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Nov 1, 2025
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chinkanshi/018
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賃管士
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第1問-平成30年試験 問21
未収賃料の回収方法としての少額訴訟に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.債権者は、同一の簡易裁判所において、同一の年に、同一の債務者に対して年10回を超えて少額訴訟を選択することはできないが、債務者が異なれば選択することは可能である。
2.少額訴訟において証人尋問手続が取られることはないため、証人尋問が必要な場合、通常訴訟の提起が必要である。
3.裁判所は、請求の全部又は一部を認容する判決を言い渡す場合、被告の資力その他の事情を考慮し、特に必要がある場合には、判決の言渡日から3年を超えない範囲内で、支払猶予又は分割払の定めをすることができる。
4.裁判所は、原告が希望すれば、被告の意見を聴くことなく少額訴訟による審理を行うことになる。
中文讲解
✅ 3
①
题干说：“债权人不能在同一个简易法院、同一年里，对同一个债务人选择少额诉讼超过10次，但如果债务人不一样就可以。”
日本的少额诉讼有一个很硬的规则：“同一简易法院・每年最多10件”，这是对“一个人打一堆小官司”的总体次数做控制的，不看债务人是谁。也就是说，你不能说“我一年10件都打完了，但我换个债务人再打第11件”。不行，法院那一年的你的少额诉讼额度就是10件。
为什么要这样规定？
如果不设总量上限，房东、业者或者专业回收机构就可能把很多小额的催收、管理上的纠纷统统丢到少额诉讼里，法院就会被一两个当事人“刷屏”，别人的案件就排不上了。少额诉讼本来是为了让普通的小金额纠纷能快进快出，不是给专业债权人开的“绿色通道”，所以要设年度件数限制。
所以①是错的，错在“债务人不同就可以再选”这句话。
——
②
题干说：“少额诉讼里不会做证人询问，所以要问证人就只能去打通常诉讼。”
这句话也是错的。少额诉讼也可以做证人询问，只是这个程序的目标是一天内开完、当天宣判，所以法院会尽量让程序简单、证据明了，但不是说绝对不能叫证人。
为什么要这样规定？
少额诉讼的核心是快，但法律也不能因为图快就牺牲查明事实。有的未收租金案件，确实要问一下“到底有没有交过现金”“有没有口头约定”“有没有提前退房”这种事实，完全禁止证人反而会让结果不公。所以法律走的是**“原则简单、但必要时可以做”**这条路。
所以②是错的，错在把“通常不做”说成了“不能做”。
——
③
题干说：“法院在全部或一部分支持原告的请求时，可以看被告的经济情况，觉得有特别需要，就可以在宣判日算起3年以内，给被告分期或者缓期付款。”
这个是对的。少额诉讼的特色之一，就是法院在认定“你确实该付钱”的前提下，还能顺便帮你设计一个还款方式，比如分几次、几个月开始还，一共不超过3年。
为什么要这样规定？
少额诉讼处理的经常是普通人之间的小钱纠纷，比如房租、管理费、修缮分担这种。很多被告不是“不想付”，而是一下子拿不出那么多。如果判决一口气让他付清，他还是付不了，原告也执行不到钱，最后都很尴尬。所以法律干脆给法院一个工具：
- 债权人赢了 → 权利确定
- 被告一时付不了 → 可以分期/猶予
这样既保护了原告的回收性，又不让被告马上破产。而且这里还有一个考点：原告不能只针对“分期・猶予的这部分”去不服，也就是法院既然这么定了，原告这点要忍。
所以③是正确肢。
——
④
题干说：“只要原告想走少额诉讼，法院就不用听被告意见，直接按少额诉讼审。”
这是错的。少额诉讼要成立，要原告提出+被告不反对这两个条件。被告要是说“我不要少额诉讼”，就会转到通常訴訟去。
为什么要这样规定？
少额诉讼的特点是速度快→程序简→一次开庭→当天判，这对原告当然很香，但对被告来说，有时候准备时间不够、想多举证、想请律师、想打反击，这时如果法律说“原告说走少额就走少額”，就会破坏当事人平等。所以法律给了被告一个異議の機会，你要是不同意，就回到普通程序，大家慢慢打。
所以④是错的，错在“法院可以不听被告意见”这一段。
——
快速记忆
① 少額訴訟は「同じ簡易裁判所・年間10件まで」→换债务人也不能超过10件。
② 少額訴訟でも必要なら证人尋問はできる。
③ 裁判所は必要があれば判決から3年以内で分割・猶予を付けられる（原告この部分に不服出せない）。
④ 少額訴訟にするには原告の申出＋被告が異議なしが必要。
第2問-令和6年試験 問18
賃借人の滞納賃料を回収するための法的手続に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸借契約書が執行認諾文言付きの公正証書により作成されているときは、賃貸人は、改めて訴訟を提起して確定判決を得ることなく、滞納賃料の請求について強制執行をすることができる。
2.期間内に滞納賃料の支払がない場合には期間の経過をもって賃貸借契約を解除する旨の通知は、内容証明郵便により行わなければ、賃借人が滞納賃料を支払わないまま所定の期間が経過しても、契約解除の効力は生じない。
3.滞納賃料の支払督促に対しては異議の申立てがなくても、当該支払督促について賃貸人が行った仮執行宣言の申立てに際し、賃借人が2週間以内に異議の申立てをすれば、通常の民事訴訟の手続に移行する。
4.既にA簡易裁判所において同一年内に10回の少額訴訟を提起している賃貸人が、同一年内に初めてB簡易裁判所に対し、その管轄に属する滞納賃料の支払請求訴訟を提起する場合には、少額訴訟を選択することができる。
中文讲解
✅ 4
①
题意：租客欠房租，如果一开始就把租赁合同做成了“附执行认诺文句的公证书”，房东就不需要再去打官司拿判决，就能直接去做强制执行。
这是对的。理由是：这种公证书本身就能当成債務名義用，它的效果跟“已经有了可以执行的判决”差不多。因为当事人在签的时候就说了：“我将来要是没付钱，就同意你直接对我强制执行。” 法律就尊重这个事先的同意，所以就省掉了“先起诉→拿判决”这一步，让房东可以更快拿钱。
为什么要这样规定？
- 租金这种东西是定期・少额・反复发生的债权，如果每次都要起诉就太慢，
- 公证书是在公证人面前做的、内容清楚、双方都签过，可信度高，
- 而且有“我同意强制执行”的话，说明当时租客是自愿承诺的，所以可以给房东这个“快车道”。
所以①是正确的。
——
②
题意：说“如果你给租客发通知，写着‘在×天以内不付就解除合同’，这个通知必须用内容证明邮便寄，不然就算租客没付、期限过了，也不能解除。”
这句话是错的。真正的规则是：解除通知只要“到达”租客那边，就发生效力，并没有规定一定要内容证明。你用普通信、挂号、亲手递、传真、甚至有时是邮件，只要能证明对方收到了，原则上都能生效。
那为什么大家老说要用内容证明？
- 因为实际操作中，经常会吵：“我没收到啊”、“你说的期限是什么时候？”、“你到底说没说要解除？”
- 内容证明邮便能证明寄了什么内容、哪天寄的，打官司时举证力强。
- 所以它是推荐的做法，不是法律上的必须条件。
换句话说：内容证明是为了留下证据，不是解除的成立要件。
所以②是错误肢。
——
③
题意：房东先走了支付督促，租客一开始没提异议。按理说这样就能往下走到“仮執行宣言”（临时可以执行的那一步）。但题干说：就算前面租客没异议，只要在对仮執行宣言这一步租客在2周内提了异议，这个案子就会转成普通民事诉讼。
这是对的。支付督促的制度本来就是：先给你一个“快的通道”，但只要债务人说一句“我有意见”，就要回到正常打官司的轨道。而且他有两次说“不”的机会：
- 支付督促刚送达的时候 → 2周内可以异议
- 债权人去申请仮執行宣言的时候 → 债务人也还能在2周内异议
这两次，只要有一次说了“我不同意”，法院就视为起诉了，然后就按普通诉讼慢慢审。
为什么要这样规定？
支付督促是速度优先、书面处理，但速度快就有可能会错，所以必须给债务人一个随时拉回正式审理的刹车，来保障防御权。
所以③是正确的。
——
④
题意：房东这一年里已经在A简易法院用了10次少额诉讼额度了，再想在同一年里去B简易法院，针对B法院管的另一个欠租案子，提起少额诉讼——行不行？题干说：可以。
这是对的。要记住这条：“1年10件”的限制，是对‘同一の簡易裁判所’说的。也就是说：
- A法院：你今年已经打了10件 → 在A这家不能再用少額
- 但B法院：你今年还没在B打过 → 在B这家还可以再用少額
这一题跟你上一题（第1問）正好能拼在一起记：
- 上一题说的是“同一个法院里面，不管你换不换债务人，都是10件封顶”
- 这一题说的是“换了法院，就可以重新有10件的额度”
所以限制的单位是法院，不是全日本合计、也不是债务人数量。
为什么要这样规定？
少额诉讼的负担是落在那个法院身上的，所以就用**“同一法院”做上限**，防止一家法院被同一个人塞满案子；但你去别的地区的法院起诉，那就是另一家法院的业务量，可以重新算。
所以④是正确的。
——
快速记忆
① 有执行认诺文句的公证书 → 不用再打官司就能直接强制执行滞纳房租。
② 解除通知不用一定内容证明，到达就有效，内容证明只是为了留下证据。
③ 支付督促阶段只要债务人在2周内提异议 → 就会转成普通民事诉讼。
④ 少額訴訟の「年10回」は同一簡易裁判所ごとに数える → 换法院就能再用。
第3問-平成30年試験 問22
賃料未払の借主に対する明渡しに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.明渡しの強制執行を行うための債務名義となるのは、判決における判決書のみであり、裁判上の和解調書は債務名義とならない。
2.強制執行を申し立てるに当たって必要となるのは、債務名義のみである。
3.未払賃料を支払うことを内容とする判決書は、建物明渡しを求める強制執行の債務名義となる。
4.賃貸借契約書に、「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる。」との約定があっても、貸主は、建物明渡し前に借主の外出中に無断で賃貸建物の鍵を交換した場合、法的責任を問われることがある。
中文讲解
✅ 4
①
题干说：“要做腾退（明渡し）的强制执行，能当‘执行依据’的只有判决书，法院里的和解调书不能当执行依据。”
这是错的。能当債務名義（执行依据）的不只有判决书，还包括裁判上的和解調書、調停調書这些“法院盖过章、内容明确的文书”。理由很简单：这些文书也是在法院里、双方当事人参加下做出来的，法律把它们的效力提升到和判决差不多的高度，就是为了让“不需要再打一场官司”也能执行。所以不是“只有判决书”。
为什么要这样规定？
- 很多房东和房客在实际纠纷里是能和解的，比如“你再住到月底、把钥匙还我、我不追你前两个月的滞纳”这种。
- 如果这种已经在法院里谈好、写进调书的内容还非得再打一场官司才能执行，就太浪费司法资源了。
- 所以法律说：既然你们已经在法院面前说好了，那就按判决级别给你执行力。
所以①是错的，错在把“債務名義”说得太窄，只限判决书。
——
②
题干说：“申请强制执行的时候，只要有执行依据（債務名義）就够了。”
这也是错的。一般来说，要真正让執行官去行动，通常需要两样东西：
- 債務名義（判决书、和解调书、调停调书、公证书等能证明‘你有这个权利’的文书）
- 執行文（法院书记官或公证人盖的“这个文书可以拿去执行”的盖章）
换句话说，有权利的证明和可以动用国家强制力的许可是两张纸。你说“他要搬走”“他要交房租”这是一个层面，但要请法院真的去开门、换锁、搬东西，还得有那张“可以执行”的執行文。
为什么要这样规定？
强制执行是国家动手，不是你个人去换锁，所以法院要再确认一次：这个文书真的能执行、当事人也真的到了“可以执行”的阶段了，这样才不会误抓、误搬、误赶人。所以只交債務名義是不够的。
所以②是错的，错在说“只要債務名義就行”。
——
③
题干说：“内容是‘支付未付租金’的判决书，可以拿来当作‘要求腾退建筑物’的强制执行依据。”
这也错。一个判决能执行什么，要看它到底判了什么。
- 如果判决写的是：“被告は原告に対し○円を支払え” → 这是金钱给付的債務名義，只能去查封账户、扣工资、查动产，不能拿它去把人从房子里赶出来。
- 要能做腾退，判决里必须写明类似**“被告は本件建物を明け渡せ”这样的话，才是明渡しの債務名義**。
也就是说：欠房租≠必须搬走，这两件事在诉讼上是可以分开起的，判决书写了哪件，就只能执行哪件。
为什么要这样规定？
强制执行是非常强的权力，特别是不动产腾退，要进去、要搬东西、要清场，影响人身和生活，所以法律要精准对应：你判了什么，就只能执行什么，不能用“交房租的判决”去做“赶人”的执行。
所以③是错的，错在把“金钱给付的判决”当成了“腾退的判决”。
——
④
题干说：租赁合同里写着“如果租客拖欠房租，房东或者管理公司可以换锁”，但房东在房客外出的时候，没走法院、没交还钥匙、没完成正式的明渡し，就自己把锁给换了，这种情况下，房东可能会被追究法律责任。
这句是对的。
为什么？关键有两个：
- 日本基本原则：禁止自力救済。 就算对方欠钱、欠房租、合同写了“我可以怎么怎么”，你也不能自己动手把人赶出去、把锁换了、把东西丢掉。正常程序是：催告 → 解除 → 起诉 → 判决・和解 → 强制执行，中间有一层一层的“中立的人（法院）在看着”。
- 合同里写的这种“我想换锁就换锁”的条款，有时候会被认为过度偏向房东、让房客连住的权利都不安全，于是就有可能被认定为公序良俗違反→无效。条款无效你还照着做，那就是无权占有、債務不履行、場合によっては不法行為，都有可能被告。
为什么要这样规定？
- 住的地方是人格权、生活基盘的一部分，法律对“把人赶出去”这件事特别慎重，
- 如果允许“合同里写了就能自己换锁”，那一大票弱势承租人根本住不安稳，房东只要一句“你拖了两天房租我就换锁”就能把人赶走，
- 所以法律宁可麻烦一点，也要坚持：要赶人，走法院。要换锁，等人真正明渡し之后。
所以④是正确肢。
——
快速记忆
① 明渡しの債務名義は判決だけじゃなく、和解調書・調停調書もOK。
② 強制執行には債務名義＋執行文が必要で、債務名義だけ不够。
③ “交房租的判决”不能直接拿来做“赶人”的强制执行。
④ 鍵を勝手に替えるのは自力救済でアウトになることがある，契約に書いてあっても危険。
第4問-令和6年試験 問11
賃貸住宅における原状回復に係る少額訴訟に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.少額訴訟では、裁判所は、原告の主張を認める場合でも、支払猶予の判決を言い渡すことができる。
2.賃貸人から請求された原状回復費用50万円を賃借人が支払わず立ち退きもしない場合、賃貸人は、少額訴訟により、50万円の支払及び明渡しを請求することができる。
3.少額訴訟では、1回の審理で判決が言い渡され、訴訟の途中で和解による解決はできない。
4.少額訴訟の判決に対して不服がある場合は、地方裁判所に控訴することができる。
中文讲解
✅ 1
①
题干说：“在少额诉讼中，即使法院认可了原告的主张，也可以宣告缓期支付的判决。”
这是对的。少额诉讼的一个特色是，法院有一定的裁量权。哪怕判决支持了原告的请求，法院仍可以考虑被告的经济能力、生活状况等因素，在特别需要时，命令分期付款、延迟付款、甚至免除部分滞纳金。
举个例子：租客确实欠了房东的钱，法院也判房东赢，但发现租客目前失业、独居、又没积蓄，就可能说：“你确实要还，不过可以三年内分期还清。”
为什么要这样规定？
因为少额诉讼主要处理的是生活性的小额纠纷（租金、修缮费、水电费等）。如果硬逼着对方一次付清，反而让判决无法执行。所以法律允许法院在保护原告利益的同时，兼顾被告现实状况，让钱能真的回收，而不是“赢了官司拿不到钱”。
所以①是正确的。
——
②
题干说：“房客欠了50万的原状恢复费也不搬走，房东可以用少额诉讼同时要求‘支付50万＋腾退房屋’。”
这是错的。
少额诉讼的范围是**“60万元以下的金钱给付”，也就是说只能处理“要不要给钱”“给多少钱”的纠纷。腾退（明渡し）是行为义务**，不是“付钱”，所以不能纳入少额诉讼。
房东如果想要两件事都实现——拿回钱又拿回房子，就必须分开：
- 要钱 → 可以走少额诉讼（金额小、程序快）
- 要房子 → 必须走普通诉讼（因为涉及强制执行腾退）
为什么要这样规定？
少额诉讼追求的是一次审理・当天判决。如果允许“要房又要钱”，审理会复杂化，还涉及执行方式不同（搬迁 vs 扣钱），那就违背了“简易、迅速”的制度目的。
所以②是错误的，错在混用了不同性质的请求。
——
③
题干说：“少额诉讼虽然只开一次庭就判决，但不能中途和解。”
这也是错的。
少额诉讼虽然设计成“一次开完”，但并不是“禁止和解”。只要双方愿意，随时可以在审理中达成和解，而且法院还会安排司法委员帮忙调解，促进双方在当天解决。
实际上，很多少额案件都会这样收尾：
- 房东想收点钱就算了
- 房客也想赶快了结
所以最后法院会做出和解調書，它跟判决书一样能强制执行。
为什么要这样规定？
因为少额诉讼的目标是“快＋实质解决”，而不是“非要打完才算”。如果能和解更快更好，法院当然希望你们当天就把纠纷解决掉。
所以③是错误的，错在说“不能和解”。
——
④
题干说：“对少额诉讼的判决不服，可以向地方法院上诉。”
这也是错的。
少额诉讼的特点之一是：没有控诉（上诉）制度。
如果你不服判决，只能向同一个简易法院提出一次“异议申立て”，法院会把案件转成普通民事诉讼重新审理。但无论这次结果如何，之后就不能再上诉到地方法院。
也就是说：
- 普通诉讼 → 可以两审（简易→地裁）
- 少额诉讼 → 只有“原审＋一次异议”
为什么要这样规定？
少额诉讼追求的是**“终局性”**，让小额案件尽快结束。如果每件小案都能上诉，反而拖到几个月甚至几年，就失去了“快速救济”的意义。
所以④是错误的，错在以为可以上诉。
——
快速记忆
① 法院可判分期或缓期支付，最多3年。
② 少額訴訟只能处理金钱给付，不能要求腾退。
③ 少額訴訟でも可以途中和解，由司法委员协助。
④ 少額訴訟に不能控诉，只能在同一法院一次异议申立て。
第5問-平成28年試験 問22
未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償責任を負うことはない。
2.連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。
3.管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。
4.賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。
中文讲解
✅ 1
①
题干说：“为了回收未收租金，管理公司未经租客同意就在门锁上加了盖子，让租客进不去，这种情况下管理公司可能要赔钱，但房东不用负责。”
这是错的。
这种行为在法律上属于自力救济，也就是“没经过法院、自己动手封门”。不仅管理公司会被认为侵害了租客的居住权，房东也可能因为雇用了管理公司、让其代表自己管理房屋，而被认定有使用者责任（雇主连带责任）。现实中也确实有判例判房东要承担赔偿。
为什么要这样规定？
因为租客的居住权是非常敏感的权利，未经法院程序限制他人进入居所，哪怕你是房东，都可能构成违法。房东不能把违法行为外包出去说“是管理公司干的，与我无关”，因为管理公司是代表房东行事的。
所以①是错误的，错在认为“房东不会有责任”。
——
②
题干说：“向连带保证人追讨未收房租时，不用先去催租客交钱。”
这是对的。
在一般保证人那里，保证人有催告抗弁权，可以说“请你先去找本人要钱”。
但连带保证人没有这个权利，因为连带保证是“主债务人和保证人地位几乎一样”。所以房东可以直接向连带保证人追讨租金，不用等租客不交再去通知他。
为什么要这样规定？
连带保证是为了增强债权保护。房东之所以要求“连带”而不是普通保证，就是为了避免租客跑路、拖延、周旋的情况，所以法律上赋予房东直接请求的权利。
所以②是正确的。
——
③
题干说：“在受托管理模式下，管理公司不能以自己的名义发内容证明信来追讨未收房租。”
这句话是对的。
理由是：管理公司只是代理人，不是合同当事人。代表房东发信没问题，但要用房东名义。如果以自己公司名义去发、甚至威胁起诉，就可能触犯弁護士法（律师法）中关于“非律师代理诉讼”的禁止规定。
也就是说，管理公司可以协助、草拟、代寄，但不能看起来像“我作为债权人起诉你”那样。
为什么要这样规定？
因为催收债务是法律行为，涉及权利主张和诉讼程序，如果非律师机构滥用，很容易产生威胁、骚扰或误导行为。法律要防止“伪律师式催收”，所以要求必须以房东的名义、在授权范围内行事。
所以③是正确的。
——
④
题干说：“合同里写着‘如果租客欠房租，房东可以立刻解除合同并换锁’，房东照着这条直接换锁的话，可能要赔钱。”
这句话是对的。
这是典型的**自力救済条項（自行救济条款）**问题。法律认为：
- 这种条款让房东可以不经法院就强行控制房子，破坏了正当程序原则，
- 而且租客住的房子关系到其生活基盘，不是普通物品，
- 因此这类条款往往被认定违反公序良俗，无效。
如果房东真的照此执行，可能被追究不法行为责任（侵权）或违约责任。
为什么要这样规定？
为了防止房东滥用权力。即便合同里写着，也不能让强势一方“想赶人就赶人”，必须通过法院、合法程序来解约与腾退。
所以④是正确的。
——
快速记忆
① 管理会社が鍵を封じたら，房东也可能连带赔偿。
② 连带保证人没有催告权 → 可以直接催他付款。
③ 管理受託業者只能以房东名义发信，自己发会触法（弁護士法）。
④ 换锁赶人条款无效，房东若照做要赔偿。
第6問-平成29年試験 問21
賃料改定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.借地借家法上の賃料増減額請求権を行使した場合において、相手方がこれを争うときは、調停を申し立てなければならない。
2.定期建物賃貸借契約においては、あらかじめ賃料改定方法を定めていた場合であっても、借地借家法上の賃料増減額請求の規定の適用は排除されない。
3.賃貸借契約において「賃料の減額はしない。」との特約がある場合、借主は賃料の減額を求めることができない。
4.管理業者は、賃料改定に影響を及ぼす各種要因の変化のうち、有利な変化が生じた場合には、賃貸条件を変更すべきかについて直ちに検討しなければならない。
中文讲解
✅ 1
①
题干说：“根据《借地借家法》的规定，如果一方行使了租金增减请求权而对方不同意，就必须申请调解。”
这是对的。
日本法律对这类租金纠纷实行所谓的调停前置主义（調停前置主義），意思是：
- 双方如果因为涨租或降租谈不拢，
- 不能直接打官司，
- 必须先在简易法院申请“调停”（调解），由中立第三方帮忙协调。
这样可以在不走正式诉讼的情况下解决争议，节省时间和费用，也减少双方对立。
为什么要这样规定？
因为租金调整常常是双方长期关系中的争议，一方是房东、一方是租客，断绝关系对双方都不利。法院希望他们先谈谈看能不能和解，只有调解不成才打官司。
所以①是正确的。
——
②
题干说：“在定期建物賃貸借契約（固定期限租赁合同）中，就算事先约好了租金调整方式，《借地借家法》关于租金增减请求的规定也仍然适用。”
这是错的。
定期租赁合同与普通租赁不同，它的特点是：合同期满自动结束，条款自由度更高。
如果双方事先在合同中明确写了“租金改定方法”或“不得变更租金”，那么《借地借家法》第32条关于“租金增减请求权”的规定就不适用，也就是说——
- 双方已经约好怎么调价，就照合同来，
- 不能再以“市价变化”为由提出增减租金。
为什么要这样规定？
定期租赁制度的本质是“契约自由”更强——房东愿意租几年、租多少都提前谈好，租客也同意。既然是提前讲明白的契约，就要尊重事先约定的稳定性，不能中途反悔。
所以②是错误的。
——
③
题干说：“在普通租赁合同中，如果合同写着‘租金不得减额’，那租客就不能要求降租。”
这是错的。
普通的（非定期）租赁合同中，租客和房东的地位不同，房东在谈判中往往更强势。
所以即使合同里写了“不准要求减租”，法律仍然认为这条对租客不利、违反强行法，是无效的条款。
换句话说，租客在市场行情下跌、建筑条件变差时，仍可以依法提出租金减额请求。
为什么要这样规定？
因为《借地借家法》第32条是为了平衡双方的经济地位。租客是生活的一方，不能被迫接受“不降租”这种不公平条款。
所以③是错误的，错在混淆了普通租赁与定期租赁的适用范围。
——
④
题干说：“管理公司在租金改定因素发生变化时，如果出现‘有利的变化’，就必须立刻考虑是否调整租赁条件。”
这是错的。
管理公司确实要关注市场变化（地价、供需、周边租金、物价等），但不能只看“有利变化”。
正确做法是：
- 如果租金过高，竞争力下降 → 应及时检讨、调整；
- 如果租金有上升空间 → 可以讨论是否上调，但不必“立刻”行动。
法律和实务上更重视“租金过高带来的风险”，因为空室率上升、收益反而减少。
所以④错在把“有利变化”当成唯一要检讨的情况。
为什么要这样规定？
因为管理公司的职责是维持物件的稳定收益，不是一味追求涨价。要根据市场环境双向判断，该降就降，该稳就稳。
所以④是错误的。
——
快速记忆
① 租金纠纷要先调解（調停前置主義）。
② 定期租赁如写明改定方法 → 不能再用法定涨跌制度。
③ 普通租赁中“不准降租”的条款是无效的。
④ 管理业者要双向判断市场变化，不只在有利时检讨。
第7問-令和4年試験 問22
企業会計原則及び会計処理の基礎に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.企業会計原則は、企業会計の実務の中に慣習として発達したものの中から、一般に公正妥当と認められたところを要約した基準である。
2.企業会計原則は、一般原則、損益計算書原則、貸借対照表原則の3つの原則により構成されている。
3.明瞭性の原則とは、企業会計は、すべての取引につき、正規の簿記の原則に従って、明瞭かつ正確な会計帳簿を作成しなければならないことをいう。
4.収益又は費用をどの時点で認識するかについて、発生主義と現金主義の2つの考え方があり、取引を適正に会計処理するためには、発生主義が好ましいとされている。
中文讲解
✅ 3
①
企业会计原则，是日本在做账的实践里一点点发展出来的，把长期被大家认可、觉得公平又合理的做法，整理成一套能通用的规则。它不是法律条文，但企业在做财务报表、记账、对外说明经营状况时，基本都要按它来。这样做的目的，就是让谁来做账结果都差不多，银行、股东、税务、交易对手看报表的时候就不会被风格差异搞糊涂。
所以①是对的。
为什么要这样规定：会计是“大家一起玩的游戏”，如果各家公司自己发明规则，就没法比较，投资也会乱，所以要有一个被社会承认的共同基准。
②
企业会计原则分成三块：
- 一般原則：讲会计最基本的态度，比如真实、公平、継続性等；
- 損益計算書原則：专门讲收入、费用、利益要怎么在損益表里列；
- 貸借対照表原則：专门讲资产、负债、净资产怎么在资产负债表里列。
就是这么三大块，说的跟题目一样，所以②也是对的。
为什么要这样分：报表的结构不一样，要注意的点也不一样，損益表重期间的成果，资产负债表重期末的状態，放在一起说会乱，拆开说更清楚。
③
题目里的说法是错的。
它说的是：“企业会计要对所有交易，按正規の簿記の原則去记账，做得明瞭而且正確。”
这其实是在讲正規簿記原则（也就是要用复式簿记、要能编财务报表的那一套），不是在讲明瞭性原則。
真正的明瞭性原則是：做出来的财务报表，要让利害关系人能看懂，不要误导别人。也就是说，你要把该写的会计事实清楚地表现出来，不能搞得模糊不清，让人看了做错判断。
为什么要这样规定：会计报表不是给做账的人自己看的，是给不在现场的人看的（老板、股东、银行、政府），所以信息必须看得懂，不然就失去会计的意义了。
所以③是不适切的那一项。
④
收入和费用到底算哪一天的，有两种想法：
- 現金主義：钱什么时候进出，就记哪一天，超直观；
- 発生主義：交易事实发生在哪一天，就记哪一天，先发生后收钱也要记。
企业会计里，一般认为発生主義比较好，因为企业的目标是算这一期间到底赚了多少，如果只看钱的流动，会把“已经赚到但还没收钱”的业务漏掉，也会把“已经付钱但其实是以后才算成本”的东西提前记掉，期间損益就会失真。
所以④说“为了适正处理，発生主義比较好”是对的。
为什么要这样规定：会计最重要的是期间比较——今年和去年、这个月和上个月，如果只是看现金，就会被收款时间影响，经营成果就不能比较了，所以选发生成本、发生收入的那种记法。
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① 企業会計原則＝从实践中整理出来、社会公认的会计基准。
② 企業会計原則＝一般＋損益計算書＋貸借対照表这三块。
③ 明瞭性原則＝要让报表使用者看得懂、不误导，题目说的是正規簿記原則所以错。
④ 收益费用的认定=有现 金主义和发生主义，企业会计原则上推发 生主义。
第8問-平成27年試験 問22
借主の退去及び残置物の所有権の放棄に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸借契約書に「借主が契約終了後1ヵ月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後1ヵ月以内に退去しないときは、鍵を交換することができる。
2.借主から退去前に取得した「借主は退去後の残置物については所有権を放棄する。」という念書がある場合、貸主は、借主が粗大ゴミを残して退去したときは、これを処分することができる。
3.賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が賃料を滞納したときは、鍵を交換することができる。
4.賃貸借契約書に「借主が無断で1ヵ月以上不在のときは、契約が解除され、借主は室内の遺留品について所有権を放棄する。」という規定がある場合、貸主は、借主が長期不在となったときは、室内の遺留品を処分することができる。
中文讲解
✅ 2
①
就算租赁合同里写着“如果租客在合同结束后1个月内不退房，房东可以换锁”，房东也不能自己动手换锁。
这是所谓的自力救济——也就是不走法律程序，靠自己动手去“拿回房子”。这种行为在日本是不被允许的，合同里就算写了也没效。
为什么要这么规定：因为如果房东都能随意换锁赶人，那社会就乱套了。日本法律要求，发生纠纷要走法院程序，比如起诉、申请强制退房，而不是靠自己处理。
②
如果租客在退房前写了一份念书（承诺书），上面写着“退房后留下的东西我不要了”，那房东就可以在他退房后合法清理这些东西（比如家具、垃圾等）。
这项规定是正确的，因为租客已经明确表示放弃所有权，房东再处理就不算侵犯别人财产。而且不处理的话，还会影响下一位租客入住。
为什么要这么规定：关键在于租客“事先明确同意放弃”，房东才能处理。如果没有这种文件，就不能随便动别人的东西。
③
就算合同写着“租客只要拖欠房租，房东就可以换锁”，这也是不行的。
原因跟①一样，这种行为属于“自力救济”。租客欠房租确实是违约，但房东不能自己动手解决，必须通过法院去解除合同、申请强制退房。
为什么要这么规定：如果每个房东都能自己动手，社会就会出现很多暴力冲突和侵权问题，所以法律禁止这种行为。
④
就算合同里写着“租客如果一个月不在家，合同自动解除，屋里留下的东西视为放弃”，房东也不能擅自处理这些东西。
因为这里的“遗留物”跟②那种“明确放弃的残置物”不一样。租客虽然不在家，但不代表他真的不要了。没有明确表示放弃，所有权就还在他那儿。房东如果私自处理，可能会被认定为侵权。
为什么要这么规定：法律上，只有当本人明确表示放弃，东西的所有权才会消失。不能光凭“他人不在”来判断。
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① 合同写了也没用 → 房东不能自己换锁。
② 有书面放弃声明 → 房东可以清理遗留物。
③ 拖欠房租也不行 → 不能用换锁解决。
④ 长期不住≠放弃 → 不能随便处理租客东西。
第9問-令和2年試験 問35
賃料の増減額請求に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.普通建物賃貸借契約の約定に「賃料の増減は協議による」との記載があった場合、協議を経なければ、貸主は借主に対し、借地借家法上の賃料増額請求をすることはできない。
2.貸主が賃料の増額を請求し借主がこれを拒んだが、貸主の請求を認めた裁判が確定した場合、借主が賃料の不足額を支払うにあたり、特約がないときは、年1割の割合による支払期後の利息を付加しなければならない。
3.定期建物賃貸借契約の締結にあたり、「契約期間中に如何なる理由が生じても賃料の減額はできないものとする」といった特約は無効である。
4.借主が賃料の減額を請求し貸主がこれを拒んだが、借主の請求を認めた裁判が確定した場合、貸主が受け取った賃料の過払額を返還するにあたり、民法の定める法定利率による利息を付加しなければならない。
中文讲解
✅
①
就算普通租赁合同里写着“房租的增减需双方协商”，也不代表房东一定得先协商才可以要求涨租或降租。
最高法院早在昭和56年（1981年）就判过类似案件：这样的条款只是“希望双方先谈谈”的意思，不是“不谈就不能申请”的意思。
为什么这么规定：因为《借地借家法》已经保障了房东和房客依法请求调整房租的权利，合同不能把法律规定的权利拿掉或限制掉。
所以这一条是错误的。
②
如果房东要求涨房租、房客拒绝，最后房东打官司并胜诉——也就是法院认可房租确实该涨，那么房客就要把这段期间的房租差额补上。
而且根据《借地借家法》第32条第2项规定，如果合同里没特别写利息条件，房客必须加上年10%的利息一起支付，这个利息是从原本应该付款的那天算起的。
为什么这么规定：法律希望房东在等待判决期间的“损失”能得到补偿，否则房客一直不给、等判下来才付，对房东太不公平。
所以这一条是正确的。
③
定期租赁合同里写“无论发生什么情况都不能要求降租”，这种条款是有效的。
因为定期租赁本身就是一种“期间固定、条件固定”的特殊合同，《借地借家法》第38条第7项明确写了，涨租或降租限制条款都有效。
但如果是普通租赁（非定期），只要对房客不利，比如写“不能要求降租”，这种条款就是无效的。
为什么这么规定：定期合同是事先谈好的“固定租期+固定条件”，房客签之前就知道自己不能要求调整，属于自愿同意，所以法律认可。
所以这一条是错误的。
④
如果房客要求降租，房东拒绝，结果法院判房客赢——也就是房租确实该降，那房东就得把多收的钱退回去。
而且根据《借地借家法》第32条第3项规定，这笔退还的钱也要加上年10%的利息，而不是像题目说的“按民法的法定利率”。
为什么这么规定：涨也好、降也好，只要最后法院确认了应调整房租，为了公平，差额部分都要加年10%利息补偿，这是对双方对等的处理。
所以这一条是错误的。
这10%的利息是《借地借家法》特意规定的“高利息补偿”，用来制裁拖延、保障公平，让房东房客都不敢赖账。
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① “要先协商才能涨租” → 错，协商不是前提。
② “法院认定应涨租→房客补差额+年10%利息” → 对。
③ “定期合同不能降租” → 对房东有效（定期可约定不调）。
④ “降租退差额利息＝民法利率” → 错，应加年10%利息。
第10問-平成28年試験 問25
借主の居住ルール及び苦情処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.借主から管理業者に対し、クレームやトラブルが発生したとの電話連絡があった場合には、電話で状況を聞くことよりも、まずは現場へ駆けつけることを優先すべきである。
2.管理業務で生じるクレームやトラブルの内容やその対応方法は数多く存在するので、会社である管理業者が、過去の相談事例等を蓄積した社内マニュアルを作成して社内で情報を共有することは重要ではない。
3.分譲マンションの一住戸の賃貸管理を受託する場合、管理業者は借主に当該マンションの共用部分に関する管理規約の内容を提示する必要はない。
4.入居者同士のトラブルの相談を受けた場合には、一方の言い分を鵜呑みにするのではなく、関係者の話をそれぞれよく聞き、公平な立場で処理に当たることが重要である。
中文讲解
✅ 4
①
当租客打电话给管理公司说“出问题了”“发生纠纷了”，管理人员不应该立刻冲去现场，而是先在电话里详细询问情况。
要用事先准备好的投诉记录表，把内容、时间、影响范围等都记录清楚，再判断轻重缓急。
有的情况（比如邻居吵架、噪音）可以先让租客自己处理或稍后再去；
但如果是漏水、火灾、电气事故之类的紧急情况，反而没空先跑一趟，应该先联系专业人员或报警。
为什么这样规定：管理的核心是判断与协调，不是“见事就跑”。盲目赶过去反而可能浪费时间或处理不当。
②
管理公司日常会遇到很多投诉和纠纷，比如噪音、停车、宠物、垃圾分类、邻里矛盾等，如果没有统一标准，员工各自为政，就容易处理不一致、引发二次纠纷。
因此公司应该积累过往案例，编写内部手册（マニュアル），并通过员工培训共享经验，这样遇事时才能冷静、统一地应对。
题目说“制作公司内部手册不重要”是错的。
为什么这样规定：管理业是“经验型业务”，靠公司整体知识积累来保证质量，而不是靠每个人的临时判断。
③
当管理公司受托管理一间分售公寓的单元时，租客虽然只是租一户，但住进来的时候也要遵守整栋楼的管理规则（管理规约）。
比如不能乱停车、不能在阳台晾晒衣物、不能饲养宠物等。
因此，管理公司有责任把这些规约的内容说明清楚，最好在合同中写明“租客须遵守管理规约”，并把副本交给租客。
题目说“没必要给租客看规约”是错的。
为什么这样规定：公寓是共有空间，大家要一起守规矩，否则很容易引发邻居投诉。
④
如果是租客之间发生矛盾（例如噪音、垃圾、停车等），管理公司不能只听一方的说法就下判断。
要分别听双方的意见，保持中立、公平处理，必要时还要做现场确认或调解。
如果偏袒任何一方，另一方可能投诉或引发更大纠纷。
为什么这样规定：管理业者是“第三方协调者”，职责是维持公正和秩序，不是站队谁对谁错。
这一项是正确的。
快速记忆
① 出事先问清楚 → 别急着跑现场。
② 公司要积累案例 → 内部手册很重要。
③ 管理规约要说明 → 租客也要遵守。
④ 听双方、保持中立 → 公平处理纠纷（正解）。
第11問-令和2年試験 問29(改題)
建物明渡しの訴訟及び強制執行に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
1.公正証書により賃貸借契約を締結したとしても、公正証書に基づき建物明渡しの強制執行を行うことはできない。
2.訴額が60万円以下の場合は、少額訴訟を提起することにより建物の明渡しを求めることができる。
3.即決和解（起訴前の和解）が成立したとしても、和解調書に基づき建物明渡しの強制執行を行うことはできない。
4.裁判上の和解が成立した場合、和解調書に基づき建物明渡しの強制執行を行うことができる。
中文讲解
✅ 14
① 即使通过公证书签订租赁合同，也不能据此进行建筑物腾退的强制执行。
理由：根据《民事执行法》第22条第5号，公证书可作为执行依据的，仅限于金钱给付请求（如租金支付等），而不动产的交付或腾退请求并不包括在内。因此，即使在公证书中写明“愿立即服从强制执行”，也无法直接强制驱逐承租人。
———
② 若诉讼标的额在60万日元以下，可通过少额诉讼要求交还建筑物。
错误。少额诉讼根据《民事诉讼法》第368条第1项，仅适用于金钱支付请求，而建筑物的腾退请求属于“给付请求”但非金钱债权，因此不能通过少额诉讼途径解决，必须以通常诉讼方式提起。
———
③ 即使成立了即决和解（起诉前和解），也不能依据和解调书进行建筑物腾退的强制执行。
错误。依据《民事诉讼法》第267条及《民事执行法》第22条第7号，即决和解的和解调书与确定判决具有同一效力，可作为执行依据文件。因此，不仅金钱债务，建筑物的明渡义务也能据此强制执行。
———
④ 若成立了裁判上的和解，可依据和解调书进行建筑物腾退的强制执行。
正确。裁判上和解是法院主持的正式程序，其和解调书与确定判决具有同一法律效力，可直接作为强制执行依据（包括金钱与物的交付义务）。因此，承租人拒不搬离时，房东可据此请求执行官实施强制腾退。
———
快速记忆：
① 公证书 → 仅限金钱债务，不可强制腾退。
② 少额诉讼 → 仅限金钱请求，不可用于腾退。
③ 即决和解 → 可强制执行，包括腾退。
④ 裁判上和解 → 可强制执行，包括腾退。
第12問-令和3年試験 問22
賃料回収及び明渡しに向けた業務に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
1.明渡しを命じる判決が確定すれば、貸主は、強制執行によることなく、居室内に立ち入り、残置物を処分することができる。
2.貸主は、契約解除後、借主が任意に明渡すことを承諾している場合、明渡し期限後の残置物の所有権の放棄を内容とする念書を取得すれば、借主が退去した後に残置物があったとしても自らこれを処分することができる。
3.貸主は、借主の未払賃料について、支払を命じる判決が確定しなければ、賃料債務の有無及び額が確定しないため、敷金を充当することができない。
4.貸主は、賃貸借契約書を公正証書で作成した場合であっても、建物の明渡しの強制執行をするためには、訴訟を提起して判決を得なければならない。
中文讲解
✅ 13
① 即使取得了命令腾退的判决，房东也不能未经强制执行擅自进入房间或处理遗留物。
理由：判决仅确认房东的权利，但并不自动赋予实际占有权。若房东自行进入或清理遗留物，可能构成自力救济（违法行为）。只有通过法院执行官实施的强制执行程序，才能合法进入并处理遗留物。
———
② 若合同解除后，承租人已同意自愿腾退，并签署了放弃明渡期限后遗留物所有权的念书，则房东可以在退租后自行处理遗留物。
理由：该念书明确了承租人放弃遗留物的所有权，因此不再属于他人财产。房东据此处理遗留物符合法律授权，不构成侵权或窃盗。
———
③ 若承租人存在未付租金，房东在未取得法院判决之前，不得动用押金抵扣。
错误。押金（敷金）本质上是为担保租赁债务而设立的担保金，只要租赁关系终止，且存在未付款项，房东可依约直接冲抵未付租金，无需等待法院判决确定。判决只是“确认”，并非“前提”。
———
④ 即使租赁合同以公证书形式签订，也不能直接据此进行建筑物腾退的强制执行，仍须提起诉讼并取得判决。
理由：公证书依据《民事执行法》第22条第5号，仅适用于金钱支付义务的强制执行。建筑物腾退属于“非金钱给付”，故必须经由法院判决方能执行。
———
快速记忆：
① 判决不等于执行，仍须强制执行程序。
② 有放弃遗留物念书即可自行处理。
③ 押金可直接抵扣，无须判决。
④ 公证书仅限金钱债务，腾退需判决。
第13問-令和2年試験 問33
管理業者による個人情報の取扱いに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主から新型コロナウイルスに感染したとの連絡を受けて、速やかに貸主及び他の借主に対して、感染した借主を特定して告知した。
2.警察官を名乗る者からの電話による特定の借主の契約内容に関する問い合わせに対し、直ちには回答せず、捜査関係事項照会書により照会するよう求めた。
3.入居の申込に際し、人種の記載は要配慮個人情報として取り扱わねばならない。
4.締結済の賃貸借契約書を普通郵便で貸主に送付した。
中文讲解
✅ 1
① 承租人感染新冠后，管理业者立即向房东及其他租户公开其身份。
不适切。感染信息属于《个人信息保护法》中的**“需特别注意的个人信息（要配慮個人情報）”，涉及个人健康与病历，未经本人同意不得向第三方泄露**。且法律明确禁止以“退订（オプトアウト）”形式提供此类信息。此举侵犯隐私权并构成违法。
———
② 接到自称警察官的电话，询问特定租户的合同内容时，未立即回答，而要求以捜査関係事項照会書正式照会。
适切。即使对方自称警察官，也可能是诈骗或冒充。正确做法是依据《刑事诉讼法》的规定，要求正式的书面照会文件（捜査関係事項照会書），并在确认其正当性后再行回应，以保护租户隐私及公司责任。
———
③ 入住申请中要求填写人种信息，作为需特别注意的个人信息处理。
适切。人种、信仰、身体状况、犯罪经历等均属要配慮個人情報，其收集必须经过本人明确同意，且在使用和第三方提供时必须谨慎。错误处理可能构成歧视或信息泄漏风险。
———
④ 签订完成的租赁合同书以普通邮寄方式寄送给房东。
适切。租赁合同书属于信件（信書），应通过邮政系统寄送，否则使用快递或便邮服务（如宅急便、メール便）会违反《邮便法》。为确保安全，可采用特定记录邮便或简易挂号保存寄送凭证。
———
快速记忆：
① 感染信息属特别个人资料，未经同意不得公开。
② 警察查询需正式书面照会。
③ 人种信息属要配慮個人情報，须经本人同意。
④ 合同书必须邮寄，不得用快递。
第14問-平成29年試験 問23
未収賃料の経理上の処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃料の支払がなければ、税務上、収入として扱う必要はなく、貸借対照表への計上も不要である。
2.金銭の授受の名目が敷金であれば、返還しないことが確定している場合でも、収入金額への計上を要しない。
3.回収不能の未収賃料は、個人貸主にあっては、損失が生じた日の属する年分の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入されるのが原則である。
4.滞納期間が長い未収賃料は、回収不能と判断されて必要経費に算入される。
中文讲解
✅ 3
① 若租金未支付，则在税务上无需计为收入，也无需在资产负债表中记录。
不适切。即使承租人尚未付款，只要租金支付期已到，就必须在会计上确认收入，并在资产负债表中列为应收租金（未収賃料）。这是基于权责发生主義的原则——收入和费用应在其“发生”时确认，而非在“收付”时确认。
———
② 若款项名义上为押金（敷金），即使确定不予返还，也无需计入收入。
不适切。无论收款名义为何，只要不再返还，实际上已成为房东所得，应计入当期收入。例如押金因承租人违约被没收，其性质已由“保证金”变为“损害赔偿金”，需在确认时点计入收益。
———
③ 对于个人房东而言，若应收租金已无法回收，应在损失发生当年度的“不动产所得计算”中作为必要经费（坏账损失）处理。
适切。根据税务原则，债权确实无法回收时，应将该金额作为损失计入必要经费，以准确反映实际所得。这通常适用于承租人破产、行踪不明或法院确认无法收回等情形。
———
④ 若租金长期拖欠，则视为无法回收，可计入必要经费。
不适切。仅“拖欠时间长”并不能成为坏账认定的充分依据。税务上必须基于客观事实（如破产、判决、强制执行无果）确认“确实无法收回”后，方可认定为损失。仅凭逾期或长时间未付款，仍应作为应收项目处理。
———
快速记忆：
① 未收租金也要计入收入与资产。
② 不返还押金须记为收入。
③ 无法回收租金＝必要经费（坏账损失）。
④ 拖欠久≠坏账，须客观确认无法回收。
第15問-令和2年試験 問34
貸主又は管理業者が行う未収賃料の回収等における実務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.貸主が、賃料の未収が生じた際に、訴訟を提起せず強制執行により回収したい場合、借主の同意を得て、未収賃料の支払方法及び支払が遅滞した場合において借主が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている公正証書を作成すればよい。
2.賃料不払のある借主が死亡した場合、管理業者は、連帯保証人に対しては未収賃料の請求ができるが、同居中の配偶者に対しては請求することができない。
3.令和2年4月1日以降に締結した賃貸借契約において、管理業者は、連帯保証人に対しては極度額の範囲内であれば何度でも未収賃料の請求ができる。
4.令和2年4月1日以降に借主と賃貸借契約を更新し、更新後の契約期間中に賃料の未収が生じた場合、管理業者は、同日より前に賃貸借契約の保証人となった連帯保証人に対し、極度額の定めがなくても請求ができる。
中文讲解
✅ 2
① 出租人若想在租金未收情况下不经诉讼直接执行强制回收，可在借主同意下制作包含「迟延支付时借主同意立即接受强制执行」陈述的公证书（附执行认诺文言的公证书）。
——此类公证书具有“执行力”，法院可直接强制执行，不需诉讼程序。
——这符合《民事执行法》第22条第5号的规定。
✅ 正确。
② 若拖欠租金的借主死亡，管理业者可以向连带保证人追偿，但认为不能向同居配偶追偿是错误的。
——根据《民法》第896条，借主死亡时，其债务（包括未付租金）由继承人继承。
——若配偶与借主共同居住且继承了租赁关系（租赁合同上通常也视为权利义务承继人），则配偶也承担租金支付义务。
——因此，管理业者可以向同居配偶请求支付未收租金。
❌ 错误。
③ 自2020年4月1日以后签订的租赁合同中，保证人制度适用改正民法（根保证规则）。
——此后所有的个人连带保证合同都必须明确极度额（最高保证限度额）。
——管理业者可以在不超过极度额的范围内，多次要求支付未收租金。
✅ 正确。
④ 若借主与出租人在2020年4月1日以后更新了租赁合同，但保证契约是在该日之前签订的，
则该保证契约仍依旧法处理，不受极度额规定的约束。
——因为更新后的租赁合同若未重新签保证契约，原保证契约继续有效，依旧法适用。
✅ 正确。
快速记忆：
① 执行认诺文言付公证书 = 无诉讼可强制执行
② 借主死亡 → 权利义务由继承人（含配偶）承继
③ 2020年后签合同 = 根保证须定极度额，可反复追偿
④ 2020年前签保证 = 更新后仍适用旧法，无极度额限制
第16問-平成29年試験 問22
内容証明郵便と公正証書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.賃貸借契約を解除する場合、内容証明郵便で解除通知を送付しなければ効力が生じない。
2.内容証明郵便は、いつ、どのような内容の郵便を誰が誰に宛てて出したかを郵便局（日本郵便株式会社）が証明する制度であり、文書の内容の真実性を証明するものではない。
3.賃貸借契約を公正証書で作成すると、借主の賃料不払を理由に建物の明渡しを求める場合、公正証書を債務名義として強制執行の手続をすることが可能となる。
4.公正証書が作成されると、証書の原本は郵便局（日本郵便株式会社）に送られ、内容証明郵便とともに郵便局において保管される。
中文讲解
✅ 2
① 若要解除租赁合同，并非必须以内容证明邮便发送通知才能生效。
——根据《民法》第97条，当事人对解除的意思表示，只要到达对方即可生效，并无特定形式要求。
——即使以口头、普通邮寄或书面通知，只要能证明对方收到，合同解除就有效。
——内容证明邮便只是用于保全证据，非解除生效要件。
❌ 错误。
② 内容证明邮便是日本邮政提供的一种证明制度，证明“何时、由谁、向谁寄送了何种内容的信件”，
但并不证明信件内容的真实性。
——例如，若出租人通过内容证明邮便通知解约，邮局仅证明信确实寄出、内容是什么，不证明内容属实（如违约事实是否存在）。
——此制度的意义在于日后发生纠纷时，能作为证据保全手段使用。
✅ 正确。
③ 即使租赁合同以公证书形式制作，也不能仅凭公证书作为债务名义直接强制执行“房屋明渡”。
——公证书可作为强制执行依据（债务名义）的前提，是其中必须包含**“债务人同意强制执行的陈述（执行认诺文言）”，
且适用范围限于金钱债务等给付请求。
——房屋交付属于非金钱给付**，须另行提起诉讼。
❌ 错误。
④ 公证书与内容证明邮便是完全不同的制度。
——公证书的原本保存在公证役场，属于国家认可的公文书；
——而内容证明邮便只是邮政的民事服务，不由邮局保存公证书原本。
——因此，“公证书原本由邮局保管”这一说法是错误的。
❌ 错误。
快速记忆：
① 解除通知不限定形式，只要送达即生效
② 内容证明邮便仅证明寄出事实，不证明真伪
③ 公证书可强制执行金钱债务，不能直接要求交屋
④ 公证书原本由公证役场保存，与邮局无关
第17問-令和元年試験 問27
未収賃料の回収、明渡しに関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.管理受託方式の管理業者が、貸主に代わって管理業者の名前で借主に賃料の請求をする行為は、弁護士法第72条（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）に抵触する可能性がある。
2.サブリース方式による管理業者が、滞納者である借主の住所地を管轄する簡易裁判所に支払督促の申立てをし、これに対し借主が異議の申立てをしなかった場合、当該支払督促が確定判決と同一の効力を有する。
3.少額訴訟と支払督促は、いずれも簡易裁判所による法的手続であるが、相手方から異議が出された場合、少額訴訟は同じ裁判所で通常訴訟として審理が開始され、支払督促は請求額によっては地方裁判所で審理される。
4.公正証書による強制執行は、金銭の請求については執行可能であるが、建物明渡しについては執行ができない。
中文讲解
✅ 2
① 在“管理受托方式”下，若管理业者以自己的名义代替房东向承租人催缴租金，可能会违反《律师法》第72条（禁止非律师处理法律事务）。
——因为代表他人进行法律上的权利主张、债权回收属于“法律事务”，非律师不得从事。
——如果仅以房东名义（委托形式）通知或催缴，一般不构成违规，但以自己名义则可能被视为“代行法律代理”。
✅ 适切。
② 在“租金担保（サブリース）方式”中，如果管理业者向借主住所地管辖的简易法院申请支付督促，而借主未提出异议，该支付督促并不会立即具有与确定判决相同的效力。
——首先，支付督促的申请对象不是法院法官，而是简易法院的书记官。
——其次，即使债务人未异议，债权人仍须再申请“假执行宣言（仮執行宣言の申立て）”。
——若在假执行宣言后仍无异议，支付督促才会确立并具有与判决同等的执行力。
——因此，题干说“未异议即可生效”为误。
❌ 不适切。
③ 少额诉讼与支付督促都是在简易法院办理的法定程序。
——若被告提出异议，少额诉讼将在同一法院转为通常诉讼继续审理；
——而支付督促案件则可能因请求金额不同，移送至地方法院（超过140万日元者）。
——这是因为支付督促的管辖依金额而定，而少额诉讼上限为60万日元。
✅ 适切。
④ 公证书的强制执行仅限于金钱债务，不能直接强制执行“房屋腾退”。
——建物明渡（搬离房屋）涉及生活根本权利，法律要求必须经法院判决或调解，
——不能仅凭一纸公证书剥夺居住权。
✅ 适切。
快速记忆：
① 管理业者不得以自己名义代房东催租 → 可能违反律师法
② 支付督促需再申请假执行宣言，未异议不等于判决确定
③ 少额诉讼异议→同院继续；支付督促→金额大可移送地裁
④ 公证书可执行金钱债务，不可强制交屋
第18問-平成27年試験 問26
借地借家法第32条の賃料増減額請求に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.借主が賃料減額請求に関する事件について訴えを提起しようとする場合、それに先立って調停の申立てをすることができるが、調停の申立てをせずに訴えを提起することも認められている。
2.借主から賃料減額請求を受けた貸主は、裁判が確定するまでは、減額された賃料の支払のみを請求することができるが、裁判が確定した場合において、既に受領した賃料額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを請求することができる。
3.普通建物賃貸借契約において、一定期間、賃料を減額しない旨の特約がある場合であっても、借主は、当該期間中、賃料の減額を請求することができる。
4.借主が契約期間中に賃料減額請求をする場合には、契約開始時に遡って賃料の減額を請求することができる。
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✅ 3
① 若承租人想就租金减额请求提起诉讼，必须先经过调解程序（调停前置主义）。
——根据《借地借家法》第32条及《民事调停法》第24条之2，租金增减额纠纷属于必须先申请调停的案件。
——也就是说，不能直接起诉，需先向法院提出调停申请。
❌ 不适切。
② 出租人收到承租人的减租请求后，在判决确定前仍可按照自己认为适当的租金标准收取租金。
——法律并未规定必须暂按减额后的金额收取。
——若最终法院判定原租金合理，则无需返还；若判定应减额，则应从请求日以后调整。
——此外，《民法》也未允许出租人附加“年利率1成”的追收利息。
只有在房东提出增租请求并胜诉的情况下，才可对补收差额部分主张年10%利息。若是
租金减额请求（本题情形），则此条不适用。
诉讼类型 | 适用方向 | 能不能加10%利息 | 原因 |
房东要涨租 | 补回过去少收的钱 | ✅ 可以 | 补偿房东损失 |
租客要减租 | 只影响未来租金 | ❌ 不行 | 不追溯过去 |
项目 | 涨租（房东主张） | 减租（租客主张） |
难度 | 很高（要证明合理） | 较低（只要行情明显下降） |
效力 | 可追溯、可加利息 | 仅向将来生效 |
风险 | 房东若败诉＝白花诉讼费 | 租客即便败诉＝维持原状 |
核心目的 | 补偿房东损失 | 保障租客生活稳定 |
❌ 不适切。
③ 在普通建筑物租赁合同中，即使双方约定了“在一定期间内不得要求减租”的特约，承租人仍可依法提出减租请求。
——此类特约因损害承租人利益而无效（《借地借家法》第32条第3项）。
——但相反，规定“在一定期间内不得增租”的特约是对承租人有利的，因此有效。
✅ 适切。
④ 承租人提出租金减额请求时，效力仅及将来，不能溯及至合同开始日。
——《借地借家法》第32条规定，租金调整请求的效力是向将来发生，不可回溯。
——因此，不能要求“从签约日开始退还多付部分”。
❌ 不适切。
快速记忆：
① 租金增减纠纷＝须先调停才能起诉
② 判决前房东可按原租金收取
③ 禁止减租的特约无效，禁止增租的特约有效
④ 租金减额仅对将来有效，不可追溯
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