108-売買契約-普通② | みなみの風物詩

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Sep 17, 2025

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第11問-平成17年試験　問9(改題)

売買契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約の解除はできるが、損害賠償請求はできない。

2.売主が、買主の代金不払を理由として売買契約を解除した場合には、売買契約はさかのぼって消滅するので、売主は買主に対して損害賠償請求はできない。

3.買主が、契約の内容となっていない抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。

4.買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、売主は、自らが売買契約の履行に着手していても、買主が履行に着手するまでは、手付金の倍額を買主に支払うことによって、売買契約を解除することができる。

中文讲解

🏖️ 4

① 关于买方知情购买他人所有物

举例：B明知道A卖的不是A自己的房子，也签了合同。如果A不能取得该房屋的所有权，B不仅可以解除合同，还可以在A有责任时要求赔偿。

为什么：卖方有义务确保交付权利，不因买方恶意而免除责任（民法561条）。

———

② 关于代金不支付而解除合同

举例：B不付钱，A解除合同。即便合同解除，A仍可因B不付款而要求赔偿。

为什么：解除权和损害赔偿请求权是分开的权利，解除合同不影响损害赔偿（民法544条4項）。

———

③ 关于存在未约定抵押权

举例：买房时发现有未约定抵押权，买方失去所有权。B可解除合同，并可追究卖方损害赔偿。

为什么：卖方未履行合同义务，买方有权解除合同并要求赔偿（民法565条）。

———

④ 关于手付金解除权

举例：B付了手付金，A已经开始履行合同，但B还没开始履行。A可以通过支付手付金的倍额来解除合同。

为什么：手付解除权在法律上允许在对方未开始履行前解除合同（民法557条1項），保障双方灵活处理合同关系。

———

快速记忆：

① 卖方无权因买方恶意而免除交付义务

② 解除合同不影响损害赔偿请求权

③ 未约定抵押权存在，买方可解除并求赔

④ 手付金倍额支付可解除合同，买方未履行前有效

第12問-令和6年試験　問10

売買契約の目的物が品質に関して契約の内容に適合しない場合において、当該契約不適合が売主及び買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるものであるとき、履行の追完請求権、代金の減額請求権、損害賠償請求権及び契約の解除権のうち、民法の規定によれば、買主が行使することができない権利のみを掲げたものとして正しいものは次の記述のうちどれか。なお、上記帰責性以外の点について、権利の行使を妨げる事情はないものとする。 1.履行の追完請求権、損害賠償請求権、契約の解除権

2.代金の減額請求権、損害賠償請求権、契約の解除権

3.履行の追完請求権、代金の減額請求権

4.損害賠償請求権

中文讲解

🏖️ 4

买房时，如果房子出现质量问题，买家可以行使的权利有：

履行的追完請求権（要求卖家修好或补交）

代金的減額請求権（要求降价）

契約解除権（解除合同）

損害賠償請求権（要求赔偿损失）

但是，如果这个问题既不是卖家也不是买家的责任：

履行追完、代金减额、合同解除：仍然可以行使（无过失也能要求）

损害赔偿：无法行使（因为损失没有归责于卖家）

所以正确答案是 [4] 損害賠償請求権。

快速记忆：

①②③：可行使

④：无责任时不可行使

第13問-平成22年試験　問9

契約の解除に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。（判決文）同一当事者間の債権債務関係がその形式は甲契約及び乙契約といった2個以上の契約から成る場合であっても、それらの目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。 1.同一当事者間で甲契約と乙契約がなされても、それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていないのであれば、甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と併せて乙契約をも解除できるわけではない。

2.同一当事者間で甲契約と乙契約がなされた場合、甲契約の債務が履行されることが乙契約の目的の達成に必須であると乙契約の契約書に表示されていたときに限り、甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。

3.同一当事者間で甲契約と乙契約がなされ、それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていても、そもそも甲契約を解除することができないような付随的義務の不履行があるだけでは、乙契約も解除することはできない。

4.同一当事者間で甲契約（スポーツクラブ会員権契約）と同時に乙契約（リゾートマンションの区分所有権の売買契約）が締結された場合に、甲契約の内容たる屋内プールの完成及び供用に遅延があると、この履行遅延を理由として乙契約を民法第541条により解除できる場合がある。

中文讲解

🏖️ 2

买两个相关合同，比如甲合同和乙合同，关于合同解除的规则可以这样理解：

① 目的不密切相关

如果两个合同的目的不互相关联，就算甲合同没履行，也不能顺带解除乙合同。

例：A卖你车，同时给你买保险，但这两件事没强相关，车没交付保险也不受影响。

✅ 正确

② 合同书里写了才行

有些人以为只有合同书里写了“甲合同不履行时可解除乙合同”才行。

❌ 错误。判例说，只要社会通念上两个合同目的密切相关，即使合同书没写，也可以解除。

例：买了度假村的房子（乙合同）同时买会所会员（甲合同），会所没建好影响房子使用目的，这时候可以解除房子合同。

③ 甲合同无法解除

如果甲合同本身因为只是附随义务的延迟不能解除，那乙合同也不能解除。

例：甲合同只是提供附加服务，延迟没大问题，不能因此解除乙合同房子合同。

✅ 正确

④ 实际案例：会所+房产

买度假村房产（乙合同）和会所会员（甲合同）一起签，若会所未建好且影响房产使用目的，就可以解除房产合同。

✅ 正确

快速记忆：

① 目的不密切相关时不可连带解除

② 合同书写明不是必须，只要社会通念上相关即可

③ 甲合同不能解除，则乙合同也不能解除

④ 实际例子说明密切相关可解除

正确答案：[2]

第14問-平成15年試験　問9

同時履行の関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは、同時履行の関係に立つ。

2.目的物の引渡しを要する請負契約における目的物引渡債務と報酬支払債務とは、同時履行の関係に立つ。

3.貸金債務の弁済と当該債務の担保のために経由された抵当権設定登記の抹消登記手続とは、同時履行の関係に立つ。

4.売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。

中文讲解

🏖️ 3

同時履行关系就是双方都有义务，同时互相担保履行，可以理解为“你先不交，我也可以先不付，直到双方都准备好履行”。

① 动产买卖

买卖动产时，货物交付义务和价款支付义务是同时履行的。

例：你买苹果，商家必须交苹果，你付钱，互相对方未履行前可以拒绝履行。

✅ 正确

② 请负合同（工程或委托）

请负合同中，成果物交付和报酬支付也属于同时履行。

例：装修公司完成厨房后，你支付报酬，未交付成果前可拒付报酬。

✅ 正确

③ 贷款与抵押登记解除

贷款还清后，抵押权解除登记者手续并不是同时进行的。

例：你还完银行贷款后，才去注销抵押登记；不能说两件事必须同时完成。

❌ 错误

④ 欺诈撤销买卖合同

合同因欺诈被撤销时，双方返还原物和款项的义务是同时履行。

例：你被骗买了房子，退钱的同时要返还房屋。

✅ 正确

快速记忆：

① 动产买卖：交货与付款同时履行

② 请负合同：交付成果与支付报酬同时履行

③ 贷款与抵押解除不同时履行

④ 合同撤销：返还原物与款项同时履行

正确答案：[3]

第15問-令和元年試験　問3(改題)

事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Bが当該契約不適合の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から2年後にその旨をAに通知しても、BはAに対して担保責任を追及することができる。

2.建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合については、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるか否かにかかわらず、Bは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。

3.Bが契約不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。

4.AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して担保責任を追及することができる。

中文讲解

🏖️ 1

题目背景：

A是非经营者，自己住的房子卖给B。合同里写了房子交付后3个月内卖方负责担保责任。但房子有重要结构部分的瑕疵，A知道却没告诉B，B不知道。现在讨论B能否追究A的责任。

① B发现瑕疵晚了怎么办？

民法规定，卖方是一般人时，合同里约定的通知期限可以是3个月。但如果卖方明知房子有瑕疵却不告诉买方，这种“卖方恶意隐瞒”是不受合同约定限制的。

民法566条：买方发现瑕疵后，可以在合理期限内通知卖方，不受3个月约定限制。

举例：A明知房子梁有裂缝，但没说，B一年后才发现裂缝，也可以追究A责任，不受合同3个月限制。

② 房子重要部分瑕疵是否可以随意解除合同？

民法541条、542条规定：

买方可以解除合同前提是瑕疵不轻微（根据社会通念判断）。

举例：房梁轻微裂缝，不影响使用，B不能解除合同；大裂缝则可以。

本题说“不论轻微与否都能解除”，这是错误的。

③ 解除合同才可以索赔吗？

民法545条4项规定：

买方即使可以解除合同，也可以同时要求损害赔偿。

举例：房梁严重裂缝，B解除合同的同时，也可以要求赔修复费。

所以“只能在不能解除合同时才能索赔”是错误的。

④ 可以追究中介责任吗？

担保责任只能追究卖方本人（民法562～564条），不能追究中介。

举例：中介只是居中介绍房子，不卖房，不负担保责任。

为什么这么规定？

保护买方：卖方故意隐瞒重要瑕疵，不应通过合同约定逃避责任。

明确责任主体：担保责任只针对卖方，避免连累中介或第三方。

区分轻微与重大瑕疵：避免频繁解除合同扰乱交易秩序，同时保护重大权利。

① B发现瑕疵晚，也可追究A责任

② 只有瑕疵不轻微时才能解除合同

③ 可以解除合同的同时也可索赔

④ 担保责任只能追究卖方，不追究中介

快速记忆：

瑕疵知情→追责不限期

轻微瑕疵→不撤合同

解除合同≠不能索赔

卖方负责→中介不负责

第16問-平成28年試験　問6(改題)

Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aの責めに帰すべき事由により、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができる。

2.Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。

3.Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら、抵当権が登記されていることを内容に含まない本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。

4.Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら、抵当権が登記されていることを内容に含まない本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

中文讲解

🏖️ 3

①

如果B明知道甲土地是C的财产，仍然和A签了合同，但因为A的责任导致无法把土地转给B，B可以向A索赔。

举例：A答应卖土地给B，但自己没办好权属手续，结果B买不到土地。即使B知道土地原本属于C，也可以向A索赔。

原因：民法561条规定，卖主应取得权利并转让给买主，因卖主责任没转让成功，买主可根据民法564条要求损害赔偿。

②

如果B知道土地是C的财产，但A没能把土地转给B，B可以解除合同。

举例：A卖土地给B，但土地有权属问题导致无法交付，B可以解除合同。

原因：因为所有权没转移属于重大不履行，买主有权解除合同，不管B是否知道土地属于C。

③

如果B知道土地上有抵押权，但合同没写抵押权，B因抵押权执行损失土地，就不能向A索赔——这是错误的。

举例：A卖土地给B，土地有抵押贷款没说，银行执行抵押后B失去土地，B可以向A索赔。

原因：合同没说明抵押权，土地不符合合同约定，属于契约不适合，根据民法565条，买主可索赔，B知情不影响权利。

④

如果B知道土地上有抵押权，合同没写抵押权，B因抵押权执行失去土地，B可以解除合同。

举例：A卖有抵押的土地给B，合同没说明抵押权，B失去土地后可以解除合同。

原因：合同不适合，买主权益受损，善意或恶意不影响解除权。

快速记忆：

① 卖主责任导致不能交付，买主可索赔

② 重大不履行，买主可解除合同

③ 合同未注明抵押权，买主仍可索赔

④ 合同未注明抵押权，买主可解除合同

第17問-平成20年試験　問9(改題)

宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.売買契約で、Aが甲土地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年以内にBから甲土地の不適合について通知を受けた場合は、当該責任を負わなければならない。

2.甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。

3.Bが甲土地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及する場合には、不適合を知った時から1年以内にAの当該責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して当該責任を追及するまでの必要はない。

4.売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、Aは甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けたときのみ当該責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった不適合については、当該責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

中文讲解

🏖️ 1

①

如果A是宅建业者卖自有土地给非宅建业者B，即使双方约定A对土地不适合合同内容的情况不承担任何责任，也不能成立。

举例：A卖土地给B，合同写“土地有问题我不负责”，即使B发现不适合，也可以向A追究责任。

原因：宅建业法第40条规定，卖主不得通过合同让买主承担比法律更不利的条件，所以“完全不承担责任”的约定无效，仍按民法566条，买主在知道不适合后1年内通知即可追责。

②

土地上有抵押权被执行，B失去土地，即使B知道有抵押，也可以解除合同。

举例：B买到有抵押的土地，银行执行抵押，B失去土地，B可解除合同或索赔。

原因：抵押权执行导致买主无法取得所有权，属于合同不适合（民法565条），买主可追究卖主责任。

③

追究土地不适合合同内容责任时，只要B在发现不适合后1年内通知A即可，不必起诉。