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Nov 1, 2025
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chinkanshi/019
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賃管士
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第1問-平成29年試験 問26(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.ガイドラインによれば、震災等の不可抗力による損耗や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきであるとされている。
2.ガイドラインによれば、借主の住まい方や使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。
3.ガイドラインによれば、賃借人に原状回復義務が発生すると思われるものであっても、損耗の程度を考慮し、賃借人の負担割合等についてより詳細に決定することも考えられるとしている。
4.ガイドラインによれば、借主が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられる損耗等であって、その後の手入れ等借主の管理が悪かったために、その損耗等が発生又は拡大したと考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。
中文讲解
✅ 3
① 根据《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》（国土交通省，平成23年8月），地震等的不可抗力造成的损耗或与承租人无关的第三者造成的损耗，应由出租人承担。因为这些损耗并非承租人使用不当所致，不应要求其负担。
——✕错误：题干说“由承租人负担”与指导原则相反。
② 指导方针认为，依照承租人的居住方式或使用方法而可能产生或避免的损耗，属于承租人管理责任范围，因此应由承租人负担。
——✕错误：题干说“由出租人负担”与原意相反。
③ 即使属于承租人应承担的原状恢复范围，也应考虑损耗的程度，在双方协商基础上细化负担比例，以防止纠纷。
这是为了让实际分担更符合公平原则，例如轻微污渍与严重损坏的费用不能一律处理。
——〇正确：体现“按程度决定负担比例”的精神。
④ 即使是正常使用下自然产生的损耗，如果因为承租人维护管理不善（如长期不通风、未清洁导致霉菌扩大）而使损耗扩大，也可能认定为承租人违反善良管理注意义务，应由承租人承担。
——✕错误：题干说“出租人负担”不符。
快速记忆：
① 不可抗力→房东负担
② 使用不当→租客负担
③ 负担比例→视程度细化
④ 管理不善→租客负担
第2問-令和元年試験 問21(改題)
原状回復に関する次の記述のうち、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）によれば、正しいものはいくつあるか。
1.ガイドラインでは、家具を設置したことだけによる床、カーペットのへこみ、設置跡については、貸主負担とすることが妥当とされている。
2.ガイドラインでは、戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草について、草取りが適切に行われていない場合は、借主に責任があると判断される場合が多いとされている。
3.ガイドラインでは、鍵の取替えについて、破損や鍵紛失という事情のない場合は、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、貸主負担とすることが妥当とされている。
4.ガイドラインでは、エアコンの内部洗浄について、喫煙等による臭い等が付着していない限り、貸主負担とすることが妥当とされている。
中文讲解
✅ 1234
① 仅因摆放家具而导致的地板、地毯压痕或痕迹，被视为正常使用造成的损耗（通常損耗・経年変化）。这类情况不是租客的过失，也无法避免，因此应由房东承担。这体现了“正常使用不赔偿”的基本原则。
——〇正确。
② 对于独栋出租住宅庭院的杂草，若租客未能适当除草、放任杂草滋生，属于维护管理不当。虽然杂草本身是自然生长，但若因疏于打理而过度生长，就违反了租客的善良管理注意义务，应由租客承担处理费用。
——〇正确。
③ 钥匙的更换若不是由于破损或遗失，而仅仅是因为住户更替造成的管理问题，属于房东为了保证新租客安全居住而应当承担的管理责任。因此，这种更换属于房东负担。
——〇正确。
④ 关于空调内部清洗，如果租客未吸烟，也没有造成异味或污染，这种深度清洁并非日常生活中应当由租客完成的维护范围。它属于超出承租人管理范围的维护行为，因此应由房东承担。
——〇正确。
快速记忆：
① 家具压痕→房东负担（正常损耗）
② 庭院杂草→租客负担（管理不善）
③ 钥匙更换→房东负担（住户更替）
④ 空调清洗→房东负担（非日常维护）
第3問-令和4年試験 問11(改題)
原状回復ガイドラインにおける借主の負担に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.補修工事が最低限可能な施工単位を基本とするが、いわゆる模様合わせや色合わせについては、借主の負担とする。
2.タバコのヤニがクロスの一部に付着して変色した場合、当該居室全体のクリーニング又は張替費用を借主の負担とする。
3.畳の補修は原則1枚単位とするが、毀損等が複数枚にわたる場合、当該居室全体の補修費用を借主の負担とする。
4.鍵を紛失した場合には、経過年数を考慮せず、シリンダーの交換費用を借主の負担とする。
中文讲解
✅ 4
① 修补工程应以最小可施工单位为原则，例如壁纸的“一面”或地板的“一块”。
但若为图案或颜色协调而需要更大范围的更换，这部分属于出租人提升物业价值的收益，不应由承租人全额承担。
因此，承租人通常只需承担损坏部分所在“一面”的修复费用，不包含全体的色差调整费用。
——✕错误。
② 如果烟渍仅附着在壁纸的部分区域，只需进行局部清洁或局部更换。
只有当整室范围的壁纸都被污染或产生异味时，才由承租人承担全额更换费用。
因此，本题描述“仅部分附着却要全室更换”属于过度负担，不符合公平原则。
——✕错误。
③ 畳（草席）的修补以1张为单位计算，即使多张损坏，也仅按受损张数计算。
若因颜色差异而全室更换畳，则超出承租人造成的范围，这部分属于房东承担。
因此，不能要求租客支付整间房的更换费用。
——✕错误。
④ 若钥匙遗失或破损，属于承租人责任。为安全起见需更换锁芯时，不考虑使用年限，由承租人负担全部更换费用。
这是因为钥匙属于安全性极高的物品，一旦遗失可能影响房屋管理与后续居住安全。
——〇正确。
快速记忆：
① 图案色差→只赔受损面
② 烟渍局部→只赔局部清洁
③ 畳更换→按张计算
④ 钥匙遗失→租客全额负担
第4問-令和6年試験 問10
原状回復ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.原状回復ガイドラインによれば、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物の損耗・毀損を復旧すること」と定義されている。
2.原状回復ガイドラインによれば、賃借人が通常の清掃を実施していない場合、住戸全体の清掃費用相当分の全額が賃借人の負担となることがある。
3.原状回復ガイドラインによれば、賃借人の過失により畳表の張替えが必要となった場合、6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。
4.原状回復ガイドラインによれば、戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草の原状回復費用は、賃借人の負担とはならない。
中文讲解
✅ 2
① 《原状回復ガイドライン》并未将原状回復简单定义为“修复承租人使用导致的损耗”。
它明确指出：原状回復是指修复承租人故意、过失、违反善良管理义务或超出通常使用范围造成的损耗与损坏。
也就是说，自然老化或正常使用导致的损耗不属于原状回復范围。房东不能要求租客为此支付修复费用。
——✕错误。
② 若承租人在退租前未进行基本清扫（例如：未清除垃圾、未擦拭地面、未清理厨房油污、未清洁浴室与排风扇等），则这属于租客的管理懈怠。
根据指导方针，房东可以要求租客承担对应部位或全户的清扫费用。
这是为了确保交付时的室内状态达到“通常清洁”的标准。
——〇正确。
③ 畳表、襖纸、障子纸等被视为消耗性材料，使用年限短，价格低廉。
因此，即便是因租客过失而需要更换，也不按“6年残值1日元”的方式计算折旧。
换言之，这些材料的使用年限不纳入负担比例计算，直接由责任方承担。
——✕错误。
④ 对于独栋出租住宅庭院的杂草，若承租人未进行适当除草管理，属于违反善良管理义务。
因此，除草、修剪及废弃处理等费用可要求承租人负担。
——✕错误。
快速记忆：
① 定义范围→仅限异常损耗
② 未清扫→租客可能全额负担
③ 畳襖障子→不计折旧
④ 庭院杂草→租客负担
第5問-平成28年試験 問24(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.ガイドラインによれば、借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等のいずれにも該当せず、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のリフォームは、貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の修繕に該当する。
2.ガイドラインによれば、ポスターやカレンダー等の掲示のための壁等の画鋲の穴は、壁等の釘穴、ねじ穴と同視され、借主の負担による修繕に該当する。
3.原状回復の取扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。
4.ガイドラインによれば、畳表は減価償却資産として取り扱われ、経過年数が考慮される。
中文讲解
✅ 1
① 若损耗并非因租客故意、过失、管理不当或超出正常使用造成，而是为吸引下一位租客进行的设备更换或室内翻修（如粉刷、装饰更新等），则属于房东应负担的正常老化与通常损耗修缮。
这是因为此类装修是为了维持物业商品价值，而非弥补租客造成的损坏。
——〇正确。
② 贴海报或挂日历而留下的图钉小孔属于正常居住行为所产生的轻微痕迹。
这些孔洞与钉子或螺丝留下的较大损伤不同，不属于租客应承担的修复范围。
因此，这类小孔属于通常损耗，应由房东承担。
——✕错误。
③ 《原状回復ガイドライン》是一份行政性指针，并无法律强制力。
只要不违反法律的强制规定，双方可以根据契约自由原则订立不同的特别约定（特約）。
例如，若明确写入租约并满足合理条件，即可约定租客承担更广的修缮责任。
——✕错误。
④ 畳表、襖纸、障子纸等属于高度消耗品，价值下降快，不被视为“可折旧资产”。
因此在计算承担比例时，不会考虑使用年限或折旧因素。
——✕错误。
快速记忆：
① 新装翻修→房东负担（正常老化）
② 图钉小孔→房东负担（通常使用）
③ 特约不同→可成立（无强制性）
④ 畳襖障子→不计年限（消耗品）
第6問-平成29年試験 問27(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.ガイドラインによれば、貸主と借主が賃貸借契約時に原状回復工事施工目安単価を明記して、原状回復条件をあらかじめ合意した場合、退去時にこの単価を変更することはできない。
2.ガイドラインによれば、クリーニングについては経過年数を考慮して費用に差をつけることはしない。
3.ガイドラインによれば、鍵は退去時に交換されるものであるから、借主が鍵を紛失した場合であっても借主に負担させるべきではない。
4.ガイドラインによれば、壁等のクロスは、㎡単位で張替え費用を借主に負担させるべきであり、毀損箇所を含む一面分を借主に負担させることはできない。
中文讲解
✅ 2
① 即使房东与租客在签约时事先约定了原状恢复工程的参考单价，该价格也不是绝对固定的。
若退租时根据实际使用情况发现损耗程度不同，房东可根据损耗实际程度调整单价。
这是为了体现公平原则，避免在使用状况明显不同的情况下仍以固定标准结算，导致一方利益受损。
——✕错误。
② 关于清洁（クリーニング），指导方针明确指出：
不论使用时间长短，不会因经年老化而调整费用差额。
也就是说，清洁费用取决于清扫内容与必要范围，而非居住年限。
这符合“清洁是交还义务的一部分”的原则，而非资产折旧的概念。
——〇正确。
③ 钥匙遗失属于租客的过失行为。
虽然房东通常会在退租后为新租客更换钥匙以确保安全，但若原租客在居住中遗失钥匙，造成安全隐患，则应由租客承担锁芯更换的全部费用。
因此，不能以“反正退租时要换”为由免除租客责任。
——✕错误。
④ 壁纸（クロス）的修复单位通常为“一面”，而非每平方米。
若某处损坏，房东可要求租客承担包含损坏部分的一整面墙的更换费用**，因为局部修补会导致色差明显，影响整体美观。
——✕错误。
快速记忆：
① 单价调整→可随损耗变动
② 清洁费用→不计年限差额
③ 钥匙遗失→租客全额负担
④ 壁纸修复→按面计算费用
第7問-令和3年試験 問10(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.壁クロスの毀損箇所が一部分であっても、他の面と色や模様を合わせないと商品価値が維持できない場合には、居室全体の張り替え費用は借主負担となる。
2.フローリングの毀損箇所が一箇所のときは、居室全体の張り替え費用を借主の負担とすることはできない。
3.畳の毀損箇所が1枚であっても、色合わせを行う場合は、居室全体の畳交換費用が借主負担となる。
4.鍵の紛失に伴う鍵交換費用は、紛失した鍵の本数に応じた按分割合による額又は経過年数を考慮した額のいずれか低い額による。
中文讲解
✅ 2
① 即使墙纸（クロス）部分损坏，若为保持整体外观或颜色一致而进行全屋更换，租客也不需承担全额。
根据《原状回復ガイドライン》，租客的负担范围应限定在包含损坏部分的一面墙，不能因为房东想保持商品价值就让租客承担全室更换费用。
——✕错误。
② 当地板（フローリング）仅在局部一处受损时，租客只需承担该部分的修补费用。
整室更换会造成不公平，因为其他区域未受损，费用明显超出租客造成的损害范围。
这是为了防止房东借原状恢复之名，进行“超额修缮”。
——〇正确。
③ 畳（草席）的修复原则上以1张为单位计算，即便需要调色或协调外观，也不能要求租客承担整间房的全部畳更换费用。
除非多张确实损坏，否则租客仅承担实际受损部分的修复成本。
——✕错误。
④ 钥匙遗失的情况下，需更换整个锁芯（シリンダー），因此不考虑遗失的数量或使用年限。
这类更换属于安全性问题，租客须承担全部锁芯更换费用，不存在按比例或折旧计算的概念。
——✕错误。
快速记忆：
① 墙纸损坏→只赔一面
② 地板局部→按损坏处修补
③ 畳破损→按张计算
④ 钥匙遗失→全额更换负担
第8問-令和2年試験 問31(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下「ガイドライン」という。）の考え方を前提とした場合、原状回復に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
1.借主の喫煙を理由として壁クロスの交換が必要となった場合、6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。
2.借主の過失によりフローリング床全体の張り替えが必要となった場合の張り替え費用は、経年変化を考慮せず、全額借主の負担となる。
3.耐用年数を経過した壁クロスであっても、借主が故意に落書きをした部分を消すのに要する費用は、借主の負担となることがある。
4.借主の過失により必要となったクッションフロアの交換費用は、経年変化を考慮せず、全額借主の負担となる。
中文讲解
✅ 24
① 若因租客吸烟导致墙纸（クロス）需要更换，费用分担应按6年折旧、残值1日元的原则计算比例。
这代表墙纸的耐用年限视为6年，即便需要更换，也不应让租客承担全额，而是依使用年限计算负担比例。
——〇正确。
② 若租客的过失导致整个木地板（フローリング）需要更换，不能要求其承担全额费用。
木地板属于长期耐用部位，若需整体更换，应依据建筑物耐用年限折旧后计算负担比例，而非忽视经年变化。
否则会使租客负担过重，违反公平原则。
——✕错误。
③ 即使墙纸已超过耐用年限（理论上价值几乎为零），若租客故意乱写乱画或破坏，导致无法继续使用，则租客仍需承担修复或更换该部分的费用。
这是因为损坏源自租客的故意行为，而非自然老化，属于应赔偿范围。
——〇正确。
④ 若因租客的过失导致需更换PVC地板（クッションフロア），也应按6年折旧、残值1日元原则计算负担比例。
这种材料的寿命与墙纸类似，不得要求租客承担全部费用。
——✕错误。
情况 | 是否考虑经年折旧 | 说明 |
租客的过失造成局部损坏（例如地板划伤、墙洞） | ❌ 不考虑折旧 | 因为损坏的范围有限，修理仅恢复功能，费用直接由租客承担。 |
租客的过失导致必须整体更换（例如整面墙或整块地板严重损坏） | ⭕ 考虑折旧（残存価値） | 因为此时房东获得了“新的装修收益”，不能让租客全额支付，应按使用年限计算比例。 |
快速记忆：
① 吸烟污损→按6年折旧计算
② 地板全换→应计年限分摊
③ 故意乱画→租客全责赔偿
④ 塑料地板→按6年折旧计算
第9問-令和5年試験 問10
原状回復ガイドラインに関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。
1.賃借人が6年間入居後、退去の際に壁クロスに落書きを行った場合、賃借人の負担は残存価値の1円となる。
2.賃借人の過失により襖紙の張り替えが必要となった場合、6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。
3.賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えが必要となった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
4.賃借人の過失によりクッションフロアの交換が必要になった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
中文讲解
✅ 1234
① 若租客在居住6年后退租时于墙纸上乱写乱画，虽然此时墙纸的“账面残值”仅剩1日元，但由于租客是故意行为，导致可继续使用的设备被破坏，因此仍需全额负担清除或更换的费用。
这体现了“过失不享受折旧”的原则——即便物品老旧，只要能继续使用，租客的故意行为造成损坏仍需赔偿。
——✕错误。
② 襖纸或障子纸属消耗品，不适用“6年残值1日元”的折旧计算。
若租客过失导致撕破、污损，应全额承担更换费用，不考虑使用年限。
——✕错误。
③ 木地板（フローリング）整体更换时，如果损坏源于租客过失，应考虑经年变化计算比例。
若仅局部受损，租客全额承担修补费；但若需要整室更换，应按耐用年限折旧后计算负担比例。
因此，“不考虑年限，全额负担”说法不正确。
——✕错误。
④ 塑料地板（クッションフロア）与地毯相似，耐用年限短，按6年折旧、残值1日元计算租客应负担的比例。
因此，也不能不考虑年限让租客全额支付。
——✕错误。
快速记忆：
① 故意乱画→全额赔偿（无折旧）
② 襖障破损→全额赔偿（消耗品）
③ 木地板全换→按耐用年限分摊
④ 塑料地板→按6年折旧计算
（本题四项全错＝4つ不適切）
第10問-平成27年試験 問28
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替えについて、ガイドラインで示されている下記のグラフに従い張替え費用を負担しなければならない。
2.経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に借主が故意過失等により設備等を破損し、使用不能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべきときがある。
3.借主に特別の負担を課す特約については、その特約をする必要性があり、かつ、暴利的ではない等の客観的、合理的理由があり、借主が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識したうえで、特約による義務負担の意思表示をすることが、その有効性の要件となる。
4.新築から3年経過後に入居し、選択肢1のグラフの始点を50％と決定していた場合で、入居2年後の退去の際、壁のクロス（耐用年数6年）に借主が修理費用を負担すべき損傷があった。その張替え費用が6万円である場合、このグラフによれば借主が負担すべき金額は1万円である。
中文讲解
✅ 1
① 退租时，墙纸因自然老化或正常使用磨损而需要更换的部分，属于房东负担，不是租客负担。
《原状回復ガイドライン》明确指出，租客只需承担因故意、过失、善管注意义务违反或超出通常使用范围造成的损耗。
因此，题干所说“应根据折旧图表由租客负担”是不正确的。
——✕错误。
② 即使设备超过耐用年限，只要仍能正常使用，若租客因故意或过失损坏导致其无法继续使用，则应由租客承担修复至可用状态的费用。
这是“设备仍具效用→损坏即赔偿”的原则，防止租客以“设备老旧”为理由逃避责任。
——〇正确。
③ 若房东想对租客设定超出通常原状回復义务的特别约定（特約），该约定须具备以下三条件：
- 有必要性（例如租金较低、房东提供优惠条件等）；
- 内容合理、非暴利性；
- 租客充分理解并自愿同意该额外负担。
只有满足这些条件，特约才具有法律效力。
——〇正确。
④ 若房屋为新建3年后出租，并设定墙纸残值图表起点为50%，则租客入住2年、退租时若造成应赔偿的损伤：
计算方式为：6万（总价）×50%＝3万（入居时残值），每年减少1万 → 退租时残值1万。
因此，租客应负担1万元修复费用，计算合理。
——〇正确。
快速记忆：
① 通常损耗→房东负担
② 老旧仍可用→损坏照赔
③ 特约有效→需合理且自愿
④ 折旧图算→按残值比例负担
第11問-令和元年試験 問22(改題)
原状回復における経過年数の考慮に関する次の記述のうち、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）によれば、適切なものの組合せはどれか。
ガイドラインによれば、クッションフロアは8年で残存価値1円となるような直線または曲線を想定し、借主の負担を決定する。
ガイドラインによれば、借主の過失によって必要となったフローリングの部分補修は、経過年数を考慮することなく借主の負担となる。
ガイドラインによれば、借主が喫煙したことによって必要となったクロスの張替え費用は、経過年数を考慮することなく借主の負担となる。
ガイドラインによれば、耐用年数を経過したクロスであっても、使用可能である場合には、借主が行った落書きを消すための費用については、借主の負担となることがある。
中文讲解
✅ 24
① クッションフロア的耐用年限是6年，而不是8年。
《原状回復ガイドライン》规定，应按“6年残值1日元”的线性或曲线折旧方式计算租客的负担比例。
因此，题干中“8年计算”错误。
——✕错误。
② 如果因租客过失导致需要修补地板（フローリング）的部分区域，则该部分的修复费用不考虑经年折旧，由租客全额负担。
因为这是人为损坏，不涉及“新旧替换”或房东获益问题。
——〇正确。
③ 若租客吸烟造成墙纸（クロス）更换，应按耐用年限6年折旧曲线计算负担比例，而非全额负担。
理由是：虽然原因是租客行为，但为了避免负担过重（例如房屋原本已使用多年），必须考虑折旧年限。
——✕错误。
④ 即使墙纸已超过耐用年限，只要仍可使用，若租客故意在墙上乱画等导致无法继续使用，该部分修复费用仍由租客承担。
因为这种损坏属于“故意行为”，与自然老化无关，必须恢复至原功能状态。
——〇正确。
快速记忆：
① クッションフロア→6年折旧非8年
② 地板部分损坏→不折旧全额赔
③ 吸烟污染→按6年折旧比例
④ 故意乱画→仍须租客赔偿
第12問-令和6年試験 問9
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下「原状回復ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
1.原状回復ガイドラインによれば、賃借人の過失による壁（クロス）の毀損部分の補修費用は㎡単位で賃借人の負担となり、毀損箇所を含む一面分を賃借人の負担とすることはできない。
2.原状回復ガイドラインによれば、賃借人の喫煙により居室全体にタバコのヤニや臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニング費用を賃借人負担とすることはできるが、当該居室全体の壁（クロス）の張替え費用を賃借人負担とすることはできない。
3.原状回復ガイドラインによれば、賃借人の過失による襖の毀損部分の補修費用は㎡単位で賃借人の負担となり、毀損箇所を含む一枚分を賃借人負担とすることはできない。
4.原状回復ガイドラインによれば、賃借人の過失によるフローリングの毀損部分の補修費用は原則㎡単位で賃借人の負担となるが、フローリングの毀損が複数箇所にわたる場合は居室全体分の補修費用を賃借人の負担とすることができる。
中文讲解
✅ 4
① 对于墙纸（クロス）部分损坏的情况，原则上按㎡计算费用较理想，但《原状回復ガイドライン》允许在无法维持整体外观或色差较大的情况下，租客需承担包含损坏部分的一整面墙的更换费用。
这是因为墙纸的修复施工单位通常是一整面墙，而非小面积局部修补，若只修部分反而造成视觉不协调、影响商品价值。
——✕错误。
② 若租客吸烟导致整个房间的墙壁与天花板被尼古丁污染或沾染异味，则房东可以要求租客负担全室的清洁费与墙纸更换费。
指导方针认为，这属于租客的使用不当（通常使用を超える行為），应由其承担全部恢复费用，而不仅限于清洁。
——✕错误。
③ 襖纸（推拉门）在修复上以**“一枚”为施工单位**，不是按㎡计算。
这是因为施工和材料均以整张更换为标准，无法进行精确的局部修补。因此，租客造成损坏时，需承担该一整枚襖的修理费用。
——✕错误。
④ 对于木地板（フローリング），若损坏仅在单个部位，则按㎡单位由租客承担；
但若损坏遍及多个区域，影响整体外观与功能，则可要求租客负担整个房间范围的修复费用。
这是为了确保地板整体品质与使用安全性。
——〇正确。
快速记忆：
① 墙纸损坏→可按一面计
② 吸烟污染→全室清洁＋更换皆赔
③ 襖纸破损→按枚计，不按㎡
④ 地板多处损坏→可全室计费
（正确答案：④＝只有1个正确）
第13問-令和5年試験 問9
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（国土交通省住宅局平成23年8月。）に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
1.原状回復ガイドラインによれば、賃借人が天井に直接つけた照明器具のビス穴の跡の原状回復費用は、賃借人の負担とはならない。
2.原状回復ガイドラインによれば、飼育ペットによる臭いの原状回復費用は、無断飼育の場合を除き、賃借人の負担とはならない。
3.原状回復ガイドラインによれば、賃借人が設置した家具によるカーペットのへこみや設置跡の原状回復費用は、賃借人の負担とはならない。
4.原状回復ガイドラインによれば、台所、トイレの消毒の費用は、賃借人の負担とはならない。
中文讲解
✅ 12
① 租客若未使用原有的灯具插座，而是自行在天花板上打孔安装照明器具，则该螺钉孔痕属于超出通常使用范围的损耗。
因此，应由租客承担修复费用。
（相对而言，若是生活必需的空调安装留下的小孔或图钉孔，则被视为通常使用，属房东负担。）
——✕错误。
② 宠物饲养造成的气味、毛发、污渍等问题，并不属于通常使用造成的自然损耗。
即便是“经许可饲养”的情况，这些气味清除与消毒的费用也通常由租客承担。
因为宠物饲养仍被视为超出一般使用范围的行为。
——✕错误。
③ 家具在地毯或地板上留下的压痕或放置痕迹，被认为是日常生活中不可避免的通常损耗。
因此，这类痕迹的修复或更换费用由房东承担。
——〇正确。
④ 厨房与厕所的消毒属于为下一个租客提升居住品质的作业，
而非原租客在正常居住中必须进行的清洁范围，因此应由房东承担。
——〇正确。
快速记忆：
① 天花板打孔→租客负担（超出使用）
② 宠物异味→租客负担（使用不当）
③ 家具压痕→房东负担（通常损耗）
④ 厨厕消毒→房东负担（超出管理）
第14問-令和2年試験 問32(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方を前提とした場合、原状回復に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
1.ハウスクリーニング費用は、借主が通常の清掃を実施していないために必要となった場合であっても、貸主の負担である。
2.鍵交換費用は、借主が鍵を紛失した場合であっても、貸主の負担である。
3.ペット飼育に伴う部屋の毀損を補修する費用は、無断飼育の場合を除き、貸主の負担である。
4.借主の同居人による部屋の毀損を補修する費用は、借主自身に故意過失がない場合、貸主の負担である。
中文讲解
✅ 1234
① 若租客在退租时未进行通常清扫或居住期间未保持基本卫生，导致必须进行专业清洁（ハウスクリーニング），则该费用应由租客承担。
只有当租客在正常清洁义务范围内完成了日常打扫后，房东再行追加清洁（为提升物业形象）时，才属房东负担。
——✕错误。
② 钥匙若因租客的遗失或破损需更换锁芯，则该费用由租客承担。
钥匙遗失被视为租客的过失，属于管理不当引起的安全问题，因此不能让房东承担。
——✕错误。
③ 若因宠物饲养造成房间损伤、划痕或异味，无论是否得到房东许可，该修复费用都应由租客承担。
因为宠物饲养仍属超出一般使用范围的行为，对内装和气味管理造成额外负担。
——✕错误。
④ 若租客的同居人或家人造成房屋损坏，即使租客本人没有直接过失，也应由租客承担。
因为同居人被视为租客的履行辅助者（履行補助者），其行为结果视同租客的责任。
——✕错误。
快速记忆：
① 清洁未做→租客负担
② 钥匙遗失→租客负担
③ 宠物损坏→租客负担
④ 同居人损坏→租客负担
（本题四项全错＝4つ不適切）
第15問-平成29年試験 問24(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.ガイドラインによれば、通常損耗に関しガイドラインと異なる原状回復の取扱いを定める場合、賃貸借契約締結時に「通常損耗は賃借人の負担である。」と伝えれば足り、その旨を賃貸借契約書に具体的に記載したり、その旨を借主が明確に認識して合意の内容とすることまでは要しない。
2.ガイドラインでは、すべての設備等につき、経過年数（入居年数）を考慮している。
3.ガイドラインによれば、借主の喫煙により、居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニングを借主負担とすることを認めている。
4.ガイドラインによれば、原状回復とは借主の故意により発生した損耗・毀損のみを借主に復旧させることと定義している。
中文讲解
✅ 3
① 若要在租赁合同中对“通常损耗的承担方式”作出与《原状回復ガイドライン》不同的规定，
仅在签约时口头告知租客“通常损耗由你承担”是不够的。
必须在合同中明确写入条款，并且确保租客充分理解并同意该特约，才能被视为有效。
这体现了合同自由原则下的**“明示・合理・合意”三要件**。
——✕错误。
② 并非所有设备都考虑经年变化（折旧）。
例如：畳表、襖纸、障子纸等属于消耗品性质强的部分，不适用耐用年限折旧计算。
而墙纸、クッションフロア、木地板等则会按照**耐用年限（6年或建筑耐用年限）**计算残值。
——✕错误。
③ 若租客吸烟导致房间墙面或天花板整体被烟渍污染、产生异味，
《ガイドライン》允许房东要求租客承担全室清洁或更换费用。
因为吸烟属于超出通常使用范围的行为，产生的污染难以恢复为可出租状态。
——〇正确。
④ 《ガイドライン》将原状回復定义为：
修复因租客的故意・过失・善管注意义务违反或超出正常使用范围造成的损耗、毁损。
并非仅限于“故意”行为造成的情况。
——✕错误。
快速记忆：
① 特约有效→须明示且合意
② 折旧计算→并非所有设备适用
③ 吸烟污染→全室清洁可租客负担
④ 原状回復→不止故意，含过失
（正确答案：③＝只有1项正确）
第16問-令和4年試験 問10
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（国土交通省住宅局平成23年8月。以下、各問において「原状回復ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。
1.借主の負担は、建物、設備等の経過年数を考慮して決定するものとし、経過年数による減価割合は、償却年数経過後の残存価値が10%となるようにして算定する。
2.中古物件の賃貸借契約であって、入居直前に設備等の交換を行っていない場合、入居時点の設備等の価値は、貸主又は管理業者が決定する。
3.借主が通常の住まい方をしていても発生する損耗であっても、その後の借主の管理が悪く、損耗が拡大したと考えられるものは、借主が原状回復費用を全額負担する。
4.経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能なものを借主が故意又は過失により破損した場合、借主は新品に交換する費用を負担する。
中文讲解
✅ no
① 以前旧版（2007年前）确实曾以**“残值10%”为基准计算折旧，但改订后的《原状回復ガイドライン》已采用“残值1円”**的方式，
也就是说设备用尽耐用年限后视为几乎无剩余价值。
因此以10%计算的方式已不再适用。
——✕错误。
② 对于中古物件（旧房）的租赁，若入居前未更换设备，
设备的“入居时价值”（即折旧曲线的起点）并非由房东单方决定，
而应由房东与租客协商确认后共同决定，以确保计算公正。
——✕错误。
③ 即使是租客在正常居住中产生的损耗，若之后因维护不当导致进一步恶化，
租客确实应承担责任，但承担范围仅限于超出通常劣化部分的增量损耗。
不能让租客承担全额修复费。
——✕错误。
④ 即使设备已超过耐用年限，只要仍能使用，若租客故意或过失损坏，
租客仍须承担修复至可使用状态的费用，
但并非必须支付“新品更换费用”，只需修复到原有功能即可。
——✕错误。
快速记忆：
① 折旧基准→残值1円制
② 中古起点→应双方协商
③ 管理不善→只赔超出部分
④ 旧设备破坏→修到可用即可
（正确答案：无＝なし）
第17問-平成30年試験 問25(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.ガイドラインでは、借主によるペット飼育に伴い生じる「臭い」は、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負わない。
2.ガイドラインでは、エアコンの内部洗浄は、「明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負う。
3.ガイドラインでは、賃貸建物の鍵の紛失は、賃借人負担と判断される場合が多いため、「明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負う。
4.ガイドラインでは、風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ等は、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負わない。
中文讲解
✅ 3
① 宠物饲养产生的气味或损伤，被视为超出通常生活范围的使用（区分B），
属于“明らかに通常の使用による結果とは言えないもの”。
因此，这类臭味或划痕等的修复费用应由租客承担，而非房东。
——✕错误。
② 空调内部清洗被归入“次の入居者を確保するためのグレードアップ（区分A+G）”，
即为房东为了提升物件出租价值而进行的维护。
这种清洗并非因租客使用造成的损耗，因此费用应由房东承担，而不是租客。
——✕错误。
③ 钥匙遗失被明确列入“通常使用による結果とは言えないもの（区分B）”，
属于租客的管理过失行为。
因此，更换锁芯或钥匙的费用由租客自行承担。
——〇正确。
④ 浴室、厕所、洗面台的水垢与霉菌，
若是租客未进行日常清洁或通风导致扩散，则视为“管理不善による拡大（区分A+B）”。
因此需由租客承担相应清洁或修复费用，
仅在完全自然形成、无可避免时，才属于房东负担。
——✕错误。
快速记忆：
① 宠物异味 → 租客负担（区分B）
② 空调清洗 → 房东负担（区分A+G）
③ 钥匙遗失 → 租客负担（区分B）
④ 水垢霉菌 → 管理不善则租客负担
（正确答案：③＝只有1项正确）
第18問-令和5年試験 問11
賃貸住宅における原状回復に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸人が敷金100万円から原状回復費用として70万円を控除して賃借人に敷金を返還した場合において、賃借人の故意・過失による損耗・毀損がないときは、賃借人は、敷金全額分の返還を受けるため、少額訴訟を提起することができる。
2.原状回復にかかるトラブルを未然に防止するためには、原状回復条件を賃貸借契約書においてあらかじめ合意しておくことが重要であるため、原状回復ガイドラインでは、賃貸借契約書に添付する原状回復の条件に関する様式が示されている。
3.原状回復費用の見積りや精算の際の参考とするため、原状回復ガイドラインでは、原状回復の精算明細等に関する様式が示されている。
4.民法では、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用収益によって生じた損耗や賃借物の経年変化を除く）がある場合において、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものである場合を除き、賃貸借の終了時に、その損傷を原状に復する義務を負うとされている。
中文讲解
✅ 1
① 如果房东从敷金100万日元中扣除70万作为原状回復费用返还30万给租客，
而租客主张无故意过失要求全额返还，
这种情况下若提起诉讼，应适用的是通常诉讼程序，
因为少额诉讼仅限请求金额不超过60万日元（《民事诉讼法》第368条）。
本案请求金额为70万，超过法定上限，不能使用少额诉讼。
——✕错误。
② 为防止租退时的纠纷，《ガイドライン》建议在合同中事前明确原状回復条件，
并提供了“原状回復条件样式（别表3）”，
其中包括：维修责任划分、费用承担范围、施工单价参考等。
房东应在签约前向租客说明，并经双方同意后列入合同附件。
——〇正确。
③ 为便于退租后的费用结算，《ガイドライン》也提供了“精算明细表样式（别表4）”，
可列出设备项目、修复方式、单价、数量、金额、年限、负担比例等，
帮助明确计算依据和责任划分，避免争议。
——〇正确。
④ 《民法》第621条规定：
租客应对租赁期间因其原因造成的损伤进行修复，
但通常使用产生的损耗与自然老化不属于修复义务。
若损坏并非租客过失所致，则租客无原状回復义务。
——〇正确。
快速记忆：
① 少额诉讼→限额60万以内
② 条件样式→合同附表3
③ 精算明细→参考附表4
④ 民法621→正常损耗免责任
（正确答案：①＝仅1项错误）
第19問-令和3年試験 問9(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下「原状回復ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸借契約書に居室のクリーニング費用の負担に関する定めがない場合、借主が通常の清掃を怠ったことにより必要となる居室のクリーニング費用は貸主負担となる。
2.賃貸借契約書に原状回復について経年劣化を考慮する旨の定めがない場合、借主が過失により毀損したクロスの交換費用は経過年数を考慮せず、全額借主負担となる。
3.賃貸借契約書に原状回復費用は全て借主が負担する旨の定めがあれば、当然に、借主は通常損耗に当たる部分についても原状回復費用を負担しなければならない。
4.賃貸借契約書に借主の帰責事由に基づく汚損を修復する費用について借主負担とする旨の定めがない場合であっても、借主がクロスに行った落書きを消すための費用は借主の負担となる。
中文讲解
✅ 4
① 若合同中未写明清洁费用的承担方式，但租客未进行正常清扫，导致超出经年劣化的污损，
则产生的清洁或全户清理费用应由租客承担。
这体现了租客的**善良管理义务（善管注意義務）**原则，
即使无条款约定，只要因疏于清理导致额外损耗，也属于租客责任。
——✕错误。
② 即使合同未记载“考虑经年劣化”，
《ガイドライン》也规定了壁纸（クロス）6年折旧制。
因此，即便是租客的过失导致损坏，仍应考虑经年变化后的残值，
而不能要求全额负担。
——✕错误。
③ 若合同仅笼统写着“所有原状回復费用由租客承担”，
并不自动意味着租客必须承担“通常損耗（自然老化）”。
此类特约要想有效，必须满足以下三条件：
① 有必要性、② 不暴利、③ 租客已明确理解并同意（最高裁判例 平成17年12月16日）。
否则，条款无效。
——✕错误。
④ 即使合同未写明“租客故意损坏的修复由租客承担”，
若租客故意在墙纸上乱画、贴纸造成污损，
仍属故意・过失或善管注意义务违反，
应自行承担恢复费用（恢复到原本可使用状态为止）。
——〇正确。
快速记忆：
① 未清扫→租客负担
② 壁纸损坏→应计折旧
③ 全额特约→需明示合意
④ 故意落笔→租客赔偿
（正确答案：④＝只有1项正确）
第20問-平成27年試験 問24(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.原状回復の取扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。
2.ガイドラインの考え方によれば、借主の故意過失等による損耗であっても、借主の負担については、原則として建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合が減少することとなる。
3.ガイドラインの考え方によれば、借主がクロスに故意に落書きを行ったとしても、当該クロスが耐用年数を超えている場合には、これを消すための費用（工事費や人件費等）については、借主の負担とすることができない。
4.ガイドラインの考え方によれば、クロスの張替えの場合、借主の負担とすることができるのは毀損箇所の張替費用に限定されるのであって、それを超えて毀損箇所を含む一面分の張替費用を、借主の負担とすることはできない。
中文讲解
✅ 2
① 《ガイドライン》只是参考指针，并非法律强制规范。
因此，即使合同中规定的原状回復方式与指南不同，只要内容不违反法律强制规定，且双方有明确合意，依然是有效的特约。
——✕错误。
② 按《ガイドライン》原则，即便损坏是由租客的故意或过失造成，
其承担的修复费用也应考虑建筑或设备的使用年限（経過年数）。
随着年限增加，物件价值下降，租客的负担比例应相应减少。
这一规定体现了公平原则，防止因物件老旧导致租客过度赔偿。
——〇正确。
③ 即使墙纸（クロス）已超过耐用年限，若仍能使用，
而租客因故意乱画或破坏使其无法继续使用，
仍需负担恢复其“可使用状态”所需的费用（如施工或人工费），
并非完全免除责任。
——✕错误。
④ 墙纸损坏时，若为一部分区域的毁损，
《ガイドライン》允许房东将包含损坏部分的一整面的更换费用计入租客负担，
因为修复时常需考虑颜色和花纹匹配，否则影响整体观感与商品价值。
——✕错误。
快速记忆：
① 特约不同→仍可有效
② 故意过失→考虑年限折旧
③ 耐用超期→仍需赔修复费
④ 墙纸更换→可计整面费用
（正确答案：②＝只有1项正确）
第21問-平成28年試験 問28(改題)
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（国土交通省平成23年8月。以下、本問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50％と決定していた場合で、入居1年後の退去の際、クロス（耐用年数6年）に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった。その張替え費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。
2.ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。
3.ガイドラインによれば、襖紙や障子紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、借主に故意過失等がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当とされている。
4.ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。
中文讲解
✅ 2
① 若房屋新建后经过3年才出租，并约定折旧起点为50%，
租客入住1年后退租时，房屋已使用4年（占6年耐用年限的2/3），剩余价值为2/6。
因此在总更换费用6万日元中，租客应负担约2万日元（剩余价值部分），
符合《ガイドライン》计算逻辑。
——〇正确。
② 《ガイドライン》中的折旧图示中，
空栏A代表的是“経年変化・通常損耗”，
即自然老化或正常使用造成的磨损；
而空栏B则代表“故意・過失・善管注意義務違反”，
即因租客不当使用或疏忽管理造成的损坏。
因此，将B标为“経年変化・通常損耗”是错误的。
——✕错误。
③ 对于襖纸或障子纸等消耗性材料，
《ガイドライン》明确指出：
若租客存在故意或过失，即使物件已使用多年，
也不考虑年限折旧，应负担全部修复费用。
——〇正确。
④ 若因饲养宠物导致柱子、墙面或地板有划痕、异味，
这类损耗被视为超出通常生活范围的使用，
《ガイドライン》将其定位为租客负担项目（区分B）。
——〇正确。
快速记忆：
① 折旧起点50% → 计算结果2万负担
② 图中B项 → 故意・过失部分
③ 襖障子 → 不计年限全额赔
④ 宠物损坏 → 租客承担
（正确答案：②＝只有1项错误）
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