论：错误。
理由与要点：租赁、使用借贷对期间长度都无法律上限（建筑物）。因此10年的使用借贷有效，并非超过就无效。
为什么这样规定：允许当事人根据使用/投资周期安排长期利用，体现契约自由。
———
④
结论：正确。
理由与要点：没有特别约定时，租赁的必要费用（为维持使用所需的修缮等）由房东承担（因承租人已支付租金）；使用借贷的必要费用由借用人承担（因其无偿受益）。
为什么这样规定：谁获得对价谁承担维护成本，让利益与负担匹配，公平合理。
———
快速记忆
① 租赁可法定更新，使用借贷不更新。
② 两者皆为诺成契约，合意即成立，交付非成立要件。
③ 10年的使用借贷有效，无上限之虞。
④ 无约定时：租赁必要费房东负担；使用借贷必要费借用人负担。
第29問-令和元年試験 問9(改題)
賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.賃貸借契約を解除するために行う催告は、内容証明郵便でしなければ効力を生じない。
2.賃貸借契約の解約及び建物明渡しの合意は、公正証書でしなければ効力を生じない。
3.賃貸借契約の合意更新は、書面又は電磁的記録で行わなくとも効力が生じる。
中文讲解
✅ 12
①
结论：错误。
通俗解释：
解除租赁时的催告（例如“请在○日内支付，否则解除合约”）只要确实送达对方就有效，不用一定用内容证明。
内容证明只是为了留证据，让法院认可“你确实发过、内容是什么”，但不是法律规定的必备方式。
为什么这样规定：
法律重视的是对方是否收到你的意思表示，而不是你用什么方式寄。只要让对方“知道”，法律效果就发生。
———
②
结论：错误。
通俗解释：
租赁合同的解除协议、退房协议（明渡し合意），不用公证也照样有效。
口头、普通书面、邮件，都可以成立。
为什么这样规定：
公证书只是让“内容更强、执行更快”，但日常租赁退出没必要强制公证，否则手续太繁琐，不符合现实。
———
③
结论：正确。
通俗解释：
租赁合同的合意更新（双方同意继续租）即使没有书面、没有电子记录，也可以成立。
口头也可以：“那就继续租一年吧。”→ 成立。
※定期建物賃貸借契約（定期租赁）本来就不能更新，所以这里当然是指普通租赁。
为什么这样规定：
租赁合同本质是诺成契约（合意即成立），更新也是同理，为了灵活处理居住关系，法律不强制书面更新。
———
快速记忆
① 催告不用内容证明，送达即可。
② 解除与退房合意不用公证也有效。
③ 合意更新口头也能成立（普通租赁）。
第30問-平成28年試験 問18(改題)
書面による法律行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.定期建物賃貸借契約の締結は、書面又は電磁的記録によって行わなければ効力が生じない。
2.一時使用目的の建物の賃貸借契約の締結は、書面によらなくても効力が生じる。
3.賃貸借契約の解除は、書面によって行わなければ効力が生じない。
4.高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借契約の締結は、書面又は電磁的記録によって行わなければ効力が生じない。
中文讲解
✅ 3
① 定期建物賃貸借（定期借家）は「書面 or 電磁的記録」じゃないと効力なし
这条是正确的。定期借家是对借主保护较弱、期满必ず終了的特殊契约，所以法律要求形式要件：必须用书面或电子记录（含公证书等）来订立，确保当事人真的理解“不会自动续约”这一点，避免事后争议。
为什么这么规定：定期借家会剥夺普通借家“续约期待”的利益，要求证据化能明确意思表示、保护弱者与交易安全。
——
② 一时使用目的的建物租赁，不用书面也生效
这条是正确的。租赁本质是诺成契约，合意即成立。而“一时使用”（如短期民宿、工地临时宿舍等）不适用借地借家法的强行保护条款，因此没有强制书面的形式要件。
为什么这么规定：一时使用交易短、轻、灵活，如果也强制书面，成本过高、不合实际；让当事人按需要自选“证据方式”即可。
——
③ 解除租赁必须用书面，否则无效
这条是错误的。解除是对相对方的意思表示，到达即生效，不以书面为要件。当然，实务上常用书面或邮件，是为了留证据、防纠纷。
为什么不是强制书面：日本私法的一般规则是意思自治+到达主义，只有在法律特别要求时才加上形式要件；一般的解除不需要。
——
④ 依据《高龄者居住安定确保法》的终身建物租赁也要“书面 or 电子记录”
这条是正确的。终身建物租赁的存续期直到承租人死亡，法律地位特殊，涉及长期给付与死亡时消灭等重要效果，所以同样要求公证书等书面（含电磁记录）以确保真实合意与高证明力。
为什么这么规定：契约期间超长、风险配置复杂（如维修、费用、承接方式），要求更高的形式与证据强度以保护高龄者与市场秩序。
——
快速记忆
① 定期借家＝必须书面/电子，不然无效。
② 一时使用＝合意即成，不强制书面。
③ 解除＝到达即生效，不以书面为要件。
④ 终身租赁（高龄法）＝必须书面/电子，强调高证明力。
第31問-令和6年試験 問25
建物の賃借権の譲渡及び転貸に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃借人が死亡し遺言が無い場合は、賃貸人は相続人に対して賃貸借契約を解除することができる。
2.賃借人が第三者に対し、賃貸住宅を使用貸借により使用させることは転貸には該当しない。
3.賃貸借契約に、賃借権を無断で譲渡し又は無断で転貸することを禁ずる定めがない場合、賃借人は自由に賃借権を譲渡又は転貸することができる。
4.賃貸住宅の賃借権の譲渡につき賃貸人が承諾しない場合、賃借人は裁判所に対し、賃貸人の承諾に代わる許可を求めることはできない。
中文讲解
✅ 4
①
结论：错误。
理由：继承是“权利义务一揽子移转”（民法896条）。承租人去世后，其賃借権与应尽义务一起自动承继给相続人。没有遗嘱、仅因承租人死亡，房东不能单方解除合同。
为什么这么规定：租赁关系是稳定居住/营业秩序的重要法律关系，防止因承租人死亡而无故中断，保护家属与交易安全。
———
②
结论：错误。
理由：民法612条1項把承租人将租赁物让他人使用的行为统称为転貸（转借/转租），并不以“对价”或“再次签订租赁”为前提。把房子无偿借给朋友住（使用貸借），本质也是転貸，需要房东事前承诺。
为什么这么规定：房东基于对承租人的信赖才出借房屋，谁来占用使用会影响风险与管理（损耗、噪音、邻里纠纷、违约责任），因此必须受房东控制与同意。
———
③
结论：错误。
理由：即便合同里没有写“禁止无断转让/转租”，民法612条1項也直接禁止承租人未获承诺就让与賃借権或転貸。是否可转让/转租，先看法条，不是“合同沉默=可以”。
为什么这么规定：从法定层级先行设定一般禁令，避免出现“合同没写就随意转给陌生人”的信赖崩坏和管理混乱。
———
④
结论：正确。
理由：借地借家法19条的“裁判所許可”只针对借地権＋其上建物の譲渡等特殊情形，用来打破地主不合理拒绝时的僵局。建物賃借権（单纯房屋租赁的承租人更替）并没有这套“法院代替承诺”的制度；房东不同意，承租人不能去法院申请“代替同意”的许可。
为什么这么规定：土地关系更长期/重大，需要制度化平衡；而房屋租赁属于人身信赖性更强的关系，是否更换承租人，立法更尊重房东自由与管理权。
———
快速记忆
① 承租人死亡→賃借権由相続人承继，房东不能因此解除。
② 把房子无偿借人住也算転貸，要房东同意。
③ 合同不写禁止也不能自由转让/转租——民法612条本就禁止无断。
④ 建物賃借権无“法院代替同意”，房东不同意→不能求法院许可。
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