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Nov 1, 2025
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chinkanshi/009
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賃管士
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国家資格勉強
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第14問-令和3年試験 問32
管理業法における登録及び業務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者である個人が死亡したときは、その相続人は、死亡日から30日以内に国土交通大臣に届け出なければならない。
2.賃貸住宅管理業者である法人が合併により消滅したときは、その法人の代表役員であった者が国土交通大臣に届け出なくても、賃貸住宅管理業の登録は効力を失う。
3.破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は、賃貸住宅管理業者の役員となることはできないが、業務管理者となることができる。
4.賃貸住宅管理業者は、営業所又は事務所ごとに掲示しなければならない標識について公衆の見やすい場所を確保できない場合、インターネットのホームページに掲示することができる。
中文讲解
✅ 2
① 个体户的賃貸住宅管理業者去世了，继承人要在“死亡日”起30天内向国交大臣报告。
不对。正确的是：继承人知道这个人去世之日起算30天内要报（管理業法9条1項1号）。
为什么要这样？因为有时候继承人不是当天就知道人去世了，法律如果硬写“死亡日から30日”，对不知道的人不公平，所以就改成“知道之日から30日”。
——
② 法人做賃貸住宅管理業的，如果因为合并而消失了，就算当时的代表董事没有去报，这个登记也会自然失效。
这个是对的。法律的想法是：法人一合并消失，这家公司本身就不存在了，所以它持有的“登记”也跟着消失（管理業法9条2項）。
同时法律又说，代表人要在合并后30天内去报一下（9条1項2号），但这个“报”的作用只是让行政那边更新资料，不是说“没报就继续有效”。
为什么要这样规定？为了防止“公司其实已经合并没了，但系统里还挂着一个登记，看起来像是还在营业”，对业主不安全，所以登记是随着法人一起消失的，不用等你来报才失效。
——
③ 破产了还没复权的人不能当賃貸住宅管理業者的役员，但可以当业务管理者。
不对。不能当役员，也不能当业务管理者（管理業法12条4項、6条1項2号）。
原因很直白：这两个职位都是“要替别人管钱管房”的岗位，信用风险要很低。一个还没复权的破产者，被认为财务信用还没恢复，所以两边都不行。
——
④ 賃貸住宅管理業者要在每个营业所贴“标识”（牌子）。如果找不到一个让公众容易看见的地方，就可以只贴在官网上。
不对。法律要的是现场贴，贴在大家看得到的地方（管理業法19条）。
官网只能算补充，不能说“我们店门口不好贴，所以放网站上了”就完事了。
为什么这么硬？因为这是给来店的人看的：让业主、租客一眼知道“这是一家有登记的管理公司”，而不是只在网上写一写。
——
快速记忆
① 个体业者去世 → 继承人“知道之日”起30天内申报。
② 法人合并消滅 → 登録は自動で効力喪失（本题正确）。
③ 未复权破产者 → 役员也不行，业务管理者也不行。
④ 标识要贴在办公室看得见的地方，不能只放官网。
第15問-令和5年試験 問4
管理受託契約の契約期間中に変更が生じた場合の賃貸住宅管理業者の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.契約期間中に再委託先を変更したが、賃貸人に変更を通知しなかった。
2.管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があったため、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付しなかった。
3.契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。
4.賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかったが、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人に変更後の報酬額のみを記載した書面を交付した。
中文讲解
✅ 3
① 在合同期间里更换了再委托公司，但没有通知房东。
不对。再委托对象一旦变更，必须通知房东。
再委托相关内容（做哪些业务、委托给谁）本来就是“重要事项说明书”的一部分。虽然这类变更被视为“形式上的修改”，不必重新做整份重要事项说明，但至少要用书面或电子方式通知房东。
为什么要这样规定？因为房东有权知道现在到底是谁在替自己管房、收钱或修缮。如果不通知，一旦出现问题（例如租金没入账或修缮没做），房东连责任方是谁都查不清。
——
② 合同中的出租房被卖掉，房东换人了，但合同上写着“新房东继承原合同地位”，所以没给新房东交管理契约内容的文件。
不对。法律并不禁止这种“地位承继条款”，但一旦房东换人，就应该尽快把合同内容说明给新房东。
虽然不一定要重新做完整的“重要事项说明”，但至少要让新房东清楚合同的细节与内容。
如果合同里没写“地位承继”，那就要重新签合同＋重新做说明。
为什么要这样？因为换房东后，管理合同的相手就变了，若不说明，可能产生“我不知道前约内容”的纠纷。
——
③ 管理公司在合同期间改了商号（公司名称），但内部组织没变，于是只通知房东一声，没有重新发合同文件。
对。这属于形式性变更，不需要重新发合同书面。
根据解释运用，“合同的同一性保持”的情况下（比如只改名字、或仅延长合同期限），不需要重新交付书面。
为什么要这样规定？为了减少不必要的行政麻烦。换个公司名但人、系统、合同内容都没变，不必再交一堆文件，只需通知即可。
——
④ 管理业法施行前签的合同，一直没给过正式书面。后来改了报酬金额，就只给了写着“新金额”的文件。
不对。虽然老合同在法律施行前签的，不强制追溯，但只要之后改动了“报酬金额”等重要内容，就要重新说明全部重要事项，并重新交书面。
为什么要这样？因为报酬、再委托、金钱管理这些属于重要事项，房东必须重新确认完整内容，不能只写个“价改了”。
——
快速记忆
① 换再委托公司 → 必须通知房东。
② 房东变更 → 要把合同内容交给新房东。
③ 只改公司名等形式变更 → 通知即可，不用重新交书面（正确）。
④ 改报酬金额 → 要重新说明所有重要事项并交书面。
→ 答案：③ 正确。
第16問-令和5年試験 問18
賃貸住宅管理業法における登録を受けた賃貸住宅管理業者の財産の分別管理に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、管理受託契約に基づいて受領する家賃等を管理する口座を「家賃等管理口座」、賃貸住宅管理業者の固有の財産を管理する口座を「固有財産管理口座」とする。
1.賃借人から受領した家賃等から管理報酬分を支払うものとしている場合には、あらかじめ賃貸人に引き渡す家賃等と管理報酬相当額とを分けて、前者のみを家賃等管理口座に入金させなければならない。
2.管理戸数20戸以下の賃貸住宅管理業者は、家賃等管理口座と固有財産管理口座を一つの口座とし、家賃等と自己の固有の財産とを、帳簿により勘定上直ちに判別できる状態で管理することができる。
3.家賃等管理口座に預入された金銭は、その全額を直ちに賃貸人に交付しなければならず、賃貸住宅管理業者の固有財産に属する金銭のうちの一定額を、家賃等管理口座に残したままにしておくことはできない。
4.家賃等管理口座に預入された金銭は、現金預金や管理手数料収入、修繕費などの勘定科目に、物件名や顧客名を入れた補助科目を付して仕分けを行うことにより、他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃等との分別管理とすることができる。
中文讲解
✅ 4
① 从租客那里收来的钱里，本来就约定要扣管理报酬，那就要事先把“要给房东的部分”和“管理公司的报酬”分开，让租客只把要给房东的那部分打进家賃等管理口座。
不对。实际操作没这么死。解释里说得很明白：租客把当月该付的全额先打一边去就行了，可以先全额进“家賃等管理口座”，然后再从这个口座把“该给自己的管理报酬”转到“固有財産管理口座”。
为什么要这样规定？因为现实里不可能让租客每个月分两笔给你，而且不同房子、不同报酬率也不一样，操作会很乱。法律要的是最后能把“房东的钱”和“自己公司的钱”区分开，不是要你让租客帮你分。
——
② 管理户数只有20户以下的小公司，可以只用一个银行账户，把房东的钱和自己的钱混在一起，然后靠账簿区分。
不对。一旦你是“已经登记的賃貸住宅管理業者”，不管你是20户还是2000户，都要做“口座も帳簿も分ける”这种分別管理。
200户以下只是“可以不登记”，但你既然登记了，就要遵守登记业者的规则。不能说“我户数少，所以混着记、账上写清楚就好”。
为什么要这样规定？因为登记业者＝国家已经把你推到市场上当“可以托管钱的人”，哪怕你很小，只要把租金跟公司钱混一起，一旦你这边出事，房东的钱就会受影响，所以必须物理上分口座。
——
③ 打进家賃等管理口座的钱，都要立刻全额给房东，不能在里面留一点公司自己的钱。
不对。基本规则当然是：收来的租金要及时给房东，自己的管理报酬要转到自己的口座。
但是解释里也说了：为了让你能确实、顺利地把钱交给房东，在合理范围内，你可以在家賃等管理口座里放一点自己的钱垫着，是OK的。
比如有时候房东的汇款日和租客的入金日不一致，你留一点钱在里面，能保证不会“余额不足汇不了款”。
所以真正不能做的是“这账户里长期混着很多公司钱，搞不清哪些是房东的”。小额、明确目的的留存是可以的。
——
④ 把打进家賃等管理口座的钱，用会计上“现金・預金、管理手数料収入、修繕費”这些科目来记，然后再在科目下面加物件名、客户名这种辅助科目，把每个合同的出入账都区分开来，这样就算分別管理了。
这个是对的，也是本题要选的。管理业法的要求其实是两层：
- 口座要分（房东的钱和公司的钱分两个账户）；
- 账也要分（每个管理契约的钱要看得出来是哪一户的）。
用“主科目＋补助科目（物件名・顧客名）”的记账方式，就能做到“这个钱是A公寓302的租金、这个是B大厦的修繕費、这个是管理報酬”，查账时能一眼看出哪一份合同的钱，所以这是被认可的做法。
为什么要这样规定？因为管理公司常常是一口气帮很多业主管钱，如果不在账上分到合同单位，一出纠纷根本说不清“这笔到底是谁的”。
——
快速记忆
① 租客的款可以先全额进家賃口座，再分出去。
② 登记过的管理业者，不管几户都要分口座。
③ 可以为交付顺利留少量自有资金在家賃口座。
④ 口座分开＋账上用物件名/客户名分开 → 合格（正确）。
第17問-令和6年試験 問8
賃貸住宅管理業法に基づく定期報告に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.賃貸住宅管理業者が管理業務報告書に記載することが法令で義務付けられている事項以外についても、賃貸人の求めがあれば、管理受託契約における委託業務の全てについて報告することが望ましい。
2.管理業務報告書に係る説明方法は問われないが、賃貸人と説明方法について協議の上、双方向でやりとりできる環境を整え、賃貸人が管理業務報告書の内容を理解したことを確認する必要がある。
3.新たに管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに報告が行われていれば、前回報告から1年を超えない期間内に契約期間満了によって当該契約が更新されず終了するときは、期間の満了に伴う報告は不要である。
4.賃貸人の承諾を得て電子メールで管理業務報告書を賃貸人に提供する場合、提供を行う賃貸住宅管理業者は、送信した管理業務報告書のデータを保存するよう努めるものとする。
中文讲解
✅ 124
① 管理公司在写定期报告的时候，除了法律规定一定要写的项目外，如果房东要求，最好把委托业务全部都报一遍。
对。法律硬性要写的只有这三样：①报告的期间、②做了哪些管理业务、③住户的投诉发生和处理情况。但实际业务里，房东可能还想知道空室対策、募集情况、入金明细、修繕履歴这些。说明里说得很清楚：房东要看的，你能给就给，范围可以比法定项目大，这样可以减少后面“你怎么没跟我说”的纠纷。
——
② 定期报告要怎么向房东说明，法律不限定方式，但要和房东事先说好说明方式，保证能双向沟通，而且要确认房东真的听懂了。
对。管理業法規則40条说要“交付并说明”，但没说一定要面对面、一定要开会议。你可以用线上、电话＋画面共享、系统内聊天等方式，只要房东能问、你能回答，而且你能确认他是“理解了”，就合格。
为什么要这样规定？因为现在很多管理都是远程的，如果只允许纸＋面对面，就不符合实际；但如果完全不要求“确认理解”，就会变成“我发了PDF，你自己看”，失去说明的意义。
——
③ 只要一直做到“从签约日起每不超过1年报一次”，那如果在上次报告后的1年内这份合同刚好到期、又没续约，就不用再报了。
不对。这里很多人会掉坑。规定是两个触发点都要报：
- 每1年内要报一次
- 合同结束时也要报一次（没续约的情况）
所以即使你半年前刚报过，这份合同这次是“到期不续了”，你还是要再做一个“期末报告”。为什么？因为房东要拿到这份“最后一次的清算说明”，这样才知道钱、投诉、修缮都处理到哪里了。
——
④ 房东同意用邮件收报告的话，管理公司这边应该把发过的报告数据好好存着。
对。说明里说“努めるものとする”，就是强烈建议去做。
为什么要这样？因为电子提供最容易出现这种情况：房东说“我没收到”“我当时打不开”“你发的和现在说的不一样”，如果管理公司自己没保存，就说不清楚了。保存下来，就能证明“某年某月发过这份内容”，可以防纠纷。
——
快速记忆
① 房东要看更多内容 → 可以也最好报。
② 说明方式可商量，但要能确认房东听懂。
③ 合同到期不续也要报一次 。
④ 邮件交付要把数据存好。
→ 正确的是①②④
第18問-令和5年試験 問29
賃貸住宅管理業者の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業を営もうとする者が、賃貸住宅管理業者の登録に際し、営業所で行う管理業務の質を担保するため、1つの営業所に3人の業務管理者を配置することは、賃貸住宅管理業法に定める業務管理者の選任に係る規定に反するものではない。
2.賃貸住宅管理業を営もうとする者は、その業に係る賃貸住宅の戸数が200戸未満の者であっても、賃貸住宅管理業者の登録を受けることが可能であり、登録後に賃貸住宅管理業法の違反行為があった場合は、業務停止等の監督処分や罰則の対象となる。
3.賃貸住宅管理業者の登録を受けている法人が合併により消滅したとき、法人を代表する役員であった者は、消滅した日から30日以内に、廃業等届出書を国土交通大臣に届け出なければならない。
4.賃貸住宅管理業者の登録の有効期間は5年であり、登録の更新を受けようとする者は、現に受けている登録の有効期間の満了の日の90日前までに更新の申請を行う必要がある。
中文讲解
✅ 4
①
想开办賃貸住宅管理業（帮房东管房子的业务）的公司，要去登记的时候，如果为了保证业务质量，在一个营业所里安排3个“业务管理者”（法律规定的负责人）也是可以的。法律说的是“每个营业所要配1人以上”，不是只能1个人，所以3个人当然不违规。这样做反而是更重视管理质量。
为什么要这样规定？因为国家的想法是：关键点是“有没有人负责”“有没有具备资格的人在场”，而不是“只能一个人”。只要达到了“有合格的人负责”这个目的，多配人只会更好。
快速记忆：一个营业所至少1个业务管理者，多个也OK。
②
本来法律是要求：你帮别人管的房子达到200户以上，就必须登记；没到200户，是可以不登记的。
但是法律同时说：就算你现在只有不到200户，你也可以主动去登记。为什么？因为登记了就好像“拿到了官方背书”，对外更有信用，更容易接业务。
不过，一旦你主动登记了，你就要受这部法律的全套约束，以后如果违规（比如没按时报告、没设管理者、乱用托管资金），一样会被业务停止、罚款这些处罚。也就是说：小规模可以不登记，但你要是自己去登记了，就要像大公司一样守规矩。
为什么要这样规定？很简单，国家想把“大家都来登记”变成一件有好处的事，让市场更透明，但又不想一下子强迫所有小公司，所以就做成“200户以下也能登记，但登记了就要守法”的结构。
快速记忆：200户以下也能登记，但登记了就要被管。
③
如果一家已经登记过的“賃貸住宅管理業者”是法人（公司），后来因为合并而“消失”了（比如A公司并入B公司，A不见了），那么原来代表这个公司的负责人，要在消失之日起30天内向国土交通大臣交“廃業等届出書”。
注意两点：
- 公司一合并、原来的登记资格其实就自动没了，跟你报不报没关系；
- 但还是要报，这是事后报告义务，方便政府那边把名册、管理、统计全都对上。
为什么要这样规定？因为登记名册里不能一直挂着一个“已经不存在的公司”。登记制度的核心是“现在有谁在做这项受监管的业务”，所以一旦法人消失，就必须报告，防止名单失真，也防止别人冒用。
快速记忆：登记公司合并消失→原代表人30天内要报废业。
④
这句话是错的。
正确的制度是这样的：
- 登记的有效期是5年。
- 想要继续登记，就要在“有效期满之前”提出更新申请。
- 但是提出申请的时间不是“90日前までに”（90天前之前就要交），而是“満了日の90日前から30日前までに”——也就是：
- 最早：到期前90天可以交
- 最晚：到期前30天必须交
这叫做“90天～30天的申请窗口”。
如果你错过了这个窗口，5年一到，就会自动被抹消登记。
为什么要这样规定？
- 要提前申请，是为了让行政机关有时间审查你这5年是不是都守规矩；
- 但也不能太早交，所以设了一个“只能在这60天里交”的窗口；
- 不能不交，不交就表示你不想继续做“受监管的登记业者”了，那就要从名单里删掉。
所以题目说“90日前までに申请”是说早了，它少说了“到30日前为止”这半句，所以是错的。
快速记忆：登记5年一更，更新要在到期前90～30天交。
快速记忆
① 一个营业所1人以上业务管理者，多配也行
② 管不到200户也能自愿登记，但登记后一样会被处罚
③ 登记法人合并消滅→30天内要报废业
④ 更新不是“90天之前”就行，而是到期前90～30天这一段交
第19問-令和5年試験 問3
管理受託契約変更契約の重要事項説明を電話で行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話による方法で管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼がなければ行うことはできない。
2.賃貸人から電話による方法で重要事項説明を行ってほしいとの依頼があった場合でも、後から対面による説明を希望する旨の申出があった場合は、対面で行わなければならない。
3.賃貸人が、管理受託契約変更契約の重要事項説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、重要事項説明を開始する前に賃貸住宅管理業者が確認することが必要である。
4.賃貸人が、電話による説明をもって管理受託契約変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、賃貸住宅管理業者が重要事項説明を行った後に確認することが必要である。
中文讲解
✅
第20問-令和6年試験 問31
賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.電話の取次ぎのみを行い、管理業務を行っていない施設であっても、賃貸住宅管理業者の従業員が業務に従事している施設である以上、業務管理者を置かなければならない。
2.営業所又は事務所ごとに配置が義務付けられる業務管理者の人数は、営業所又は事務所の管理業務に従事する従業員の人数によって異なる。
3.賃貸住宅管理業者は、営業所の業務管理者として選任した者の全てが欠けるに至ったときは、新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所において管理受託契約を締結してはならない。
4.宅地建物取引業を営む事務所における専任の宅地建物取引士は、業務管理者を兼務することができない。
中文讲解
✅ 3
①仅进行电话转接、不从事管理业务的设施，即使有员工在此工作，也不需要配置业務管理者。
理由：根据管理业法的定义，“营业所或事务所”是指能够签订管理受托合同、进行维护保全或租金管理等业务，并持续作为营业据点的场所。仅做电话转接或放置工具的仓库，并不属于营业所或事务所，因此无须配置业務管理者。
②每个营业所或事务所的业務管理者数量，并不会因为员工人数不同而变化。
理由：法律（管理业法第12条第1项）规定每个营业所或事务所都必须至少配置1名业務管理者。无论该处从业人数多少，只要配置1名即可满足要求。
③若营业所的所有业務管理者都离职或不再担任职务，在重新选任前不得签订新的管理受托合同。
理由：根据管理业法第12条第2项规定，若该营业所暂时没有业務管理者，意味着无法履行适正管理义务与监督责任，因此禁止新签合同，以防止无管理责任者从事业务。这是为了保障出租人的利益与行业的信赖性。
④从事宅建业的事务所中，专任宅地建物取引士可以兼任业務管理者。
理由：业務管理者并无专任义务，可以兼任其他工作（解釈运用-第12条関係）。宅建业法上也明确指出，专任取引士若兼任管理业法上的业務管理者并不违规，因为两种职务性质互不冲突。
快速记忆：
①电话接听设施→不算营业所，不需业務管理者。
②每处事务所→至少1人，不随人数变化。
③无业務管理者→禁止签新合同。
④宅建专任取引士→可兼任业務管理者。
第21問-令和6年試験 問27
賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業者の証明書の携帯等に賃貸関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者の従業者は、その業務を行うに際し、委託者その他の関係者から請求がないときは、従業者証明書を提示する義務はない。
2.賃貸住宅管理業者は、当該賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、一時的にその業務に従事する者については、従業者証明書を携帯させなくても、その者をその業務に従事させることができる。
3.従業者証明書には、氏名、営業所の名称等の国土交通省令で定める事項が記載されている必要があるが、様式に関する定めはない。
4.賃貸住宅管理業者は、従業者証明書を携帯させるべき従業者に、従業者証明書を携帯させずにその業務に従事させたとしても、罰則規定が適用されることはない。
中文讲解
✅ 1
① 正确。根据《賃貸住宅管理業法》第17条规定，从业人员在执行业务时必须携带従業者証明書（从业者证明书），但仅在委托人或其他相关方要求时，才需要出示。因此，没有被要求时，无需主动出示。
—— 这一规定的目的，是为了在保障交易透明与安全的同时，避免无谓的手续负担。只有在委托方等提出要求时，才需出示身份证明，以确认合法从业资格。
② 错误。即使是与管理业者直接雇用关系的一时性工作人员，只要从事管理业务，就必须携带従業者証明書。
依据《賃貸住宅管理業法》第17条及其解釈運用，无论是否临时，只要实际参与管理业务，都属于“应携带者”范围。只有从事单纯的内部事务（例如会计、后台文书）者，才可以免携带。
—— 这一规定是为了防止业者以“临时从业”为借口，规避监管，从而确保现场工作人员皆具备合法身份。
③ 错误。従業者証明書的格式并非自由规定。根据《賃貸住宅管理業法施行規則》第37条，必须使用国土交通省规定的样式。
其中明确要求记载以下内容：
・氏名与顔写真
・従業者証明書番号与有効期間
・从业营业所名称、地址、代表人姓名
・賃貸住宅管理業者的商号、注册编号
—— 这确保了全国统一的识别标准，防止伪造与混用。
④ 错误。若业者未让従業者携带証明書仍从事业务，将面临30万円以下的罚金（管理業法第44条第5項）。
—— 这属于行政处罚，用以强化法定携带义务，防止“无证上岗”现象，确保公众信赖与合规管理。
快速记忆
① 无要求无需出示
② 一时性从业也要携带
③ 样式有国交省统一规定
④ 未携带从业罚30万以下
第22問-令和5年試験 問3
管理受託契約変更契約の重要事項説明を電話で行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話による方法で管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼がなければ行うことはできない。
2.賃貸人から電話による方法で重要事項説明を行ってほしいとの依頼があった場合でも、後から対面による説明を希望する旨の申出があった場合は、対面で行わなければならない。
3.賃貸人が、管理受託契約変更契約の重要事項説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、重要事項説明を開始する前に賃貸住宅管理業者が確認することが必要である。
4.賃貸人が、電話による説明をもって管理受託契約変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、賃貸住宅管理業者が重要事項説明を行った後に確認することが必要である。
中文讲解
✅ 1234
① 正确。根据《賃貸住宅管理業法》第13条的解释运用，只有在出租人（业主）明确提出“希望以电话方式进行说明”的请求时，管理业者才可以通过电话进行“管理受托合同变更契约”的重要事项说明。
—— 这项规定的理由是：电话说明属于例外形式，因为无法直接面对面确认对方理解，因此只有在出租人主动请求的情况下才能实施，以确保自愿性与合意性。
② 正确。即使最初业主要求以电话方式说明，但若其后来希望改为面对面或IT重说（线上视频说明），业者必须依照业主的新要求改为该方式。
—— 规定此点的原因是为了尊重业主的理解权与选择权，确保其在听取说明时有充分的理解和判断空间。电话方式只是便宜措施，不可限制业主后续改为更正式方式的权利。
③ 正确。在开始电话说明之前，业者必须确认业主能够在手边确认重要事项说明书的状态下接受说明。
换言之，业者要确保业主已事先收到书面或电子版的说明书，并能边看边听。
—— 这样做的目的，是为了防止电话说明导致信息遗漏或误解，确保业主能够“视觉+听觉”双重确认内容。
④ 正确。在电话说明结束后，业者必须确认业主已经理解了说明内容。
这是电话说明中的关键环节，因为无法像面对面那样观察表情或反应，所以必须口头确认业主是否理解。
—— 此项要求是为了保障解释效果与契约公平性，避免事后产生“没听懂”或“未被充分说明”的争议。
快速记忆
① 须业主主动请求方可电话说明
② 业主改为面对面时必须配合
③ 说明前确认业主能看说明书
④ 说明后确认业主已理解内容
第23問-令和5年試験 問28
賃貸住宅管理業者の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者は、常に賃貸住宅の建物所有者や入居者等の視点に立ち、信義を旨とし、業務に誠実に従事することで、紛争等を防止する必要がある。
2.賃貸住宅管理業者は、自己の名義をもって、他人に賃貸住宅管理業を営ませてはならず、それに違反した場合は、その他人が賃貸住宅管理業者の登録を受けているか否かにかかわらず罰則の対象となる。
3.従業者証明書を携帯させるべき者には、正規及び非正規を問わず賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にあり、賃貸住宅管理業に従事する者が該当し、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者は該当しない。
4.賃貸住宅管理業者は、管理業務の一部を再委託することができるが、管理業務の適正性を確保するため、再委託先は賃貸住宅管理業者としなければならない。
中文讲解
✅
① 正确。根据《賃貸住宅管理業法》第10条，管理业者必须以诚实信用为原则，秉持信义，诚实履行业务。
这意味着在处理出租人、承租人等事务时，应当站在双方立场，公平中立，防止纠纷的发生。
—— 制定这一规定的目的，是为了保障租赁关系的信赖性与社会稳定，避免因管理者的偏袒或不当处理引发冲突。
② 正确。根据《賃貸住宅管理業法》第11条，禁止名义出借。管理业者不得以自身名义让他人从事管理业务，否则无论对方是否具备注册资格，都将受到处罚。
违者可处1年以下徒刑或100万元以下罚金（或两者并科）。
—— 这一规定的理由是：名义出借会破坏业者注册制度的公信力，可能导致非法或不适格者从事管理业务，损害业主与承租人的权益。
③ 正确。从业者证明书的携带对象包括与管理业者直接雇用关系的人员（无论正式或非正式），只要从事管理业务即需携带。
但若仅从事内部管理事务（如会计、人事等），则无需携带。
—— 之所以如此规定，是因为携带义务的目的在于保障对外业务的透明性，仅限实际与业主或租客接触、涉及业务行为的人员。
④ 错误。管理业者可以将管理业务的一部分再委托给其他业者，但法律并未要求再委托方必须是注册管理业者。
只要再委托对象不属于注册拒否事由（如暴力团关联等），即可委托。
—— 该规定体现了业务委托的灵活性原则，但仍强调应选择合规且信誉良好的业者，以确保管理的适正性。
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① 以信义诚实原则防纠纷
② 不得名义出借，违者重罚
③ 对外业务者须携证，内部事务者免
④ 再委托不限注册业者但应慎选
第24問-令和6年試験 問2
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」において、別添1として準拠することが望ましいとされている「管理受託契約重要事項説明書」の記載に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者の名称と説明をする者の氏名は記載するが、業務管理者の氏名は記載しないこととされている。
2.賃貸住宅管理業者が受領した賃借人からの家賃等から管理報酬を相殺して委託者に送金する場合は、その旨を説明し記載することとされている。
3.報酬に含まれていない管理業務に関する費用で賃貸住宅管理業者が通常必要とするものを記載することとされている。
4.委託者は必要があると認められるときは、賃貸住宅管理業者に対して管理業務の実施状況に関して報告を求めることができるとされている。
中文讲解
✅ 1
① 错误。《賃貸住宅管理業法》的「解釈・運用の考え方」附录1明确规定，在管理受托契约重要事项说明书中，除说明人（重说担当者）的姓名外，还必须记载业务管理者的姓名、办公地址、联系方式及证书编号。
—— 此项规定的目的，是为了确保业主能够确认负责管理业务的核心人员身份，防止业者以“代办人”名义规避责任，增强透明度与信任度。
② 正确。若管理业者从承租人处收取租金后，以其中的管理报酬相抵后再汇款给业主，必须明确记载并说明这一方式。
（依据《管理業法施行規則》第31条第4号）
—— 该规定是为了避免账务不清或误会，保障出租人清楚了解报酬的计算与收支流程，从而确保资金流向公开透明。
③ 正确。对于不包含在管理报酬中的但管理业者通常需要支出的费用，如水电费、空置期维护费等，也必须在说明书中记载。
（依据《管理業法施行規則》第31条第5号）
—— 其目的在于防止业者事后以额外名义向业主索费，保障委托人事前知情权与成本可预期性。
④ 正确。说明书中应记载：「委托人认为必要时，可以要求业者报告管理业务的执行情况」。
这与定期报告制度（每年一次以内）相辅相成。
—— 其设定目的为强化委托人的监督权，防止业者怠慢或隐瞒管理实情，确保租赁管理持续透明化。
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① 业务管理者姓名必须记载
② 报酬相抵汇款须说明
③ 额外必要费用须明示
④ 委托人可随时要求报告
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