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Sep 21, 2025
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宅建士
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国家資格勉強
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第12問-平成15年試験　問15(改題)

不動産登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.不動産の登記申請において、申請書に必要な書面又は図面が添付されていない場合には、申請人が即日にこれを補正したときでも、登記官は、理由を付した決定をもって、当該申請を却下しなければならない。
2.抹消登記を申請する場合において、当該抹消される登記について登記上の利害関係を有する第三者があるときは、申請書には、当該第三者の承諾を証する情報又はこれに対抗することができる裁判の謄本を添付しなければならない。
3.登記の申請において登記識別情報の提供がされない場合でも、当該申請が登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってされたときには、登記官は、本人確認情報の提供の有無にかかわらず登記をしなければならない。
4.登記原因を証する情報として執行力のある判決が添付されている場合でも、法律の規定により第三者の許可がなければ権利変動の効力を生じないとされているときは、別に当該第三者の許可を証する書面を添付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
1. 申请书缺少必要书面或图面
如果申请书缺少必要文件，申请人即日补正也不一定被拒绝。
例子：你提交土地分割的登记申请时忘记附图，登记官会通知你在规定时间内补正，如果你按时补正，就可以受理。
为什么？这样可以避免因小失误导致申请被无效，保障登记顺利进行（不动産登記法25条）。
快速记忆：申请书缺件可在规定时间补正，不必即日却下。
2. 抹消登记需第三者承诺或判决
当抹消登记涉及第三者的权益时，必须附上第三者承诺书或可对抗第三者的判决书。
例子：房屋抵押权未解除，申请抹消抵押登记时，要有抵押权人同意或法院判决。
为什么？保护第三者利益，避免未经同意擅自变更登记（不動産登記法68条）。
快速记忆：抹消登记涉及第三者需附承诺或判决。
3. 登记识别信息缺失并非无条件可登记
如果没有提供登记识别信息，即使代理人申请，也必须通过本人确认信息或事前通知制度才能登记。
例子：A委托司法书士申请登记，但A未提供识别信息，司法书士必须提供本人确认信息，登记才可进行。
为什么？确保登记申请真实有效，防止冒名登记（不動産登記法23条）。
快速记忆：缺失登记识别信息需本人确认信息或事前通知，非无条件登记。
4. 判决可替代第三者许可
当附上有执行力的判决书时，不必再单独附第三者许可。
例子：法院判决A的继承权有效，B可以凭判决书申请登记，不必再让C同意。
为什么？判决书本身已替代第三者同意，简化登记手续（不動産登記法63条1項）。
快速记忆：判决书可替代第三者许可，无需另附。
快速记忆总结：
  1. 申请书缺件可在规定时间补正，不必即日却下
  1. 抹消登记涉及第三者需附承诺或判决
  1. 缺失登记识别信息需本人确认信息或事前通知，非无条件登记
  1. 判决书可替代第三者许可，无需另附
 

第13問-令和4年試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.所有権の移転の登記の申請をする場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
2.所有権の移転の登記の申請をする場合において、当該申請を登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってするときは、登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由があるとみなされるため、登記義務者の登記識別情報を提供することを要しない。
3.所有権の移転の登記の申請をする場合において、登記権利者が登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたときは、当該登記に係る登記識別情報は通知されない。
4.所有権の移転の登記の申請をする場合において、その登記が完了した際に交付される登記完了証を送付の方法により交付することを求めるときは、その旨及び送付先の住所を申請情報の内容としなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
1. 登记申请需附登記原因证明信息
所有权移转登记一般需要附上能证明权利变动原因的文件。
例子：你买了A的房子，要做所有权移转登记，需要附上买卖合同书或收据作为登記原因证明。
为什么？登记官要确认权利变动的真实性，防止虚假登记（不動産登記法61条）。
快速记忆：所有权移转登记一般需附登記原因证明。
2. 代理人申请可不提供登記識別情報
[错误]。代理人（司法书士等）代理申请并不是正当理由省略登記識別情報。
例子：A委托司法书士申请房屋过户，仍需提供A的登記識別情報。
为什么？登記識別情報是证明登记申请人真实权利人的秘密信息，必须提供，保证安全性（不動産登記法22条）。
正当理由例子：登記識別情報尚未通知、已失效、遗忘或提供会妨碍不动产交易。
快速记忆：代理人申请并非免提供登記識別情報。
3. 登記識別情報通知可拒绝
如果登记权利人不希望收到登記識別情報，可以提出申请不通知。
例子：A做完房屋所有权转移登记，不希望登記識別情報被发送，则登记所不发送。
为什么？尊重权利人意愿，保护信息隐私（不動産登記法21条）。
快速记忆：可申请不通知登記識別情報。
4. 登記完了証可通过邮寄领取
申请人可以在申请信息中注明登记完了证送达方式及邮寄地址，登记完成后即可邮寄。
例子：申请人不去窗口取证，而在申请中写明“请寄送到我家”，登记所就会邮寄。
为什么？方便权利人领取，提升登记便利性（不動産登記規則182条2項）。
快速记忆：登记完了证可邮寄，需在申请中注明。
快速记忆总结：
  1. 所有权移转登记一般需附登記原因证明
  1. 代理人申请并非免提供登記識別情報
  1. 可申请不通知登記識別情報
  1. 登记完了证可邮寄，需在申请中注明
 

第14問-平成17年試験　問16

不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。
2.相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
3.登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
4.所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記の有無にかかわらず、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができる。
中文讲解
🏖️ 4
1. 需要一起申请的人，如果有法院判你必须去登記，另一方也可以单独去办
  • 比如：你和朋友共有一块房子，平时登記要你俩一起去办。但法院判决你必须去做，你朋友就可以单独去办。
  • 记忆关键词：法院判决 → 另一方单独办
2. 继承或公司合并时，权利人可以自己去办
  • 比如：爸爸去世，你继承房子。爸爸已经不在了，所以你自己去登記就可以。
  • 公司合并也一样，存续公司自己去登記。
  • 记忆关键词：继承/公司合并 → 权利人自己办
3. 名字、公司名或地址变了，自己去办就行
  • 比如：你改了名字，或者公司搬家，只需要自己去登记更新信息，不需要别人一起去。
  • 记忆关键词：信息变更 → 自己办
4. 所有权抹掉登記（注销登記），不是随便可以自己办的
  • 如果房子只有“保存登記”，原主人可以去抹掉。
  • 如果房子已经转手（有移转登記），原主人不能自己去抹掉，因为新主人才有权利。
  • 记忆关键词：抹掉登記 → 只有保存登記原主人可以办
快速记忆小口诀：
  1. 法院判决 → 另一方单独办
  1. 继承/公司合并 → 权利人自己办
  1. 名字/地址变 → 自己办
  1. 抹掉登記 → 只有保存登記可以办
 

第15問-令和3年10月試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がある場合においても、所有権の登記名義人が単独で申請することができる。
2.登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅する。
3.法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
4.信託の登記は、受託者が単独で申請することができない。
中文讲解
🏖️ 3
1. 所有权登記抹消，即使已有移转登記，原登記名义人也能单独申请
  • 错的
  • 举例：你把房子卖给了张三，张三已经是新的登记权利人。如果你自己去抹掉自己的名字，会让房子又回到你名下，这是不允许的。
  • 为什么：移转登記已经改变了所有权，原主人单独抹掉会侵犯新权利人的权利。
  • 正确原则：只有保存登記（还没转手）时，原登記名义人才能单独申请抹消。
2. 登記申请人的代理人因本人死亡而权利消失
  • 错的
  • 举例：你委托司法书士去办房子登記，办理过程中你去世了。司法书士仍然可以继续办理，不需要重新委托。
  • 为什么：为了避免重新委托浪费时间，法律允许资格代理人在登記中继续行使权利。
3. 法人合并导致的权利移转登記，登記权利人可以单独申请
  • 对的
  • 举例：A公司被B公司吸收合并，原A公司的不动产归B公司所有。B公司（存续公司）可以自己去申请登記，不需要原A公司，因为A公司已经不存在了。
  • 为什么：登記义务人不存在，所以权利人单独申请即可。
4. 信託登記受託人不能单独申请
  • 错的
  • 举例：你把房子信託给王先生管理，王先生可以单独去做信託登記。
  • 为什么：法律为了减轻手续负担，允许受託人单独申请信託登記。
快速记忆句子：
  1. 抹消移转登記，原主人不能单独办
  1. 资格代理人可继续办登記，不因委托人死亡而失效
  1. 法人合并，权利人单独可登記
  1. 信託登記，受託人单独可办
 

第16問-平成29年試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.建物の名称があるときは、その名称も当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。
2.地上権の設定の登記をする場合において、地上権の存続期間の定めがあるときは、その定めも登記事項となる。
3.賃借権の設定の登記をする場合において、敷金があるときであっても、その旨は登記事項とならない。
4.事業用定期借地権として借地借家法第23条第1項の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。
中文讲解
🏖️ 3
1. 建物有名称时，名称也要登記事项
  • 对的
  • 举例：一栋大楼叫“富士ビル”，那在登記上不仅要写地址、面积，还要写名称“富士ビル”。
  • 为什么：方便识别和区分建筑物，法律规定有名称就要登记（不动产登記法44条1項3号）。
  • 快速记忆：建筑物有名字就登记名字
2. 地上权设定登記有存续期间，也要登記事项
  • 对的
  • 举例：你在别人土地上设地上权20年，这20年必须写在登記上。
  • 为什么：为了明确权利期限，保护双方利益（不动産登記法78条3号）。
  • 快速记忆：地上权有期限 → 登记期限
3. 租借权设定登記有押金，不登记押金
  • 错的
  • 举例：你租房付了10万押金，登記上要写有押金。
  • 为什么：押金也是权利的一部分，登記上注明可以保护租客和房东的权益（不动産登記法81条4号）。
  • 快速记忆：租借权有押金 → 登记押金
4. 事业用定期借地权登記有法定条款，也要登記事项
  • 对的
  • 举例：土地只能建商店，签事业用定期借地权，这条规定要写在登記上。
  • 为什么：让所有人都知道该土地只能用于特定事业用途（不动産登記法78条4号、81条7号）。
  • 快速记忆：事业用定期借地权 → 登记用途限制
快速记忆总结：
  1. 建筑物有名字 → 登记名字
  1. 地上权有期限 → 登记期限
  1. 租借权有押金 → 登记押金
  1. 事业用定期借地权 → 登记用途限制
 

第17問-平成23年試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。
2.権利の変更の登記又は更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
3.受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。
4.仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
1. 有所有权登記的土地和没有所有权登記的土地不能合并登記
  • 对的
  • 举例：A地有登記、B地没有登記，想把两块地合成一块。法律不允许，因为合并后只在一块土地上登記A的所有权，会出现“部分土地有人、部分土地没人”的奇怪情况。
  • 为什么：为了保持登記的清楚性和完整性（不动産登記法41条）。
  • 快速记忆：有登記地 + 无登記地 → 不能合并
2. 权利变更或更生登記，需要利害关系第三方同意时，可以通过附记登記进行
  • 对的
  • 举例：抵押权的最高额增加，需要后順位抵押权人同意，通过附记登記修改。
  • 为什么：附记登記保持原权利的连续性，又允许修改内容，保证其他利害关系人的权利不受侵害（不动産登記法66条）。
  • 快速记忆：权利变更 → 附记登記 + 第三方同意
3. 受益者或委托人可以代受托人申请信託登記
  • 对的
  • 举例：你把房子信託给王先生管理，但王先生没去办登記，你作为受益人可以代他去申请。
  • 为什么：保证信託财产的权利对第三方有效（不动産登記法99条）。
  • 快速记忆：受益人/委托人 → 可代受托人申请信託登記
4. 仮登記抹消必须登記权利者和登記义务者共同申请
  • 错的
  • 举例：你给别人做了仮登記（比如房屋买卖的预登记），后来想取消。如果你是原仮登記的登记名义人，可以单独申请抹消。
  • 为什么：仮登記是预防性登记、保护权利顺序，为了方便，原登记人可以单独申请抹消，不必强制双方一起（不动産登記法110条）。
  • 快速记忆：仮登記抹消 → 登記名义人可单独办
快速记忆总结：
  1. 有登記地 + 无登記地 → 不能合并
  1. 权利变更 → 附记登記 + 第三方同意
  1. 受益人/委托人 → 可代受托人申请信託登記
  1. 仮登記抹消 → 登記名义人可单独办
 

第18問-令和6年試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
2.不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。
3.相続人ではない者に対する遺贈による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
4.登記名義人の住所についての変更の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
中文讲解
🏖️ 3
1. 买回特约登記，合同日后10年，登記权利人可单独申请抹消
  • 对的
  • 举例：你卖房子给张三，并约定10年内你有买回权。10年过后，你可以自己去抹掉买回特约登記，不用张三同意。
  • 为什么：法律规定买回特约最长期限为10年，10年后效力自然消失，允许简化登記手续（不动産登記法69条の2，R5改正）。
  • 快速记忆：买回特约过10年 → 登記可单独抹消
2. 不动产收用导致所有权移转，起业者可单独申请登記
  • 对的
  • 举例：政府收用你的土地建设道路，政府（起业者）可以自己去登記所有权转移，不用你同意。
  • 为什么：收用对象通常不会配合，法律允许单独申请以保障公共利益（不动産登記法118条1項）。
  • 快速记忆：收用土地 → 起业者单独登記
3. 非继承人的遗赠所有权移转，登記权利人可单独申请
  • 错的
  • 举例：你把房子遗赠给朋友（非继承人），你不能单独去登記，必须遗赠人和继承人共同申请。
  • 为什么：单独申请只适用于继承人之间的遗赠，保护其他利害关系人（不动産登記法63条3項）。
  • 快速记忆：非继承人遗赠 → 必须共同申请
4. 登記名义人的住所变更，名义人可单独申请
  • 对的
  • 举例：你搬家了，自己去更新登記上的地址就行，不用其他人同意。
  • 为什么：只是信息更新，不涉及权利变动（不动産登記法64条1項）。
  • 快速记忆：地址变更 → 名义人单独登記
快速记忆总结：
  1. 买回特约过10年 → 登記可单独抹消
  1. 收用土地 → 起业者单独登記
  1. 非继承人遗赠 → 必须共同申请
  1. 地址变更 → 名义人单独登記
 

第19問-令和5年試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
2.何人も、理由の有無にかかわらず、登記官に対し、手数料を納付して、登記簿の附属書類である申請書を閲覧することができる。
3.共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。
4.区分建物の所有権の保存の登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。
中文讲解
🏖️ 2
1. 建物灭失后，所有者或登记名义人1个月内必须申请灭失登記
  • 对的
  • 举例：你房子烧掉了，作为登记名义人，你必须在1个月内去登记者申报灭失。
  • 为什么：保证登记簿信息真实，方便后续土地使用或保险处理（不动産登記法57条）。
  • 快速记忆：房子灭失 → 1个月内登記
2. 无理由也可付费查看申請书
  • 错的
  • 举例：小明想随便看别人提交的登記申请书，法律不允许，必须有正当理由才行。
  • 为什么：保护申请人隐私与财产安全，只允许图纸等特定资料可自由查看（不动産登記法121条3項）。
  • 快速记忆：查看申請书 → 必须有正当理由
3. 共有物分割禁止的权利变更，所有共有者必须共同申请
  • 对的
  • 举例：两兄弟共有一栋房子，约定5年内不能分割，他们要修改这个约定，必须两人一起去登記。
  • 为什么：涉及多人权利，必须全体同意（不动産登記法65条）。
  • 快速记忆：共有物分割禁止 → 全体共同登記
4. 区分建筑的所有权保存登記，取得者可直接申请
  • 对的
  • 举例：你买了一套公寓单元，原来楼的表題部所有者没有登記，你可以自己去申请该单元的所有权保存登記。
  • 为什么：简化区分建筑取得者登記手续，避免多次登記（不动産登記法74条2項）。
  • 快速记忆：区分建筑 → 取得者可直接保存登記
快速记忆：
  1. 房子灭失 → 1个月内登記
  1. 查看申請书 → 必须有正当理由
  1. 共有物分割禁止 → 全体共同登記
  1. 区分建筑 → 取得者可直接保存登記
 

第20問-平成21年試験　問14

不動産の表示の登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。
2.表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があったときから1月以内に、当該住所についての変更の登記の申請をしなければならない。
3.表題登記がない建物（区分建物を除く。）の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
4.建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
1. 土地地目变化，表題部所有者或登记名义人1个月内必须申请登記
  • 对的
  • 举例：你把自家农地改造成住宅用地，需要在1个月内去登记者申报地目变更。
  • 为什么：保证登記簿反映土地实际用途，方便管理与税务（不动産登記法37条1項）。
  • 快速记忆：土地地目变 → 1个月内登記
2. 表題部所有者地址变化必须登记
  • 错的
  • 举例：你搬家了，但表題部所有者的地址登记不是强制的，只是可选更新。
  • 为什么：表題部主要记录不动产物理状况，地址属于个人信息，无需强制登記（不动産登記法相关条文）。
  • 快速记忆：表題部地址 → 登记可选
3. 表題登記缺失的建筑（非区分建筑）所有权取得者1个月内必须申请登記
  • 对的
  • 举例：你买了一个新建独栋房屋，原来没有登記，你必须在1个月内去登记所有权。
  • 为什么：确保登记簿完整、反映实际所有者（不动産登記法47条1項）。
  • 快速记忆：表題登記缺失 → 取得者1个月登記
4. 建物灭失，表題部所有者或登记名义人1个月内必须申请登記
  • 对的
  • 举例：房子倒塌后，你必须在1个月内去登记者申报灭失。
  • 为什么：保证登记簿信息真实，方便后续土地使用或保险处理（不动産登記法57条）。
  • 快速记忆：建物灭失 → 1个月内登記
快速记忆：
  1. 土地地目变 → 1个月内登記
  1. 表題部地址 → 登记可选
  1. 表題登記缺失 → 取得者1个月登記
  1. 建物灭失 → 1个月内登記
 

第21問-令和3年12月試験　問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2.共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3.登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4.区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
中文讲解
🏖️ 2
1. 表題登記缺失的土地所有权取得者1个月内必须申请登記
  • 对的
  • 举例：你通过填海或政府拍卖获得一块新土地，该土地之前没有登記，你必须在1个月内去申请表題登記。
  • 为什么：保证土地登记簿完整，反映实际所有者，便于管理和交易（不动産登記法36条）。
  • 快速记忆：新土地取得 → 1个月内表題登記
2. 共用部分的建筑可以进行合并登記
  • 错的
  • 举例：一个住宅小区里共用的走廊或庭院属于共用部分，这部分建筑的登记不能和其他建筑合并登记。
  • 为什么：共用部分属于全体区分所有者共有，不能单独合并，否则专有部分转让时权利关系会变得复杂（不动産登記法56条）。
  • 快速记忆：共用部分 → 不能合并登記
3. 登记官可以调查表示事项
  • 对的
  • 举例：你申请表題登記时，登记官觉得有必要，可以实地查看土地或建筑情况确认。
  • 为什么：保证登记簿上的表示事项准确可靠，同时允许在可靠报告存在时简化调查（不动産登記法29条）。
  • 快速记忆：登记官 → 必要时可调查
4. 区分建筑新建后，原始所有者去世，继承人可申请表題登記
  • 对的
  • 举例：开发商建的公寓未登记就去世了，继承人可以代开发商申请表題登記，并把开发商列为表題部所有者。
  • 为什么：保证建筑的登记顺利进行，防止无人申报造成登记空白（不动産登記法47条2項）。
  • 快速记忆：原始取得者去世 → 继承人可申请表題登記
快速记忆总结：
  1. 新土地取得 → 1个月内表題登記
  1. 共用部分 → 不能合并登記
  1. 登记官 → 必要时可调查
  1. 原始取得者去世 → 继承人可申请表題登記
 
 
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