第1問-平成20年試験　問21

中文讲解

🏖️ 1

① “店舗用途建筑超过10,000㎡只能建在近商、商、准工”

解释：如果你要建一个大型商场，比如总面积2万㎡的购物中心，它可以建在准工工业区，但工工业区不行，因为工工业区主要是做生产的，不适合超大型商业设施。

为什么规定：防止大型商业活动影响工厂的生产环境，也保护工业区的安全和秩序。

例子：你在工工业区建了一个2万㎡的商场，机器噪音、物流车辆和顾客流量会互相干扰，所以法律不允许。

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② “第一种住居区不能建500㎡卡拉OK”

解释：第一种住居区是住宅为主的区域，禁止卡拉OK这种噪音较大的娱乐场所。卡拉OK只能建在第二种住居区或商业区。

为什么规定：保护居民的安静生活环境。

例子：如果你家楼下突然开了个卡拉OK，晚上就会很吵，这种区域法律就是不允许的。

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③ “跨区域建筑物北侧斜线限制仍适用”

解释：如果建筑物的土地一半在第一种中高层住居区，一半在第二种住居区，第一种住居区部分仍然要遵守北侧高度限制。

为什么规定：防止高楼遮挡低层住宅的阳光和空气。

例子：你盖的楼一半在第二种住居区，高度可以高一些，但在第一种中高层住居区部分，仍需斜线限制。

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④ “第一种中高层住居区不能建火葬场”

解释：火葬场属于迷惑设施，第一种中高层住居区不允许建，哪怕城市规划已经确定位置，也需要特定行政庁的许可才行。

为什么规定：保护居民健康和生活环境，减少对住宅区的污染和不便。

例子：你不能在普通住宅区直接建火葬场，即使规划上有位置，也必须经过特别审批。

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快速记忆：

① 大型商场>1万㎡，准工可，工不行

② 第一种住居区不能建卡拉OK

③ 跨区建筑，高度限制按各部分适用

④ 火葬场住宅区建不了，需特许

正确答案是①。

第2問-令和3年12月試験　問17(改題)

第3問-平成25年試験　問17

第4問-平成19年試験　問22

中文讲解

🏖️ 4

① 二低住居区可以建100㎡、2层的美容院

解释：第二种低层住居专用区允许小型服务业建筑，只要楼层≤2层，店铺≤150㎡就可以建。

为什么规定：保证居民生活安静，同时允许必要的日常服务设施。

例子：你在二低住居区开一家两层美容院，总面积100㎡，是允许的。

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② 建筑物与敷地边界最小距离只能1.0m或1.5m

解释：题干说可以2m是错误的，低层住居区与田园住居区的建筑空地最大只能规划到1.5m。

为什么规定：保证通风、采光、防火，但又不浪费土地资源。

例子：两户居民的房屋之间保持1.5m间距就够了，不能强制2m。

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③ 高度9m不是绝对限制

解释：二低住居区的建筑高度限制由城市规划规定，通常是10m或12m，所以9m以下可以建，但9m以上也可能允许。

为什么规定：限制建筑高度以保持住宅区的低密度和阳光环境。

例子：你建一栋11m高的两层小公寓，只要不超过规划高度，是允许的。

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④ 二低住居区没有邻地斜线限制

解释：邻地斜线限制主要是为了高层建筑避免遮挡邻居采光，但低层住居区已经有绝对高度限制，所以不适用斜线限制。

为什么规定：保证低层住宅区的统一风貌和阳光，不需要额外斜线限制。

例子：你在二低住居区建房，哪怕邻居近，斜线限制不用考虑，只要不超过10/12m高度即可。

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快速记忆：

① 二低住居区2层≤150㎡美容院可建

② 建筑与边界最小距离1.0或1.5m

③ 二低住居区高度限制由规划定10/12m

④ 二低住居区不适用邻地斜线限制

正确答案是④。

第5問-平成24年試験　問19(改題)

中文讲解

🏖️ 3

① 角地建蔽率加10%必须有行政指定

解释：只有特定行政庁指定的角地或准角地，建蔽率才能在原来基础上加10%。

为什么规定：鼓励角地灵活利用，但必须由行政确认，避免滥用。

例子：十字路口的角地想多建10%，需要得到市建管部门指定，不是自动加10%。

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② 低层住居区高度上限是10m或12m，不是12/15m

解释：第一种、第二种低层住居专用区和田园住居区的绝对高度由都市計画定10m或12m，15m是错误的。

为什么规定：控制低层住宅区密度，保证采光、通风和低矮街景。

例子：在二低住居区建房，高度不能超过12m，否则违法。

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③ 建筑用地最小面积不得超过200㎡

解释：都市规划可以规定建筑用地的最小面积，但不得超过200㎡。

为什么规定：防止土地过度细分，同时保障居住环境和土地合理利用。

例子：在规划区规定最小用地面积180㎡是允许的，220㎡就不行。

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④ 建築協定修改需全员同意，不只是过半数

解释：建築協定的修改或认可是全体土地所有者同意才行，但废止只需过半数。

为什么规定：保障所有者权益，防止少数人强行修改建筑规范。

例子：10户土地所有者要改建協定，必须10户全同意才可申请行政认定。

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快速记忆：

① 角地加10%建蔽率需行政指定

② 低层住居区高度限制10/12m

③ 建筑用地最小面积≤200㎡

④ 建築協定修改需全员同意，废止过半数

正确答案是③。

第6問-平成16年試験　問20

中文讲解

🏖️ 2

① 角地过半适用主区域用途限制

解释：如果建筑物的敷地跨第一种住居区和近邻商业区，过半属于近邻商业区，那么整个敷地适用近邻商业区的用途限制。

为什么规定：简化规定，避免跨区域复杂审批，同时保证大多数面积的用途符合规划。

例子：一块地一半住宅，一半商业，过半是商业，那么可以按商业用途建カラオケ。

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② 跨低层住居区和第一住居区仍需斜线限制

解释：敷地跨第二种低层住居区和第一种住居区时，低层住居区部分依然适用北侧斜线限制，不能忽略。

为什么规定：保护低层住居区的采光、通风和邻里环境。

例子：建房一半在二低住居区，这部分楼高必须遵守北侧斜线限制。

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③ 容积率按区域比例按分计算

解释：如果建筑物跨越不同容积率区域，建筑物的容积率按各部分敷地比例按分计算。

为什么规定：保证建筑密度合理，同时尊重各用途区容积率限制。

例子：一栋楼一半地在容积率200%的区域，一半在300%区域，则可按比例计算最大容积率。

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④ 防火与准防火区域区分

解释：建筑跨防火区和准防火区时，如果防火区外用防火墙区隔，外部部分只需符合准防火区规定。

为什么规定：降低建筑成本同时仍保证安全。

例子：大楼一半在防火区，一半在准防火区，用防火墙隔开，准防火区部分不用按防火区标准建造。

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快速记忆：

① 过半属区域决定用途限制

② 低层住居区部分仍受北侧斜线制限

③ 容积率按各区域比例按分计算

④ 防火区外防火墙部分适用准防火区规定

正确答案是②。

第7問-平成29年試験　問19

第8問-平成14年試験　問20(改題)

中文讲解

🏖️ 1

① 第一种低层住居专用地域学校建设

解释：第一种低层住居专用地域不仅允许小学校，还允许中学、高中和幼儿园建设。

为什么规定：保障社区内教育设施建设，方便居民子女就近上学，同时控制高强度商业和大型设施以保护低层住宅环境。

例子：在普通住宅街上可以建中学，不会破坏低层居住环境。

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② 第一种住居地域酒店与电影院

解释：第一种住居地域允许建筑面积3,000㎡以下的酒店，但不允许电影院。

为什么规定：小规模酒店属于低扰民商业，但电影院人流大、噪音大，会影响居民生活，因此禁止。

例子：社区内可以有小型商务酒店，但不能建大型电影院。

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③ 近邻商业地域娱乐设施

解释：近邻商业地域允许建设卡拉OK，但不允许建设需要高噪音和夜间活动的娱乐场所如夜总会或歌舞厅。

为什么规定：保护附近住宅区安宁，同时允许低扰民商业娱乐。

例子：街角可以建卡拉OK，但不能建夜总会。

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④ 工業地域住宅与医院

解释：工業地域允许建住宅，但医院不允许。

为什么规定：工業地域主要保障工业生产环境，医院需要公共服务设施、医疗配套，属于特定用途，不能随意建在工业区。

例子：工厂附近可以建员工宿舍，但不能建大型医院。

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快速记忆：

① 第一种低层住居专用地域可建中学

② 第一种住居地域允许小酒店，不允许电影院

③ 近邻商业地域允许卡拉OK，不允许歌舞厅

④ 工業地域允许住宅，不允许医院

正确答案是①。

第9問-平成17年試験　問21

第10問-平成13年試験　問20(改題)