type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/016
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第14問-令和2年試験 問18
宅地建物取引業法及び不当景品類及び不当表示防止法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従った不動産の表示方法に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
1.「新築」とは、建築後1年未満であることをいう。
2.「マンション」とは、鉄筋コンクリート造りその他堅固な建物であって、一棟の建物が、共用部分を除き、構造上、数個の部分に区画され、各部分がそれぞれ独立して居住の用に供されるものをいう。
3.自転車による所要時間は、道路距離250ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示する。この場合において、1分未満の端数が生じたときは1分として算出する。
4.面積は、メートル法により表示し、1㎡未満の数値は、切り捨てて表示することができる。
中文讲解
✅ 24
①“新建”是指建筑完成未满1年的建筑物。
→ 不正确。 根据《不动产表示に関する公正競争規約》第18条，“新築”指的是建筑完成未满1年，且从未被用于居住的建筑物。若建筑虽在一年内竣工，但曾有人入住（哪怕短期），则不再被视为“新建”。此规定旨在防止广告误导消费者。
———
②“公寓（マンション）”是指由钢筋混凝土等坚固结构建成的建筑物，整栋建筑除共用部分外，在结构上被分为若干独立单元，各部分可独立用于居住。
→ 正确。 根据规约实施细则第3条第8号，**“マンション”必须是坚固结构（如RC、SRC造）**的多户住宅，并且各户具有独立的居住空间。这一限定用于区分木造或轻量钢构的“アパート”，保证用语统一、避免混淆。
———
③骑自行车所需时间，应按每250米需1分钟计算，若有不足1分钟的部分则按1分钟计算。
→ 不正确。 《施行規則》第10条第11号明确，自行车的所需时间没有固定换算标准。应根据道路距离并结合通常行驶时间标示，而非像步行那样采用固定换算（步行为80m/分钟、端数进1）。因此此说法错误。
———
④面积必须使用米制（㎡）表示，且可以将1㎡未满的数值舍去。
→ 正确。 根据规约实施细则第10条第13号，面积表示必须采用公制单位（平方米），并允许为简化表示而舍去小于1㎡的数值。这是为了广告统一与易读性考虑，并非夸大或虚假表示。
———
快速记忆：
①“新建”＝1年内＋未入住。
②“マンション”＝坚固结构＋独立单元。
③骑行时间＝按通常速度计算。
④面积＝米制表示，小数可舍去。
第15問-令和3年試験 問44
宅地建物取引業におけるおとり広告に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1.成約済みの物件を速やかに広告から削除せずに当該物件のインターネット広告等を掲載することは、おとり広告に該当する。
2.実際には取引する意思のない実在する物件を広告することは、物件の内容が事実に基づくものである限り、おとり広告に該当しない。
3.他の物件情報をもとに、賃料や価格、面積又は間取りを改ざんする等して実際には存在しない物件を広告することは、おとり広告に該当する。
4.おとり広告は、宅地建物取引業法には違反しないが、不動産の表示に関する公正競争規約（平成17年公正取引委員会告示第23号）に違反する行為である。
中文讲解
✅ 1
① 成约済み的物件若未及时从广告中删除，继续刊登在网站或其他媒体上，就属于おとり広告（诱骗广告）。
原因是这种情况下，物件虽存在，但已经无法成为交易对象，属于“存在但不可交易的物件广告”，违反了《不动产表示公正竞争规约》。
——
② 若广告的是确实存在但无意交易的物件，即使内容属实，也属于おとり広告。
因为“存在但没有实际交易意图的物件广告”也属于误导消费者的行为，会使顾客白跑一趟、浪费时间，属于典型的诱骗式虚假宣传。
——
③ 若篡改他人房源信息（如价格、面积、户型）并刊登一个实际上不存在的物件，这不是“おとり広告”，而是虚假广告（虚偽広告）。
区别在于：
・おとり広告＝有房但不卖
・虚偽広告＝房子根本不存在
——
④ “おとり広告不违反宅建业法，只违反公正竞争规约”是错误的。
实际上，おとり広告不仅违反不动产表示公正竞争规约，同时也违反宅建业法第32条的誇大広告等禁止规定。
因此属于双重违法行为，会受到行政处分。
——
快速记忆：
① 成约済未删＝おとり広告
② 无意卖的真房＝おとり広告
③ 篡改造假房＝虚偽広告
④ おとり广告＝规约＋宅建业法双违
第16問-令和5年試験 問40
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省不動産・建設経済局令和3年10月公表）に関する次の記述のうち、賃貸借契約の媒介を行う宅地建物取引業者の対応として最も適切なものはどれか。
1.自然死又は日常生活の中での不慮の死（以下「自然死等」という。）以外の死が発生した居室について、新たに賃借人が入居し、退去したという事情がある場合は、当該死の発生日から3年以内に賃貸借契約を締結するときでも、当該死について告知義務はない。
2.日常生活上使用する共用部分において自然死等以外の死があった場合、当該死の発生日から3年以内に賃貸借契約を締結するときは、当該死について告知義務がある。
3.居室内において自然死等以外の死があった場合、当該死の発生日から3年以内に隣の部屋について賃貸借契約を締結するときは、当該死について告知義務がある。
4.居室内で発生した事件により人が死亡し、当該死の発生日から3年を経過した場合は、それが社会的に影響のある事件であったときでも、賃貸借契約を締結する際、当該死について告知義務はない。
中文讲解
✅ 2
① 在居室中发生了自然死以外的死亡（例如自杀、他杀、事故死等），即使之后有新的租客入住并退租，只要在死亡发生后三年以内签订新的租赁合同时，依然必须告知死亡事实。
这是因为「入退去の有無」并不能消除社会心理上的影响。国交省的《人の死の告知ガイドライン》明确规定，在3年内的这种情况，宅建业者（中介）仍负有告知义务。
——
② 若在共用部分（如楼梯、走廊、电梯前等日常使用空间）发生了自然死以外的死亡，且该死亡发生在3年以内，则宅建业者在签订租赁合同时有告知义务。
原因在于这些共用部分是住户日常生活会接触的空间，这类事件对新住户的心理影响较大，因此被纳入告知义务范围。
——
③ 若在某居室内发生自然死以外的死亡，但租赁的是邻室（隔壁），则即使死亡发生在3年以内，一般也无需告知。
告知义务的范围仅限于“交易对象本身”，邻近房间原则上不属于告知对象，除非事件性质极端特殊（如爆炸、纵火波及）。
——
④ 若居室内发生社会影响较大的事件导致死亡（例如全国性报道的杀人事件），即使死亡已超过3年，仍然必须告知。
“3年规则”有例外，若事件具有高度的社会周知性、影响性，则为了防止纠纷、维护消费者信赖，依然应当履行说明责任。
——
快速记忆：
① 3年内有入退去＝仍须告知
② 共用部分死＝须告知
③ 隣室死亡＝原則不用告知
④ 社会影响大＝超过3年也须告知
第17問-平成29年試験 問10
借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
1.貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務にも、借主入居後の業務にも宅地建物取引業法は適用されない。
2.管理業者が貸主から借主の募集業務を受託する場合には、宅地建物取引業法が適用される。
3.借主の募集業務を受託した管理業者が募集広告を作成する場合には、宅地建物取引業法で定める誇大広告等の禁止の規定に違反してはならない。
中文讲解
✅ 123
① 若房东亲自进行招租，无论是签约前的招募工作，还是入住后的管理业务，都不适用《宅地建物取引業法》。
因为法律所称的“宅建业”是指“以他人委托为业进行的宅地建筑物的代理或媒介”，自己出租自有房产并非“业”意义上的交易，因此不在该法适用范围内。
——
② 若管理业者受托代替房东进行招租，则此行为属于宅建业中的媒介或代理行为。
因此，管理业者必须具备宅建业许可（免許），且其招租行为、契约过程均受《宅地建物取引業法》约束。
这样规定是为了保障消费者（租客）权益，防止代理业者在租赁过程中过度宣传或隐瞒事实。
——
③ 当管理业者在执行借主招募业务时制作广告或说明资料，必须遵守《宅建业法》第32条关于禁止誇大広告（夸张或虚假宣传）的规定。
例如不得以“特价”“即将涨价”“限定一户”等方式误导租客，否则构成违法。
这是为了确保广告的真实与公正，防止市场混乱与消费者误信。
——
快速记忆：
① 自行招租＝不适用宅建业法
② 代房东招租＝适用宅建业法
③ 做广告招租＝禁止夸大宣传
第18問-令和6年試験 問43
賃貸住宅管理業者が、管理を受託している賃貸住宅で空室が出たことに伴い、宅地建物取引業者として媒介業務を行おうとする場合に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1.賃貸住宅管理業者は、媒介報酬として賃貸人から月額賃料の1.10倍に相当する額を受け取る場合、賃借人から媒介報酬を更に受け取ることはできない。
2.媒介業務の報酬を成功報酬と定める契約を締結することはできない。
3.賃貸住宅管理業者は、賃貸人から特別の依頼を受け多額の費用を要する広告宣伝などを行う場合は、媒介報酬とは別に広告宣伝費を請求してよいとされている。
4.賃貸住宅管理業者は、賃貸人の意思に基づいて入居者を決定する必要がある。
中文讲解
✅ 2
① 若管理业者已受托管理某出租住宅，在出现空室时想以宅建业者身份执行媒介业务，并从房东收取相当于月租金1.10倍（含税）的报酬，则不得再向租客收取媒介报酬。
根据《宅地建物取引業法》规定，媒介报酬总额上限为月租金的1.10倍（含税），且该金额为房东与租客双方合计的总额。因此，若已从房东一方全额收取，则不得再收取租客费用。
——
② “媒介报酬不得以成功报酬形式约定”是错误的。
媒介业务的本质就是成功报酬制，即合同成立时才可收取报酬。这在《标准媒介契约约款》中也明确认可，因此以“确认性条款”的形式明示“成功报酬”并无违法。
该规定旨在防止中介在合同未成立时乱收费用，同时确保报酬与成果相对应。
——
③ 若管理业者根据房东的特别委托进行高额广告或宣传活动（如专业杂志刊登、特定媒体投放），则可在媒介报酬之外另行向房东收取广告宣传费用（实际支出）。
但前提是该广告是房东特别要求的，并非中介自行判断所为。普通广告不得重复收费。
——
④ 入住者的决定必须基于房东意向进行。
管理受托契约中，业者的职责是收集并推荐合格申请人、协助谈判；最终入居决定权归房东所有。
即使管理契约授予代理权，也必须以房东的意思为前提，否则可能构成越权行为。
——
快速记忆：
① 已收房东1.1倍＝不能再收租客
② 媒介报酬＝可为成功报酬
③ 特别广告＝可另收费用
④ 入居决定＝须尊重房东意向
第19問-令和4年試験 問43
賃貸取引の対象となる物件において人が死亡した場合の宅地建物取引業者の義務に関する次の記述のうち、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省不動産・建設経済局令和3年10月公表）に照らして適切なものの組合せはどれか。
1.取引の対象となる不動産における事案の有無に関し、宅地建物取引業者は、原則として、貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務がある。
2.入居者が入浴中に溺死したときは、宅地建物取引業者は、次の賃貸借取引の際、原則として、借主に告知する必要がある。
3.入居者が死亡した場合、宅地建物取引業者は、死亡時から3年を経過している場合であっても、借主から事案の有無について問われたときは、調査を通じて判明した点を告知する必要がある。
4.宅地建物取引業者が人の死について告知する際は、事案の発生時期、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨を告げるものとし、具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。
中文讲解
✅ 34
① 关于是否有人在交易对象房屋内死亡，宅建业者原则上没有主动调查义务。
也就是说，业者无需自行向邻居打听、上网搜查或实地探查。
其义务仅限于向卖主、房东、管理业者等相关方发出询问（照会），并依据回覆内容进行说明。
若已通过正式询问取得信息，即视为履行了调查义务。
这样规定是为了避免过度调查导致隐私侵害与误导传闻，同时维持合理的调查范围。
——
② 入居者若在浴室溺亡，中介在下一次出租时原则上无需告知。
因为溺死属于“日常生活中可合理预见的不慮の事故”，与自杀、他杀等“社会心理瑕疵”不同，不会显著影响承租人的判断。
根据指引，即使属于“事故死”，但若是自然死或日常生活中的不慮事故（如摔倒、呛食、溺水），通常不属于告知对象。
该规定意在区分心理影响的程度，避免将所有死亡事件一概列入告知义务。
——
③ 即使死亡事件发生已超过3年，若承租人主动询问是否有人死亡，宅建业者仍须说明其已知的事实。
因为当租客明确询问时，这属于“重要事项确认”，业者必须向房东或管理者调查，并将结果告知。
此规定体现了“问则告、不问则限告”的原则，确保透明度与信赖性。
——
④ 当宅建业者在告知有人死亡时，仅需说明事件的发生时间、地点、死因及是否进行了特殊清扫。
而对于死者的姓名、年龄、家庭构成、死亡细节或发现过程等，不得披露。
原因是为了保护亡者与遗族的名誉与隐私，避免造成不必要的社会伤害。
——
快速记忆：
① 无须自查邻居网搜＝只须询问房东管理者
② 浴室溺亡＝无需告知
③ 超过3年但被问＝必须说明
④ 告知内容＝限时间地点死因特殊清扫，不谈细节
第20問-令和4年試験 問5
賃貸住宅管理業者であるAが、賃貸人であるBとの管理受託契約に基づき、管理業務として建物の全体に及ぶ大規模な修繕をしたときに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.引き渡された建物が契約の内容に適合しないものであるとして、Aに対して報酬の減額を請求したBは、当該契約不適合に関してAに対し損害賠償を請求することができない。
2.引き渡された建物が契約の内容に適合しないものである場合、Bがその不適合を知った時から1年以内にその旨をAに通知しないと、Bは、その不適合を理由として、Aに対し担保責任を追及することができない。
3.引き渡された建物が契約の内容に適合しないものである場合、Bは、Aに対し、目的物の修補を請求することができる。
4.Aに対する修繕の報酬の支払とBに対する建物の引渡しとは、同時履行の関係にあるのが原則である。
中文讲解
✅ 1
① 若修缮完毕后交付的建筑与契约内容不符，房东B向管理业者A提出报酬减额请求，此后仍可另外主张损害赔偿。
因为在民法中，履行追完、报酬减额、损害赔偿、契约解除是四种相互独立的权利（民法564条）。即便已经行使减额权，也不影响再行使损害赔偿请求权。
此规定的目的，是为了保障发包方（房东）权益，防止承包方因部分履行就免除其全部责任。
——
② 若建筑物与契约内容不符，且房东B自发现不符之日起超过1年未通知，则不得再追究A的担保责任。
依民法637条，发包方若要主张履行追完、减额、损害赔偿或解除契约，必须在知悉瑕疵后1年内通知承包方。
该规定旨在防止长期纠纷，要求发包方及时主张权利，以保持契约关系的稳定。
——
③ 若修缮后的建筑与契约不符，B可以向A请求修补（履行追完）。
“履行追完”包括修补缺陷、交付替代物或补足不足部分（民法562条）。
此制度保证承包人首先有机会通过修补方式履行契约，而非直接解除或索赔。
——
④ A的修缮报酬与B的建筑物交付，原则上属于同時履行関係。
即A交付修缮完毕的建筑物，B同时支付报酬（民法633条）。
这体现了契约公平原则——“给付与对价同时进行”。
——
快速记忆：
① 减额后仍可索赔
② 未在1年内通知＝无法追责
③ 不符时可请求修补
④ 修缮交付与付款＝同时履行
第21問-令和4年試験 問7
賃貸住宅の管理に関する次の記述のうち、適切なものを全部選んでください。
1.賃貸住宅が長期にわたり必要な機能と収益性を保持するためには、建物の劣化状況等の現状を知ることが必要であり、新築時とその後の維持管理の履歴情報の蓄積と利用は、必要なメンテナンスを無駄なく行うことにつながる。
2.天井からの漏水が、建物の劣化に起因せず、上階入居者の使用方法に原因があると判明した場合、上階入居者が付保する賃貸住宅居住者総合保険と、建物所有者が付保する施設所有者賠償保険を適用できる。
3.貸室の引渡しにあたっては、鍵の引渡しの際に、管理業者と賃借人が立会い等により貸室の客観的な情報を残しておくことで、後日の修繕や原状回復に関するトラブルの防止にもつながる。
中文讲解
✅ 123
① 为了让出租住宅在长期内维持其功能性与收益性，必须了解建筑物当前的劣化状况，并保存从新建时到后续维护的履历信息。
这些数据能帮助业者在合适的时机进行维护，防止重复或无效修缮，实现计划性与高效性的保全管理。
这项做法的意义在于——通过“记录→判断→预防修缮”这一循环，能降低成本并延长建筑寿命。
——
② 若发生天花板漏水，且原因在于上层住户的使用不当，那么可以使用该住户的賃貸住宅居住者総合保険进行赔付；
但房东的施設所有者賠償保険原则上不能适用。
因为后者是针对“因设施缺陷造成他人损害”的保险，不适用于由租户自身过失造成的漏水事故。
若要涵盖此类情况，必须另设特约条款。
——
③ 在交付房间钥匙时，若管理业者与承租人共同到场检查并记录房间现状（拍照、视频、记录等），可有效防止修缮及原状恢复的争议。
这些“客观资料”是后续判断房屋损耗责任的重要依据，因此立会与记录属于风险预防型管理的重要环节。
——
快速记忆：
① 保存建筑履历＝有效维护与延寿
② 上层住户漏水＝仅适用住户保险
③ 入住立会记录＝防止修缮纠纷
第22問-令和元年試験 問11
借主の募集のために行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び不当景品類及び不当表示防止法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約（以下、各問において「不動産の表示に関する公正競争規約」という。）によれば、適切なものはいくつあるか。
1.自転車による所要時間は、走行に通常要する時間の表示に加え、道路距離を明示する。
2.中古賃貸マンションとは、建築後3年以上経過し、または居住の用に供されたことがあるマンションであって、住戸ごとに、賃貸するもののことである。
3.物件は存在するが、実際には取引することができない物件に関する表示をしてはならない。
4.インターネット広告の場合、不注意により契約済み物件を削除せず広告の更新予定日後も掲載し続けることは、「おとり広告」に該当しない。
中文讲解
✅ 13
① 关于自行车所需时间的标示，应当在广告中同时注明道路距离，并标示出“通常所需时间”。
这是根据《不动产表示公正竞争规约施行规则》的明确要求。
例如：徒歩为“80米=1分钟”，而自行车则需结合道路距离与通常所需时间一起表示，以便消费者正确判断交通便利性。
此规定旨在防止广告模糊化或夸大交通条件，保障信息透明。
——
② “中古賃貸マンション”指的是建筑后3年以上或曾用于居住的建筑物——这是错误的。
根据规约，正确的定义是：建筑后1年以上或已供居住使用的集合住宅。
建筑超过1年但无人居住，也不能再标示为“新築”。
这样规定是为了防止企业通过“新建”字样误导消费者，保持广告表述的客观性。
——
③ 物件虽存在但实际上无法交易的，不得刊登广告。
例如：合同已签、出售中止或无出售意向的房源仍继续刊登。
这类行为属于误导性广告（おとり広告）或违反景品表示法的不当表示。
规定此条是为了防止虚假募集、维护市场公正性。
——
④ 若在网络广告中，因疏忽未删除已签约的房源而持续刊登，即使是“不注意”，仍属おとり広告。
因为广告内容显示“可交易”，但实际上已无法签约，属于“存在但不可交易的物件”。
《规约》并未区分“故意”或“过失”，因此持续刊登即构成违规。
——
快速记忆：
① 自行车时间＝要加上道路距离
② 中古＝建筑1年以上或曾居住
③ 不可交易物件＝禁止刊登
④ 合同済未删＝属于おとり広告
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/016
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
