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Nov 1, 2025
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chinkanshi/002
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和2年試験 問2
管理業者の社会的責務と役割に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.人口減少・成熟型社会を迎え、良質のものを長く使うストック重視の循環型社会へ移行することが喫緊の課題となり、適切な管理を通じて不動産の価値を維持・保全する役割を担う管理業者の社会的責務と役割が高まっている。
2.貸主の資産の適切な運用という観点から、貸主の有するあらゆる資産の組合せの中で、いかに収益を上げるかという視点で賃貸管理のあり方を構成していくことは、管理業者としては越権であり控えるべき姿勢である。
3.バブル崩壊、不動産不況、グローバリゼーションの進展など、賃貸不動産を取り巻く環境の変化に対応した結果、賃貸不動産の活用の現場では、もっぱら普通建物賃貸借契約に重点をおいて、その契約期間をいかに長くするかが、最も重要となっている。
4.管理業者に求められる社会的役割の一つは、貸主や借主との信頼関係に最大限の配慮をしたコンプライアンスの遵守であるが、管理業者が賃貸借契約の当事者になる場合、契約の相手方に、将来の家賃変動等、管理業者にとって不利益な事項は説明する必要はない。
中文讲解
🟢 ①
① 现在日本正面临人口减少和社会成熟的问题，社会正在从“重视数量”转向“重视质量”，也就是所谓的**“重视存量的循环型社会”。在这样的时代背景下，如何通过恰当的管理来维持和保全不动产的价值**，成为管理业者越来越重要的社会责任。随着空屋和闲置土地不断增加，管理业者需要帮助社会更好地利用现有的不动产，比如通过修缮、改造、延长使用寿命、提升附加价值，让这些资产在市场上获得合理的评价。
→ 正确。
———
② 管理业者不仅要管理被委托的不动产，还应站在出租人整体资产运用的角度思考，如何让资产组合获得更高的收益。题目中说“这样做是越权行为，应当避免”是不正确的。实际上，从资产运用的全局去构建租赁管理方案，正是具备专业知识的管理业者应有的职责。
→ 错误。
———
③ 在泡沫经济崩溃、不动产不景气、全球化发展的影响下，租赁市场环境早已发生变化。如今的重点不再是“签订普通租赁合同、尽量延长租期”这种传统做法，而是要根据时代和需求的变化，灵活运用不同类型的租赁契约。管理业者需要具备专业判断力，为每种情况选择最合适的契约形式，而不是只追求“租期越长越好”。
→ 错误。
———
④ 管理业者的重要职责之一，是重视与出租人、承租人之间的信赖关系，严格遵守合规（コンプライアンス）。所谓合规，不仅仅是遵守法律，还包括社会规范和职业道德。即使管理业者自己是契约当事人，不直接受《宅建业法》或《租赁住宅管理适正化法》的约束，也必须保持诚实与透明。题目中说“可以不说明未来租金变动等对自己不利的信息”，这种做法明显违背了合规原则。
→ 错误。
———
快速记忆：
① 管理业者要通过合适的管理去维持不动产价值，管理業者的社会责任增加了
② 应从整体资产运用角度考虑收益。
③ 租赁契约要多样灵活，不拘一格。
④ 即使是当事人，也要诚实守法、遵守合规。
第2問-平成30年試験 問37
賃貸不動産管理業をめぐる状況に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸住宅の経営主体は、個人と法人の比率がほぼ同じである。
2.賃貸住宅の委託方式は、全部委託と一部委託の比率がほぼ同じである。
3.賃貸住宅の管理受託方式とサブリース方式の比率は、管理戸数の多少にかかわらず、ほぼ同じである。
4.賃貸住宅の経営規模は、20戸以下の小規模なものが多い。
中文讲解
🟢
① 賃貸住宅的经营主体是个人和法人比例几乎相同。
不正确。实际上，超过八成的出租住宅是由个人经营，而且这些个人经营者中，六成以上年龄在60岁以上，说明出租住宅经营者以年长的个人为主。
——
② 出租住宅的委托方式中，全部委托与部分委托的比例几乎相同。
不正确。调查显示，将合同与管理全部委托的形式约占六成，部分委托约占三成多，自行管理的仅约一成。因此，全部委托的比例明显更高。
——
③ 出租住宅的管理受托方式与转租（サブリース）方式的比例，无论管理户数多少，都几乎相同。
❌ 不正确。
解释：
在日本，管理公司帮房东管理出租住宅时，有两种主要方式：
- 一种是「管理受托方式」＝业者只负责代管房东的房子，租金仍归房东；
- 另一种是「サブリース方式（转租方式）」＝业者向房东整栋承租，再转租给住户，房东每月固定收租金。
调查显示：
- 整体来看，采用サブリース方式（转租）的房源占全部管理房源的约5～6成；
- 但是，管理规模越大的公司（管理户数多），转租比例就越高；
- 特别是最大型的前5家公司中，转租方式的占比超过8成。
所以，「无论管理规模大小，比例都差不多」这个说法是错误的，
正确的理解是：
👉 规模大的公司更常用转租方式。
——
一句话快速记忆：
公司越大，转租比例越高。
——
④ 出租住宅的经营规模以20户以下的小规模为主。
正确。调查结果显示，约六成的出租住宅属于20户以下的小规模经营，说明日本的出租住宅市场仍以个人的小规模持有为主。
——
为什么会这样规定：
日本的出租住宅市场长期以个人业主为主体，多数房东仅持有少量住宅作为资产运营或退休收入来源。随着高龄化加剧，个人房东的比例持续上升；同时，由于管理复杂，越来越多房东倾向于把管理工作全部委托给专业业者。而大型管理公司由于规模大、风险分散能力强，更倾向采用サブリース（转租）方式来稳定收益。整体来看，这些数据反映了日本租赁市场的典型结构特征：个人主导、小规模经营、专业化管理逐渐普及。
——
快速记忆
① 超过八成是个人经营。
② 全部委托六成、部分三成、自管一成。
③ 大业者转租比例高达八成。
④ 六成为20户以下小规模经营。
第3問-令和元年試験 問37
管理業者の役割に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.借主保持と快適な環境整備に関しては、昨今の借り手市場のもとでは、できるだけ優良な借主に長く借りてもらうことが大切である。
2.新たな経営管理手法の研究と提案は、管理業者の役割というよりも、アセットマネージャーの役割である。
3.透明性の高い説明と報告に関しては、貸主だけでなく投資家に対しても行わなければならない場合がある。
4.一定の業務のみ行ったり、一時的な対応にとどまるのではなく、能動的、体系的管理の継続が求められる。
中文讲解
🟢 2
① 在目前这种“租客市场”的环境下，空房和空室越来越多，房东要想获得稳定的租金收入，就不能再依赖“押金、礼金或提高租金”来增加收益，而是应当重视让优质租客长期入住。通过提供舒适的居住环境和良好的管理服务，提升租客满意度，从而实现长期、稳定的经营，这是对房东和管理业者都最有利的方式。
→ 正确。
———
② 题目中说“新的经营管理手法的研究与提案属于资产管理者（アセットマネージャー）的职责，而不是管理业者的角色”，这是错误的。随着不动产证券化的发展，租赁管理的方式和技术不断进步，管理业者作为不动产管理的专业人士，应当积极研究并运用新的管理手法，以实现更高水平的物业经营。而资产管理者主要是替投资人制定投资计划、决定投资方向、监督执行的角色，并不直接参与实际的不动产管理与运营，两者的职责不同。
→ 错误。
———
③ 随着不动产证券化的普及，出现了越来越多由投资者担任房东的情况。在这种情况下，管理业者作为物业管理人（プロパティマネージャー），不仅要向房东说明和汇报经营状况，还需要对投资者进行透明、详细的说明和报告，以确保投资判断的公正性和信赖性。这是现代管理业者应尽的责任之一。
→ 正确。
———
④ 现代的不动产管理不仅限于收租、维修等单一工作，而是要求管理业者持续、系统地进行主动管理。这包括对租客、房东及周边社区承担社会责任，维持信任关系，并从长期角度规划和执行管理工作。若只做短期或被动的应对，就无法满足社会对专业管理的要求。
→ 正确。
———
快速记忆：
① 要留住好租客，提供舒适环境。
② 管理业者也要研究并活用新管理手法。
③ 管理报告应对房东与投资者都保持透明。
④ 管理要持续主动、系统进行。
第4問-平成28年試験 問37
空き家と賃貸不動産管理の関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.不動産の有効活用という問題に加え、周辺地域の防災や防犯等の観点からもさまざまな問題が生じていることを認識する必要がある。
2.賃貸不動産経営管理士は、空き家の現状や空き家政策の動向を注視し、空き家オーナーに対する最良のアドバイスができるよう研鑽することが期待される。
3.空家等対策の推進に関する特別措置法の適用対象となる特定空家等には、賃貸住宅が含まれないので、管理業者として独自の対応が必要である。
4.空き家の活用策には、転用も含まれるので、賃貸経営の経験がない空き家オーナーに対して管理業者として積極的に助言することが期待される。
中文讲解
🟢 3
① 关于空屋问题，不仅要考虑如何有效利用不动产，还必须认识到空屋在防灾、防盗、防犯等方面可能带来的风险。长期无人管理的房屋容易成为治安隐患，也会影响周围环境与居民生活安全。因此，管理业者在处理空屋问题时，不能只从收益角度出发，还要兼顾区域安全与社会责任。
→ 正确。
———
② 作为不动产租赁经营管理士，应当密切关注空屋的现状与政府政策的动向，并积极学习新的活用方式与管理模式，以便能为空屋业主提供最合适、最具可行性的建议。比如，掌握地方自治体的补助政策或空屋再利用计划等，都是业者应持续钻研的方向。
→ 正确。
———
③ 题目说：“《空屋等对策特别措施法》规定的特定空屋不包括出租住宅，所以管理业者需要自己单独应对”，这是错误的。
原因如下：
- 法律里的“特定空屋等”是指那些如果继续放置，会对安全、卫生或周边环境造成严重影响的空屋，比如：
- 房子可能倒塌，存在安全隐患；
- 房屋长期无人管理，导致卫生或景观受损；
- 对周围居民生活环境造成影响。
- 这些标准不区分房屋用途，也就是说，即使是出租用的住宅，也可能被认定为“特定空屋”。
- 因此，管理业者不需要自己独立想办法去应对（也就是不必单独处理），只要按照法律规定去管理就可以了。法律本身已经对特定空屋的管理提出了要求。
换句话说：
- ❌ 错误理解：出租房不算，管理业者要自己想办法。
- ✅ 正确理解：出租房也可能是特定空屋，管理业者按法律管理即可，不用额外单独处理。
一句话总结：
特定空屋包括出租住宅，管理业者只要按法律规定管理，不需要自己额外单独处理。
———
④ 空屋的活用方式不仅包括重新出租，也可以转作其他用途（例如改成民宿、办公室、福祉设施等）。许多空屋所有者并无租赁经营经验，因此管理业者应主动提供经营建议与活用方案，帮助业主了解风险与收益，建立信心，推动空屋再利用。
→ 正确。
———
快速记忆：
① 空屋问题关系到防灾与防犯，不能忽视社会责任。
② 管理士要关注政策动向，提升建议能力。
③ 特定空屋的范围也包括出租住宅。
④ 要积极为无经验的业主提供活用建议。
第5問-平成29年試験 問37
賃貸不動産管理の重要性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.情報化社会の進展により、賃貸不動産の管理に関する情報を、誰でも容易に入手できるようになったので、賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に低下してきた。
2.不動産ファンドの登場、不動産の証券化の進展等により、賃貸不動産管理の当事者である貸主が、必ずしも実物所有者ではなく、不特定多数の投資家である場合も想定する必要が生じてきた。
3.定期借地制度や定期建物賃貸借制度の創設等、制度的側面において多様な賃貸借の形態が導入され、賃貸不動産の活用に当たり、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきた。
4.住宅の賃貸借を中心に、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係をとらえる傾向があり、賃貸不動産管理において、そのような観点にも留意する必要が生じてきた。
中文讲解
🟢 ①
① 信息化社会的发展，使任何人都能轻易获取与租赁不动产管理相关的信息。因此，有人认为专业知识的重要性在下降。
→ 不正确。
事实上，正因为信息变得容易获取，客户或业主能轻易比较、评估不同管理公司的专业能力，反而让专业知识的重要性更高。现代的租赁管理不仅涉及物业维护，还需要理解法律、合同、消费者保护及投资结构等更复杂的内容。
也就是说，信息越多，越需要具备专业知识的人来正确分析与应用。
———
② 随着不动产基金的出现和不动产证券化的发展，出租不动产的业主（出租人）不一定是实际的所有者，可能是不特定多数的投资者。
→ 正确。
像不动产投资信托（REIT）或资产证券化产品中，实际出资者众多，物业的“所有权”和“经营管理权”分离。管理公司需要理解这种结构，代表投资者执行管理职能。因此，出租方不一定是具体个人，而是投资者群体的情况确实存在。
———
③ 随着定期借地制度、定期建筑物租赁制度等新制度的创设，租赁形式变得多样化。在活用租赁不动产时，需要根据不同情况选择最适合的合同形式，因此必须依靠专业判断。
→ 正确。
借地借家法等制度性改革使租赁合同形式多样化。不同合同在租期、更新、解约等方面各有利弊。没有专业知识的业主或借主难以正确判断哪种契约更合适。
因此，需要依靠专业人士的制度知识与判断力来做出决定。
———
④ 以住宅租赁为中心，社会上逐渐把个人承租人视为消费者，从消费者保护的角度重新审视租赁关系，因此在不动产管理中，也必须关注这一点。
→ 正确。
随着消费者保护意识的提高，承租人（尤其是个人租户）被视为“消费者”，受到法律上的保护。例如《消费者契约法》或《住宅租赁管理业法》中，要求出租方和管理方在信息提供与契约内容上保持公平性。因此，在管理业务中也要考虑到保护租户利益。
———
快速记忆：
① 信息越多，越需要专业知识。
② 出租方可能是不特定的投资者。
③ 合同形式多样化，需要专业判断。
④ 承租人被视为消费者，须注意保护。
第6問-平成30年試験 問1
管理業者の社会的責務と役割に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.管理業者は、投資家や貸主の意向に追随するだけの存在ではなく、貸主と借主との間、又は投資家その他の利害関係人との間に入り、専門的知識とノウハウを駆使して中立公平に利害調整を行って、不動産の適切な活用を促進する存在であることが求められる。
2.不動産証券化においてアセットマネージャーが説明・情報開示責任を果たすために必要な情報は、管理業者の情報を基礎とするので、管理業者としては、特に投資家のために、透明性の高い説明と報告をする役割を担っている。
3.賃貸不動産を良質な状態で長く利用するためには、その所在する環境も重要な要素となることから、管理業者は、街並み景観の維持を含むまちづくりにも貢献していく社会的責務を負っている。
4.資産運営のプロとしての役割を果たすためには、貸主の自主管理や一部委託管理といった伝統的な管理体制だけではなく、貸主の不動産経営を総合的に代行する専門家としての体制を備えることが要請される。
中文讲解
🟢 ②
① 管理业者不仅仅是追随投资者或业主意向的执行者，而是应当在业主与承租人、投资者与其他利害关系人之间，运用专业知识与经验，保持中立公平的立场，协调利益，促进不动产的合理利用。
→ 正确。
管理公司不仅代表业主，更承担着协调各方、确保租赁关系顺利和社会利益平衡的责任。单纯偏向业主或投资者，会导致纠纷和信任缺失，因此要求其具备公正调解与专业判断的能力。
———
② 在不动产证券化中，资产管理人（アセットマネージャー）履行说明与信息披露责任所需的信息以管理业者提供的资料为基础，因此管理业者应当特别为了投资者进行高透明度的说明与报告。
→ 不正确。
管理业者确实承担提供透明信息与报告的社会责任，但其对象并非“特定投资者”。证券化的不动产涉及不特定多数的信托受益权人（投资者群体），因此管理业者的责任是对整个社会和市场保持透明，而不是偏向某一方。
换言之，管理业者的职责是面向公共利益的客观信息披露，而不是只为投资者服务。
———
③ 为了让租赁不动产能长久保持良好状态，周边的居住环境与景观维护也至关重要。因此，管理业者应承担包括城市景观维护、社区建设在内的社会责任。
→ 正确。
建筑物的价值不仅取决于本体，还受到周边环境影响。管理业者通过垃圾管理、景观协调、噪音控制、社区合作等行为，可以促进地区整体的宜居性与资产价值提升。因此，他们不仅是物业管理人，也是“城市共建的参与者”。
———
④ 若要成为资产运用的专业者，不仅需要传统的“业主自主管理”或“部分委托管理”，还应具备全面代行业主不动产经营的体系与能力。
→ 正确。
随着投资结构复杂化与专业化需求提升，管理公司需承担租金策略、成本控制、维护计划等综合管理任务。现代社会要求的不只是“代管房屋”，而是以资产价值最大化为目标的专业经营服务。
———
快速记忆：
① 中立公平地协调各方利益。
② 信息公开应面向社会整体，而非只为投资者。
③ 管理业者应参与社区与景观建设。
④ 具备全面代行不动产经营的专业体制。
第7問-平成27年試験 問1
賃貸不動産の管理は、誰のために、どのように行っていくべきかに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.投資家を含めた貸主の収益安定が最大限求められる時代の中で形成されてきた賃貸不動産管理の概念を踏まえれば、投資家を含めた貸主の賃貸経営のためという視点を基本にすえるべきである。
2.賃貸不動産の適切な利用が促進されることは、入居者利用者の利益でもあるので、貸主の利益のみならず、入居者利用者にも配慮した賃貸不動産管理を行うべきである。
3.賃貸不動産は、不動産として、その周辺の環境や街並み形成等に資するものとして、広く公共の福祉にも貢献するものであるので、貸主の利益だけでなく、地域社会との関係にも配慮した賃貸不動産管理を行うべきである。
4.もともと賃貸不動産の管理は、貸主の賃貸経営のためという視点が強調されてきた経緯があるので、今日においても、貸主からの委託に基づき、賃料収納を中心に、もっぱら貸主の利益を確保するために行うべきである。
中文讲解
🟢 ④
① 在如今追求投资者与业主收益稳定的时代背景下，确立以“业主（含投资者）的租赁经营”为核心的管理理念是合理的。
→ 正确。
管理业者的业务基础确实是来自业主或投资者的委托，因此以他们的立场作为出发点是自然的。但同时，也必须兼顾承租人、社区及公共利益，不能只偏向业主。换句话说，业主利益是起点，而非全部。
———
② 促进租赁不动产的合理利用，不仅能保障业主的利益，也能让入住者获得更好的使用体验，因此管理业者应同时照顾到业主与承租人的双方利益。
→ 正确。
良好的物业管理能提升住户满意度、减少空置率、稳定收益，从而形成良性循环。这体现了现代管理的核心：不仅追求收益，也注重租赁关系的和谐与持续性。
———
③ 租赁不动产不仅是一项私人资产，也承担着维护城市景观与促进地区发展的公共功能。因此，管理业者应在实现业主利益的同时，也要考虑社区与环境的协调发展。
→ 正确。
不动产的价值与所在地区的环境密切相关。一个干净、和谐、安全的社区能提升整个区域的吸引力。管理业者参与到街区美化、景观维护与居民协作中，是社会责任的一部分。
———
④ 传统上，租赁不动产的管理确实以“为业主的租赁经营服务”为主，但如今若仍只专注于代收租金、确保业主收益，而忽视承租人和社会的利益，就已不符合时代要求。
→ 不正确。
现代租赁管理的理念要求平衡业主利益与承租人权益。随着空屋增加与租赁市场变化，单纯为业主服务的模式容易造成租约不稳定、信任下降、社会评价恶化。因此，管理者必须转向“共益型管理”，促进双方共赢。
———
快速记忆：
① 以业主立场为基础，但要兼顾他方利益。
② 管理应同时照顾业主与承租人。
③ 不动产管理也要考虑社区与环境。
④ 只顾业主利益的做法已不合时代。
第8問-令和3年試験 問46
賃貸住宅に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.住生活基本法に基づき令和3年3月19日に閣議決定された住生活基本計画では、基本的な施策として、子育て世帯等が安心して居住できる賃貸住宅市場の整備が掲げられている。
2.家賃債務保証業者登録規程（平成29年10月2日国土交通省告示第898号）によれば、国土交通大臣は、家賃債務保証業者登録簿を一般の閲覧に供する。
3.不動産登記において建物の床面積は、区分所有建物の専有部分の場合を除き、各階ごとに壁その他の区画の中心線で、囲まれた部分の水平投影面積により計算する。
4.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときの損害賠償責任を、賃貸不動産の管理を受託した賃貸住宅管理業者が負うことはない。
中文讲解
🟢 ④
① 根据《住生活基本法》，于令和3年（2021年）3月19日内阁决定的《住生活基本计划》中，提出了建设让育儿家庭等能够安心居住的租赁住宅市场。
正确。《住生活基本计划》（令和3年3月19日）设定了八项主要目标，其中一项是“实现有利于生育与育儿的居住环境”。为了达成这一目标，计划中提出了“形成优质且可长期使用的民间租赁住宅存量，并推进租赁住宅市场整备”这一施策。
——
② 根据《家賃債務保証業者登録規程》（平成29年国土交通省告示第898号），国土交通大臣应当公开家賃債務保証業者登録簿，供一般人查阅。
正确。该规程第8条明确规定，国土交通大臣必须让公众可以查阅“家賃債務保証業者登録簿”，以保障透明度并防止不正当业者出现。这样一来，租客或房东都能确认所使用的保证公司是否合法注册。
一、什么是“家賃債務保証業者”
当租客租房时，房东通常会要求找一个“担保人”。
但如果没有亲友能当担保人，就会用“家賃債務保証会社（租金保证公司）”。
这个公司会替租客向房东担保租金支付。
如果租客不交房租，保证公司会先帮他付，然后再向租客追讨。
二、为什么要设立“注册簿”
以前市场上存在一些不规范的保证公司，
有的收高额费用，有的在租客逾期时采用过度催收或违法手段。
为防止这些问题，日本在2017年（平成29年）制定了
《家賃債務保証業者登録制度》，
要求业者必须向国交省注册，并符合一定的经营标准、资金条件、消费者保护义务等。
三、登记簿的作用
“家賃債務保証業者登録簿”就是
国交省保存并公开的、这些合法注册业者的官方名单数据库。
任何人（租客、房东、管理公司）都可以查阅，确认该公司是否正规。
📖 依据：
《家賃債務保証業者登録規程》第8条
国土交通大臣は、家賃債務保証業者登録簿を一般の閲覧に供するものとする。（译：国交大臣应当让公众可以查阅该登记簿。）
四、简单比喻
可以把它理解为：
“日本官方认证的租金担保公司名单”或“国家公布的保证公司白名单”。
要点总结：
- 登记簿由国交省管理；
- 记录所有合规的房租保证公司；
- 任何人都能查；
- 目的：保护租客与房东、规范行业。
——
③ 在不动产登记中，建筑物的建筑面积（床面積）除区分所有建筑物的专有部分外，是以墙等区划的中心线为基准计算各层水平投影面积。
正确。普通建筑物的登记面积采用“壁芯面积”（墙中心线到墙中心线之间）。但若是公寓等区分所有建筑物的专有部分，则采用“内法面积”（内墙之间的实际使用面积）。也就是说，普通建筑用“壁芯”，区分所有建筑用“内法”。
——
④ 由于土地上的建筑物或设施在设置或维护上存在瑕疵而造成他人损害时，受托管理出租不动产的管理业者不负赔偿责任。
错误。若管理公司对建筑物的维护、安全等拥有事实上的控制权（例如能决定是否修缮、是否封锁危险区域等），则会被视为“占有者”，需承担土地工作物责任（民法第717条）。换言之，只要管理公司对建筑物具有实际管理权，就有可能因设施瑕疵承担赔偿责任。
——
为什么会这样规定：
这些规定体现了日本在租赁住宅领域的法律责任体系：
国家通过《住生活基本计划》确立政策目标，保障育儿与居住环境；
行政机关通过公开登记制度来维持市场透明与信赖；
建筑登记采用统一的测量标准以确保权利界定清晰；
而管理公司在实际管理中若对建筑有控制力，就必须承担相应的社会与法律责任。
这些制度共同保障了居住安全、市场透明与公平责任分担。
——
快速记忆
① 目标：育儿家庭可安心居住。
② 登记簿：保证业者名单可公开查阅。
③ 面积：普通用壁芯，区分所有用内法。
④ 责任：能支配建筑的管理业者要承担瑕疵责任。
第9問-平成28年試験 問1
賃貸不動産管理の意義に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.今日、あらゆる分野において消費者保護の要請が高まっているが、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借をとらえようとする動きは、まだ活発化していない。
2.賃貸不動産の管理を行う上で配慮すべき入居者、利用者とは、当該賃貸不動産の借主であり、貸主との契約関係にある者に限られる。
3.優良な借主に長く契約を継続してもらうというニーズが大きくなっており、借主の立場を重視した賃貸不動産の管理のあり方が要請されている。
4.コンプライアンスの観点から見ると、管理業者は、貸主や借主との関係において、もっぱら契約に明示的に規定された事項を遵守することに務めるべきである。
中文讲解
🟢 ③
① 如今在各个领域中，消费者保护的要求都在提高，但把个人借主视为消费者，从消费者保护的角度看待不动产租赁契约的动向尚未活跃。
不正确。事实上，在不动产租赁领域，将个人借主视为消费者并从消费者保护的角度来审视租赁关系的趋势正在快速发展。这体现了租赁市场从“业者本位”逐渐转向“消费者本位”的变化，相关法律与制度（例如《消费者契约法》）也越来越重视租客的保护。
——
② 在进行租赁不动产管理时，应关心的入住者、使用者仅限于与房东存在契约关系的借主本人。
不正确。管理时应当考虑的不仅是借主本人，还包括与借主共同居住的家人、潜在的未来入住者、以及建筑内其他使用者。管理业者需要维护所有居住者的生活安全与舒适环境，因此不能只关注合同当事人。
——
③ 希望优良的借主能长期续约的需求正在增加，因此需要一种重视借主立场的租赁不动产管理方式。
正确。为了实现租赁经营的长期稳定，房东与管理业者越来越重视“借主满意度”。这意味着不仅要保持良好的房屋品质与服务，还要从借主的立场出发，建立信任关系，减少退租率，提高长期收益。
——
④ 从合规（コンプライアンス）的角度来看，管理业者应仅遵守合同中明示规定的事项即可。
不正确。合规不仅指“遵守法律”，还包括遵守社会规范、行业准则与伦理标准。管理业者不能只依据合同条文行事，而应依据社会常识与道德标准采取适当行动。例如，在合同未明确规定的事项上，也要避免对借主或房东不当的行为，保持诚实与公正。
——
为什么会这样规定：
现代的租赁不动产管理不仅是“资产管理”，更是“生活服务”。随着消费者保护意识增强，借主被视为需要保护的一方，管理业者必须兼顾法律责任、社会伦理与服务质量。同时，稳定的租赁关系依赖信任与满意度，因此“以借主为中心”的管理方式成为行业趋势。
——
快速记忆
① 租赁关系也重视消费者保护。
② 配慮对象包括借主家人与潜在入住者。
③ 借主满意＝稳定经营。
④ 合规不只守法，还要守伦理。
第10問-令和2年試験 問1
不動産業に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.日本標準産業分類（平成25年10月改定）によれば、賃貸住宅管理業は、不動産賃貸業・管理業に区分される。
2.賃貸住宅管理業を分譲マンション管理業と比較すると、管理の委託者、管理を行う建物の範囲に違いがある一方、ビル管理業と比較すると、管理する建物の用途が異なるだけで、管理業務の内容に違いはない。
3.「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～」（国土交通省平成31年4月24日公表）は、ストック型社会の実現に向けて、今後、不動産管理業者は、『不動産最適活用』を根源的に支える役割を担うと位置づけた。
4.人口減少・成熟型社会の不動産賃貸業・管理業では、入居者の入れ替えに伴って得られる新規入居者からの一時金収入、賃料引上げや手数料収入に期待する考え方ではなく、できるだけ優良な借主に長く借りてもらうことが大切になっている。
中文讲解
🟢 ②
①
「根据日本标准产业分类（平成25年10月修订），租赁住宅管理业属于不动产租赁业・管理业。」
→ 这是正确的。
解释：
日本政府为了统计全国所有行业，把所有行业分成不同的分类，这个分类叫 「日本标准产业分类（日本標準産業分類）」。
这个分类由 总务省（そうむしょう） 制定。
在这个分类中，
- “不动产相关的行业”属于大分类 K：不动产业、物品租赁业。
- 其中的中分类 69 不动产租赁业・管理业，
就包括了我们所说的 「賃貸住宅管理業」（租赁住宅管理业）。
也就是说，
日本政府正式把“租赁住宅管理公司”的工作，归类为「不动产租赁与管理」这个行业。
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为什么这么规定：
因为租赁住宅管理业的核心工作就是代表房东管理出租房屋、收租金、处理维修、与住户沟通，这些都属于「不动产租赁及管理」的活动。
这与卖房子（不动产交易业）不同，所以被单独划入「租赁业・管理业」。
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快速记忆：
① 租赁住宅管理业＝不动产租赁・管理业的一部分。
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② 与分售公寓管理业相比，租赁住宅管理业的委托人和管理建筑的范围有所不同；但与大楼管理业相比，只是管理建筑的用途不同，管理业务的内容并无差异。
不正确。租赁住宅管理业与大楼管理业在业务内容上有明显不同。
大楼管理业主要服务于办公楼、商铺等商业用途建筑，其工作重点在于空调、电梯、清洁、安全系统等设备运维；
而租赁住宅管理业面对的是居住用途建筑，关注的是租户关系、契约管理、修缮协调、租金催收、投诉应对等。
因此二者不仅用途不同，管理的对象、风险与服务内容也完全不同。
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③ 《不动产业愿景2030～面向令和时代的不动产最优活用～》（国土交通省，平成31年4月24日发布）指出，为实现“存量型社会”，今后不动产管理业者将承担“支撑不动产最优活用的核心角色”。
正确。所谓“存量型社会”，指的是在人口减少、开发减少的社会中，重视现有建筑物的维护与再利用。
国交省明确指出：未来的不动产管理业不仅要维持资产价值，还要通过专业管理与信息化手段，实现“不动产的最优活用”，也就是让有限的空间与资产发挥最大社会与经济价值。
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④ 在人口减少・成熟型社会的不动产租赁业与管理业中，不应再期待通过租户更替获得一次性收入或提租，而应让优良借主尽可能长期居住。
正确。在少子高龄化的社会里，新租客减少，房源空置风险增大，因此经营重点从“赚一次性的钱”转向“维持稳定的长期收入”。这就需要管理业者从借主立场出发，提高居住满意度与信任度，形成长期租赁关系，保证收益持续。
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为什么这样规定：
这题考查对“租赁住宅管理业”定位的理解。过去房地产行业偏重开发与短期收益，而现代日本社会进入“存量时代”，政府政策重点转向“保值与长住”。同时，为保护消费者与提升住房品质，租赁管理业已被正式确认为独立的专业行业，并需与商业大楼管理区别开。
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快速记忆
① 租赁管理业＝不动产管理业的一种。
② 住宅管理与大楼管理＝内容不同。
③ 管理业者＝支撑不动产最优活用的核心角色。
④ 少子化时代＝让好租客长期居住最重要。
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