107-売買契約-普通① | みなみの風物詩

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Sep 17, 2025

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第1問-平成19年試験　問11(改題)

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。売買契約に、契約不適合についてのAの担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった契約不適合については、Aは担保責任を負わなければならない。

Bが不動産に契約不適合があることを発見しても、当該不適合が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような不適合である場合には、Aは担保責任を負わない。

Bが不動産に契約不適合があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産に不適合があることに気付かず引渡しを受けてから不適合があることを知った場合でも、Aは担保責任を負うことがある。

売買契約に、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を通知すべき期間について特約を設けていない場合、Bが種類又は品質に関して担保責任を追及するときは、その不適合があることを知った時から1年以内にAに通知しなければならない。

中文讲解

🏖️ 2

① 即使合同里写了“卖方A完全不负责任何瑕疵”，如果A明知道房子有问题却故意不告诉买方B，A仍然要负责。

→ 正确。 因为民法572条规定，免責特約（免责条款）不能让卖方逃避“故意隐瞒瑕疵”的责任。

举例：A知道房子有严重漏水却没说，合同写再多“免責”，也没用。

为什么这样规定？ 如果允许卖方故意隐瞒缺陷还免责，就会纵容欺骗行为，破坏交易公平。

———

② 认为如果房子的问题不严重，还能住、不影响合同目的，A就不用负责。

→ 错误。 民法562～564条规定，只要有不符合同内容的情况，买方B仍可要求修理、更换、减价、解除或赔偿损失。

举例：墙面渗水、门歪斜等虽不至于不能住，但也算“契約不適合”。B可以要求修好或赔偿。

为什么这样规定？ 因为买方购买的是“约定标准”的房产，而不是“差不多能用的房子”。只要不符合同，卖方就要负责。

———

③ 认为即使买方B在签约时就知道房子有问题，或者因粗心没发现问题，A仍可能要负责。

→ 正确。 契約不適合責任不要求买方“善意或无过失”。只要合同没说明有问题，A仍要承担。

举例：A卖房时说“一切良好”，但地基有裂缝。B即使没仔细检查，A也要担责。

为什么这样规定？ 因为“契約不適合責任”是对“交付物不符合同”的客观责任，而不是看买方有没有过错。

———

④ 如果合同没规定“通知期限”，那B发现房屋问题后，必须在1年内通知A，否则不能主张责任。

→ 正确。 根据民法566条，买方知道问题后要在1年内告知卖方，否则失权。

举例：B发现墙体渗水，拖了两年才告诉A，那就太晚了。

为什么这样规定？ 因为时间太久会导致证据灭失，难以判断责任，法律鼓励尽早通知解决。

———

快速记忆：

① 故意隐瞒→免责无效

② 问题轻微→仍要负责

③ 买方知情→仍可追责

④ 未约定通知→知后1年内告知

第2問-平成14年試験　問8

Aは、A所有の土地を、Bに対し、1億円で売却する契約を締結し、手付金として1,000万円を受領した。Aは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Bが、土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 1.Aは、この売買契約を解除せず、Bに対し、残代金の支払を請求し続けることができる。

2.Aは、この売買契約を解除するとともに、Bに対し、売買契約締結後解除されるまでの土地の値下がりによる損害を理由として、賠償請求できる。

3.Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないとき、Bはこれを理由として、AB間の売買契約を解除することはできない。

4.Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合、Aは、AB間の売買契約を解除しても、Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。

中文讲解

🏖️ 4

① A没有解除合同，而是继续要求B支付剩余价款 → 正确。

A虽然有权因为B违约（不付款）而解除合同，但法律（民法541条）只规定“可以解除”，不是必须解除。

举例：A说“我不解除合同，你还是得把剩下的9,000万付了”，这是可以的。

为什么这样规定？ 因为法律尊重当事人的选择，A可以选择继续履行合同而不解除。

———

② A解除合同后，还能要求B赔偿土地贬值造成的损失 → 正确。

解除合同不影响A要求损害赔偿（民法545条4項、415条）。

举例：地价下跌后A解除了合同，这时A可以说：“因为你迟迟不付款，我的土地现在贬值了，差价要赔。”

为什么这样规定？ 因为解除只是终止合同，不代表放弃因对方违约造成的损失。

———

③ B把土地转卖给C，但C也因地价下跌不付款，这时B不能以此为由解除与A的合同 → 正确。

A和B的合同、B和C的合同是两个独立的合同。

举例：就像你买了房子转卖给别人，别人不付钱，那是你和他之间的事，不能拿这个理由对前一个卖家说“我不买了”。

为什么这样规定？ 因为合同是双边的独立约定，不能因第三者的违约来免除自己对前手的义务。

———

④ B把土地转卖给C，但还没登记，这时A解除合同，C的权利不会受到保护 → 错误。

民法545条1項规定：只有在**取得了对抗要件（如登记）**的第三者，才会受到保护。

举例：C只是签了合同，还没登记，等于还没“真正拿到”房子。A解除后仍能主张“我才是房主”，C拿不到。

为什么这样规定？ 因为没有登记，外部世界不知道C已经取得权利。为了交易安全，只有完成登记的第三者才受保护。

———

快速记忆：

① 不一定要解除，可以继续要求付款。

② 解除后仍可要求赔偿损失。

③ 转卖不付款≠能解除前约，合同各自独立。

④ 契约解除的时候，没登记不受保护。

第3問-令和2年10月試験　問9

Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、①Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、②Aを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和7年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。 1.①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。

2.②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。

3.②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。

4.①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。

中文讲解

🏖️ 3

① 在买卖合同中，B交了定金，后来准备好钱并催促A交房，A还能拿出定金两倍解除合同 → 错误。

法律规定（民法557条1項），只要对方还没开始履行合同，卖方才可以通过退还定金的两倍来解除。

但判例（昭40.12.14）认为：如果买方B已经把钱准备好并催促付款，这就算是已经开始履行。所以A不能再说“我不卖了，退你两倍定金”。

举例：B带着现金去找A说“请过户”，这时A不能反悔说“我不卖了，给你2000万”。

为什么这样规定？因为买方已经实质性地履行了义务，再让卖方用定金解除会损害买方利益，交易不公。

———

② 负担付赠与（比如“送房子但要B帮我养老”）如果没写成书面，A在交房和登记前可以因为没写下来而解除合同 → 错误。

判例（昭38.9.3）认为，即使没书面，如果对方已经履行了义务（例如B已经照顾A了），A也不能以“没写下来”为理由解除。

举例：A口头说“房子送你，只要你照顾我一年”，B已经照顾了半年，那A不能说“合同没写下来无效，我反悔了”。

为什么这样规定？因为B已经履行了负担义务，允许A反悔会让B吃亏，不符合诚信原则。

———

③ 负担付赠与中，A只在“负担部分的范围内”，对B负和卖方一样的担保责任 → 正确。

民法551条2項规定，赠与者（A）在这种赠与中，要像卖方一样负责合同不符合的问题，但仅限于负担部分。

举例：A说“把这栋房子送你，但你要帮我修老房子”。结果房子有严重漏水问题，B可以像买房那样要求修理、减价或赔偿。

为什么这样规定？因为这类赠与其实含有“交换”性质，B有义务，所以A也必须承担相应责任。

———

④ 认为A不能因为B没履行“负担义务”而解除负担付赠与合同 → 错误。

民法553条规定：负担付赠与也适用双务契约的规则，所以如果B不履行义务，A是可以解除合同的。

举例：A送房子给B，条件是B要照顾A三年。如果B完全不管A，A可以解除赠与。

为什么这样规定？因为这种赠与不是单纯的“好意赠与”，而是有对价关系的契约，双方都必须履行。

———

快速记忆：

① 买方催告付款＝已履行，卖方不能用定金解除。

② 口头赠与若对方已履行，不能因未书面而解除。

③ 负担付赠与＝A负担责任同卖方，但限负担范围。

④ B不履行义务时，A也能解除合同。

第4問-平成19年試験　問10(改題)

令和7年9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年9月30日をもってBの代金支払と引換えにAは甲建物をBに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は無効となる。

2.甲建物が同年9月15日時点でAの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Aの債務不履行によって無効となる。

3.甲建物が同年9月15日時点でBの責に帰すべき火災により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。

4.甲建物が同年9月15日時点で自然災害により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務は消滅し、Bは代金支払債務の履行を拒むことができる。

中文讲解

🏖️ 4

① 8月31日，建筑物在合同签订（9月1日）前就因火灾烧毁，且双方都没责任 → 错误。

这种情况叫“原始的不能（原始的履行不能）”，意思是合同一开始就不可能履行。

但根据改正后的民法（412条の2第2項），即使一开始就无法履行，合同仍然是有效的，不是无效。

举例：你9月1日买房，但8月31日房子已烧光，虽然合同签了，但卖家交不了房、买家也不用付款；只是合同仍“存在”，只是履行不了。

为什么这么规定？因为若视为“无效”，买家连索赔都不能提，不公平。现在法律允许在“有效”的前提下，讨论赔偿问题。

———

② 9月15日房子因卖方A的过失失火毁了 → 错误。

这叫“后发的不能（履行不能）”，意思是签完合同后才发生履行不可能。

合同仍然有效，但A因为自己的过失，不能交房，要承担违约责任（債務不履行責任）。

B可以选择解除合同并要求赔偿。

举例：A没关电源导致火灾，房子烧光，A得赔B的损失。

为什么这么规定？因为如果卖方造成损坏，就应承担风险，维护买方的信赖利益。

———

③ 9月15日房子因买方B的过失失火毁了 → 错误。

这种情况叫“债权者の責めに帰すべき事由による履行不能（民法536条2項）”。

意思是：A本来要交房，但因为B的原因（比如B提前进屋用火导致火灾）导致不能交。

结果：A的“交房义务”消灭了，但B的“付钱义务”不消灭，B还得付钱。

举例：B提前搬进去抽烟失火，房烧没了，A不用再交房，但B要照付房款。

为什么这么规定？因为责任在买方，风险也该由他自己承担。

———

④ 9月15日房子因自然灾害（地震、台风）烧毁或倒塌 → 正确。双方都没过错，这叫“不可归责事由”。民法规定这种风险在引渡前由卖方承担。所以A的“交房义务”消灭，B也可以拒绝付款（民法536条1項）。举例：签完合同后遇地震房倒，A不用交房，但B也不用付钱。为什么这么规定？因为在房交付前，房子仍属卖方所有，风险应由卖方承担，这才公平。

———

快速记忆：

① 合同前就毁＝原始不能但合同有效。

② 卖方烧毁＝A违约，B可解除赔偿。

③ 买方烧毁＝A免交房，B仍要付钱。

④ 天灾烧毁＝A交房义务消灭，B可拒付。

第5問-令和3年12月試験　問4

いずれも宅地建物取引業者ではない売主Aと買主Bとの間で令和7年7月1日に締結した売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.BがAに対して手付を交付した場合、Aは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。

2.売買契約の締結と同時に、Aが目的物を買い戻すことができる旨の特約をする場合、買戻しについての期間の合意をしなければ、買戻しの特約自体が無効となる。

3.Bが購入した目的物が第三者Cの所有物であり、Aが売買契約締結時点でそのことを知らなかった場合には、Aは損害を賠償せずに売買契約を解除することができる。

4.目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをAが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、BはAの担保責任を追及することができる。

中文讲解

🏖️ 4

①

买卖中，如果买主B交了定金给卖主A，A不能随便用定金的双倍来解除合同。为什么？民法规定，卖主只有在买主没有开始履行合同（比如没付钱或没接收房产）时，才可以通过交付定金的两倍来解除合同。一旦买主开始履行合同，卖主就不能随便解除合同了。

举例：B已经支付了部分房款，A不能说“我给你定金两倍，就解除合同”。

②

卖主A想在合同签订时就约定自己可以回购房产，如果没约定具体期限，也不会让合同无效。民法规定，回购期上限是10年，如果没约定，就是5年，所以合同依然有效。

举例：A卖房给B，但合同没写回购期限，A5年内仍可行使回购权。

③

如果卖的房子实际上属于第三人C，即使A当时不知道，也不能随便解除合同。卖主有义务把房子卖给买主，卖错人属于债务不履行，买主可以要求赔偿。

举例：A卖房给B，但房子是C的，A不知道也不行，B可以索赔。

④

如果房子在交付时存在质量问题，而A知道这些问题，B可以追究A的担保责任，前提是时效未过。卖主有恶意或重大过失时，B不需要马上通知，也能要求赔偿，追诉期限最早是交付后10年或知道问题后5年。

举例：A明知道房子有漏水问题仍交付，B发现后可以向A索赔。

快速记忆

① 卖主不能随便用定金两倍解除合同

② 回购特约没约期限也有效，上限10年，默认5年

③ 卖他人房子不能免责，买主可索赔

④ 房子有质量问题卖主知情，买主可追责时效未过

第6問-令和2年12月試験　問7

Aを売主、Bを買主として、令和7年7月1日に甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Bはそのことを知った時から2年以内にその旨をAに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。

2.AがBに甲土地の引渡しをすることができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。

3.Bが売買契約で定めた売買代金の支払期日までに代金を支払わなかった場合、売買契約に特段の定めがない限り、AはBに対して、年5％の割合による遅延損害金を請求することができる。

4.本件契約が、Aの重大な過失による錯誤に基づくものであり、その錯誤が重要なものであるときは、Aは本件契約の無効を主張することができる。

中文讲解

🏖️ 2

① 如果甲土地的实际面积少于合同约定面积，本题说B必须在知道后2年内通知A才能请求减价，这是错误的。

举例：B买了100㎡土地，但实际只有95㎡。买方发现后，可以在民法规定的消灭时效内（知情后5年或交付后10年）请求减价，不受2年限制。

为什么：法律规定数量不符合属于契约不适合责任，但数量的追索没有1~2年的短期限制，保护买方权益。

——正确理解：数量不符，买方可在法定消灭时效内请求减价。

———

② 如果A无法交付甲土地，且该不履行是A的责任，B可以请求损害赔偿。

举例：A因自身原因不能交地，B因此损失100万，B可以向A索赔。

为什么：这是债务不履行的一般原则，保护买方免受卖方不履行损失。

——正确理解：卖方不能交付且责任在卖方，买方可索赔。

———

③ 如果B未在支付期支付价款，没有特别约定时，本题说A可按年5%收取迟延损害金，这是错误的。

解释：民法改正后，法定利率为3%（每3年调整一次），不再是5%。

——正确理解：无约定迟延利率适用法定利率3%。

———

④ 如果合同因A重大过失的错误而成立，本题说A可主张合同无效，这是错误的。

解释：民法改正后，错误导致的合同效力问题由“无效”改为“可撤销”，并且重大过失者通常不得行使撤销权。

——正确理解：重大过失错误合同，在特殊情况下只能主张撤销，不可主张无效。

———

快速记忆：

① 数量不符 → 消灭时效内可减价

② 无法交付且卖方有责 → 买方可索赔

③ 支付期未付款 → 法定利率3%

④ 重大过失的错误而成立的合同 → 原则不可主张撤销，更加没有无效这一说法

第7問-平成15年試験　問10(改題)

Aが、BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、担保責任についての特約はなく、欠陥については契約内容となっていないものとする。 1.Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合、AはBの担保責任を追及して契約を解除することはできないが、この場合の建物の欠陥は重大な契約不適合なのでBに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。

2.Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは、その欠陥が契約及び取引の社会通念に照らして軽微でないときに限られる。

3.Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。

4.AB間の売買契約が、宅地建物取引業者Cの媒介により契約締結に至ったものである場合、Bに対して担保責任が追及できるのであれば、AはCに対しても担保責任を追及することができる。

中文讲解

🏖️ 2

① 如果A明知道建筑物有缺陷仍签合同，本题说A不能解除合同，但可以因重大不适合要求损害赔偿，这是错误的。

举例：A买房时知道墙体有裂缝，但合同中未说明。法律上，如果缺陷不轻微，A仍可能解除合同或请求赔偿，但前提是卖方有责任。

为什么：解除权和损害赔偿权依赖于不履行是否轻微及卖方有无过错，不能一概而论。

——正确理解：知道缺陷，能否解除合同要看缺陷是否轻微。

———

② 如果A不知道缺陷而签合同，解除合同的前提是缺陷不轻微（违反合同及社会通念时）。

举例：A买二手房，不知道屋顶漏水，如果漏水严重影响使用，A可以解除合同；如果只是小裂缝，不影响使用，就不能解除。

为什么：民法541条规定解除权只在不履行轻微不影响合同目的时不适用，保护交易安全，防止买方随意解除。

——正确理解：不知缺陷签合同，只能在缺陷不轻微时解除合同。

———

③ 如果A不知道缺陷，合同签订1年内必须追责，这是错误的。

解释：特约没有规定时，追究担保责任必须在知晓缺陷后1年内通知卖方（民法566条），而不是从签订合同起算。

——正确理解：追责起算点：知缺陷后1年内通知。

———

④ 如果交易通过中介C签订合同，本题说B可追责，A也可追责C，这是错误的。

解释：担保责任仅针对卖方B，中介C仅是居间方，不承担担保责任。

——正确理解：担保责任仅针对卖方，中介不承担。

———

快速记忆：

① 明知缺陷 → 軽微でないとき就可以解除

② 不知缺陷 → 缺陷不轻微可解除

③ 追责期限 → 知缺陷后1年内通知

④ 中介责任 → 担保责任仅卖方承担

第8問-平成27年試験　問8

同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものを全部選んでください。

1.マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。

2.マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。

3.マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。

中文讲解

🏖️ 3

① 关于租赁合同结束时的敷金返还和房屋明渡，题目说它们是同等履行关系，这是错误的。

举例：租客搬走（明渡房屋）后，房东才返还押金。法律规定先履行是房客的明渡，后履行是房东的返还押金（民法622条の2），所以不是同等履行。

为什么：为了明确先后顺序，防止房东提前支付押金却拿不到房屋。

———

② 关于售后房屋交付后解除合同的情况，题目说代金返还和房屋返还不是同等履行关系，这是错误的。

举例：买房后发现房屋有问题，合同解除时，买家返还房屋，卖家返还代金，这两项属于同等履行。

为什么：民法规定双务合同解除时，双方互相返还原状（民法545条、546条、533条），保证公平。

———

③ 关于买卖合同中买方支付代金与卖方协助办理所有权移转登记，题目说是同等履行关系，这是正确的。

举例：买房时，买方付钱前，卖方必须协助完成登记；买方不付钱，卖方可以拒绝协助。

为什么：民法规定在双务合同中，双方履行义务互为条件（民法533条、560条），保护双方利益。

———

④ 本题没有第四个选项内容。

———

快速记忆：

① 租赁合同 → 明渡先，押金后，不是同等履行

② 合同解除 → 代金返还与物返还是同等履行

③ 买卖合同 → 代金支付与协助登记是同等履行

第9問-平成16年試験　問4(改題)

共に宅地建物取引業者であるAB間でA所有の土地について、令和7年9月1日に売買代金3,000万円（うち、手付金200万円は同年9月1日に、残代金は同年10月31日に支払う。）とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.本件売買契約に正当な利益を有しないCは、同年10月31日を経過すれば、Bの意思に反しても残代金をAに対して支払うことができる。

2.同年10月31日までにAが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、Aは、売買契約を解除できなくなる。

3.Bの債務不履行によりAが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Aの損害が200万円を超えていても、Aは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。

4.Aが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Bは同年10月31日には2,800万円をAに対して現実に提供しなければ、Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。

中文讲解

🏖️ 3

① 关于第三者C是否能代B付款，题目说C可在B不同意的情况下支付剩余款项，这是错误的。

举例：如果B不同意，C没有正当利益，就不能擅自付钱（民法474条）。

为什么：防止没有利益的第三者干涉债务关系，保护债务人与债权人的意思自治。

———

② 关于A履行后手付解除权是否失效，题目说A履行后就不能解除合同，这是错误的。

举例：手付金是解约用的，但只要对方还没开始履行，A仍可通过支付手付金的倍额解除合同（民法557条）。

为什么：保护未开始履行一方的解除权，但一旦双方都履行开始，解除权才消失。

———

③ 关于手付金相当额作为损害赔偿约定，题目说A只能按手付金额赔偿，即使实际损害更大也不能追加，这是正确的。

举例：约定手付200万作为违约赔偿，如果实际损失300万，也只能要求200万（大判大11.7.26）。

为什么：保证契约自由，双方通过事先约定确定风险，避免事后争议。

———

④ 关于B在A拒收时仍必须实际支付剩余款，题目说B必须交付，否则负违约，这是错误的。

举例：A明确拒收时，B只需通知并催告即可，不必实际交付（民法493条）。

为什么：避免债务人在债权人拒收情况下承担不必要的责任。

———

快速记忆：

① 无正当利益的第三者不能代偿

② 手付解除权在对方未履行前仍可行使

③ 手付金约定为赔偿额时，不能要求超过约定金额

④ 债权人拒收时，催告即可免除延迟责任

第10問-令和3年12月試験　問9

AがBに対してA所有の甲建物を令和7年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。

2.①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。

3.甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。

4.①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火によって全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。

中文讲解

🏖️ 3

① 关于解除合同后的利益返还

举例：卖买合同解除后，买方B使用建筑物获得的收益要返还给A，而租赁合同解除后，只对将来生效，A不返还之前已收的租金（民法545条、620条）。

为什么：卖买合同属于终止原状回復型，租赁合同解除是将来型，不影响已发生的权利义务。

———

② 关于转租权

举例：买了房子就拥有所有权，可以随意出租；租房的借方没有得到房东A的同意，不可转租（民法612条）。

为什么：所有权人自由处分其物，租赁借方需尊重出租人权利。