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Nov 1, 2025
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chinkanshi/008
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和5年試験 問2
管理受託契約重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.管理業務の実施方法に関し、回数や頻度の説明は不要である。
2.入居者からの苦情や問い合わせへの対応を行う場合、その対応業務の内容についての説明は不要である。
3.管理業務を実施するのに必要な水道光熱費が報酬に含まれる場合、水道光熱費の説明は不要である。
4.賃貸人に賠償責任保険への加入を求める場合や、当該保険によって補償される損害について賃貸住宅管理業者が責任を負わないこととする場合、その旨の説明は不要である。
中文讲解
✅ 3
①
管理要做什么、多久做一次，都要说明。不能只说“我们会管理”，要讲清次数和频率。
────────────
②
要帮房客处理投诉时，也要说明怎么处理。比如谁负责、怎么应对。
────────────
③
水电费如果已经包含在报酬里，就不用再说明。（正确）
“水电费”意思是：
管理公司在帮房东管理房子的时候，可能会去房子那边做一些检查或清洁，比如：
- 打开灯检查照明是否正常
- 打开水龙头看看水压、水是否正常
- 开电源、用电动工具清扫或维修
这些时候用到的水、电、燃气等，就叫“水道光热费（水道光熱費）”。
在日本的管理业务中，这类费用有两种做法：
- 包含在管理费里（例如管理费1万日元包含巡查时使用的水电）→ 不用另外说明。
- 另外收取（例如每次巡查另收水电费500円）→ 就必须写清楚、在重要事项说明中说明。
一句话总结：
👉 “巡查时的水电费”就是管理公司在执行管理工作（例如检查房子）时用到的水电费用。
────────────
④
保险或免责的内容，一定要说明，不能省略。
────────────
快速记忆
① 频率要讲。
② 投诉处理要讲。
③ 含在报酬里可不讲。
④ 保险免责要讲。
第2問-令和4年試験 問1
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）の内容に関する次の記述のうち、適切なものを全部選んでください。
1.管理業務の内容について、回数や頻度を明示して具体的に記載し、説明しなければならない。
2.管理業務の実施に伴い必要となる水道光熱費や、空室管理費等の費用について説明しなければならない。
3.管理業務の一部を第三者に再委託する際には、再委託する業務の内容、再委託予定者を説明しなければならない。
4.賃貸住宅管理業者が行う管理業務の内容、実施方法に関して、賃貸住宅の入居者に周知する方法を説明しなければならない。
中文讲解
✅ 1234
①
说的是：管理公司要做哪些管理工作，要写清楚内容，还要写清楚次数和频率，然后说明给房东听。这个是对的。
比如：巡回检查是“每月1次”还是“半年1次”；设备检查是“定期”还是“故障时才去”；退去立会是“每次都做”还是“要预约才做”。这些都要写得具体。
为什么这样规定？因为管理这个东西最怕“我以为你会去的”“我以为一个月两次”，所以法律要把“做什么、做几次、多久做一次”都定在纸上，避免靠想象的管理。
────────────
②
说的是：如果做这些管理工作时，会发生额外的费用，像水电费、空室管理费、钥匙保管费之类，就要说明。这个也是对的。
重点在“报酬里没包含的、但业者做事时正常会发生的费用”，因为这些最后通常是房东出，所以一定要说清楚，不然就会变成“怎么又多收一笔”。
为什么这样规定？因为钱是纠纷源头，法律想让房东一开始就知道：除了管理费，还可能有这些实际成本，你要不要接受。
────────────
③
说的是：如果管理公司会把一部分管理工作外包/再委托给第三方，就要说明能再委托、要委托什么内容、委托给谁。这个也是对的。
比如：日常清扫、24小时电话、消防点检、退去清洁，这些有时会再给别的公司做，这时要让房东事先知道，不是悄悄转给别人。
为什么这样规定？因为房东是把房子交给“你”这家管理公司，不是让你乱丢给谁都行；所以法律要你事前公开再委托的范围和对象，这样房东知道是谁在碰他的房子，也比较好追责。
────────────
④
说的是：管理公司要跟房东说明，将来这些管理业务的内容、做法，要怎么通知到租客，也要写出来。这个也是对的。
比如：
- 是不是会贴公告在公寓入口
- 是不是会寄通知书
- 是不是用邮件、网站、LINE 群
- 修缮要进屋时要怎么跟租客说
这些“怎么告诉租客”也是重要事项说明的内容。
为什么这样规定？因为管理业务常常要跟“住在里面的人”打交道，如果你只跟房东说、不跟住户说，管理就落空了；所以法律要房东事先知道：这家管理公司是怎么对住户发布信息的，这样房东也能确认方式是不是合适。
────────────
快速记忆
① 做什么、做几次、多久一次，要写清楚说清楚。
② 报酬外还要收的费用，要说明。
③ 要外包给别人做的部分，要说明内容和对象。
④ 管理内容怎么告诉住户，也要说明。
→ 全部4个都对。
第3問-令和6年試験 問1
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「賃貸住宅管理業法」という。）に基づき賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.賃貸人から委託を受けようとする賃貸住宅管理業者は、業務管理者を2年以上経験した別の賃貸住宅管理業者の従業員に委託して、管理受託契約重要事項説明をさせることはできない。
2.賃貸住宅管理業者は、相手方が独立行政法人都市再生機構である場合でも、管理受託契約重要事項説明をしなければならない。
3.業務管理者の管理及び監督の下で行う場合であっても、業務管理者ではない従業員が管理受託契約重要事項説明をすることはできない。
4.賃貸住宅管理業者は、自らの子会社の従業員に、親会社である自社が行う管理受託契約重要事項説明をさせることができる。
中文讲解
✅ 1
①
题目说：要跟房东签管理受托合同的这家管理公司，不能把“重要事项说明”这件事丢给别的管理公司的员工去讲，就算那个人当过2年以上的业务管理者，也不行。这个是对的。
原则就是：谁要跟房东签这个管理契约，谁就要自己负责说明。不能说“我找隔壁那家也做管理的公司的人来帮我讲一讲就好”。
为什么这样规定？因为重要事项说明是要告诉房东“我这家公司是怎么管、怎么收费、怎么再委托、怎么跟租客联系的”，这是跟“这家公司”有关的内容，只有自己的人最清楚、也才好追责。如果允许找别家公司的人来讲，出了问题就会变成“那是他讲的不是我讲的”，责任会乱。
────────────
②
题目说：就算对方是UR（独立行政法人都市再生機構），也要做重要事项说明。这个是错的。
法律有说：如果对方本身就是很专业的机构或业者，就可以不用做这套说明（管理業法13条1項・規則30条）。UR就是被点名的例子之一，因为它本身就有足够的专业，不需要你再跟它解释“管理业务怎么做、怎么收费”这种基础内容。
所以对UR这种“懂行的对象”，可以省略重要事项说明。
────────────
③
题目说：就算是在业务管理者的管理和监督之下，不是业务管理者本人的员工也不能做说明。这个也错。
现实中，重要事项说明可以由该公司的别的员工来做，只要是在业务管理者的管理・监督下面，而且是有一定知识和经验的人就好。业务管理者不是“独占业务”，不能说只有他能讲、别人都不能讲。
为什么这样规定？因为一家公司案件很多，业务管理者不可能一个个都亲自讲，但法律又要保证说明品质，所以就规定“在他的监督之下、由有能力的人来讲”就行。
────────────
④
题目说：管理公司可以让自己子公司的员工来帮自己做重要事项说明。这个是错的。
这里要抓住一句话：要跟房东签这份管理契约的那一家业者，必须自己来说明。子公司虽然是“自己人系統”，但法律上是另一家公司，不行。
为什么这样规定？跟①一样，法律要把责任锁在“这家要受托的公司”身上，不能外包给别的法人，不然房东就会不知道到底是谁的业务、要找谁负责。
────────────
快速记忆
① 要签约的那家公司，说明要自己人说。（正确）
② 对象如果是UR等专业机构，可以不用说明。
③ 在管理者监督下，不是管理者本人也可以说明。
④ 子公司的人不能代替母公司说明。
第4問-令和5年試験 問8
管理受託契約における委託者への賃貸住宅管理業法に基づく定期報告に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約を同法施行後に更新した場合は、期間の延長のみの形式的な更新であっても、更新後の契約においては報告を行うべきである。
2.賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約が更新される前に、契約期間中に当該管理受託契約の形式的な変更とは認められない変更を同法施行後に行った場合は、変更後の契約においては報告義務が生じる。
3.賃貸住宅管理業法上、書面による定期報告が義務付けられている事項は、「管理業務の実施状況」「入居者からの苦情の発生状況」、「家賃等金銭の収受状況」の3つである。
4.管理業務報告書の交付方法は書面だけではなく、メール等の電磁的方法によることも可能だが、賃貸人が報告書の内容を理解したことを確認する必要がある。
中文讲解
✅ 3
①
法律生效前签的老合同，如果在生效后续约，就算只是延长期限，也要开始按新法规定做定期报告。
（理由）新合同就算内容没改，也是继续合作的新阶段，应受现行法律约束，让房东能定期了解房子状况。
────────────
②
如果老合同还没续约，但你在法律生效后改了内容（例如改了报酬或业务范围），那就要从这次修改后开始履行报告义务。
（理由）一旦改内容，就视为新合同，要按新法来。
────────────
③
报告书里要写的三项是：
- 报告期间
- 管理业务的执行状况（包括租金收取、维护等）
- 投诉的发生与处理状况
题目漏掉“报告期间”，还把“租金收取”单列出来，所以是错误的说法。
────────────
④
报告可以用邮件、网页、电子文件方式交给房东，但要确认房东看懂。
（理由）电子交付虽方便，但重点是让房东真正了解报告内容。
────────────
快速记忆
① 老合同续约 → 要报告。
② 改内容 → 要报告。
③ 报告内容：期间＋业务＋投诉（题目漏期间✕）。
④ 邮件可用，但要确认房东看懂。
第5問-令和5年試験 問5
賃貸住宅管理業者であるAと賃貸人Bとの間の管理受託契約における、家賃等の金銭管理を行う業務についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.AはBの指揮命令に従い金銭管理を行う必要がある。
2.Aは金銭管理を行う際、自らの財産を管理するのと同程度の注意をもって行う必要がある。
3.Aが自己の財産と区別して管理しているBの金銭に利息が生じた際、この利息を除いた額をBに引き渡すことができる。
4.Aは、Bの承諾があれば、金銭管理を行う業務を第三者に再委託することができる。
中文讲解
✅ 4
① A要按照B的指挥命令来做金钱管理。
不对。这里的钱（家賃、敷金、共益費等）不是“业主说怎么做就怎么做”，而是法律说要怎么做就怎么做。法律要求的是：管理公司要把从租客那里收来的钱，和自己公司的钱分开管理，这是《賃貸住宅管理業法》16条的规定。为什么要这样规定？因为如果让业主随便指示，或者管理公司把钱和自己的钱混在一起，一旦公司经营出问题、被查封、倒闭，业主的钱就跟着一起掉坑了。所以国家直接说：钱要按省令规定的方法来分开管，不能说“老板让我这样我就这样”。
——
② A在做金钱管理的时候，用自己管自己钱的那个认真程度就行。
不对。法律说的不是“你平时怎么对自己钱，就怎么对业主的钱”，而是要用善良管理人的注意（善管注意义务）来做，也就是“专业人士应该做到的那个水平”。为什么要这样规定？因为很多人对自己钱其实也没多认真🤣，而管理公司是收别人钱、替别人管账的，法律要的就是“比一般人更稳、更谨慎”的标准。管理受託契約在民法里算“委任”，所以要用民法644条，必须用更高标准来管。
——
③ A把B的钱和自己的钱分开管理，如果这笔钱生了利息，A可以把利息扣掉再给B。
不对。这里的逻辑是：这是业主的钱 → 这笔钱生出来的东西（利息）也是业主的。民法646条说得很死：受任人要连同得到的利益一起交出来。所以不能说“我帮你放在能生利息的账户里了，那利息就当我手续费”。只有合同里事先说好、或者法律允许的情况下，才可能另说。这里默认就是连利息一起还。为什么要这样规定？因为如果不这样，管理公司就有动力“拿着大家的钱去生息”，赚中间利息，这样会变成“拿客户的钱做生意”，风险就大了。
——
④ A在得到B的同意后，可以把金钱管理的工作再委托给第三个人。
这个是对的。管理受託契約是“委任”，而民法上委任的原则是：受任者不能随便把别人托付的事丢给第三人。但有两个例外：
- 委任人（这里就是B＝賃貸人＝业主）同意了；
- 有不得已的情况。
这是民法644条の2的内容。题目里的说法正好符合第1种：只要业主点头，管理公司就可以再外包（再委託）金钱管理的部分。现实中也确实会这样做，比如钱的入出金、对账、系统管理，交给专门做代行的公司，这样可以提高效率。为什么要允许？因为实际业务里，管理公司不可能什么都自己做，但又要保护业主，所以法律要求：你要么取得业主的许可，要么真的有不得不外包的理由，不能偷偷转包。
——
快速记忆（一句话版）
① 金钱管理不是听业主指挥，而是按法律规定的方式分开管理。
② 管别人钱要用专业水准（善管注意），不是“我平时咋管钱就咋管”。
③ 业主的钱生的利息也要还给业主，不能私吞。
④ 业主同意就能再委托给第三方，所以④是正确的。
第6問-令和4年試験 問4
管理受託契約の締結時に交付する書面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.管理受託契約を、契約の同一性を保ったまま契約期間のみ延長する内容で更新する場合には、更新時に管理受託契約の書面の交付は不要である。
2.管理受託契約重要事項説明書と管理受託契約の締結時に交付する書面は、一体の書面とすることができる。
3.管理受託契約は、標準管理受託契約書を用いて締結しなければならず、内容の加除や修正をしてはならない。
4.管理受託契約締結時の交付書面は、電磁的方法により提供することはできない。
中文讲解
✅ 1
① 管理受托契约如果只是把“内容原封不动”，只改“期间”来续约，就不需要再发一次书面。
这个是对的。原则上，只要你在签管理受托契约的时候改了内容，就要再给一份写着“改了哪里”的书面。这是为了让业主（賃貸人）手上永远有一份最新版本。可是，法律的运用解釈里面说：如果你改的只是形式上的东西，比如
- 合同内容完全一样，只是把1年改成再1年
- 公司名字换了写法，但组织没变
这种“合同的同一性还在”的情况，就不用再发一份了。为什么这么规定？因为这种改动对业主的権利義務几乎没影响，每次都重发一大堆纸，只会增加事務負担，也浪费行政成本，所以允许省略。要记住关键词：内容没变，只是延长期间 → 可以不重新交付。
——
② 管理受托契约重要事项说明书和签约时要给的那份契约书，可以合成一份一起发。
不对。这个错得很有代表性。两个文件的时点和目的完全不一样：
- 管理受托契约重要事项说明书：是“签约前”给的，目的是让业主先看懂你要怎么管、收费、再委托、解约这些重点，属于“事前説明”。
- 管理受托契約締結時書面：是“签约后”给的，目的是留下“我们刚刚签的就是这个内容哦”的证据，属于“事後の契約書面”。
一个是“先告诉你”，一个是“签完留下来”，顺序都反的，所以不能合成一张。如果合成了，就会变成“你签完才知道内容”，那说明制度就失效了。为什么这么规定？因为很多业主其实不是专业人士，国家希望他先看清楚再签，不是“签完再说”。
——
③ 管理受托契约必须用国交省的标准契约书来签，里面的东西不能加减改。
不对。国土交通省给的那个只是ひな形（模板），是“这样写就不会漏掉法律要求的项目哦”的参考版，不是“你只能用这个”。真正的规则是：只要写齐了法律规定要写的项目，就可以当作管理受托契约的書面。现实里，各家公司都会根据收费方式、業務範囲、再委託、報告方法这些做自社版的契約書。所以题目说“不能加除修正”就太硬了，这是错的。为什么这么规定？因为业务形态多到爆，不同公司、不同規模、不同系统，没办法一张契约打天下，所以法律只管“必须写哪些内容”，而不管你是用哪张纸。
——
④ 签管理受托契约时要交付的那份书面，不能用电子方式给。
不对。反而是可以的。管理業法14条2項说得很清楚：只要业主同意，就可以不用纸，用电磁的方法（PDF、系统里下载、邮件URL 等）来提供。这跟不动産の重要事項説明用电子交付的思路一样，目的是让线上办理变得可能。现在很多业主在外地、海外、或者是法人，总不能天天去见面签纸。为什么要“需要业主的承诺”呢？因为不是所有人都习惯电子文件，有的人就是要纸，所以法律说：可以电子，但要本人同意，防止“你偷偷就只发了个链接”这种情况。
——
快速记忆
① 只延期不改内容 → 可以不重新交付书面。
② 说明书是签约前看的，契约书是签约后拿的 → 不能合并。
③ 标准契约书只是模板 → 可以改，只要法定项目写齐。
④ 书面也能电子交付 → 但必须得到业主的承诺。
第7問-令和6年試験 問26
賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業の登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.登録を受けずに賃貸住宅管理業を営む者の管理戸数が200戸以上となった場合、登録の申請を行っていれば、その時点で登録を受けていなくても、賃貸住宅管理業者として継続して賃貸住宅管理業を営むことができる。
2.賃貸住宅管理業者であった法人が登録の取消しの処分を受けた際に当該法人の役員であった者は、当該取消しの日から5年を経過しなければ、賃貸住宅管理業の登録を受けることができない。
3.登録を受けずに賃貸住宅管理業を営む者は、特定転貸事業者であっても、当該特定転貸事業者の業務及び財産の状況を記載した書類を備え置き、閲覧させる義務はない。
4.賃貸住宅管理業者である法人の役員が道路交通法に違反したことにより禁錮刑に処せられた場合であっても、当該法人が登録を取り消されることはない。
中文讲解
✅ 2
① 没登记的人，如果管理的房子超过200户，只要去申请登记，还没批下来也能继续做。
错。只要达到200户，就必须已经完成登记才能继续经营，不能边申请边做。管理業法第3条第1項规定，管理户数达到200户以上的业者必须先取得注册许可。
为什么这么规定？因为200户以上就是“规模大、风险高”的业者，国家要事先确认你有没有资金、组织、合规体制。否则如果“申请中也能做”，一出问题，业主的钱、租客的押金都可能打水漂。
——
② 被注销登记的法人，其当时的役员在注销日起5年内不能再申请登记。
对。法律（管理業法第6条第1項第3号）明文规定，被取消登记的法人及其注销前30天内的役员，5年内不得再次登记。
理由很简单：防止“换壳重生”。有的违规公司会提前换掉法人或役员，再去申请新公司继续干同样的事。5年冷却期就是让这种人“冷静一下”，证明自己能守法后再回来。
——
③ 没登记的人就算是“特定转租业者”，也不用把公司业务和财务资料放出来给别人看。
错。特定转租业者不管有没有登记，都有公开义务。根据管理業法第32条，他们必须在办公室备好“业务和财务状况的书面资料”，只要房主或潜在房主要求，就必须让人看。
原因是：转租业务（包租）涉及房主长期把房子交出去，业者的资金状况直接关系到能不能稳定付租。法律要求透明，是为了防止“租金代付倒闭”这类事故。
——
④ 管理公司如果有役员因为违反交通法被判禁锢刑，公司不会被取消登记。
错。役员被判禁锢以上刑罚（无论理由），且刑满未满5年时，公司就落入登记禁止的“欠格事由”。依管理業法第23条，国交大臣可取消其登记。
原因在于：管理公司是替别人“保管钱与房产”的机构，要求极高的信赖性。如果役员犯罪被判刑，哪怕不是业务相关，也说明其法令遵守意识低，足以影响公司信誉。
——
快速记忆
① 200户以上必须“先登记再经营”，申请中不行。
② 被注销登记的法人役员，5年内不能再登记（正确）。
③ 特定转租业者必须公开业务财务资料，不论是否登记。
④ 役员被判禁锢刑 → 公司可能被取消登记。
第8問-令和3年試験 問29
管理業法における賃貸住宅に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借することを目的とした、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいう。
2.建築中の家屋は、竣工後に賃借人を募集する予定で、居住の用に供することが明らかな場合であっても、賃貸住宅に該当しない。
3.未入居の住宅は、賃貸借契約の締結が予定され、賃借することを目的とする場合、賃借人の募集前であっても、賃貸住宅に該当する。
4.マンションのように通常居住の用に供される一棟の家屋の一室について賃貸借契約を締結し、事務所としてのみ賃借されている場合、その一室は賃貸住宅に該当しない。
中文讲解
✅ 2
① “賃貸住宅”是指：打算签租赁合同、目的是租给别人住的房子，或者房子的一部分。
这是对的。管理业法第2条第1項的定义就是这么说的：只要是供人居住用、而且是要出租的，就叫賃貸住宅。可以是一整栋，也可以是公寓的一间。这里有两个关键点要记住：
- 要“供人居住”
- 要“以出租为目的”
只要满足这两个，就会被这部法律管住。
——
② 在建中的房子，即使完工后要招租、而且很明显是要住人的，也不算賃貸住宅。
这是错的，而且是这题要你挑出来的。官方的解釈里明确说了：还在建的房子，只要很明显完工后是要当住家出租的，也要当作賃貸住宅来看。为什么要这样规定？因为如果不这样，很多公司就会说“我现在还在建，还不算房子，所以我现在的管理、募集、广告都不受这部法的约束”，就能钻空子。法律的想法是：你一旦“将来要出租住人”这件事已经确定了，不管你是空房、未招租、还是在盖，都属于这个范围，这样监管才能从前期就覆盖到。
——
③ 空着、还没人住的房子，只要是打算以后出租的，就算現在还没开始招租，也属于賃貸住宅。
这是对的。②和③其实是一组：②说“在建中的也算”，③说“空着的、还没开始招租的也算”。它们共同的核心就是：看“将来要不要出租住人”，不是看“现在有没有人住 / 有没有签合同”。所以一个新建成的房间，房东说“明年开始招租”，那现在就已经是法律上的賃貸住宅了。这样做的目的，就是方便一开始就把说明、管理、分別管理这些规定套进去，不要等到人住进去了才发现“不符合管理住宅管理业法”。
——
④ 像公寓这种通常是拿来住人的房子里，如果有一间是签了租赁合同，但完全拿来当办公室用的，那这一间不算賃貸住宅。
这是对的。这里要分清楚：大楼整体是住居用的，不代表里面每一间都一定是“賃貸住宅”。法律关注的是“这间房是租来住的，还是租来办公的”。如果合同上、实际使用上都是“事務所としてのみ使用”，那就不是“供人居住”，所以不进这个法律的“賃貸住宅”范围。为什么要这样分？因为这部法律本来就是为了保护居住用的出租（住的地方风险更高、纠纷更多），不是为了管所有的“建筑物賃貸”。所以只要是纯办公用途，就不进本题说的“賃貸住宅”概念。
——
快速记忆
① 供人住＋要出租＝賃貸住宅。
② 在建中但将来要出租住人的 → 也算賃貸住宅（本题错在说“不算”）。
③ 还没招租、没人住，只要确定要租出去住 → 也算賃貸住宅。
④ 拿来纯办公用的房间 → 不算賃貸住宅。
第9問-令和5年試験 問32
賃貸住宅管理業法における賃貸住宅管理業に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸人から委託を受けて、家賃の集金は行うが、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を、業者の手配も含め行っていない場合、賃貸住宅管理業に該当しない。
2.賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を行う場合、家賃の集金は行っていなくても、賃貸住宅管理業に該当する。
3.賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を行っているが、入居者のクレーム対応は行わない場合、賃貸住宅管理業に該当しない。
4.賃貸人から委託を受けて、家賃の集金と入居者のクレーム対応は行うが、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を、業者の手配も含め行っていない場合、賃貸住宅管理業に該当しない。
中文讲解
✅ 3
① 只帮房东收房租，不管房子的点检、清扫、修理，也不帮忙联系维修业者，这种情况不算“賃貸住宅管理業”。
这是对的。管理业法里说的“賃貸住宅管理業”其实是一个组合业务：
- 核心①：替房东做房子的维持保全（点检、清扫、修缮，或至少帮忙安排这些）
- ＋核心②：有时候还会一并做金钱管理（收房租、管理共益费、押金之类）
也就是说，法律想管的是“你真的在替房东经营这栋房子”的业务，而不是“我只是代收账”。所以如果你只是拿了钥匙、每月帮房东收钱，房子坏了你一句话都不管，这就还没到法律要管的“賃貸住宅管理業”的级别。
为什么要这样规定？因为“代收租金”这种业务很多，连会计公司、亲戚、甚至租客群里的管理员都可能帮忙做，如果这些都要登记、都要受管理业法约束，范围就太大了，所以法律就把线划在“有没有做维持保全”这里。
——
② 接了房东的委托，去做房子里面和公共部分的点检、清扫、修理，就算你没帮房东收房租，也算“賃貸住宅管理業”。
这是对的，而且是本题的关键点之一。法律认定“賃貸住宅管理業”的核心在于房子的维护，不是“有没有收钱”。解釈運用でも書いてあるけど：只要你接受了房东的委托，去帮他持续性地做点检→清扫→必要的修缮，这就是法律意义上的“維持保全”了，哪怕你完全没碰租金，也一样进来。
为什么要这样规定？因为对房东和住户来说，真正危险的部分在于房子没人管，不是“租金谁收”。比如排水不清、公共灯坏了、扶手松了，这些如果没人负责，安全和居住性都会下降，所以法律是优先把“维持保全”纳入监管的。
——
③ 接了房东的委托，已经在做点检、清扫、修理这些工作了，但你说“住户投诉我不接，我只做修缮”，这种就不算“賃貸住宅管理業”。
这个是错的，也就是本题要选的。关键点在于：住户的クレーム対応（投诉处理）本身不是“法定の維持保全”必须包含的项目。法律看的是你有没有做“点检→清扫→必要的修繕”这一条完整链路，而不是看你有没有接电话。所以只要你在做“建筑物本体的维持保全”，不管你接不接投诉，都会被认定为在做賃貸住宅管理業。
为什么要这样规定？因为有的公司会切分业务：A公司做现场维护，B公司做呼叫中心。如果说“没接投诉就不算管理业”，那只要把投诉外包掉，就都不用登记了，法律就形同虚设。所以法律很聪明，它抓的是**“你有没有管这栋房子的维护”**，而不是“你有没有接住户的电话”。
——
④ 接了房东的委托，帮他收房租，也帮他处理租客的投诉，但是你完全不管房子的点检、清扫、修理，也不帮忙叫维修业者，这样就不算“賃貸住宅管理業”。
这是对的。你看这个和①是对称的：
- ① = 只收钱 → 不算
- ④ = 收钱＋接投诉 → 还不算
因为最核心的“維持保全”这一块你没做。法律的想法是：光是对着电脑收钱、接电话，还不能叫“替房东管理这栋房子”，只有你真的去动到“房子本体的維持・修繕（哪怕只是代为发注给别的业者）”，才会被法律抓进来。
为什么要这样规定？为了防止“我只是个コールセンター但被要求去登记”的这种不合理情况，同时也逼真正做现场管理的公司去登记，不让他们逃。
——
快速记忆
① 只收租不管房子 → 不算管理业。
② 只管房子（点检・清扫・修理），不收租 → 也算管理业。
③ 有没有接投诉不是判断标准 → 管房子就算管理业（本题错）。
④ 收租＋接投诉，但不做维持保全 → 还不算管理业。
第10問-令和4年試験 問33
管理業法第2条第2項の「賃貸住宅管理業」に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
1.賃貸人から委託を受けて、入居者からの苦情対応のみを行う業務については、賃貸住宅の維持及び修繕（維持・修繕業者への発注を含む。）を行わない場合であっても、「賃貸住宅管理業」に該当する。
2.賃貸人から委託を受けて、金銭の管理のみを行う業務については、賃貸住宅の維持及び修繕（維持・修繕業者への発注を含む。）を行わない場合には、「賃貸住宅管理業」には該当しない。
3.賃貸人から委託を受けて、分譲マンションの一室のみの維持保全を行う業務については、共用部分の管理が別のマンション管理業者によって行われている場合には、「賃貸住宅管理業」には該当しない。
4.賃貸人から委託を受けて、マンスリーマンションの維持保全を行う業務については、利用者の滞在時間が長期に及び、生活の本拠として使用される場合には、「賃貸住宅管理業」に該当する。
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✅ 13
① 房东委托你，只让你负责“接住户的投诉”，但你一点都不做房子的维持和修理（连联系维修公司都不做），这样也算“賃貸住宅管理業”。
错。法律里说的“賃貸住宅管理業”里，最核心的一块是维持保全，也就是：对住户用的房间、共用部分、设备这些，先做点检、清扫，然后根据点检结果去做必要的修缮，一条链路做下去。只接电话、只听投诉，这不叫维持保全。官方解釈也说明了：单纯的クレーム対応だけでは管理業にならない。
为什么要这样规定？因为有的公司就是做呼叫中心的，如果连这种都要登记、要跟管理業法走，那范围就太离谱了；法律要抓的是“真的在管这套房子的状态”的人，而不是“只在接电话的客服”。
——
② 房东委托你，只让你做“钱的管理”（比如收房租、替房东记账），但一点都不做维持修缮，这种情况就不算“賃貸住宅管理業”。
对。管理業法第2条第2項第2号的意思是：收房租这种金钱管理要跟“维持保全”一起做的时候，才算管理业务。只收钱、不管房子，就还是“代収・代金管理业务”，不进管理業法的范围。
为什么要这样规定？同上一题，我们要把“谁都可能做的小业务”挡在门外，不然银行、会计事务所、收钱系统、平台公司，全都要登记，那就没意义了。所以法律就说：你要是做“收钱＋管房子”，我才管你；你要只做其中一个，我暂时不当你是管理業者。
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③ 房东委托你，只管一间分售公寓（分譲マンション的一室），而整栋楼的共用部分是由另一个マンション管理業者在管的，这种情况下，你这份“一室的维持保全”不算“賃貸住宅管理業”。
错。这个容易被题目骗。管理業法里的“賃貸住宅”定义本来就包含“家屋の部分”，也就是公寓的一间。所以你只要是接受房东委托，去做这一间的点检、清扫、修缮，就已经是在做“賃貸住宅の維持保全”了，哪怕大楼的共用部分是另一个公司管，这一室还是“賃貸住宅”。
为什么要这样规定？因为日本大量是“单间持有→拿去出租”，如果说“只是一室就不算”，那这一大块民间出租就都跑出管理業法之外了，管理就断掉了。所以法律是从“用途”来切，不是从“整栋是不是你管的”来切。
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④ 房东委托你去管月租公寓（マンスリーマンション）的维持保全，如果住的人是长期住、当作生活据点来用的，那这种也算“賃貸住宅管理業”。
对。关键在于：只要它不是旅馆业法那种“住宿业务”，而是给人住一段时间、当家来用的，就会被当作“賃貸住宅”。像ウィークリー、マンスリー这种，只要是“生活の本拠として使うことが予定されている”或者“卫生管理责任在使用者”，通常就不是旅馆，而是住宅，所以你去维持保全它，就会落进管理業法。
为什么要这样规定？因为现在“短中期居住”很普遍，如果不把这一块纳入，就会出现：同样都是住人，普通公寓要遵守管理業法，マンスリー却不用，反而让大家都跑去做“月租式”的形式来规避法律。
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① 只接投诉、不做维持修缮 → 不算管理业（错）。
② 只做收钱、不做维持修缮 → 不算管理业（对）。
③ 只管分售公寓的一室，也算管理业 → “不算”这句话是错的。
④ 长期住的マンスリー的维持保全 → 也算管理业（对）。
本题要选的组合：①③。
第11問-令和5年試験 問27
賃貸住宅管理業者及び業務管理者に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.A営業所の業務管理者は、B営業所の業務管理者がやむを得ない事情で業務を遂行することができなくなった場合には、B営業所の業務管理者を兼務することができる。
2.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の締結、維持保全の手配、又は金銭の管理の業務が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる実態を有する施設には、本店、支店、営業所等の名称を問わず、業務管理者を選任する必要がある。
3.業務管理者は、宅地建物取引士としての業務を兼務することはできるが、賃貸住宅管理業者の従業員が行う管理業務について必要な指導、管理及び監督の業務に従事できる必要がある。
4.賃貸住宅管理業者は、業務上知り得た秘密を守る義務があるが、管理業務の一部の再委託を受ける者など、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にない者にも同様の義務が課せられる。
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✅ 234
① A营业所的业务管理者，如果B营业所的业务管理者因为不可避免的原因没法做事了，就可以去兼任B的业务管理者。
不对。业务管理者这个角色，法律要的是专任，也就是“常驻＋专心在这个营业所”。管理業法12条3項说得很直：不能兼任别的营业所的业务管理者，不管你说“人家生病了”“临时一下下”都不行。为什么要这么硬？因为业务管理者要盯的是：合同怎么签、金钱怎么分別管理、再委托有没有违规、说明有没有做，这些是日常连续性的工作，如果可以到处兼，就会变成“名义上有人管，实际上没人盯”。
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② 只要是一个地方在持续地做管理受托契约的签订、做维修的安排、或者做金钱管理，现实中就是在当营业据点用的，不管它叫本店、分店还是“××中心”，都必须配置业务管理者。
这个是对的。法律不是看你门口挂什么牌子，而是看你实际有没有在这里做管理业务。解釈運用里说了：只要这个地方持续在做“签合同、安排维修、管家賃・敷金这些钱”，而且这是你们做賃貸住宅管理業的据点，那就算“営業所又は事務所”，就要配一个业务管理者。为什么要这样规定？因为有的公司会玩名字：总部说“分公司有业务管理者”，然后下面开一堆叫“出張所”“サービス拠点”“○○センター”的地方，实际在签合同、收钱，但说“这不是营业所所以不用配人”。法律直接堵住：不看名字，看实际。
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③ 业务管理者可以同时做宅建士的工作，但是要能实际去做对员工的“指导、管理、监督”。
这个是对的。也就是说：宅建士≠不能当业务管理者，反而是可以兼的。但条件是：你不能只是挂个名，还是要真的能做业务管理者的本职，比如检查合同有没有问题、指导新人怎么做重要事项的说明、盯金钱管理等。为什么允许兼？因为很多不动产公司本来人就不多，一个营业所里最懂法的就是宅建士，让他同时当管理業法上的业务管理者，能减少人力成本，也比较合理。但法律同时又说：“可以兼，但要能干”，免得出现“宅建士每天在外面带看，结果管理业这边没人盯”的情况。
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④ 賃貸住宅管理業者有保密义务，而且这种保密义务也会压到那些帮他做部分业务、但不是他公司员工的人身上。
这个是对的。管理業法21条说：管理业者、他的代理人、使用人、其他从业人员，都不得把业务中知道的秘密泄露出去，除非有正当理由。解釈運用又特地说：“其他从业人员”里也包括接受再委托的人，也就是那种“你把清扫、收租、点检、系统运维外包给别的公司”的情况。为什么要这样规定？因为管理公司手里拿到的是租客的个人信息、家里状况、滞纳信息、振込先、甚至有时还有DV避难的住址，如果只要求“正式员工”保密，而不要求“外包商”保密，信息就会从外包商那里漏出去。所以法律一刀切：只要你是因为这项管理业务而接触到信息的，都要保密。
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① 业务管理者不能兼别的营业所的业务管理者
② 只要这个点真的在做管理业务，不管叫什么，都要配业务管理者
③ 宅建士也能当业务管理者，但要能实际做指导管理监督
④ 保密义务会压到再委托等非员工身上
第12問-令和5年試験 問31
賃貸住宅管理業者の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行っている場合、その事業全体において営利性があると認められるときであっても、賃貸住宅管理業者の登録が必要となることはない。
2.特定転貸事業者は、200戸以上の特定賃貸借契約を締結している場合であっても、賃貸住宅の維持保全を200戸以上行っていなければ、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
3.事業者が100室の事務所及び100戸の賃貸住宅について維持保全を行っている場合、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
4.負債の合計額が資産の合計額を超えている場合であっても、直前2年の各事業年度において当期純利益が生じている場合には、賃貸住宅管理業者の登録拒否事由に該当しない。
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✅ 1
① 如果房东委托你免费帮他管理房子，即使你的整体业务是有盈利性质的，也不需要登记成为“賃貸住宅管理業者”。
这是错的。关键在于：是不是收费不是判断你要不要登记的标准，**有没有商业性（营利性）**才是。
比如有的公司表面上写“免费代管”，但其实通过别的方式赚钱，比如从租客收手续费、收维修代办费、或者靠这项服务带来其他不动产业务。
法律的判断方式是看整个业务模型（スキーム）是否具备“营利性”。
所以——哪怕你写着“免费代管”，只要整体是赚钱性质、而且管理的住宅达到200户以上，就必须登记。
为什么要这样规定？为了防止企业钻漏洞，说“我免费管理所以不受管制”，结果却在别处赚租客的钱或服务费。
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② 如果是“特定转租业者”，即使签了200户以上的转租合同，但实际负责维护保全（点检、修缮等）的住宅不到200户，那也不需要登记。
这是对的。法律规定要登记的标准是**“维持保全的賃貸住宅达到200户以上”**，而不是“签了200份合同”。
所以如果你只是法人租了很多房再转租出去，但具体的维持修缮是别的公司在做的，你自己管的不到200户，那就还没达到“必须登记”的门槛。
为什么要这样规定？因为法律想抓的是“真正替房东负责房子维护的人”，而不是所有签租约的中间人。
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③ 如果一家公司管着100间办公室＋100套住宅，那么因为住宅只有100套，不到200户，所以不需要登记。
这是对的。
“賃貸住宅管理業”的“賃貸住宅”指的是供人居住的房屋，不是办公室、店铺或仓库。
所以100间办公室不算在“管理户数”里，只有100套住宅才算。
而登记义务是“200户以上必须登记”，100户就是任意登记（可以申请，但不是强制）。
为什么要这样规定？因为管理住宅和管理办公室性质完全不同——住宅关系到租客的生活安全和隐私风险，而办公楼管理主要是商业合同，不需要相同的保护。
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④ 如果一家公司的负债总额超过资产总额（账面上债多于资产），但过去两年每年都有盈利，那也不算“注册拒否事由”，可以登记。
这是对的。
原则上，如果负债 > 资产（也就是“債務超過”），国土交通省会认为财务状况不好，不能给登记。
但有两个例外可以“救回来”：
- 最近两年都是盈利（说明经营稳定、有回转能力）；
- 或者从负债中扣掉代表者借给公司的钱后，其实资产就没有负债多。
只要满足这些条件，就可以认为“财务状况良好”，不属于拒绝登记的对象。
为什么要这样规定？因为有些中小企业账面负债多，是因为社长长期自己垫钱，并非真经营不善，所以法律允许这种灵活判断。
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① 免费也可能要登记，只要整体业务有营利性
② 要看维持保全的户数有没有超200，不是看合同数量
③ 办公房不算，住宅户数不到200户就不用登记
④ 负债＞资产但连年盈利 → 可认定财务良好，不拒登记
→ 答案是 ① 错。
第13問-令和4年試験 問6
次の記述のうち、管理業法上、賃貸住宅管理業者が、委託者の承諾を得て行うことが可能な管理業務報告の方法として正しいものを全部選んでください。
1.賃貸住宅管理業者から委託者に管理業務報告書をメールで送信する方法
2.賃貸住宅管理業者から委託者へ管理業務報告書をCD-ROMに記録して郵送する方法
3.賃貸住宅管理業者が設置する委託者専用のインターネット上のページで、委託者が管理業務報告書を閲覧できるようにする方法
4.賃貸住宅管理業者から委託者に管理業務報告書の内容を電話で伝える方法
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✅ 123
① 管理公司把报告书直接通过电子邮件发给房东。
对。电子邮件属于“电磁的方法之一”，只要房东（委托人）事先同意，管理公司就可以用邮件代替纸质报告。
邮件里要包含所有法定内容（管理期间、实施情况、投诉与应对状况等），并能被保存下来。
为什么允许？因为邮件具有可确认性、可保存性，而且效率高，能减少纸张和邮寄成本。
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② 把报告内容刻在CD-ROM或其他存储介质上，寄给房东。
对。这种方式也被法律认定为“电磁的方法”。关键在于文件必须是可以读取并保存的，介质形式不限，可以是磁盘、USB、CD等。
这种方法在一些老年或企业委托人中常见，因为他们不习惯网页登录，但又能在电脑上打开文件。
为什么允许？因为它符合“记录可读、可保存”的原则，能替代纸质交付。
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③ 管理公司建一个房东专用网页（登录后能查看报告）。
对。**网页方式（専用ページ閲覧方式）**也是被认可的，只要房东事先同意。
法律上定义为：管理公司电脑上的“委托人文件”可通过网络供委托人浏览。
简单来说，就是房东能上网看到、下载报告，这种“云端提供”方式完全合法。
为什么允许？因为现代业务多在线进行，网页系统比邮寄或邮件更安全、高效，还能随时更新。
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④ 打电话告诉房东报告内容。
错。电话说明不算“交付”。
管理業法规定必须“作成书面并交付”，哪怕是电子形式，也得能“看得见、保存得下”。
电话只是口头说明，不具备保存性，也没办法证明“已报告”，所以不行。
为什么禁止？为了防止“口头糊弄”，保护房东能确实拿到书面记录，避免事后争议。
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① 邮件发送 → 可。
② CD等存储介质邮寄 → 可。
③ 网页供房东查看 → 可。
④ 电话说明 → 不可。
→ 正确的有3个（①②③）。
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