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Nov 1, 2025
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賃管士
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第10問-令和5年試験 問38
特定賃貸借契約における建物所有者の金銭負担等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.特定転貸事業者が行う維持保全について、費用負担者が設備により異なる場合は、特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければならない。
2.特定賃貸借契約で定める引渡日に物件を引き渡さないことで建物所有者が負うことになる違約金を定める場合は、その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
3.特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。
4.特定転貸事業者が維持保全を行う設備について、経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする場合、その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
中文讲解
✅ 3
① 特定転貸事業者が行う維持保全について、費用負担者が設備により異なる場合は、特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければならない。
→ 正确。 根据《賃貸住宅管理業法解釈運用要領》第30条第2项第5号，说明书中必须列明“维持保全所需费用的分担事项”。若各项设备（例如电梯、照明、空调等）的维修费用由不同主体承担，必须逐项列明谁负责、承担范围与条件。
→ 设立理由： 维修费用分担常是纠纷高发点，若未明确记录，建筑物所有者与转贷业者之间可能因责任界限不清而产生争议，因此法律要求详细说明。
② 特定賃貸借契約で定める引渡日に物件を引き渡さないことで建物所有者が負うことになる違約金を定める場合は、その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
→ 正确。 若合同中设有“违约金或损害赔偿额的约定”，如延迟交付或租金未付等，都须记载在说明书内（依据第30条第2项第7号）。
→ 设立理由： 违约金条款直接影响金钱负担，必须事前明示，让所有者在签约前充分理解可能承担的风险，防止事后主张“未被告知”的纠纷。
③ 特定賃貸借契約を定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。
→ 错误。 根据《借地借家法》第38条第9项，定期建物賃貸借中“租金不得减额”的特约是有效的。因此，转贷业者不能以租金减少为由要求减额。说明时应解释三点内容：
① 转贷业者不能请求减租；
② 合同期满即可终止；
③ 原则上出租人不得中途解约。
→ 设立理由： 定期建物賃貸借是为满足业主短期利用或固定租期管理目的而设，法律允许较强的业主保护条款。
④ 特定転貸事業者が維持保全を行う設備について、経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする場合、その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
→ 正确。 若合同约定老化或自然损耗的修缮费用由业主承担，必须明确说明，以免所有者误解由转贷方承担。此内容属于“维持保全费用分担事项”，应具体列出哪些修缮项目属于业主负担。
→ 设立理由： 避免合同履行中因“修理责任”产生争议，同时确保业主在签约前能正确理解未来的支出风险。
快速记忆：
① 维护费用分担须逐项写明。
② 违约金内容必须说明。
③ 定期租约可设“租金不减额”条款。
④ 老化修缮由业主承担须明记。
第11問-令和6年試験 問38
特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結したときに賃貸人に対して交付しなければならない書面（以下、本問において「特定賃貸借契約締結時書面」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.特定賃貸借契約重要事項説明書に、特定賃貸借契約締結時書面に記載すべき事項がすべて網羅されている場合であっても、特定転貸事業者は、賃貸人に対し、特定賃貸借契約の締結時に改めて特定賃貸借契約締結時書面を作成し交付しなければならない。
2.特定賃貸借契約締結時書面については、その様式や文字のポイントが決められており、これを満たしていない書面を交付しても、特定賃貸借契約締結時書面の交付とは認められない。
3.特定賃貸借契約締結時書面に代えて書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供するときは、出力して書面を作成することができ、電子署名を活用する等により改変が行われていないか確認できる状態にあることが必要である。
4.特定賃貸借契約につき、契約の同一性を保ったまま契約期間を延長したときは、特定賃貸借契約締結時書面の交付は行わなくても差し支えない。
中文讲解
✅ 2
① 即使特定賃貸借契約重要事項説明書中已包含締結時書面所需記載事項，特定転貸事業者仍須在簽約時重新作成交付。
→ 正确。 重要事項説明書是签约前对出租人进行说明的文件，而締結時書面则是签约时必须交付的正式合同确认文件。两者目的不同，前者是“事前说明”，后者是“契约确认”，因此即使内容重复，也必须分别交付。
→ 设立理由： 为保障出租人能在不同阶段（签约前与签约时）充分理解合同内容，防止事前说明与最终签约不一致的情况。
② 特定賃貸借契約締結時書面有固定样式与字体大小，不符合的视为无效。
→ 错误。 法律并未规定特定格式或字体要求，只要记载必要事项即可视为有效书面。解釈運用例及ガイドライン中的样式与字号仅为参考建议，非强制标准。
→ 设立理由： 若强制要求格式，会增加行政负担，反而削弱实质内容说明的重要性。重点在“内容完备”，而非“形式统一”。
③ 以电子方式提供締結時書面时，须可输出为书面，并能确认文件未被篡改。
→ 正确。 若以电磁方法（例如电子邮件、系统传输）提供，应满足两点条件：
- 能输出为纸质文件；
- 能确认未被修改，例如利用电子签名确保完整性。
→ 设立理由： 防止电子文件被篡改或伪造，保证信息的真实性和签约的法律效力。
④ 若仅延长契约期间、内容保持不变，则可不再交付新的締結時書面。
→ 正确。 当合同保持同一性（如仅延长期限或名称微调）时，无需重新发放书面。此情形被视为“形式性变更”，不影响合同实质。
→ 设立理由： 减轻双方负担，避免重复手续，但若合同实质有变更（例如租金、责任范围等），仍需重新交付说明书。
快速记忆：
① 重説与締結時書面须分开交付。
② 没有固定样式或字体要求。
③ 电子文件须可输出且防改。
④ 仅延长期限可不重新交付。
第12問-令和4年試験 問35
特定賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
2.借主が、1年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
3.借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であるときは、特定賃貸借契約に該当しない。
4.社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で転貸借契約を締結し、転貸料を徴収して従業員を入居させる場合は、転貸料の多寡を問わず、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は特定賃貸借契約に該当する。
中文讲解
✅ 1
① 特定転貸事業者与再转贷业者之间签订的租赁合同属于特定賃貸借契約。
→ 正确。 根据《賃貸住宅管理業法》第2条第4项，特定賃貸借契約指“以转租给第三者为目的而签订的租赁合同”。若一个特定転貸事業者（如サブリース公司）再将房屋租给另一家从事再转租的企业，这个上层合同同样具有转租业务性质，因此也属于特定賃貸借契約。
→ 设立理由： 无论是第一次转租还是再转租，只要带有营利性与持续性的“转租业务目的”，都应纳入监管范围，以确保多层转租中出租人利益不受损。
② 借主为留学一年，将房屋短期转租给他人的合同属于特定賃貸借契約。
→ 错误。 管理业法适用于具有事业性（营利性）的转租行为。个人因临时原因（如留学、疗养）在短期内转租，并非以盈利为目的、也无持续性，因此不具备事业性，不属于特定賃貸借契約。
→ 设立理由： 法律旨在规范商业性サブリース（转租业），而非普通个人生活上的一次性转租行为。
③ 若承租人以转租为目的签约，但收取的租金与支付给房东的租金相同，则不属于特定賃貸借契約。
→ 错误。 是否属于特定賃貸借契約，不仅取决于租金差额，而是看该行为是否以经营性与营利性为目的。即便租金相同（所谓“パススルー型”），只要该业务模式中存在利润来源（如手续费、综合管理收益），仍视为特定賃貸借契約。
→ 设立理由： 防止业者以“无价差”之名规避监管，本质上仍属于商业性转租行为。
④ 公司以“社宅用途”租下房屋并转租给员工的情况，无论租金多少，都属于特定賃貸借契約。
→ 错误。 若公司仅为员工提供社宅，且基于内部规定管理或以低于市场价租出，则缺乏营利性，不构成特定賃貸借契約。只有当转租活动具有商业性并以盈利为目的时，才纳入监管。
→ 设立理由： 社宅属于企业福利性用途，不应与商业性サブリース混同。
快速记忆：
① 再转租业者之间也属特定賃貸借契約。
② 临时个人转租不具事业性。
③ 无价差也可能属特定契约。
④ 社宅提供属福利，不属特定契约。
第13問-令和4年試験 問39
特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を締結しようとする際に行う相手方への説明（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.特定賃貸借契約重要事項説明は3年以上の実務経験を有する者によって行わなければならないが、これを満たす従業員がいない場合には、このような実務経験を有する第三者に委託して行わせることができる。
2.特定賃貸借契約重要事項説明から特定賃貸借契約の締結までに、1週間以上の期間をおかなければならない。
3.特定賃貸借契約の相手方が賃貸住宅管理業者である場合、特定賃貸借契約重要事項説明は省略してもよい。
4.特定賃貸借契約期間中に、特定賃貸借契約重要事項説明を行うべき事項に変更があった場合は、契約更新時にその旨の説明を行わなければならない。
中文讲解
✅ 3
① 特定賃貸借契約重要事項説明必须由具有3年以上实务经验者进行，若公司无此人可委托第三方。
→ 错误。 法律并未规定必须由具有特定年限经验者进行说明，也不得委托第三方代为说明。说明必须由特定転貸事業者本人或其员工执行。只要能准确理解并解释合同内容，即便无3年以上经验也可以合法执行。
→ 设立理由： 说明义务属于特定転貸事業者的核心业务责任，不得外包或转让，以防止推责或误导业主。
② 特定賃貸借契約重要事項説明与合同签订之间必须间隔1周以上。
→ 错误。 法律未强制规定“1周”间隔，只是行政指引上建议给业主一定时间充分理解合同内容与风险。若对方已理解并同意，可在更短时间内签约。
→ 设立理由： 为保障出租人有充分冷静期，防止仓促签约，但不强制规定，以保持实务灵活性。
③ 若合同相对方为賃貸住宅管理業者，可省略特定賃貸借契約重要事項説明。
→ 正确。 重要事项说明制度的核心目的在于保护缺乏专业知识的一般消费者。因此，当对方具备充分的专业知识与经验（例如賃貸住宅管理業者）时，可依法省略说明及书面交付（依据：管理业法施行規則第45条）。
→ 设立理由： 减少重复性程序，提高行政效率，同时体现“知情者不需再被保护”的比例原则。
④ 在契约期间内若说明事项发生变更，可于更新时再行说明。
→ 错误。 若说明事项发生变更，应在变更发生时立即书面说明，并交付修改后的文件，不得拖延至更新时。
→ 设立理由： 若等待至更新时才告知，出租人将长时间处于错误信息之下，无法作出合理判断，故法律要求及时说明。
快速记忆：
① 说明不得外包，经验非硬性。
② 一周冷静期非强制。
③ 专业业者可省略说明。
④ 事项变更须即时说明。
第14問-令和4年試験 問32(改題)
勧誘者であるA法人（代表者B）は特定転貸事業者であるC法人から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるA法人の従業員Dが、自己の判断により、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、故意に不実のことを告げるという管理業法第29条第1号に違反する行為を行った場合の罰則（6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金又はこれらの併科）の適用に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.A法人が罰金に処せられることはない。
2.代表者Bが懲役又は罰金に処せられることはない。
3.C法人が罰金に処せられることはない。
4.従業員Dが懲役又は罰金に処せられることはない。
中文讲解
✅ 23
① A法人不会被处以罚金。
→ 错误。 根据《賃貸住宅管理業法》第42条第2号与第45条规定，若勧誘者（招揽者）违反法律第29条（不当勧誘行为），实施该行为者本人及其使用者法人均会被处罚。也就是说，勧誘者A法人作为雇主，对其员工D的违法行为承担使用者责任，可以被科处50万日元以下罚金。
→ 设立理由： 通过连带惩罚企业，使其加强内部教育与监督，防止个别员工擅自行骗的行为。
② 代表者B不会被判处徒刑或罚金。
→ 正确。 虽然B是A法人的代表人，但该违法行为是员工D个人所为，且并非代表者指示或共谋，因此不属于刑事处罚对象。
→ 设立理由： 法律强调行为责任原则，仅惩处实际实施违法行为者与直接使用者法人，未参与的代表人不受刑罚。
③ C法人不会被处以罚金。
→ 正确。 虽然C法人是特定転貸事業者并委托A法人进行勧誘，但只要C法人未直接指示、未参与不当勧誘行为，就不承担刑责。法律处罚范围仅限于实际进行勧誘的法人及其执行人员。
→ 设立理由： 若连委托方一并处罚，会妨碍合法外包活动，因此法律明确限定“直接实施或使用者责任范围内”。
④ 従業員D不会被判处徒刑或罚金。
→ 错误。 员工D为实际实施者，根据第42条第2号规定，D本人将被科以6个月以下徒刑或50万日元以下罚金（或两者并科）。
→ 设立理由： 直接实施欺骗性说明者应承担个人刑责，以警示业务从业者不得擅自虚假宣传或隐瞒事实。
快速记忆：
① 使用者A法人也要受罚。
② 代表者B不罚。
③ 委托方C不罚。
④ 行为人D要罚。
第15問-令和5年試験 問33
特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
2.特定転貸事業者から直接委託されたのではなく、特定転貸事業者から勧誘を委託された他の者からの再委託により勧誘行為を行ったに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
3.特定転貸事業者から明示的かつ書面により勧誘を委託されたのではなく、口頭で勧誘を依頼されたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
4.特定転貸事業者からの委託があっても、不特定多数に向けた広告の中で、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝えたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
中文讲解
✅ 1
① 即使受特定転貸事業者委托，仅说明一般的サブリース机制或单纯介绍业者者，不适用勧誘者的规制。
→ 正确。 “勧誘者”指的是受特定転貸事業者委托，并针对特定合同进行促成交谈的人员。若仅作一般制度说明（例如解释“什么是サブリース”）或仅介绍公司名称，并未涉及具体合同内容或条件，则不构成“勧誘行為”。因此，不适用《賃貸住宅管理業法》的勧誘者规制。
→ 设立理由： 立法目的在于防止夸大或误导性的合同招揽，而不是限制一般的信息提供或公司介绍。若连普通说明都被管制，会妨碍正常商业宣传。
② 若仅接受他人转委托而非直接受特定転貸事業者委托，不受勧誘者规制。
→ 错误。 勧誘者将任务再委托时，再委托方同样被视为勧誘者，也必须遵守同等法律规制（例如禁止虚假说明、夸大广告等）。
→ 设立理由： 防止企业通过多层外包逃避责任，确保所有参与招揽的主体都在监管链条之中。
③ 若仅口头接受特定転貸事業者的勧誘委托，不受规制。
→ 错误。 委托的形式不限于书面，只要有明确的依赖或授权行为（即便是口头），就被视为受委托的勧誘者。
→ 设立理由： 若仅承认书面委托，业者可通过口头约定规避监管，因此必须纳入口头委托情况，确保管理业法适用的实质性原则。
④ 即使受委托，若仅在面向大众的广告中说明某业者的合同条件，也不受规制。
→ 错误。 若广告中具体提及特定业者的合同内容或条件，并对潜在业主的决策产生影响，这就属于实际的勧誘行為。即使是面向不特定多数，也要遵守勧誘者的相关规定。
→ 设立理由： 广告是影响决策的重要渠道，若允许以广告为名规避监管，会损害消费者的判断与利益。
快速记忆：
① 一般介绍不算勧誘。
② 再委托也受规制。
③ 口头委托亦属委托。
④ 广告劝诱同样受限。
第16問-令和4年試験 問38
特定転貸事業者が特定賃貸借契約を締結したときに賃貸人に対して交付しなければならない書面（以下、本問において「特定賃貸借契約締結時書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.特定賃貸借契約書をもって特定賃貸借契約締結時書面とすることはできるが、特定賃貸借契約書と、特定転貸事業者が賃貸住宅の維持保全について賃貸人から受託する管理受託契約書を兼ねることはできない。
2.特定賃貸借契約締結時書面は、特定賃貸借契約を締結したときに遅滞なく交付しなければならない。
3.特定賃貸借契約締結時書面は、相手方と契約を締結したときのみならず、相手方との契約を更新したときにも、その都度作成しなければならない。
4.特定賃貸借契約締結時書面を電磁的方法で提供する場合、相手方がこれを確実に受け取ることができるよう、用いる方法について相手方の書面による承諾が必要である。
中文讲解
✅ 2
① 特定賃貸借契約書可作为締結時書面，但不能与管理受託契約書合并。
→ 错误。 若一份合同文件中已完整记载管理业法所规定的所有事项，则可同时作为特定賃貸借契約締結時書面使用。若特定転貸事業者在同一时间接受房屋的管理委托，只要在同一文件中写明两类合同的必要事项，即可兼任“管理受託契約書”。
→ 设立理由： 为避免重复文件与手续，若内容齐全、说明义务履行充分，就可以合并，以提高事务效率。
② 特定賃貸借契約締結時書面应在签约后迟延无效地交付。
→ 正确。 根据《賃貸住宅管理業法》第31条，特定転貸事業者在签订合同后，必须立即向出租人交付载明必要事项的书面文件。此书面用于正式确认合同内容与双方责任，防止后续争议。
→ 设立理由： 通过书面化和即时交付，确保出租人留存正式凭证，并避免事后篡改或口头纠纷，是强化消费者保护的重要环节。
③ 特定賃貸借契約締結時書面不仅签约时需要交付，合同更新时也需重新制作。
→ 错误。 只有当合同内容发生实质变更（如租金、权利义务调整等）时，才需重新交付修改后的书面。若仅是延长期限或名称变更等形式变动，则可不再交付。
→ 设立理由： 以“实质性变更”为判断标准，避免重复文书作业，同时保持监管合理性。
④ 若以电子方式提供締結時書面，须取得对方书面同意以确认收取方式。
→ 错误。 电磁提供方式需事先征得对方承诺，但该承诺可通过书面或电子方式取得，不限于纸质同意。只要确保对方能可靠接收并保存文件，即可视为合规。
→ 设立理由： 为顺应数字化契约趋势，允许电子签名与电子承诺，减轻双方负担，同时保持可验证性。
快速记忆：
① 可合并为同一文件使用。
② 签约后须立即交付。
③ 仅内容变更时需重交。
④ 承诺方式不限书面。
第17問-令和5年試験 問37
特定転貸事業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明において、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に交付すべき書面（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明書」という。）に記載して説明すべき事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備
2.賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨
3.特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度
4.特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨
中文讲解
✅ 2
① 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備
→ 正确。 说明书中必须记载并说明租赁住宅的所在地、结构、面积、住户部分、共用部分、建筑设备及附属设备等内容（例如电气、给排水、燃气、电梯、停车场、自行车位等）。
→ 设立理由： 明确住宅设施状况可防止出租人与承租方（特定転貸事業者）之间因设备瑕疵或保全责任产生纠纷，是基本的信息披露义务。
② 若出租人未加入赔偿责任保险，应在说明书中记载该事实。
→ 错误。 若合同中规定出租人须加入赔偿责任保险，则应说明该内容（作为“责任及免除事项”之一）；但若并未加入保险，即不存在此合同义务，则无需特别记载。
→ 设立理由： 说明书的目的在于揭示合同中实际存在的权利义务，不包括“未规定之事项”。若无加入义务，记载“未加入”反而造成误解。
③ 特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度
→ 正确。 报告频率属于“维持保全实施状况的报告事项”，应明示转贷业者多久报告一次（如半年一次、年度一次等）。
→ 设立理由： 报告制度确保业者履行管理义务，使出租人了解房屋现况，防止维护怠慢或事故隐瞒。
④ 特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨
→ 正确。 “租金条件及其变更事项”须明确说明租金并非在合同期内一成不变，应说明可能调整的时间点与理由（如市场变动、条款修订等），防止出租人误以为租金固定不变。
→ 设立理由： 防止出租人因误解租金固定而在后期产生纠纷，强调租金调整机制的透明度。
快速记忆：
① 建物・設備内容要明示。
② 未加入保险无需记载。
③ 保全报告频度要说明。
④ 租金非固定须提示。
第18問-令和5年試験 問36
特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を締結しようとする際に行う相手方への説明（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
2.特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。
3.賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
4.特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましい。
中文讲解
✅ 3
① 若受托管理的房屋另行签订特定賃貸借契約，也必须进行重要事项说明。
→ 正确。 根据《賃貸住宅管理業法》第30条规定，只要签订新的特定賃貸借契約（マスターリース契約），无论该房屋是否已在管理委托之下，特定転貸事業者都必须对出租人进行重要事项说明。
→ 设立理由： 管理委托与特定賃貸借契約属于不同法律关系。即便房屋已委托管理，若另行签订“以再转租为目的”的新合同，仍需明确风险与权责，保障出租人充分知情。
② 若签约对象（建筑所有者）死亡而发生继承，应向各继承人说明。
→ 正确。 当出租人因继承或所有权变更而更替时，特定転貸事業者应尽快向新出租人交付合同内容说明文件，让其了解原契约内容。虽然法律上不强制“重新说明”，但实务上建议进行说明以避免纠纷。
→ 设立理由： 继承人通常对既存合同内容不熟悉，若不提供说明易造成误解或信赖受损，因此“说明或文件交付”虽非义务，但被视为望ましい（最佳实践）。
③ 若法律实施前签订的マスターリース契约在实施后期满并续约，即使内容不变，也需重新说明。
→ 错误。 若合同在法律实施前已签订，且续约时内容无任何变更，则无需重新进行重要事项说明。只有在**内容有修改（如租金、责任条款等）**时，才需要重新说明。
→ 设立理由： 管理业法并非溯及既往，只针对新签订或实质修改的合同。若单纯延长旧合同，强制说明反而造成负担，不符立法原意。
④ 若房屋出售导致所有权与出租人地位移转，应向新业主交付合同内容文件。
→ 正确。 当建筑物所有权转移且出租人变更时，特定転貸事業者应尽快向新出租人交付合同概要文件，说明现行契约条件。
→ 设立理由： 通过信息交接，确保新业主了解合同结构与义务，维持契约连续性，防止误解或双重管理。
快速记忆：
① 新签合同必做说明。
② 继承更替建议说明。
③ 内容不变无需重说。
④ 所有权移转应交文件。
第19問-令和5年試験 問34
賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.広告に表示されている内容と客観的な事実の相違が、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されると判断されない程度であれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
2.「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
3.「〇年間借上げ保証」との表示は、保証期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることが表示されていなければ、禁止される誇大広告等に該当する。
4.「入居者のトラブルにつき24時間対応」との表示は、休日や深夜は実際に賃貸住宅の維持保全は実施せず、受付業務を実施しているに過ぎないときは、禁止される誇大広告等に該当する。
中文讲解
✅ 2
① 若广告内容与事实略有出入，但不足以影响契约判断，则不构成誇大広告。
→ 正确。 所谓“誇大広告等”，是指广告内容与事实有显著差异，若相对方知道真相后通常不会被诱导签约的程度。若差异轻微，不会影响判断或诱因，则不属于违规（依据《管理业法》第28条及其解釈運用）。
→ 设立理由： 规范旨在防止消费者被“误导性”宣传影响判断，而非苛求完全零误差。关键在于广告是否足以误导契约意向。
② 若标注“家賃保証”，旁边说明“无定期租金调整”即可不算誇大广告。
→ 错误。 当使用“家賃保証”或“空室保証”等词汇时，广告旁必须明确标示：
① 若存在定期租金调整机制须说明；
② 依据《借地借家法》第32条，租金可能被减额的可能性也必须提示。
本选项未提及②，因此仍属誇大广告（FAQ-事業関連(2)No.3）。
→ 设立理由： 许多业者以“保证租金”误导业主，以为收入恒定不变。法规要求必须揭示租金可变风险，以防止错误期待。
③ 若广告显示“〇年間借上げ保証”，但未注明业者可中途解约的可能，则属誇大広告。
→ 正确。 当标示“○年保证”时，必须说明：
① 即便保证期内，业者仍可能依法解约；
② 业主要解约则须具备正当事由（依借地借家法）。
未记载这些内容则属于虚假或误导性广告（サブリースガイドライン第11页）。
→ 设立理由： 防止广告制造“绝对保证”错觉，让业主误信“零风险收益”。
④ 若标示“24小时处理入住者问题”，但实为夜间仅设接听中心，不进行维修，则属誇大広告。
→ 正确。 若业者并未实际执行24小时维保服务，却以此方式宣传，将构成“优良误认表示”，属于禁止的誇大广告（サブリースガイドライン第13页）。
→ 设立理由： “24小时应对”常被业者用作卖点，若未真实履行，将严重误导业主判断，应受管制。
快速记忆：
① 轻微差异不算违规。
② “家賃保証”须标明可减租风险。
③ “〇年保证”须写明可解约。
④ “24小时应对”须真实可行。
第20問-令和6年試験 問32
賃貸住宅管理業法の不当な勧誘等の禁止に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の勧誘に際し、転借人から受領することを予定している家賃の管理の方法につき相手方に告げなかった場合は、禁止される不当な勧誘等に該当する。
2.特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を解除しようとしている賃貸人に対し、契約期間中の解除はいかなる場合も認められないと説明し解除を断念するよう説得したが、それでも賃貸人が解除の意思表示をした場合には、禁止される不当な勧誘等には該当しない。
3.特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の勧誘をしようと賃貸住宅の所有者の自宅に訪問したところ、相手方が単に「迷惑です」と述べて勧誘行為そのものを拒否したにすぎないときは、再度電話で具体的に特定賃貸借契約の勧誘をしても、禁止される不当な勧誘等には該当しない。
4.特定転貸事業者が、一般的にみれば迷惑を覚えさせるような時間に、相手方が特定賃貸借契約の締結の拒否の意思表示をした以降も勧誘行為を継続することは、相手方が特定転貸事業者の事務所に訪問した際に行われた場合であっても、禁止される不当な勧誘等に該当する。
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✅ 4
① 特定転貸事業者未说明转租人租金管理方式属不当勧誘。
→ 错误。 “不当勧誘”等行为是指在勧誘或解除过程中，故意隐瞒或虚假陈述重要事项，或进行威胁、困扰、执拗勧誘等。《管理业法》第29条规定的重要事项包括租金条件、维持保全内容、费用负担、合同更新与解除方式等。而转租人支付的租金属特定転貸事業者的自有收入，其管理方式与出租人利益无直接关系，因此不属“重要事项”，未说明不构成违法。
→ 设立理由： 管理法的目的在于防止业主利益受损的虚假或隐瞒行为，而非对公司内部经营细节进行管制。
② 特定転貸事業者解释“契约期间中任何情况下均不得解除”，属不当勧誘。
→ 错误。 特定賃貸借契約虽适用《借地借家法》，但在具备正当事由或合意时可解除。若业者宣称“任何情况下都不能解除”，即属虚假陈述，违反“故意不告知事实或虚假说明”之规定，构成不当勧誘。即使出租人最终仍坚持解除，也不影响违规认定。
→ 设立理由： 法律强调“是否存在误导行为”，而非结果；业者必须提供真实、完整的法律说明，保障业主判断权。
③ 若业者上门勧誘时，业主仅说“很烦人”，之后再以电话继续劝签，不属违法。
→ 错误。 “迷惑です”“结構です”“興味ありません”等表达均视为明确拒绝勧誘意思表示。业者若之后再通过电话、邮件等进行勧誘，属**再勧誘（執ような勧誘）**行为，被《管理业法施行規則》第43条第4号禁止。
→ 设立理由： 防止过度营销与骚扰式劝诱，保障业主的平静生活与自决权。
④ 即使业主到特定転貸事業者办公室拜访，若业者在深夜等一般令人困扰的时间段继续勧誘，也属不当勧誘。
→ 正确。 只要在“令人困扰的时间”持续劝签或在明确拒绝后仍勧誘，即构成不当勧誘（《管理业法施行規則》第43条第3号、第4号）。不论场所（即使在业者事务所内）或时间，只要行为令对方困扰、扰乱判断，即为违规。
→ 设立理由： 管理法重在行为性质与影响，不以场所区分，防止业者以“客户来访”为由规避监管。
快速记忆：
① 内部租金管理非重要事项。
② “绝不可解除”属虚假陈述。
③ 拒绝后再勧誘属违规。
④ 深夜持续勧誘即违法。
第21問-令和6年試験 問35
特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を締結しようとする際に行う相手方への説明（以下、「特定賃貸借契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.特定転貸事業者は、特定賃貸借契約重要事項説明にあたって、説明の相手方の賃貸住宅経営の目的・意向を十分に確認すべきである。
2.特定転貸事業者は、特定賃貸借契約重要事項説明の相手方が高齢である場合は、過去に賃貸住宅経営の経験が十分にあったとしても、説明の相手方の状況を踏まえた慎重な説明を行うべきである。
3.特定転貸事業者は、ITを活用した方法で特定賃貸借契約重要事項説明を実施する場合、説明の相手方が図面等の書類及び説明を十分に理解できる映像を視認できるか、又は、双方が発する音声を十分に聞き取ることができる環境で実施しなければならない。
4.特定転貸事業者は、ITを活用した方法で特定賃貸借契約重要事項説明を実施する場合、説明の相手方が承諾した場合を除き、重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。
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✅ 3
① 特定転貸事業者在进行重要事项说明时，应充分确认对方的出租经营目的与意向。
→ 正确。 根据《サブリースガイドライン》第30条(4)，在进行特定賃貸借契約重要事項説明时，应当依据对方的知识、经验、财产状况及风险判断能力，提供合适的说明。特别是要确认：①出租经营的目的和意向，②是否理解经营风险，③是否具备决策能力。
→ 设立理由： 每位出租人状况不同，若忽视其投资目的或风险理解程度，容易引起误导签约，因此强调个别适合性说明。
② 当说明对象为高龄者时，即使其有丰富经验，也应谨慎说明。
→ 正确。 即使说明对象是具有多年不动产经营经验的高龄业主，也需考虑其身体、记忆与判断力可能暂时变化的现实状况，进行更加缓慢、明确的说明，并确认理解程度。
→ 设立理由： 高龄者容易受到复杂条文、风险提示的理解偏差影响，因此要求业者提供更周到、可理解性高的说明，以防信息不对称。
③ 使用IT方式进行重要事项说明时，仅需保证影像或声音其中一方清晰即可。
→ 错误。 若使用IT（视频会议等）方式进行说明，必须确保：
① 双方能清晰看到图面与说明内容；
② 能清楚听取对方声音；
③ 能进行实时互动（双向沟通）。
本项以“又は（或）”连接，错误地表示仅需满足其一，实则应为**“かつ（且つ）”**同时具备视觉与听觉可用性。
→ 设立理由： IT说明必须与面对面说明具备同等理解性，确保业主能真实把握合同内容。
④ 使用IT说明时，除非对方同意，否则必须事前发送说明书。
→ 正确。 原则上，若使用IT方式，应在说明前预先邮寄或发送电子版说明书及附件，并在确认对方充分阅览后再进行说明。但若说明对象明确表示“同意无需事前发送”，则可省略。
→ 设立理由： 事前发送有助于对方提前阅读与准备问题，避免因实时连线中的理解延迟而产生信息落差。
快速记忆：
① 说明前须确认经营目的。
② 高龄者说明更应慎重。
③ IT说明须影像+声音皆清楚。
④ 未同意前须先送说明书。
第22問-令和3年試験 問39
特定転貸事業者が特定賃貸借契約の条件について広告をする際に禁止される行為に当たるものを全部選んでください。
1.実際の周辺相場について調査していなかったが、「周辺相場より高い家賃で借り上げ」と表示した。
2.大規模修繕積立金として月々の家賃から一定額を差し引く一方、日常修繕の費用負担は賃貸人に求めない予定であったため、「修繕費負担なし」と表示した。
3.契約を解除する場合には、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらず、その旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示した。
4.借地借家法上の賃料減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「10年家賃保証」と表示した。
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✅ 1234
① 未调查实际周边行情，却标示“高于周边行情价收购”
→ 正确。 若没有基于客观数据（例如同地区类似物件的租金行情）进行调查，就宣传“高价收购”或“高于市场价”属于无依据夸大表示，违反了《管理业法施行规则》第43条第1号的优良误认表示（誇大広告）禁止规定。
→ 为什么这样规定： 因为这种广告会误导业主认为自家房源能得到不合理高价，诱导签约。行政指导要求广告必须基于客观且合理的算定标准。
② 从月租中扣除大修积立金，但标示“无修缮费负担”
→ 正确。 虽然日常修缮由业者承担，但若仍有“大规模修缮积立金”由业主负担，则宣传“完全无修缮费负担”会造成负担误认。这是违反第43条第2号的不当表示。
→ 为什么这样规定： 广告需让业主明白实际成本结构，若存在任何形式的业主负担，就不能标示“0费用”，否则属误导性宣传。
③ 解除合同时需支付数个月租金，却标示“随时可解除”
→ 正确。 若合同解除需承担违约金或一定月数租金，但广告未说明这一点，却写“随时可解约”，属于隐匿重要条件的虚假表示，违反第43条第4号。
→ 为什么这样规定： 广告必须明确说明解除条件，否则业主会误以为能自由退出，导致合同纠纷。
（实际操作中，“いつでも解約可”必须同时标明解约金或条件。）
④ 可依据《借地借家法》申请租金减额，却标示“10年租金保证”
→ 正确。 即使合同中写明固定租金，但根据《借地借家法》第32条，仍可能提出减额请求。若广告未提示此风险，而以“10年租金固定”“收入完全保障”等字样宣传，则属误导性广告。
→ 为什么这样规定： 防止业主误以为租金不会变化，从而产生不合理的信赖。必须明确说明可能存在的租金调整风险。
快速记忆：
① 没查行情→高价宣传＝×
② 有积立金→“无负担”＝×
③ 有违约金→“随时解约”＝×
④ 可减额→“10年保证”＝×
→ 四项都属于禁止的夸大或误导广告行为。
第23問-令和6年試験 問33
特定転貸事業者及び勧誘者に対する監督等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.国土交通大臣は、特定賃貸借契約の適正化を図るために必要があるときは、特定転貸事業者に対し、転借人との間で借地借家法上、無効な特約を締結したことを理由として、是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができる。
2.国土交通大臣は、不当な勧誘等の禁止違反の是正のために必要な措置をとるべきことを指示した特定転貸事業者が、その指示に従わないときは、3年間、特定賃貸借契約に関する業務の全部又は一部を停止すべきことを命ずることができる。
3.特定賃貸借契約の勧誘者が、特定賃貸借契約の適正化を図るために必要があるとして、国土交通大臣から勧誘行為につき報告を求められたにもかかわらず、その報告を怠ったときは、30万円以下の罰金に処せられる。
4.特定賃貸借契約の適正化を図るために必要があるときは、当該特定賃貸借契約の直接の利害関係者に限り、国土交通大臣に対し、その旨を申し出て、適当な措置をとることを求めることができる。
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✅ 3
① 国交大臣能因为「业者和租客之间」签了违法条款而下令改正。
→ ❌ 错。
国交大臣只能管「业主（房东）」和「サブリース公司」之间的合同，
他不能去管「サブリース公司和租客」的合同。
所以如果是业者和租客之间签了不合法条款（比如违反借地借家法），国交大臣不能下令改正。
👉 记住： 国交大臣只能管「业主 ↔ サブリース公司」，不能管「公司 ↔ 租客」。
② 如果业者不听国交大臣的指示，大臣可以让他停业三年。
→ ❌ 错。
法律规定最多只能让他停业一年以内，不能超过一年。
三年太久了，超出法律范围。
👉 记住： 最多停业 1年。
③ 如果「勧誘者」被要求汇报业务内容，却没汇报，就会被罚30万以下罚金。
→ ✅ 对。
国交大臣有权要求业者或勧誘者报告业务内容、接受检查。
如果他们不报告、拒绝、或说谎，就会被罚款。
👉 记住： 不汇报＝罚30万以下。
④ 只有合同当事人才可以向国交大臣投诉或请求采取措施。
→ ❌ 错。
不是只有合同当事人。
**任何人（包括普通民众）**都可以向国交大臣举报或申请调查。
👉 记住： 谁都能举报，不限当事人。
✅ 总结快速记忆：
① 租客合同→国交大臣不能管
② 不听指示→最多停业1年
③ 不汇报→罚30万
④ 谁都能举报，不限当事人
👉 正确答案：③
第24問-令和6年試験 問36
特定転貸事業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明において、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に交付すべき書面（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明書」という。）に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.特定賃貸借契約と管理受託契約を1つの契約として締結する場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明書と管理受託契約重要事項説明書とは別の書面として作成しなければならない。
2.サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインによれば、特定賃貸借契約重要事項説明書には、書面の内容を十分に読むべき旨を記載しなければならないが、その部分を太枠で囲い太字波下線を付すことまでは求められていない。
3.分譲マンションにおいて、特定転貸事業者が専有部分のみを管理し、マンション共用部分の管理はマンション管理業者が行う場合、特定賃貸借契約重要事項説明書には共用部分の管理に関する負担を記載する必要はない。
4.入居者からの苦情対応のみを行い維持及び修繕を行っていない場合であっても、そのことを特定賃貸借契約重要事項説明書に記載し説明することが望ましい。
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✅ 4
① 如果特定賃貸借契約（主租契约）与管理受託契約（委托管理契约）作为一个合同签订，也必须分别制作两份说明书
→ ❌ 错误。
这两份说明书可以合并成一份文件。
比如，若一份合同同时包含“サブリース契约＋管理业务委托”，那么只要所有应记载事项都写进去，就可以用一份“综合说明书”代替。
但要注意：“重要事项说明书”和“契约签订时书面”不能合并，因为两者的目的不同——一个是说明内容，一个是证明签约。
② 重要事项说明书中必须写“请充分阅读内容”，但不用太显眼
→ ❌ 错误。
根据サブリースガイドライン规定，“请充分阅读内容”必须用粗框＋粗体＋波浪下划线标注，字体要12号以上，其他文字也要至少8号字体。
这是为了提醒房东：这份文件内容重要、需仔细阅读，避免“没注意看就签了”的情况。
③ 在分售公寓中，如果共用部分由管理公司负责，说明书就不需写共用部分的管理费用
→ ❌ 错误。
即使公寓的共用部分由“管理组合”或“管理公司”负责，业主仍需支付管理费，所以要在说明书中写明共用部分的管理及费用负担。
否则房东可能误以为“全部由サブリース业者承担”。
因此必须注明“共用部分管理费由业主承担”。
④ 若业者只负责处理投诉、不负责维修或保养，也要在说明书中写明
→ ✅ 正确。
说明书中要写明业者负责的维持保全方式。
即使只是“接受投诉、不做维修”，也要如实写出并说明，让房东明白服务范围，避免误解为包含维修责任。
快速记忆：
① 管理契约可与主契约合并 → ○可以合并
② “请充分阅读”要粗框＋粗体＋波浪下划线 → 必须显眼
③ 公寓共用部分费用 → 业主负担，要写清
④ 只处理投诉不维修 → 要写明
👉 正确答案：④
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