type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/014
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第1問-令和4年試験 問41
特定賃貸借標準契約書（国土交通省不動産・建設経済局令和3年4月23日更新）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、特約はないものとする。
1.特定賃貸借標準契約書では、貸主は、借主が家賃支払義務を3か月分以上怠っている場合であっても、相当の期間を定めて当該義務の履行を催告することなく契約を解除することはできないとされている。
2.特定賃貸借標準契約書は、賃貸住宅において借主が住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業（いわゆる民泊）を目的として転貸することは認めないことが前提とされているため、民泊を認める場合は、特約事項欄に記載する必要がある。
3.特定賃貸借標準契約書によれば、借主は、賃貸住宅の適切な維持保全を行うために必要な事項については、書面により貸主に情報の提供を求めなければならない。
4.特定賃貸借標準契約書によれば、特定賃貸借契約が終了した場合において借主が転借人から敷金の交付を受けているときは、これを転借人との間で精算し、転借人から貸主に敷金を交付させなければならない。
中文讲解
✅ 2
① 特定賃貸借標準契約書中规定，即使借主（サブリース業者）已经拖欠了3个月以上的家賃，出租人也不能立刻解除合同，必须先设定相当的催告期限，督促其履行，期限届满仍不履行时才能解除。
这是第18条的考点。标准契约的基本思想是：这是業務用の継続契約，一旦解除就会影响许多转借人，所以不能因为一次性的迟延就马上解约，必须先给借主改正机会。只有在①违反反社会势力排除条款、②信頼関係が根本から壊れた特殊事情时，才允许无催告解除。所以本选项说“不能不催告就解除”，是正确的。
——
② 标准契约并不是“原则上不允许民泊”，而是一开始就设计了一个‘民泊可否要选一个’的栏位，由当事人勾选是否允许民泊。所以说“民泊是不允许的前提，所以要允许就必须写特约”这个说法是错的。
原文是在契约书头书(8)里，对转貸の条件要求把“是否允许作为民泊用途转租”明示出来，属于契约书自带的选项，而不是“默认为禁止 → 想开就写特约”的构造。因此本肢是错误的。
——
③ 标准契约确实要求出租人向借主提供为了适切维持保全所需的信息，但它并没有规定“借主必须以书面方式向出租人提出请求”这一种特定的形式要件。题目说“必须用书面来向出租人要资料”，这是多写的、扩大了契约内容，所以是错的。
契约的趣旨是：出すのは貸主の義務、請求の形式は柔らかめ。运营上当然可以用书面、邮件、管理システム来留痕，但那是実務上の工夫，不是契约上的强制。
——
④ 标准契约在特定賃貸借が終了したとき，若サブリース業者（借主）が転借人から敷金を受けている場合，做法不是“先和转借人结清，然后让转借人再去交给真正的貸主”，而是要把已经收的敷金、賃貸借契約書、その他承継に必要な書類全部移交给貸主，让出租人承继出租人としての地位＋敷金返還義務。这是因为民法上，若承租人有对抗要件，出租人变更时敷金返还义务是跟着标的物的出租人走的，中间不需要做一遍“清算→再收”的动作。题肢把流程写成了“两段清算”，所以是错的。
根据民法的规定：
如果租赁关系仍然有效（转租人有“对抗要件”，比如已经入住），那么A会自动继承B在这个租赁中的地位，包括敷金的返还义务。
也就是说，敷金是直接移交给房东A，让A去继承这个返还义务。
B不能自己先和C清算，也不能让C再重新交一遍给A。
契约里（第21条）明确写着：
当契约结束时，B要把从C那里收来的敷金、租赁合同、相关文件都交给A。
所以流程是“移交”，不是“清算”。
——
快速记忆：
① 拖欠3个月也要先催告才能解约。
② 民泊是否可用是契约里勾选，不是原则禁止。
③ 维持保全情报的请求没有限定一定要书面。
④ 契约结束时敷金是交还给貸主，不是跟转借人当场清算。
第2問-令和3年試験 問4
管理受託契約の性質に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.管理受託契約は、民法上の委任と雇用の性質を併有することが想定されている。
2.民法上の請負は、法律行為又は事実行為をすることを目的とする。
3.建物設備の維持保全業務は、民法上の準委任に当たる。
4.民法上の委任契約は、書面で契約を締結することが義務付けられている。
中文讲解
✅ 3
① 管理受托契约同时具有民法上的委任与雇佣性质。
错误。雇佣契约的特点是：受雇者听从雇主指示从事劳动，没有独立裁量权；而委任契约则是受托人以独立立场处理事务。
管理受托契约中，管理业者（受托方）代表业主进行房屋管理、租金收取、维护等活动，是独立履行职务，不受业主的日常指示约束，因此只具有委任的性质，不包含雇佣的成分。
——
② 民法上的“承揽（請負）”是以实施法律行为或事实行为为目的。
错误。承揽契约的本质是“完成一项工作成果”——例如修缮工程、设备安装等。它关注的是“完成结果”，而不是执行行为过程。题干所说“实施法律行为或事实行为”，这是委任契约的定义，不是承揽契约。
——
③ 建筑设备的维护保全业务属于民法上的准委任。
正确。民法区分“委任”和“准委任”：
- 委任契约：处理的是“法律事务”（如合同谈判、代理签约等）；
- 准委任契约：处理的是“非法律事务”（如房屋巡查、维修协调、清扫管理等）。
建筑设备的维护保全不涉及法律行为，只是事实上的管理和技术判断，因此法律上被归为准委任契约。
——
④ 民法上的委任契约必须以书面形式订立。
错误。委任契约是诺成契约（諾成契約），只要双方意思表示一致即可成立，不要求书面形式。虽然实务上为了防止纠纷，会签订书面合同，但这不是法律强制要求。
——
快速记忆：
① 管理受托契约＝委任性质，不含雇佣。
② 承揽契约重“结果”，委任重“行为”。
③ 维护保全属准委任（非法律行为）。
④ 委任契约只需合意，不强制书面。
第3問-令和4年試験 問3
賃貸住宅標準管理受託契約書（国土交通省不動産・建設経済局令和3年4月23日公表。以下、各問において「標準管理受託契約書」という。）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.鍵の管理（保管・設置、交換及びその費用負担）に関する事項は、賃貸住宅管理業者が行うこととされている。
2.入居者から代理受領した敷金等は、速やかに賃貸人に引き渡すこととされている。
3.賃貸住宅管理業者は、あらかじめ入居者に通知し、承諾を得なければ住戸に立ち入ることができないものとされている。
4.賃貸住宅管理業者は、賃貸人との間で管理受託契約を締結したときは、入居者に対し、遅滞なく連絡先等を通知しなければならず、同契約が終了したときにも、管理業務が終了したことを通知しなければならないものとされている。
中文讲解
✅ 1
① 钥匙的管理（保管、安装、交换及费用负担）由管理业者负责。
错误。根据賃貸住宅標準管理受託契約書第12条，钥匙的保管、安装、交换及其费用负担由出租人（委托人）承担。管理业者只是为了执行入住、退租等管理业务而临时保管钥匙，并非钥匙的所有者或管理责任人。
此规定是为了明确所有权与责任界限，避免在遗失、复制、换锁等问题上发生法律纠纷。
——
② 管理业者从承租人处代收的敷金等款项，必须尽快转交给出租人。
正确。依据第7条，管理业者若代理收取了敷金或礼金等，应立即汇入出租人指定账户，不得延迟或挪用。这是为了保证资金管理的透明性与信托性，防止出现“业者占用客户资金”的风险。
——
③ 管理业者在进入承租人房屋前，须事先通知并获得同意。
正确。根据第17条，除非发生火灾、水漏等紧急情况，否则管理业者在入室检查、维修、巡查时，必须提前通知承租人并取得同意。
此条旨在保护居住隐私权，同时维持房屋管理的合理性。
——
④ 当管理业者与出租人签订或终止管理委托合同时，必须通知承租人。
正确。依第23条，管理业者在受托开始时要告知承租人管理内容与联系方式，在结束时也必须通知管理业务已终止。这样可以让租户明确管理主体是谁，防止在维修、汇款等事务上发生混乱。
——
快速记忆：
① 钥匙由出租人负责，业者仅暂时保管。
② 敷金等代理收取后须立即交付出租人。
③ 入室须事先通知并取得同意（急事除外）。
④ 委托开始与结束都要通知承租人。
第4問-平成30年試験 問8
賃貸不動産の管理受託契約に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.賃料等の受領に係る事務を目的とする管理受託契約においては、履行期に関する特約がない場合、受託業務の履行と報酬の支払とが同時履行の関係にある。
2.委託者が死亡した場合、管理受託契約に特約がなくとも、相続人が管理受託契約の委託者となり、管理受託契約は終了しない。
3.受託者たる管理業者は、委託者の承諾を得ずとも、必要があれば管理業務を再委託することができる。
4.管理受託契約は、請負と異なり、仕事の完成は目的となっていない。
中文讲解
✅ 4
① 错误。 管理受托合同属于民法上的委任合同（民法第643条）。根据民法第648条第2项规定，委任合同的报酬是在事务执行完毕后支付，也就是说是“后付制”，并非履行和报酬互为条件的“同时履行关系”。
这一规定体现了委任关系的性质——受托人先履行事务，再按结果领取报酬。与“请负合同”不同，委任的重点不在成果，而在履行行为。
——
② 错误。 委任合同基于个人的信赖关系成立，因此如果委托人（房东）死亡，合同会自动终止（民法第653条）。
不过，若合同中事先约定特约条款，明示“委托人死亡后由继承人承接合同”，则可继续有效。此规定是为了保护“信赖关系”这一核心原则：委托关系是基于人与人之间信赖而成立的，死亡意味着信赖关系自然消失。
——
③ 错误。 根据民法第644条之2，受托人（管理业者）只有在获得委托人同意或存在不可避免的事由时，才可以将事务再委托给他人。
这是为了防止受托人擅自转交工作，导致委托内容失真或损害委托人的利益。再委托会破坏原本基于信赖建立的契约关系，因此必须经过许可或紧急情况方可例外。
——
④ 正确。 管理受托合同不同于“承揽合同”，它的目的不是“完成一项工作”，而是“执行一系列持续性事务”，例如收租、维修协调、住户管理等。
委任合同的本质是事务的执行，不是成果的完成。修缮工程等“工作完成型业务”才属于承揽，而管理业务主要是日常性、持续性的工作，因此不以“完成”为目的（民法第643条）。
——
快速记忆：
① 报酬后付，不是同时履行。
② 委托人死亡合同终止，除非有特约。
③ 再委托需经同意或不得已。
④ 管理合同重执行，不重完成。
第5問-平成29年試験 問9
サブリース方式による賃貸管理において原賃貸借契約が終了した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、転借人に対し、解除に先立って催告しなければ、債務不履行解除を転借人に対抗することができない。
2.原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、転貸借契約も解除されたものとみなされる。
3.原賃貸人と転貸人が原賃貸借契約を合意解約した場合、原賃貸人は合意解約を転借人に対抗することができる。
4.原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、原賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができない。
中文讲解
✅ 4
① 错误。 当原出租人因转租人的债务不履行而解除原租赁合同时，不需要事先向次承租人（转租人下的租客）催告，也可以对其主张解除效力。
这是因为解除的原因在于转租人自身的违约，解除的效果自然波及次承租关系（租赁链条的一部分）。因此，并不存在必须先催告次承租人这一程序义务。
——
② 错误。 当原租赁合同因转租人违约被解除时，转租合同并不会自动解除。
只有当原出租人要求次承租人交还房屋（腾退）时，因转租人无法继续履行出租义务，才构成履行不能，此时转租合同才随之终止。
换言之，解除原合同≠自动解除转租合同，必须发生“物件返还请求”这一实际行为，才产生连锁效应。
——
③ 错误。 如果原出租人和转租人是通过合意解约（双方自愿终止合同）结束原租赁关系的，原出租人不能将该解约对抗次承租人。
因为这种解约并非基于违约，而是双方合意的结果。既然原出租人曾经允许转租，就应当遵守信义原则，不得单方面让次承租人陷入不利状态。若允许这种对抗，将破坏租赁秩序与信赖关系。
——
④ 正确。 如果原租赁合同因期限届满而结束，原出租人要想对次承租人主张合同终止的效力，必须事先通知次承租人。
理由在于，转租关系建立于原合同之上，次承租人虽然并非原合同当事人，但为了保护其居住稳定与交易安全，法律要求原出租人在主张终止效力前必须明确告知。这是“对抗要件”的一种体现。
——
快速记忆：
① 债务不履行解除→可直接对抗次承租人，无需催告。
② 原合同解除≠转租合同自动解除。
③ 合意解约不能对抗次承租人。
④ 期限届满→须通知次承租人方能对抗。
第6問-令和2年試験 問12
賃貸人AがBに管理を委託しCに賃貸する管理受託方式と、AがBに賃貸し、BがAの承諾を得てCに転貸するサブリース方式の異同に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
1.BのCに対する立退交渉は、管理受託方式もサブリース方式もいずれも弁護士法に抵触し違法となるおそれがある。
2.Cの善管注意義務違反により賃貸物件が毀損したときは、管理受託方式の場合、BはAに対して損害賠償責任を負うが、サブリース方式の場合、BはAに損害賠償責任を負わない。
3.Cが賃借する契約が終了し、Cに対して建物明渡請求訴訟を提起する場合は、管理受託方式の場合はAが原告となり、サブリース方式の場合はBが原告となる。
4.AB間の契約について、管理受託方式の場合は借地借家法の適用はなく、サブリース方式の場合は借地借家法の適用がある。
中文讲解
✅ 12
① 错误。 在管理受托方式下，B只是受A委托的代理人，因此如果B与C（承租人）进行退租谈判，就有可能构成违反《律师法》的行为，因为只有律师才可以代理他人进行法律行为上的争议谈判。
但在包租（サブリース）方式下，B是租赁关系的当事人，即转租人，对C直接享有出租人地位，因此进行退租交涉是基于自身权利行为，不违反律师法。
这个区别反映出“代理人与当事人”的根本差别。
——
② 错误。 当C违反善良管理义务（如损坏房屋）时，若为管理受托方式，B仅是受托管理人，并非承租人或担保人，因此对C造成的损害不负赔偿责任。
相反，在包租方式中，B是向A承租并再转租给C的“转租人”，C的行为等同于B履行义务的一部分（履行辅助者）。若C造成损害，B必须对A承担善管注意义务的违约责任。
换言之，管理受托仅是“管理委任”，而包租是“再租赁”，B的法律责任程度完全不同。
——
③ 正确。 当C的租赁关系结束，需要向其提起建筑物腾退诉讼时，诉讼主体（原告）应当是出租人本人。
因此，在管理受托方式下，出租人是A；而在包租方式下，出租人是B（转租人）。A虽然是所有者，但不是直接的出租当事人，因此不能直接提起诉讼。
——
④ 正确。 在A与B之间的契约关系中，管理受托方式属于民法上的委任契约，并非租赁关系，因此不适用《借地借家法》；
而包租方式属于建筑物租赁契约，B是承租人，A是出租人，因此适用**《借地借家法》**，包括续租、更新拒绝、保护承租人利益等规定。
——
快速记忆：
① 管理受托退租谈判可能违法，包租谈判不违法。
② 管理受托不赔损，包租要赔偿。
③ 建物腾退诉讼：受托→A起诉，包租→B起诉。
④ 管理受托不适用借地借家法，包租适用。
第7問-令和元年試験 問23(改題)
管理受託方式の賃貸管理業務に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
1.貸主たる委託者が死亡した場合、特約がない限り、相続人が管理受託契約上の地位を相続する。
2.賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況その他の国土交通省令で定める事項について、管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、及び管理受託契約の期間の満了後に、委託者に報告しなければならない。
3.賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、その契約が成立するまでの間に、貸主に対して、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項に関し、必要事項を記載した書面を交付して説明をしなければならない。
4.管理業者が貸主の代理として内容証明郵便を送付する行為は弁護士法に違反することはない。
中文讲解
✅ 14
① 错误。 管理受托合同属于民法上的委任契约。根据民法第653条规定，委任契约在委托人死亡、破产时即告结束；受托人死亡、破产或被宣告为监护人保护对象时，也会终止。
因此，当出租人（委托人）死亡时，管理受托合同自然结束，除非合同中事先约定特约条款允许继承人继续承继，否则委托关系不会自动延续。该规定体现了委任契约的核心特征——基于个人信赖关系成立，不具可继承性。
——
② 正确。 根据《賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律》（简称管理业法），管理业者必须在合同签订日起每隔不超过一年的期间内，以及合同期满后，向出租人报告：
① 报告期间、② 管理业务的执行状况、③ 投诉及应对情况等内容。
这项义务的目的在于确保管理业务透明、委托方知情，防止“管理放任”或“信息隐匿”。
——
③ 正确。 管理业者在与出租人签订管理受托合同时，必须在合同成立前，将合同内容及履行事项以书面形式说明给出租人（依据管理业法第13条）。
这是为了保证出租人对合同内容、管理范围、费用责任等充分理解，避免事后发生争议。属于“事前说明义务”的典型条文。
——
④ 错误。 管理业者若以出租人的名义、代表其发送内容证明邮便（即法律性通知信件），且该事项具有法律争议性（如违约、解约、索赔等），则可能违反**《律师法》第72条**。
非律师若有偿地从事代理、仲裁、和解等法律行为，属于“非律师行為（非弁行為）”，违法风险很高。因此，管理业者不能在有争议的案件中代表房东寄送此类法律文书。
——
快速记忆：
① 委托人死亡→合同终止，不会继承。
② 管理业者每年须报告一次管理状况。
③ 签约前须书面说明合同内容。
④ 内容证明邮寄如涉争议→恐违律师法。
第8問-令和6年試験 問34
特定賃貸借標準契約書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.借主は、転借人（入居者）との間で転貸借契約を締結する際、当該契約自体も借地借家法が適用される賃貸借契約であることを明示することで、当該契約が転貸借契約であることの転借人への開示を省略できるとされている。
2.借主が転借人（入居者）との間で転貸借契約を締結する場合、借主が承諾しない限り転借人が建物を反社会的勢力に再転貸してはならないという内容を、転貸の条件としなければならないとされている。
3.特定賃貸借契約が契約の解除により終了した場合、貸主は、転貸借契約における転貸人の地位を承継するかどうかを選択することができるとされている。
4.貸主が、借主に対し、民泊事業としての使用を目的とした転貸を許容する場合、住宅宿泊事業法に基づく事業か、国家戦略特区法に基づく外国人滞在施設経営事業かの別を明記する必要があるとされている。
中文讲解
✅ 4
① 错误。
在特定賃貸借標準契約書（国交省様式）中，サブリース業者（借主）必须明确告知入居者：此契約是“転貸借契約”。这一点在「頭書(8)」中有明文规定。
因此，即使合同中已经注明“该契约也适用借地借家法”，也不能省略向転借人说明这是转貸借契約。这样规定是为了防止入居者误以为自己与物件所有者直接签约，造成权利义务混乱。
——
② 错误。
在特定賃貸借標準契約書第9条第2項第2号中规定，不论サブリース業者是否承諾，転借人都不得将物件转租或转让给反社会的势力。
因此，并非“借主不承诺时才禁止”，而是一律禁止。这反映了不动产业界“反社排除条項”的强制性——保障不动产经营的健全性与社会信赖。
——
③ 错误。
根据契約書第21条第1項，特定賃貸借契約が終了した場合，原貸主（オーナー）自动承继サブリース業者的転貸人地位，即直接成为転借人（入居者）的貸主。
仅在“反社会的勢力に関する違反による解除”的场合，该条款例外不适用。除此之外，貸主无权选择是否承继，以确保入居者的契約连续性与居住安定。
——
④ 正确。
当オーナー允许サブリース業者将物件以民泊方式再出租时，契約書第4条第2項要求明确注明是哪一种民泊类型：
- 住宅宿泊事業法（新法民泊）
- 国家戦略特区法（特区民泊）
这是为了明确监管主体与适用法规，避免因制度差异产生违法风险。
——
快速记忆：
① 转貸借契約必须明示给入居者。
② 反社会势力的转租无论是否承诺都禁止。
③ 契约结束时貸主自动承继転貸人地位。
④ 允许民泊转租时须注明是“住宅宿泊业”或“特区民泊”。
第9問-令和3年試験 問34
特定賃貸借標準契約書に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。ただし、特約はないものとする。
1.特定賃貸借標準契約書では、借主が賃貸住宅の維持保全をするに当たり、特定賃貸借契約締結時に貸主から借主に対し必要な情報の提供がなかったことにより借主に損害が生じた場合には、その損害につき貸主に負担を求めることができるとされている。
2.特定賃貸借標準契約書では、貸主が賃貸住宅の修繕を行う場合は、貸主はあらかじめ自らその旨を転借人に通知しなければならないとされている。
3.特定賃貸借標準契約書では、賃貸住宅の修繕に係る費用については、借主又は転借人の責めに帰すべき事由によって必要となったもの以外であっても、貸主に請求できないものがあるとされている。
4.特定賃貸借標準契約書では、借主が行う賃貸住宅の維持保全の内容及び借主の連絡先については、転借人に対し、書面又は電磁的方法による通知をしなければならないとされている。
中文讲解
✅ 2
① 正确。
根据特定賃貸借標準契約書第10条第6項，若貸主在签约时未提供维持保全所需的信息，或未采取必要措施，导致サブリース業者（借主）在管理中遭受损失，该损害由貸主承担。
这是为了保障管理工作的顺利进行，因为サブリース業者必须根据建筑结构、設備老朽度、修繕履歴等信息制定维护计划。如果貸主隐瞒或疏忽提供信息，会妨碍专业管理，因此负担损害是合理的。
——
② 错误。
根据第11条第4項，貸主进行修缮时，应通过借主（サブリース業者）通知転借人，而不是自己直接通知。
若貸主直接联系入居者，会破坏「貸主－サブリース業者－転借人」这一管理体系，使転借人混乱，不清楚应向谁报告或支付租金。
因此规定必须由サブリース業者作为唯一的接触窗口，保持管理体制的一贯性。
——
③ 正确。
第11条第2項规定，对于因借主或転借人原因产生的修缮，以及借主负责实施的修缮部分以外，也是有借主不得向貸主请求费用补偿的项目。
也就是说，正常老化或天灾的修缮可由貸主承担，但人为损坏、怠于维护导致的修理费由サブリース側自行负担。这样能促使サブリース業者履行日常保全义务，避免不必要的支出。
——
④ 正确。
第12条规定，借主在签订転貸借契約后，应立即以书面或电磁方式告知転借人以下两点：
- 自身负责的維持保全内容
- 自己的联络方式
这是为了让転借人明白维修责任归谁、出现问题找谁，防止租户混淆「貸主」与「サブリース業者」的角色，保障租住期间的安心与透明。
——
快速记忆：
① 貸主未提供必要信息导致损害时，借主可要求赔偿。
② 貸主修缮须经由サブリース業者通知転借人。
③ 借主或転借人造成的修缮以外的费用，也有不得向貸主索赔的项目。
④ 借主须将維持保全内容与联络方式通知転借人。
第10問-平成27年試験 問9
管理受託契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.管理業者の共用部分に対する管理懈怠により、賃貸物件を訪問した第三者が共用廊下において転倒して怪我をした場合、管理業者はこの第三者に対して、管理受託契約の違反に基づく損害賠償義務を負う。
2.管理業者が破産手続開始の決定を受けた場合、管理受託契約は終了する。
3.委託者が後見開始の審判を受けた場合、管理受託契約は終了する。
4.管理受託契約において、管理業者の負う善管注意義務を加重する旨の特約は無効である。
中文讲解
✅ 2
① 错误。
当第三者（访客）在共用部分（如走廊）因管理业者的疏忽而受伤时，这种赔偿责任不属于“契约违约”，而是不法行为责任（民法709条）。
原因在于：管理受托契约仅存在于“委托人（房东）与管理业者”之间，访客并非契约当事人，因此不能依据契约主张违约责任。管理业者需对访客承担的是基于过失侵权（不法行为）的损害赔偿。
换言之，契约关系之外的第三人，只能依据侵权法理追责，而非契约违约。
——
② 正确。
管理受托契约的法律性质是民法上的“准委任契约”，其终止原因由民法653条规定，包括：
- 委任者或受任者的死亡
- 委任者或受任者的破产程序开始决定
- 受任者的后见开始審判
因此，当管理业者（受任者）被裁定进入破产程序时，契约当然结束。
这是为了防止债务不履行风险，确保委托财产不被破产财团干扰，维持委托业务的健全性。
——
③ 错误。
如果是委托人（房东）被裁定后见开始審判，管理受托契约不会自动结束。
因为即使房东失去完全行为能力，其代理人或监护人仍可代表其履行契约，不影响受托方的工作执行。
契约因委托人方面的原因终止的，仅限于死亡或破产两种情况（民法653条）。
也就是说，委托人失能 ≠ 契约终止。
——
④ 错误。
“善良管理者的注意义务”（善管注意義務）是任意规定，双方可以通过约定加重或减轻该义务。
因此，若契约中特别规定“管理业者须以更高标准履行管理义务”，这种加重条款是有效的。
该规定体现了契约自由原则，但若条件显失公平或违反公序良俗，仍可能因消費者契約法而被认定无效。
——
快速记忆：
① 对第三者的损害赔偿属不法行为，不是契约违约。
② 管理业者破产 → 管理受托契约自动终止。
③ 委托人失能不影响契约继续。
④ 善管注意义务可通过契约加重。
第11問-平成29年試験 問8
サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なものを全部選んでください。
1.サブリース方式による賃貸管理は、転借人（入居者）に賃貸不動産を引き渡すことが契約成立の要件である。
2.転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）との関係で転貸人（管理業者）の履行補助者には該当しないため、転借人（入居者）が過失に基づき賃貸不動産を毀損しても、転貸人（管理業者）は所有者（原賃貸人）に対して責任を負わない。
3.転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。
4.原賃貸借契約が終了した場合に、所有者（原賃貸人）が転貸借契約を承継する旨の特約は有効である。
中文讲解
✅ 4
① 错误。
在サブリース（转租）方式下，原賃貸人（房东）与サブリース業者（管理公司）之间签订的是賃貸借契約与委任契約的组合，两者均属民法上的“诺成契约”。
也就是说，只要双方达成“申込み与承諾”，契约即成立，不需要实际交付房屋。
引渡只是履行阶段的行为，不是成立条件。
之所以这样规定，是为了保证契约效力能在签约时即确定，避免在引渡前产生不必要的法律空白。
——
② 错误。
転借人（入居者）在法律上属于転貸人（サブリース業者）的履行补助者。
因此，如果入居者因过失损坏房屋，管理业者应向原賃貸人承担责任（民法第415条、履行補助者責任）。
也就是说，房东可直接向サブリース業者要求赔偿，后者再向入居者追偿。
这项规定确保房东的利益不因租户行为受损，使责任链条更明确。
——
③ 错误。
根据判例与特定賃貸借標準契約書的考え方，転借人对原賃貸人承担的租金责任，以原契约租金与転貸契约租金两者中较低者为限。
原因是防止转租层层加价导致入居者负担过重，同时保证原房东的权利不被削弱。
换言之，入居者支付的租金不会超过房东在原契约中规定的金额。
——
④ 正确。
即使原賃貸借契約（房东与サブリース業者之间）结束，也可以通过特约规定：房东继承転貸契約（与入居者的契约）地位。
这种特约有效，因为它不损害入居者的利益，反而保障了其居住稳定性。
若没有此条款，契约结束时入居者可能被迫搬出，因此该规定在实务中十分重要。
——
快速记忆：
① サブリース契約是诺成契约，不需引渡即可成立。
② 入居者是サブリース業者的履行补助者，损害时业者要负责。
③ 入居者的租金义务限于“原租金与转租金较低者”。
④ 原契约终止后房东可承继转租契约，特约有效。
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/014
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
