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Nov 1, 2025
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chinkanshi/007
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和4年試験 問8
管理業法に規定する秘密を守る義務に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.秘密を守る義務は、管理受託契約が終了した後は賃貸住宅管理業を廃業するまで存続する。
2.賃貸住宅管理業者の従業者として秘密を守る義務を負う者には、アルバイトも含まれる。
3.賃貸住宅管理業者の従業者として秘密を守る義務を負う者には、再委託を受けた者も含まれる。
4.株式会社たる賃貸住宅管理業者の従業者が会社の命令により秘密を漏らしたときは、会社のみが30万円以下の罰金に処せられる。
中文讲解
✅ 23
①“保密义务仅在管理受托契约结束后，持续到管理业者停业为止。”这是错误的。
根据《賃貸住宅管理業法》第21条，管理业者及其从业人员在执行业务中获知的秘密，即使在退职或停业后也必须持续保密。题干中的“到停业为止”错误，因为保密义务并不会随着停业而消失，而是永久持续，除非有“正当理由”可以公开（如法律要求）。
——
②“负有保密义务的从业者包括兼职（打工）人员。”正确。
“従業者”是指在管理业者的指挥命令下从事业务的人，无论是正式员工、契约工、还是兼职人员，只要在业者的业务中工作，就属于从业者。
因此，即便是临时工或打工，也同样负有保密义务。这一点体现了法律对隐私保护的广泛性。
——
③“负有保密义务的从业者包括被再委托者。”正确。
再委托的对象（例如被外包清扫、点检等工作者），只要是接受管理业者的业务指示，并接触到相关信息，也被视为“従業者”。
即使与管理业者没有直接雇佣关系，只要存在指挥命令关系，同样要履行保密义务。此规定是为了防止“外包环节”成为泄密漏洞。
——
④“株式会社的管理业者从业者在公司命令下泄密时，只有公司会被罚款。”错误。
《賃貸住宅管理業法》第44条第7号规定，违反保密义务的行为人本人将受到30万日元以下的罚金。
如果泄密是在公司指示下进行的，则从业者与公司都要承担处罚。公司不能以“命令行为”作为免责理由，因此此说法错误。
——
快速记忆：
① 保密义务停业后仍持续。
② 打工也属从业者。
③ 被再委托者也负保密义务。
④ 泄密罚人也罚公司。
第2問-令和4年試験 問29
管理業法の制定背景や概要に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.民間主体が保有する賃貸住宅のストック数は近年、減少傾向にある。
2.近年では、建物所有者自ら賃貸住宅管理業務のすべてを実施する者が増加し、賃貸住宅管理業者に業務を委託する所有者が減少している。
3.管理業法は、賃貸住宅管理業を営む者についての登録制度を設け、また、サブリース事業を規制する法律であり、特定転貸事業者には賃貸住宅管理業の登録を受ける義務が課せられることはない。
4.管理業法において、サブリース事業に対しては、行政による指示、業務停止等の監督処分がされ、また、罰則が科されることによって、事業の適正化の実効性が確保されるものとされているが、サブリース事業の適正化を図るための規定の適用対象は特定転貸事業者に限定されない。
中文讲解
✅ 4
①“民间主体持有的出租住宅存量近年来呈减少趋势。”错误。
根据《住宅・土地统计调查》，民间主体持有的出租住宅数量呈持续增加：2008年约1,336万户，2013年约1,458万户，2018年约1,529万户。
也就是说，日本的民间出租住宅总量在稳步增长，这是因为出租市场需求上升与投资性住宅增加所致。
——
②“近年来，越来越多的业主选择自行管理所有出租业务，委托管理业者的业主减少。”错误。
实际情况相反。住宅・土地统计数据显示，目前约8成业主将全部或部分管理业务委托给专业业者，仅约2成自行管理。
随着高龄化及管理业务复杂化（如租金管理、纠纷处理），更多业主倾向于委托专业的賃貸住宅管理業者，因此这说法与事实相反。
——
③“《管理业法》是规定出租住宅管理业者注册制度，并规范转租（サブリース）业务的法律，但特定转租事业者无需注册。”错误。
根据法律规定，特定转租事业者（サブリース業者）若受托管理的住宅数量达到200户以上，则必须进行管理业者注册。
该条文旨在确保大型转租公司也受到监管，防止利用“转租”形式逃避注册与审查。
——
④“管理业法中对转租业务的行政指导、业务停止及处罚措施，不仅适用于特定转租事业者，也适用于勧诱者。”正确。
法律规定，不仅特定転貸事業者（サブリース業者），连同为其进行招揽、劝诱的相关公司（如建筑公司、销售代理等）也在监管范围内。
行政机关可对这些主体实施指示、业务停止、罚则等措施，从而确保整个转租业务过程的公正与透明。
——
快速记忆：
① 民间出租住宅在增加。
② 委托管理比自主管理多。
③ 200户以上的转租业者也要注册。
④ 转租监管范围含业者与劝诱者。
第3問-令和3年試験 問3
管理受託契約重要事項説明におけるITの活用に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.管理受託契約重要事項説明に係る書面（以下、本問において「管理受託契約重要事項説明書」という。）に記載すべき事項を電磁的方法により提供する場合、賃貸住宅の賃貸人の承諾が必要である。
2.管理受託契約重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合、出力して書面を作成できる方法でなければならない。
3.管理受託契約重要事項説明をテレビ会議等のITを活用して行う場合、管理受託契約重要事項説明書の送付から一定期間後に説明を実施することが望ましい。
4.管理受託契約重要事項説明（管理受託契約の変更に伴うものではない）は、賃貸住宅の賃貸人の承諾があれば、音声のみによる通信の方法で行うことができる。
中文讲解
✅ 4
①“若以电子方式提供《管理受托契约重要事项说明书》中应记载的内容，须经出租人同意。”正确。
根据《賃貸住宅管理業法》第13条第2项，管理业者可用电子方式（电磁的方法）代替纸质书面提供说明内容，但必须事先取得出租人（业主）的承诺。
这是为了保护业主的知情权，确保业主自愿选择电子交付，避免出现技术操作障碍或信息未能确实传达的风险。
——
②“若以电子方式提供《管理受托契约重要事项说明书》，必须能输出成书面形式。”正确。
依据实施细则，电子交付的资料必须可被接收者输出成书面文件，并能确认信息未被改动（管理业法施行规則第32条第2项）。
这是为了防止数据被篡改，确保说明内容在法律上具有与书面文件相同的证据效力。
——
③“通过电视会议等IT方式进行重要事项说明时，最好在发送说明书后一段时间再实施说明。”正确。
在IT说明中，官方指导意见建议应先事前寄送说明书，并让出租人有时间阅读理解，再进行视讯说明。
这是为了让说明对象能充分理解契约内容、图面与条款，避免因仓促讲解而发生误解。
——
④“若取得出租人同意，重要事项说明（非契约变更）可仅用语音通信方式进行。”错误。
依据规定，IT说明必须在当事人能清晰看到图面与文件内容的条件下进行，因此仅语音（电话）说明在契约初次签订时不被允许。
只有在契约变更且业主主动要求时，才例外允许电话说明。此规定确保重要内容能可视化呈现，避免仅靠口头理解而引发争议。
——
快速记忆：
① 电子交付须经业主同意。
② 必须能输出成书面。
③ 建议寄送后再说明。
④ 初次说明不可仅语音。
第4問-令和4年試験 問2
管理受託契約重要事項説明に係る書面（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明書」という。）に記載すべき事項の電磁的方法による提供に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者は、賃貸人の承諾を得た場合に限り、管理受託契約重要事項説明書について書面の交付に代え、書面に記載すべき事項を電磁的記録により提供することができる。
2.管理受託契約重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合、その提供方法や使用するソフトウェアの形式等、いかなる方法で提供するかは賃貸住宅管理業者の裁量に委ねられている。
3.管理受託契約重要事項説明書を電磁的方法で提供する場合、出力して書面を作成することができ、改変が行われていないか確認できることが必要である。
4.賃貸住宅管理業者は、賃貸人から電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときであっても、その後改めて承諾を得れば、その後は電磁的方法により提供してもよい。
中文讲解
✅ 2
①“出租住宅管理业者仅在取得出租人同意的情况下，方可用电子记录代替书面交付《管理受托契约重要事项说明书》。”正确。
依据《賃貸住宅管理業法》第13条第2项，管理业者可用电子方式（电磁的方法）提供说明内容，但前提是出租人事先同意。
这是为了保障出租人能明确选择纸质或电子方式，避免因技术不熟或信息不达而产生纠纷。
——
②“若以电子方式提供说明书，其提供方法与使用软件格式由管理业者自行决定。”错误。
法律明确规定，电子提供方式仅限三种：①电子邮件、②网站(Web)提供、③磁盘或CD-ROM等媒介交付。
此外，业者必须事先说明提供方式与文件格式（软件种类与版本），并取得出租人的认可。
因此，提供方式并非由业者单方面决定，而是需在透明前提下征得出租人同意。
——
③“若以电子方式提供说明书，必须可输出为书面并能确认未被改动。”正确。
无论使用哪种电子手段，都必须保证：①能打印成书面保存；②能通过电子签名或印章确认文件未被篡改。
这是为了确保电子交付的法律效力与纸质文件等同，防止后期内容被更改。
——
④“若出租人曾表示不希望以电子方式接收，但之后重新同意，则可再度以电子方式提供。”正确。
若出租人中途撤回同意，则业者不得继续使用电子交付。但如果出租人后来再次表示同意，则可以重新采用电子方式。
此规定的目的，是为了保障出租人选择权的持续有效性与灵活性。
——
快速记忆：
① 电子交付需业主同意。
② 提供方式有限制，不可任意。
③ 必须能打印并验证未改动。
④ 拒绝后若再同意可恢复使用。
第5問-令和3年試験 問31
管理業法における賃貸住宅管理業者の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者は、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならない。
2.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭を、自己の固有財産及び他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭と分別して管理しなければならない。
3.賃貸住宅管理業者は、営業所又は事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付け、委託者ごとに管理受託契約について契約年月日等の事項を記載して保存しなければならない。
4.賃貸住宅管理業者は、再委託先が賃貸住宅管理業者であれば、管理業務の全部を複数の者に分割して再委託することができる。
中文讲解
✅ 4
①
业者的员工去办事时，必须带能证明自己身份的证件。
这样房东或房客才知道你是真的公司人员，不会被骗。
（理由：保护双方安全，防止冒充。）
────────────
②
业者收到的租金、押金、共益费等，要和公司自己的钱、其他房东的钱分开管理。
这些钱是“别人托你收的”，不是你自己的。
（理由：防止挪用、搞混或公司倒闭时牵连客户的钱。）
────────────
③
业者每个营业所都要准备一本账簿，把每个房东的签约日期等资料写进去保存。
（理由：方便查证，出问题时能追溯，也让主管机关检查方便。）
────────────
④
业者不能把整个管理工作都交给别家公司做，
就算再委托的公司也有执照、分几家也不行。
（理由：房东信任的是原来的公司，责任不能乱。）
────────────
快速记忆
① 出去办事要带证件。
② 收来的钱要分开管。
③ 每个营业所要有账簿。
④ 管理工作不能全转包。
第6問-令和3年試験 問1
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.管理受託契約重要事項説明は、管理受託契約の締結とできるだけ近接した時期に行うことが望ましい。
2.管理受託契約重要事項説明は、業務管理者が行わなければならない。
3.賃貸住宅管理業者は、賃貸人が管理受託契約重要事項説明の対象となる場合は、その者が管理受託契約について一定の知識や経験があったとしても、書面にて十分な説明をしなければならない。
4.管理受託契約に定める報酬額を契約期間中に変更する場合は、事前説明をせずに変更契約を締結することができる。
中文讲解
✅ 3
①
题目说：重要事项说明最好在签管理受托合同的时间“越靠近越好”。这个说法是错的。
实际要求正好反过来：说明完以后，要留一点时间给房东想一想，官方说法是“最好隔大概一周左右”。为什么？因为管理受托合同内容很多，收费方式、再委托、修缮、报告方式、解约条件……房东可能当场没消化，如果你今天讲、今天就签，很容易变成“被推着签的”。所以法律和解釈运用的精神是：说明在前，签约在后，中间给冷静期。
所以“要做得越接近越好”是反的。
（为什么这样规定：保护房东的判断时间，防止一边讲一边签的“强推式”签约。）
────────────
②
题目说：重要事项说明必须由业務管理者本人来讲，这个说法也是错的。
确实，法律要这件事在业务管理者的管理・监督之下进行，不能乱来。但真正说明的人，可以是：业务管理者本人，或者有一定实务经验、专业知识的人。也就是说，不是只有业務管理者一个人能说，只要是在他管理下、有能力说明的人就可以。
（为什么这样规定：实际业务很多，管理者一个人不可能天天跑解释，但又要保证说明质量，所以用“必须在管理者的监督下，由有经验的人来讲”这种做法，兼顾量和质量。）
────────────
③
题目说：只要房东是这次重要事项说明的对象，不管这个房东本身很懂、不懂、是老手、是大地主，都要用书面把该讲的内容说明清楚，这个说法是对的。
核心意思就是：不能因为“他看起来很懂”就省略说明。
管理业法要说明的项目是国交省令规定好的，像报酬、管理范围、再委托、金钱的处理等，这些是“必须让房东知道的项目”。行业里有些房东真的很懂，但法律看的是“有没有好好说明、有无记录”，不是“他懂不懂”。所以要用书面+充分说明，留下证据。
（为什么这样规定：
- 防止“口头说过啦”这种事后讲法；
- 防止业者偷懒、看到是熟客就不讲；
- 一旦以后要改契约或发生纠纷，能拿出“当时写的、当时给你的”这个书面。）
所以这一题的正确选项就是③。
────────────
④
题目说：如果要在契约期间中途改报酬金额，可以不先说明，直接签变更合同。这个是错的。
报酬金额本身就是重要事项说明的内容之一。你一开始签约前要讲清楚多少钱；那你后来要加钱、改收费方式、改比例，这也是“重要内容的变更”，当然也要再说明，方式跟最初差不多：写下来、交付、跟房东说明。
（为什么这样规定：钱是最容易吵的地方，不能偷偷改；而且管理合同一般是长期的，物价、服务内容会变，所以法律直接说：你要变更，就要跟第一次一样讲清楚，公平。）
────────────
快速记忆
① 说明和签约要隔一段时间，不要讲完就签。
② 说明不一定要业務管理者本人说，但要在他监督下。
③ 房东就算很懂，也要用书面把重要事项讲清楚。（正确）
④ 契约中途要改报酬，要先说明才能改。
第7問-令和3年試験 問2
次の記述のうち、賃貸住宅管理業者が管理受託契約重要事項説明において説明しなければならない事項として適切なものを全部選んでください。
1.管理業務の内容及び実施方法
2.報酬並びにその支払の時期及び方法
3.管理業務の一部の再委託に関する事項
4.管理受託契約の更新及び解除に関する事項
中文讲解
✅ 1234
①
要讲做什么、怎么做。
就是说明管理公司要帮房东做哪些事、怎么做。
────────────
②
要讲多少钱、什么时候付、怎么付。
把报酬金额、付款时间和方式讲清楚。
────────────
③
要讲会不会外包给别家公司。
如果有再委托或转包，要事先说明。
────────────
④
要讲合同怎么续、怎么解。
要说明更新、解约的条件和流程。
────────────
快速记忆
① 业务内容要讲。
② 报酬方法要讲。
③ 再委托要讲。
④ 更新解约要讲。
→ 全部4项都要说明。
第18問-令和6年試験 問29
賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業者の標識の掲示に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者は、本店及び支店で管理業務を行っている場合、支店ではなく本店に標識を掲示しなければならない。
2.賃貸住宅管理業者が掲げるべき標識には、登録番号、登録年月日等の国土交通省令で定める事項が記載されている必要があるが、様式に関する定めはない。
3.賃貸住宅管理業者は、廃業等の届出を行わずに半年間休業している場合、標識を掲示する必要はない。
4.賃貸住宅管理業者は、標識の掲示場所が公衆の見やすい場所ではなかった場合、国土交通大臣から業務改善命令を受けることがある。
中文讲解
✅ 4
①
题目说：总公司和分公司都有在做管理业务的话，只要在总公司挂标识，不用在分公司挂。这个是错的。
法律是说：每一个营业所/事务所，都要在让公众看得到的位置挂国交省规定样式的标识（管理业法19条）。所以你有本店也有支店，而且两边都在做业务，那就两边都要挂，不能只挂一个。
为什么这样规定？因为房东、租客来的是“这个点”，不是你总部。为了让人一看就知道这家店是有登记的正规管理业者，哪个据点在营业，就要在哪个据点挂，这是方便查证、也防止假冒。
────────────
②
题目说：要挂的标识上要写登记号码、登记日这些省令规定的项目，不过“样式”没有规定。这个也错。
实际上，省令把样式都规定好了，要写的内容也写死了：①登记编号 ②登记年月日 ③登记的有效期间 ④商号或姓名 ⑤主营业所的所在地，这些都要写上去（管理业法施行規則39条）。而且是“规定的样式”，不是你想怎么排版就怎么排版。
为什么这样规定？因为这是“官方身份证明”，要全国统一，大家一眼就能看出来，不然每家都做个好看的牌子，监管人员也难看、一般人也看不出真假。
────────────
③
题目说：如果没有提交停业、廃业的申报，只是休息半年，就可以不用挂标识。这个还是错的。
原则是：你名义上还在这个地方设营业所、也没办停业，你就要继续挂标识。就算你现在没接案、员工不在，也要挂。只有你真的做了“事业廃止”的手续，才是不需要挂。
为什么这样规定？因为外面的人不知道你今天是歇业、还是搬家、还是打烊，他们只能看门口的标识来判断你是不是正规登记的管理业者。如果一休息就拿掉，别人就会以为你没登记，或者是来无影去无踪的业者。法律希望“状态要对外清楚”，所以要挂到底。
────────────
④
题目说：如果标识没挂在“公众看得到的地方”，有可能会被国土交通大臣下“业务改善命令”。这个是对的。
法律给国交大臣一个“纠正”权：只要觉得你这样做会影响到管理业务的适正运营，就可以叫你改（管理業法22条）。标识不挂、或者挂在没人看得到的角落，就等于没对外表示“我是登记业者”，这就是违反“公衆の見やすい場所に掲示”的规定，所以当然可能被要求改善。
为什么这样规定？因为挂标识的目的就是让公众看见。看不见=没做到=可以被纠正。
────────────
快速记忆
① 有业务的据点都要挂，不能只挂总部。
② 标识的内容和样式都规定好了，不能随便做。
③ 没办停业的话，休业也要挂。
④ 没挂在明显处，可能被下业务改善命令。（正确）
第19問-令和6年試験 問28
賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業者の帳簿の備付け等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者は、その業務に関する帳簿に記載が必要な事項が電子計算機に備えられたファイルに記録され、事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもって帳簿への記載に代えることができる。
2.賃貸住宅管理業者は、その業務に関する帳簿を営業所又は事務所ごとに備え付けるのではなく、本店等に集約して備え付けなければならない。
3.賃貸住宅管理業者は、その業務に関する帳簿に、委託者の商号、名称又は氏名、受託した管理業務の内容、報酬額等の国土交通省令で定める事項を全て記載しなければならない。
4.賃貸住宅管理業者は、その業務に関する帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間その帳簿を保存しなければならない。
中文讲解
✅ 2
①
题目说：要记在账簿里的内容，如果已经存在电脑里的文件里，而且在事务所里可以用电脑把它清楚地印成纸，就可以用电脑记录来代替手写账簿。这个说法是对的。
法律原本要求“每个营业所都要放一本账”，但也知道现在大家都用系统，所以它说：只要你能在营业所当场把资料调出来、看得清、印得出，就可以用电子记录来替代纸的账簿（管理業法規則38条2項）。
为什么这样规定？就是为了配合现在的业务都是电子化的，但又要确保“现场能看”“检查能看”，不能说资料都在总部的电脑里、分店看不到。
────────────
②
题目说：账簿不是要放在各营业所，而是要统一放在总部，这个是错的。
真正的规定是：要在每一个营业所或事务所都放账簿（管理業法18条）。为什么？因为业务是在各个点上发生的，检查人员、或房东来问的时候，要能在这个店里马上看到这家店处理的管理受托契约。
如果全收在总部，地方说“我这边没有，要问总部”，那就失去“账簿随处可查”的意义了，也不方便监督。
所以这一题要选的“错误的选项”就是②。
────────────
③
题目说：在账簿里面，要把房东的名字（或公司名）、签约日期、哪一户、管什么工作、报酬金额，还有特约这些省令规定的项目全部写上去，这个是对的。
具体要写6项：
- 委托人的名字/商号
- 签约日期
- 对象是哪一处出租住宅
- 受托的管理内容
- 报酬的金额
- 特约等参考事项
少一项都不行。
为什么这样规定？因为这是“你到底接了谁的什么案子、多少钱、有没有特别条件”的基本证明，出了纠纷、主管机关要查、房东说“你当初没说要收这笔”，都要靠这个。写不全，就查不清。
────────────
④
题目说：账簿要在每个事业年度的最后一天把它关账，关账之后要保存5年，这个是对的。
关账=这一年度的记录先画个句号，方便以后按年度去查；保存5年=行政检查、税务、纠纷都还找得到。
为什么这样规定？因为管理业务是长期的，很多纠纷不是当天发生，有时租约、修缮、报酬的争议会隔好几年才浮出来，所以要留下足够长的痕迹。5年是一个常见的保存年限。
────────────
快速记忆
① 电脑里有、当场能印出来，就能当账簿用。
② 账簿要放在每个营业所，不能全收总部。（错）
③ 6项内容要写全：房东名、日期、物件、业务内容、报酬、特约。
④ 每年关账一次，关账后保存5年。
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