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Nov 1, 2025
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chinkanshi/010
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和3年試験 問36
特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結したときに賃貸人に対して交付しなければならない書面（以下、「特定賃貸借契約締結時書面」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約書と同時に賃貸人に交付する必要はない。
2.特定転貸事業者が特定賃貸借契約を更新する際、賃貸人に支払う家賃を減額するのみでその他の条件に変更がなければ、特定賃貸借契約締結時書面の交付は不要である。
3.特定賃貸借契約締結時書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供する場合、あらかじめ相手方の承諾を得なければならない。
4.特定転貸事業者が特定賃貸借契約締結時書面の交付を怠った場合、50万円以下の罰金に処される場合がある。
中文讲解
✅ 2
① 正确。根据《賃貸住宅管理業法》第31条第1项，特定租赁合同签订时书面（特定賃貸借契約締結時書面）应在合同签订后“迟延なく（不得拖延）”交付给出租人，但不要求与合同书（特定賃貸借契約書）同时交付。
—— 该规定的目的，是为了兼顾业务实际操作的灵活性与信息传达的及时性。在实务中，合同书与说明书往往由不同部门或负责人处理，因此只要签订后尽快交付即可符合法律要求。
② 错误。当特定转租业者在续约时仅调整租金（即便只是减额）时，也必须重新交付签订时书面。
只有在合同内容完全未变、仅形式性延长（如期间延长或商号微调）时，才可以免除交付。
—— 因为租金属于合同的核心条件，其变动会直接影响出租人利益，必须通过新的签订时书面明确记录，以保障透明与双方同意。
③ 正确。若以电子方式（电磁的方法）提供签订时书面的内容，必须事先取得对方（出租人）的明确同意（依据《管理業法》第31条第2项）。
—— 此规定的目的在于保障接收方的同意权与信息获取权，避免在对方无电子阅览环境或不知情的情况下被动接受，从而维护交易公正。
④ 正确。若特定转租业者怠于交付该签订时书面，可能会被处以50万日元以下的罚金（《管理業法》第43条）。
—— 此处罚的设置，是为了强化业者的说明义务与文件交付责任，确保出租人获得充分的信息说明，防止因疏忽或故意省略引发纠纷。
快速记忆
① 签约后尽快交付即可，不必同时，类似37
② 租金变动属重要事项，必须重新交付
③ 电子提供须事前取得承诺
④ 未交付书面可罚至50万日元
第2問-令和5年試験 問35
賃貸住宅管理業法に定める不当勧誘行為等の禁止に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.賃貸人から特定賃貸借契約の解除の申出があったため、翻意を促そうと賃貸人宅を訪れたところ、賃貸人から面会を拒否されたので、「なぜ会わないのか」と声を荒げて面会を強要する行為は禁止される。
2.特定転貸事業者の担当者が、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、賃貸人からいつでも中途解約できると誤って告知した場合は、不当勧誘行為には該当しない。
3.特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に対し、維持保全に係る賃貸人の費用負担があるにもかかわらず、あえて負担なしと告知した場合、その者との間で実際に特定賃貸借契約が締結されなくとも、不当勧誘行為に該当する。
4.不動産業者が、賃貸住宅用の土地の購入の勧誘とともに特定賃貸借契約の勧誘を行う場合には、土地の購入の勧誘を行う時点において、特定賃貸借契約のリスクを含めた事実を告知する必要がある。
中文讲解
✅ 2
① 正确。当出租人提出解除特定租赁合同的请求时，若转租业者为了劝其改变想法而上门拜访，却在被拒绝会面后提高声音强行要求见面，此行为属于威迫，属于被法律禁止的不当劝诱行为（管理業法施行規則第44条第1号）。
—— 之所以禁止，是为了防止业者以强迫、威吓等手段妨碍合同自由，确保出租人能在自主、冷静的判断下做出决定。
② 错误。若转租业者的负责人向出租人说明“出租人可随时中途解约”，而实际上法律上并非如此，这种行为构成不实告知。
即使业者主张“误告”而非“故意”，但若内容明显违背法律常识（如中途解约必须有正当理由），则可推定其具有故意，仍属不当勧誘行為（管理業法第29条、解釈運用第29条関係4）。
—— 该规定旨在防止业者通过虚假陈述诱导签约，确保出租人基于真实信息判断。
③ 正确。若转租业者故意隐瞒“出租人需承担维持保全费用”，而告知为“无费用负担”，即便最终未签订合同，仍然构成不当勧誘行為。
（依据管理業法第29条及其解釈運用）
—— 法律重在规范行为本身，而非结果。只要存在欺骗性告知或隐瞒，就属违规，即便交易未达成也不可免责。
④ 正确。当不动产业者在推销租赁住宅用地时，同时介绍“附带包租（サブリース）方案”，必须在土地销售阶段就告知特定租赁合同的风险与真实条件。
—— 这项规定的目的，是为了防止诱导性销售：很多投资者在签约买地或建房后，才得知包租合同的收益不稳定或解约困难，因此法律要求事前揭示风险。
快速记忆
① 禁止威迫劝诱或强制会面
② 虚假告知解约自由属违法
③ 虚假说明即违规，不论是否签约
④ 卖地同时推包租须先告风险
第3問-令和3年試験 問38
特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を締結しようとする際に行う相手方への説明に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.説明の前に管理業法第30条に規定する書面（以下、本問において「特定賃貸借契約重要事項説明書」という。）等を送付しておき、送付から一定期間後に説明を実施した上で速やかに契約書を取り交わした。
2.相手方とは、既に別の賃貸住宅について特定賃貸借契約を締結していたため、その契約と同じ内容については特定賃貸借契約重要事項説明書への記載を省略した。
3.相手方への説明を、賃貸不動産経営管理士の資格を有しない従業者に行わせた。
4.賃貸住宅の修繕は、特定転貸事業者が指定した業者に施工させなければならないという条件を契約に盛り込むこととし、その旨説明した。
中文讲解
✅ 2
①在签约前，特定转贷业者先寄送了管理业法第30条规定的书面文件（特定租赁合同重要事项说明书），并在发送后一段时间再进行说明，然后迅速签约。
→ 这是适当的做法。说明与签约之间应有一定的时间间隔（一般建议约一周），让委托人有充分时间考虑。如果由于情况特殊无法等待，也可先寄送说明书，在发送后一段时间再进行说明。这种程序被认为是符合法规的运用（依据《解釈運用 第30条関係1》）。
———
②相对方之前已经签过内容相同的特定租赁合同，所以本次就省略了说明书中相同内容的记载。
→ 这是不适当的做法（错误）。即使相对方以前签过类似合同，也不能省略任何应记载的事项。每一次新的租赁合同都必须单独制作并完整填写重要事项说明书，否则构成管理业法第30条第1项的违反（记载不备）。
说明：法律要求每份合同都独立具备完整的说明书，是为了确保每次签约当事人都能获得充分、明示的说明与同意，避免“以前签过所以省略”的习惯性疏忽导致纠纷。
———
③让没有“賃貸不動産経営管理士”资格的从业人员来进行说明。
→ 可以接受。虽然说明工作最好由有资格者或具备丰富实务经验的人执行，但法律上并没有强制要求必须是持证者。官方的立场是：“最好由业务管理者或具备专业知识经验者实施”，属于“望ましい（建议性规定）”，并非强制义务。
———
④合同中规定“房屋修缮必须由特定转贷业者指定的施工公司执行”，并且向相对方做了说明。
→ 适当。若合同中确实包含此类限制条件，就必须在重要事项说明中明确说明这一点。否则对相对方的权利义务产生重大影响却未告知，会构成不当说明（依据《解釈運用 第30条関係2(5)》）。
———
快速记忆：
①说明书可提前寄送，间隔后再签约
②即使内容相同，也不得省略说明书记载
③无资格者可说明，但最好由有经验者进行
④若修缮须指定业者，必须说明
第4問-令和3年試験 問40
特定賃貸借契約の締結について不当な勧誘を禁止される「勧誘者」に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
1.勧誘者は、特定転貸事業者から委託料を受け取って勧誘の委託を受けた者に限られない。
2.勧誘者が勧誘行為を第三者に再委託した場合、再委託を受けた第三者も勧誘者に該当する。
3.特定転貸事業者である親会社との間で特定賃貸借契約を結ぶよう勧める場合の子会社は、勧誘者にあたらない。
4.勧誘者には不当な勧誘等が禁止されるが、誇大広告等の禁止は適用されない。
中文讲解
✅ 12
①“劝诱者仅限于从特定转贷业者那里领取委托费并受托从事劝诱的人。”
→ 错误。根据《解釈運用－第28条関係1》，劝诱者指“由特定转贷业者指示或委托，从事特定租赁合同签订劝诱行为的人”。不仅包括受正式委托并领取委托费者，也包括虽无正式书面委托，但受请求或默许而进行劝诱的人。甚至资本关系（例如母子公司、关联公司）也不影响其“劝诱者”身份。
之所以这样规定，是为了防止企业以“未正式委托”“只是介绍”等名义规避监管。只要实质上代特定转贷业者进行劝诱，就属于劝诱者，必须遵守禁止不当劝诱的规定。
———
②“若劝诱者将劝诱行为再委托给第三方，则该第三方也属于劝诱者。”
→ 正确。根据《解釈運用－第28条関係1》，即便原劝诱者将劝诱行为再委托他人，该第三者也同样被视为“劝诱者”。
设立此规定的理由是：防止企业通过多层转包或代理方式逃避监管责任。只要进行了特定租赁合同的劝诱，无论是直接还是间接，都要受相同的法律约束。
———
③“子公司向出租人推荐与作为特定转贷业者的母公司签订特定租赁合同时，不属于劝诱者。”
→ **错误。**根据《ガイドライン3(2)》，母公司、子公司及关联公司的人员若进行此类合同劝诱，一律属于劝诱者。
其原因在于：资本关系紧密的公司之间，容易利用“内部关系”进行非正式劝诱或误导客户，因此法律明确扩大“劝诱者”的范围以避免漏洞。
———
④“劝诱者虽被禁止不当劝诱，但夸大广告的禁止并不适用于他们。”
→ **错误。**依据《管理业法》第28条、第29条，特定转贷业者与劝诱者均受“夸大广告禁止”和“不当劝诱禁止”双重约束。
换言之，任何夸大收益、隐瞒风险、误导房东签约的行为都是违法的。立法目的是确保信息真实透明，保护出租人免受误导。
———
快速记忆：
①劝诱者不限于领委托费者，形式不限
②再委托第三者也算劝诱者
③母子公司、关联公司也算劝诱者
④劝诱者同样适用夸大广告禁止
第5問-令和6年試験 問37
特定賃貸借契約重要事項説明の方法に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.特定賃貸借契約重要事項説明を行う者は、当該説明に先立ち、特定賃貸借契約の相手方に対し従業員証を提示しなければならない。
2.特定転貸事業者は、業務委託契約があれば、指揮命令系統にない者に特定賃貸借契約重要事項説明を行わせることができる。
3.特定賃貸借契約重要事項説明は、特定賃貸借契約の相手方が代理権を付与した代理人に対して行うことはできない。
4.特定賃貸借契約重要事項説明は、特定賃貸借契約について専門的知識及び経験を有する者として国土交通省令で定める者が相手方である場合には説明の省略が認められる。
中文讲解
✅ 4
①说明重要事项的人必须在说明前向对方出示员工证。
→ 错误。在进行特定租赁合同的重要事项说明时，法律并没有规定必须出示资格证或员工证。根据国交省FAQ（事业相关・サブリース(4)No.8），说明者的身份确认可由企业内部程序处理，不属于法律强制要求。
设立此规定的理由是：重要事项说明的核心在于内容的准确与理解，而非形式化的证件展示。因此，只要能确保说明由企业责任体系内的人员实施，即可。
———
②只要签了业务委托合同，就可以让非指挥命令体系内的人来做重要事项说明。
→ 错误。特定租赁合同的重要事项说明必须由特定转贷业者的从属人员（即员工）进行，不得委托给外部独立的人员，即使签订了业务委托合同也不行。
其原因在于，重要事项说明涉及对出租人的法律解释、风险提示等专业内容，若交由外部独立人员执行，会模糊法律责任与监督体系。因此要求说明者属于公司内部的指挥命令体系，以确保业者对其行为承担责任。
———
③不能对代理人进行特定租赁合同的重要事项说明。
→ 错误。原则上，应向合同相对方本人说明，但若相对方明确授权并提供委任书，则可以对代理人进行说明，并视同已对本人说明（依据FAQ(4)No.10）。
其规定逻辑是：租赁合同实务中，房东常委托管理公司或代理人代签合同，因此法律允许此种形式，以兼顾灵活性与实务效率。
———
④若相对方是国交省令规定的、具备专业知识与经验的主体，可以省略重要事项说明。
→ 正确。依据《管理业法施行规则》第44条，若对方为下列八类主体之一，则说明与书面交付均可省略：
- 特定转贷业者
- 住宅管理业者
- 宅地建物取引业者
- 特定目的公司（SPC）
- 组合（組合）
- 信托的受托人
- 都市再生机构（UR）
- 地方住宅供给公社
这是基于“专业者自理原则”，即对具有专业判断能力的法人，无需再作重复说明，以提高业务效率。
———
快速记忆：
①说明前不必出示员工证
②不得让体系外人员说明
③可向授权代理人说明
④专业机构相对方可省略说明
第6問-令和4年試験 問36
管理業法の定める誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。
2.一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
3.広告に「○年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
4.良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。
中文讲解
✅ 4
①广告内容与事实差距虽不大，但若该差距达到“知道真相后通常不会签约”的程度，也属于虚假广告。
→ 正确。根据《解釈運用－第28条関係》，判断是否构成“虚假或夸大广告”，不仅取决于事实差异大小，还取决于是否足以误导一般消费者作出签约判断。只要存在影响签约决定的虚假或误导成分，就属于禁止范围。此规定旨在保护出租人不被轻微但关键性的信息误导。
———
②广告中若标示“家賃保証（租金保证）”，却未在旁边注明“可能依借地借家法第32条规定而被减额”，则属于夸大广告。
→ 正确。即使广告宣称“租金固定保证”，实际上承租方仍可根据借地借家法第32条提出租金减额请求。因此，在广告中若出现“家賃保証”“空室保証”等表述，必须在相邻位置明确注明“可能发生租金调整或减额”。
此规定的目的在于防止广告误导房东误以为租金绝对固定，确保广告说明包含法律上实际存在的变动风险。
———
③广告写“○年借上げ保証（×年包租保证）”，若未注明期间内业者仍可能解约，也属夸大广告。
→ 正确。即使广告上写着“10年保证”，特定转贷业者可能基于合同约定（如更新拒绝或解约权保留）在期间中途解约。若不明确标示这一点，就会让房东误以为期间内“绝对无风险”。
因此，广告必须清楚表示：“在该期间内业者仍可能解约”，并补充说明“房东如要解约须符合借地借家法第28条正当事由规定”。
立法目的在于防止误导性稳定收益承诺，维护交易透明。
———
④广告使用“成功经验或业绩体验谈”，只要加上“个人感想，不代表结果保证”就不算夸大广告。
→ 错误。即使附有打消性说明（如“仅为个人感想”），若现实中存在与该体验差异较大的案例（如多数业主并未获得相同收益），仍属夸大广告（依据《ガイドライン－4(4)》）。
这是因为体验谈广告容易让人产生“自己也能取得相同成果”的误解，其影响力强于一般广告。立法上因此要求必须客观呈现实绩差异，不得以体验包装误导。
———
快速记忆：
①即使差距小，只要能影响签约判断也属虚假广告
②写“家賃保証”须标明可依法减额
③写“○年保証”须标明可能解约
④体验谈即使加免责声明仍可能属夸大广告
第7問-令和4年試験 問40
特定賃貸借契約重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.特定賃貸借契約において家賃改定日を定める場合はその旨を説明すればよく、これに加えて借地借家法に基づく減額請求について説明する必要はない。
2.特定賃貸借契約を賃貸人と特定転貸事業者との協議の上で更新することができることとする場合は、その旨を説明すればよく、更新拒絶に正当な事由が必要である旨を説明する必要はない。
3.特定賃貸借契約が終了した場合に賃貸人が特定転貸事業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設ける場合は、その旨に加えて、賃貸人が転貸人の地位を承継した場合に正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないことを説明しなければならない。
4.特定賃貸借契約を定期建物賃貸借契約によらない建物賃貸借とする場合は、その旨に加えて、契約期間中に家賃の減額はできないとの特約を定めることはできないことを説明しなければならない。
中文讲解
✅ 3
①在特定租赁合同中如果规定了租金调整日，只需说明该日期即可，无需说明根据借地借家法可以提出减额请求。
→ 错误。即使合同中设定了“租金改定日”，承租方仍可依据借地借家法随时提出租金减额请求。因此在说明时，必须明确告知：“即使设有改定日，也可依法要求减额”。
此规定的理由是：防止出租人误以为租金只能在指定日期修改，从而忽视了法律赋予承租方的持续减额权，确保双方理解真实的法律效力。
———
②如果合同约定“可由双方协商更新”，只需说明可协商更新，无需说明更新拒绝需要正当事由。
→ 错误。无论合同如何约定，更新或解除相关事项都必须在说明中提及“若出租人拒绝更新或解除合同时，须有借地借家法上的正当事由”。
这是因为法律优先于合同约定，任何合同若未明示此点，房东可能误以为“只要协商失败即可解除”，而损害承租方的居住安定性。
———
③若合同规定“合同期满后由出租人继承特定转贷业者的转租人地位”，则除说明此内容外，还必须说明继承后不得无正当理由拒绝续约。
→ **正确。**说明书中需明确：当出租人承继转租人地位时，不得无正当事由拒绝承租人续约，并须说明同时承继转租人对保证金返还的义务。
其规定目的在于：防止合同结束后房东以“身份变更”为由单方面驱逐租户，保障租户续约权与押金安全，维持租赁关系的稳定性。
———
④如果合同为普通建筑租赁合同（非定期），说明时需解释“契约期间内不得要求租金减额的特约不能成立”。
→ 错误。普通租赁中，即使设有“期间内不得减租”的特约，因借地借家法为片面强行规定，该条款仍属无效。
正确做法是：应在说明中明确“即使订有此特约，承租人仍可依法提出租金减额请求”。此规定旨在防止房东误信无效条款，保护法律关系的透明与公平。
———
快速记忆：
①设改定日仍须说明可依法减额
②更新拒绝需说明正当事由
③出租人承继转租人地位时不得无故拒续
④即使约定不能减租，承租人仍可依法减额
第8問-令和3年試験 問41
特定賃貸借契約の適正化のための国土交通大臣の監督に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.国土交通大臣は、特定転貸事業者が国土交通大臣の指示に従わない場合でも、特定賃貸借契約に関する業務の全部の停止を命じることはできない。
2.勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合、特定転貸事業者が監督処分を受けることがある。
3.国土交通大臣は、特定転貸事業者が誇大広告等の禁止に違反した場合、違反の是正のための措置をとるべきことを指示できることがある。
4.国土交通大臣は、特定転貸事業者に対し業務停止の命令をしたときは、その旨を公表しなければならない。
中文讲解
✅ 1
① 国土交通大臣は、特定転貸事業者が国土交通大臣の指示に従わない場合でも、特定賃貸借契約に関する業務の全部の停止を命じることはできない。
→ 错误。 根据《賃貸住宅管理業法》第34条第1項，国土交通大臣可以对违反规定的特定転貸事業者实施三种行政处分：
- 指示処分（指导改正）
- 勧誘停止処分（暂停招揽活动，最长1年）
- 業務停止処分（暂停业务的全部或一部，最长1年）
因此，大臣确实有权命令业务的全部停止。本选项错误。
→ 设立理由： 为了确保租赁转贷业务的公正与安全运行，赋予大臣强制性的行政权力是必要的，否则违法业者难以有效遏制。
② 勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合、特定転貸事業者が監督処分を受けることがある。
→ 正确。 若勧誘人员在广告或招揽过程中违反了“不当勧誘・誇大広告”的禁止规定（管理业法第33条第1项），其所属的特定転貸事業者作为主体要承担管理责任，并可能受到指示或业务停止等处分。
→ 设立理由： 确保企业对员工或代理人的行为负有使用者责任，以防止企业推脱责任、规避监管。
③ 国土交通大臣は、特定転貸事業者が誇大広告等の禁止に違反した場合、違反の是正のための措置をとるべきことを指示できることがある。
→ 正确。 根据管理业法第33条第1项，大臣可对违反“誇大広告等の禁止”规定的业者下达指示処分，要求采取改正措施。这属于行政指导性质的处分，在情节较轻或可改正时使用。
→ 设立理由： 通过“指示”先行纠正，避免立即中止业务造成社会影响，体现行政处分的比例原则。
④ 国土交通大臣は、特定転貸事業者に対し業務停止の命令をしたときは、その旨を公表しなければならない。
→ 正确。 根据管理业法第34条第3项，大臣在实施指示、勧誘停止、業務停止等处分后，必须公示处分内容。
→ 设立理由： 通过公开化提高透明度，防止业者重复违法，同时让消费者能够识别不良业者，起到社会警示作用。
快速记忆：
① 国交大臣可命令业务全部停止。
② 不当勧誘由企业承担处分责任。
③ 违反广告规定可被下达改正指示。
④ 业务停止处分必须公开公示。
第9問-令和3年試験 問37
特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結しようとするときに契約の相手方となろうとする者に説明しなければならない事項に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の面積
2.特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の設定根拠
3.特定賃貸借契約の相手方に支払う敷金がある場合はその額
4.特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全を行う回数や頻度
中文讲解
✅ 1234
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