146-不動産登記法-困難① | みなみの風物詩

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Sep 21, 2025

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第1問-令和2年10月試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。

2.所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。

3.債権者Aが債務者Bに代位して所有権の登記名義人CからBへの所有権の移転の登記を申請した場合において、当該登記を完了したときは、登記官は、Aに対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。

4.配偶者居住権は、登記することができる権利に含まれない。

中文讲解

🏖️ 1

① 敷地权付き区分建筑的表题部所有者（原始登记人）把房子卖给你时，如果你想直接做所有权保存登记，必须得到敷地权登记人的同意。

通俗例子：你买了一个带停车位的公寓，如果停车位登记在别人名下，你不能直接登记公寓所有权，必须先得到停车位所有人的同意。

为什么这样规定：因为公寓和敷地权（地面使用权）是紧密绑定的，登记必须保证所有权和敷地权一致，否则可能引起权利冲突。

② 所有权仮登記（预登记）基础上的本登记，如果有第三方有利害关系，也必须得到他们同意才能申请。

通俗例子：A先做了“预登记”，然后B可能要登记，如果C也有利益，就必须得到C同意，否则登记不成立。

为什么这样规定：防止利益冲突，保护原本权益人的权利。

③ 债权人A代替债务人B向C申请B的房产过户，登记完成后，登记机关不会通知A登记信息。

通俗例子：A代B去办房产过户，登记完成了，但“房子密码”不会发给A，因为A不是登记名义人。

为什么这样规定：登记信息只发给登记名义人，代位登记只是法律上的代办，不改变谁是登记人。

④ 配偶居住权是可以登记的权利。

通俗例子：配偶有权在房子里住一辈子，这个权利可以登记在房产登记簿上，就像登记所有权一样。

为什么这样规定：为了保护配偶居住权，确保继承过程中配偶有合法的居住保障。

快速记忆：

① 敷地权附区分建筑，登记得到敷地权人同意，可由取得者单独登记

② 仮登記本登记，利害关系人同意必需

③ 代位登记，登记信息不通知债权人

④ 配偶居住权可登记

第2問-平成19年試験　問16

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.表題部所有者であるAから土地を買い受けたBは、Aと共同してBを登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。

2.共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。

3.権利が法人の解散によって消滅する旨の登記がされている場合において、当該権利がその法人の解散によって消滅したときは、登記権利者は、単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。

4.遺贈（相続人に対する遺贈を除く）を登記原因とする所有権の移転の登記は、遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

中文讲解

🏖️ 1

① 表题部所有者A卖地给B时，B不能直接和A一起申请所有权保存登记。因为如果不动产上只有表题部登记（还没有所有权保存登记），买主要先让卖主自己做所有权保存登记，再和卖主一起做所有权移转登记。这是不动产登記法74条1項规定的安全流程，防止买卖双方在登记上产生冲突。例外是新建区分所有建筑的情况，买家可以直接做保存登记。

② 共有物分割禁止的权利变更登记必须全体共有者共同申请。民法256条允许共享者约定在一定时间内不能分割，共有者的权利关系比较复杂，不清楚谁是登記义务人谁是登記权利人，所以必须所有共有者一起申请（不动产登記法65条）。

③ 法人解散导致权利消灭的登记可以由登記权利者单独申请抹消。通常登记需要权利人和义务人一起申请，但法人解散后没有义务人，所以权利人可以单独操作（不动产登記法69条）。

④ 遗赠的所有权移转登记必须登記权利者和义务者共同申请。死亡后生效的法律行为（如遗赠、死因贈与）与继承不同，原本登記义务人存在，所以必须共同申请（不动产登記法60条）。新法令令和5年4月1日之后，对相对于继承人的遗赠可以单独申请，但其他遗赠仍需共同申请。

快速记忆：

① 买表题部的地不能直接做保存登记

② 共有物分割禁止的权利变更，全体共有者一起申请

③ 法人解散权利消灭，权利人可单独抹消

④ 遗赠登记需权利人和义务人共同申请

第3問-平成12年試験　問15(改題)

土地の分筆の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.土地の分筆の登記の申請人は、登記簿の甲区事項欄に記載された所有権の登記名義人でなければならない。

2.土地の分筆の登記の申請書に記載する分割前の土地の地積は、登記記録上の地積と一致していなければならない。

3.抵当権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において、分割後の数筆の土地にその抵当権が存続するときは、登記官は、その抵当権についての共同担保目録が作成されているときを除き、共同担保目録を作成しなければならない。

4.承役地についてする地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において、分割後の土地の一部に地役権が存続するときは、申請情報にこれを証する地役権者の書面及びその部分を示した図面を添付しなければならない。

中文讲解

🏖️ 1

① 土地分笔登记的申请人不一定非要是登記簿甲区的登记名义人。表題部所有者也可以申请分笔登记。意思是，如果土地还没有做所有权保存登记，表題部所有者就是法律上的“登记所有者”，可以申请分笔；如果已经做了所有权保存登记，则登记名义人就是所有者。这样规定是为了保证土地分笔登记能够顺利进行，不因所有权保存登记未完成而阻碍分笔。

② 分笔登记申请书上记载的分割前土地面积必须与登記簿上的面积完全一致。这是为了保证登记信息准确，防止土地面积信息错误或被篡改（不动产登記法25条6号、不动产登記令3条6号）。

③ 土地上有抵押权的情况下，分笔后如果抵押权继续存在于分割后的土地上，登记官必须制作共同担保目录，除非已存在共同担保目录。这样规定是为了清楚标明多个土地对同一债权的担保关系，避免混乱（不动产登記法102条1項）。

④ 土地上有地役权的情况下，如果分笔后地役权只存在于分割后的某一块土地上，申请时必须附上地役权人的书面证明及地役权所在部分的图面。这样做是为了明确地役权范围，确保登记内容清晰、准确（不动产登記令別表8項ロ）。

快速记忆：

① 表題部所有者也可申请分笔

② 分割前土地面积必须与登記簿一致

③ 抵押权分笔需制作共同担保目录

④ 地役权分笔需附证明和图面

第4問-平成27年試験　問14(改題)

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.登記事項証明書の交付の請求は、利害関係を有することを明らかにすることなく、することができる。

2.土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図を除く登記簿の附属書類の閲覧の請求は、請求人に正当な理由があると認められる部分に限り、することができる。

3.登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。

4.筆界特定書の写しの交付の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。

中文讲解

🏖️ 3

① 登記事項証明書可以不用说明利害关系就申请。意思是，不管你是不是和不动产有利害关系，只要交纳手续费就可以拿到该证书。这是为了保证信息公开和透明，让公众都能查询登记内容（不动産登記法119条1項）。

② 土地所在图、地積测量图、地役权图、建物图及各层平面图可以无理由查看，其他附属书类文件需要有正当理由才能查看。这样规定是为了保护隐私和敏感信息，同时让公共信息能够公开（不動産登記法121条2項、不動産登記令21条1項）。

③ 登記事項証明書可以通过电子系统申请，例如用电脑在线提交给登記所。这样做是为了方便公众快速获取信息，提高行政效率（不動産登記規則194条3項）。

④ 笔界特定书的复印件不需要限制利害关系，也就是说，任何人都可以申请交付。原题说“请求人必须有利害关系”是错误的。这是为了公开土地边界信息，让土地权属关系透明（不动産登記法149条1項）。土地登记时，每块土地都会在登記簿上标明边界线，这个边界线叫笔界（ひっかい）。有时候邻居之间可能会对土地的界线产生争议，或者历史上边界不清楚，这时就需要官方来确定界线。

快速记忆：

① 登記事項証明書申请不问利害关系

② 部分图纸可无理由查看，其他需正当理由

③ 登記事項証明書可电子申请

④ 笔界特定书复印件谁都可申请

第5問-平成26年試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

2.新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。

3.信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。

4.仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。

中文讲解

🏖️ 1

① 表示登記不需要提供登記原因证明资料。意思是，当你只是变更或登记土地或建筑物的外观、面积、结构等信息时，只需要附上图面等信息，不用提供合同、遗产分割协议等权利证明。这是为了简化行政流程，让土地、建筑的基本信息登记更高效（不动産登記法61条）。

② 新产生的土地或没有表題登記的土地，取得者必须在1个月内申请表題登記。例如填海造地或国有地分配给个人时，取得者必须及时申请登记。这是为了确保土地登记完整、权属明确（不動産登記法36条）。

③ 信托登记必须和该信托相关的权利登记同时申请。信托涉及将自己财产交给他人管理，涉及不动产时，为了分辨管理权与所有权、防止权利混淆，必须同步登记（不動産登記法98条1項、信託法34条1項）。

④ 仮登記在取得义务人同意时可以单独申请。仮登記是预备性登记，通常需要权利人和义务人共同申请，但有例外：①义务人同意或②法院命令，可以由权利人单独申请（不動産登記法107条1項）。

快速记忆：

① 表示登記不需提供登記原因

② 新土地/无表題土地1个月内要表題登記

③ 信托登记必须与权利登记同步

④ 仮登記可在义务人同意下单独申请

第6問-令和2年12月試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.表題部所有者が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該表題部所有者について相続があったときは、その相続人は、当該表示に関する登記を申請することができる。

2.所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地については、分筆の登記をすることができない。

3.区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

4.登記の申請書の閲覧は、請求人に正当な理由があると認められる部分に限り、することができる。

中文讲解

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① 表題部所有者去世后，其相続人可以申请表示登記。意思是，如果土地或建筑物的登记人去世，变更、灭失等情况未登记，相続人可以代替申请。这样规定是为了保证不动产登记的完整性和权利人权益（不動産登記法30条）。

② 土地上有除所有权以外的权利也可以分笔登记。原题说“不能分笔”是错误的。比如土地上有抵押权，也可以分成两块登记，只是分割后的土地抵押权会变成共同抵押。规定这么做是为了灵活处理土地分割，同时保留原有权利的效力。合并（合笔）时才有限制，因为会破坏“一物一权”原则（不動産登記法41条）。

③ 区分建筑的登记必须和整个建筑的表題登記一起申请。例如，开发商建了整栋公寓，必须先登记整栋建筑，再登记每个单元的区分建筑。这是为了保持建筑整体和各单元登记的一致性，方便管理和权属确认（不動産登記法48条1項）。

④ 登記申请书的阅览必须有正当理由。除了土地所在图、地積测量图、地役权图、建筑图及各层平面图这5类图纸可以随意查看外，其余申请书或附属书面资料，必须证明有正当理由才能查看。这是为了保护隐私和商业信息（不動産登記法121条3項）。

快速记忆：

① 相続人可代替表題部所有者申请表示登記

② 土地有其他权利也能分笔登记

③ 区分建筑登记要和整栋建筑表題登記同步

④ 登记申请书阅览需正当理由