106-売買契約-簡単① | みなみの風物詩

type

Post

status

Published

date

Sep 17, 2025

slug

takken/106

summary

第1問-平成12年試験　問7(改題)

買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し、AはBに手付を交付したが、その手付は解約手付である旨約定した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1.手付の額が売買代金の額に比べて僅（きん）少である場合には、本件約定は、効力を有しない。

2.Aが、売買代金の一部を支払う等売買契約の履行に着手した場合は、Bが履行に着手していないときでも、Aは、本件約定に基づき手付を放棄して売買契約を解除することができない。

3.Aが本件約定に基づき売買契約を解除した場合で、Aに債務不履行はなかったが、Bが手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき、Bは、その損害全部の賠償を請求することができる。

4.Bが本件約定に基づき売買契約を解除する場合は、Bは、Aに対して、単に口頭で手付の額の倍額を提供することを告げて受領を催告するだけでは足りず、これを現実に提供しなければならない。

中文讲解

🏖️ 4

①「手付金额太少，就不算有效」

→ 错。

法律对手付金额没有最低限制。只要当事人明确约定是解约手付，金额再少也有效。

例子：900円的代金，只交6円手付（不到1%），法院也承认有效。

——所以金额大小不是问题，关键是有没有合意。

②「A已经履行着手，就不能用放弃手付来解除」

→ 错。

解约手付解除的限制是相手方履行に着手するまで（对方开始履行为止）。

意思是：只要卖主B还没开始履行，买主A就能通过放弃手付解除，即使A自己已经付款了也无所谓。

例子：A付了钱（履行着手），但B还没交房 → A仍然可以放弃手付解除。

③「A解除后，若B损害大于手付，可以要求额外赔偿」

→ 错。

手付解除的特点就是「干净利落」，谁也不能再要额外赔偿。

买主解除 → 放弃手付；

卖主解除 → 返还双倍手付；

双方都不能再说‘损失更大，要再赔’。

这是为了保持交易的安定与明确性，不让争议无限扩大。

④「卖主解除时，只说‘愿意返还双倍手付’不行，必须真的拿钱给」

→ 对。

法律要求必须现实に提供（真实拿钱出来）。

不能只是口头说“我会给你两倍”，必须真的把钱准备好、递出来，解除才成立。

理由：避免卖主随口说解除，但实际上并没准备好钱，保护买主的确定利益。

快速记忆（每个选项一句话）：

① 金额再少也有效。

② 关键看对方是否履行着手。

③ 手付解除后不能再要赔偿。

④ 卖主解除要实际给双倍手付。

第2問-令和4年試験　問1

次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。（判決文）所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。 1.所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Cが当該不動産をAから二重に買い受けて登記を完了した場合、Cは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができる。

2.所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者ではないCが当該不動産をAから二重に買い受けた場合、先に買い受けたBは登記が未了であっても当該不動産の所有権取得をもってCに対抗することができる。

3.所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者であるCが当該不動産をAから二重に買い受け、更にCから転得者Dが買い受けて登記を完了した場合、DもBに対する関係で背信的悪意者に該当するときには、Dは当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができない。

4.所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Cが当該不動産をAから二重に買い受け登記を完了した場合、Cが背信的悪意者に該当しなくてもBが登記未了であることにつき悪意であるときには、Cは当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができない。

中文讲解

🏖️ 3

①「C自己是背信的恶意者，也能对抗B」

→ 错。

原则：不动产权利没有登記，不能对抗第三者（民法177条）。

判例：背信的恶意者不算第三者，所以对第一买受人B不产生效力。

例子：A卖房给B（还没登記），C也买了，并且是故意妨碍B的背信恶意者 → C不能对B主张所有权。

②「C不是背信恶意者，B未登記也能对抗C」

→ 错。

不动产交易登記优先原则：先登記的一方才对抗另一方。

例子：A卖房给B（未登記），C买房并先登記 → B没登記，就不能对C主张所有权。

→ 所以先登記比先买重要，登記才是对抗第三者的关键。

③「背信恶意者C转卖给D，D也对B算背信恶意者就不能对抗B」

→ 对。

背信恶意者本身不算第三者，但转让给D的D是否能对抗B取决于D对B是否也属于背信恶意者。

本题：D对B也属于背信恶意 → D不算第三者 → 不能对抗B。

例子：A卖房给B（未登記），C（背信恶意）再卖给D（也是背信恶意） → D不能对B主张所有权。

理由：防止恶意串通，保护原买受人利益。

④「C非背信恶意，但B未登記且B知道未登記就买 → C不能对抗B」

→ 错。

非背信恶意者仍算第三者，即便B对登記未完成有恶意，C仍能对抗B。

例子：A卖房给B（未登記，B知道未登記也买），C买房先登記 → C可以对B主张所有权。

理由：保证交易安全，鼓励登記优先，防止恶意者滥用信息。

快速记忆（每个选项一句话）：

① 背信恶意者自己不能对抗第一买受人。

② 先买未登記不能胜过先登記。

③ 背信恶意者的背信转得者也不能对抗。

④ 单纯恶意不影响登記优先原则。

第3問-平成18年試験　問8

AはBとの間で、土地の売買契約を締結し、Aの所有権移転登記手続とBの代金の支払を同時に履行することとした。決済約定日に、Aは所有権移転登記手続を行う債務の履行の提供をしたが、Bが代金債務につき弁済の提供をしなかったので、Aは履行を拒否した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.Bは、履行遅滞に陥り、遅延損害金支払債務を負う。

2.Aは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。

3.Aは、一旦履行の提供をしているので、Bに対して代金の支払を求める訴えを提起した場合、引換給付判決ではなく、無条件の給付判決がなされる。

4.Bが、改めて代金債務を履行するとして、自分振出しの小切手をAの所に持参しても、債務の本旨に従った弁済の提供とはならない。

中文讲解

🏖️ 3

这个问题考的是土地买卖的同時履行与履行提供，核心是民法533条、541条以及履行遅滞的规则：

①「B未付款，需支付迟延损害金」

→ 对。

例子：A卖地给B，约定当天交契约并收款，A已准备好过户，B却不付钱 → B就算履行遅滞，还要付迟延损害金（民法412条）。

理由：保护先履行方，避免对方拖延。

②「A已提供履行，不必持续，只需催告B给期限，否则可解除合同」

→ 对。

例子：A已到银行准备交付土地，B不付钱 → A可以通知B在合理期限内付款，若期限届满还没付款，就可以解除合同（民法541条、判例昭36.6.22）。

理由：避免无限期等待，保障合同安全。

③「A起诉B求付款，会得到无条件判决而不是引换给付判决」

→ 错。

例子：土地买卖是双务合同（民法533条），A要求付款时，法院会判决引换给付：先交土地才能收款，先收款才能交土地 → 无条件判决不成立。

理由：保护双方同時履行的权利，避免一方受损。

④「B拿自己开的空头支票来支付，不算有效履行提供」

→ 对。

例子：B拿支票付钱，但支票可能不兑付 → 不能算债务本旨的履行提供（最判昭35.11.22）。

理由：履行必须可靠，保障对方权益。

快速记忆：

① B不付款 → 履行遅滞 + 迟延损害金

② A已提供履行 → 可催告期限内不付款解除合同

③ 双务合同 → 起诉时会判引换给付，不是无条件付款

④ 空头支票 → 不算有效履行提供

第4問-平成14年試験　問9(改題)

Aが、Bに建物を売却し、代金受領と引換えに建物を引き渡した後に、Bがこの建物に品質に関して契約に適合しない事実（以下この問において「本件不適合」という）があることを発見したが、売主の担保責任についての特約はない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 1.Bは、本件不適合がAの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り、本件不適合に基づき行使できる権利を主張できる。

2.Bは、この売買契約を解除できない場合でも、本件不適合により受けた損害につき、Aに対し賠償請求できる。

3.Bが、Aに対し、本件不適合に基づく権利を行使するには、Bが本件不適合を知った時から1年以内にAに通知しなければならない。

4.Bは、本件不適合が売買契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でない場合に限り、この売買契約を解除できる。

中文讲解

🏖️ 1

①「B只能在证明A有过错时才能主张权利」

→ 错。

例子：A卖房给B，房子有漏水问题 → 即使A没有过错，B也可以要求修理或减价。

理由：卖主对契约不适合承担无过失责任，保证买主利益，不必买主证明卖主过错。

②「即使不能解除合同，B也能要求损害赔偿」

→ 对。

例子：房屋小缺陷不够严重不能解除合同，但B因此修理花钱 → B仍可向A索赔。

理由：合同解除与损害赔偿是独立权利，不互相依赖。

③「B必须在知道不适合后1年内通知A」

→ 对。

例子：B发现房屋漏水 → 必须在1年内告知A，否则权利消灭（民法566条）。

理由：保障卖主及时知晓并处理问题，同时限制买主滥用权利。

④「只有不适合不轻微时，B才能解除合同」

→ 对。

例子：小刮痕不算重大 → B不能解除合同；严重漏水 → 可以解除合同（民法541条）。

理由：保护交易安全，避免因微小瑕疵解除合同。

快速记忆（每个选项一句话）：

① 卖主无过失也可承担责任 → 无需证明过错

② 合同无法解除 → 损害赔偿仍可主张

③ 发现不适合 → 1年内通知卖主

④ 不适合轻微 → 不能解除合同

第5問-平成21年試験　問10(改題)

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.A所有の甲土地にAが気付かなかった契約上の不適合があり、その不適合については、Bも不適合であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは担保責任を負う必要はない。

2.BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

3.甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。

4.A所有の甲土地に契約の内容に適合しない抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

中文讲解

🏖️ 4

①「A对自己没注意到的不适合不承担责任」

→ 错。

例子：A卖土地给B，土地地下有无法开发的管线，A也不知道 → 即使A无过失，也要承担担保责任（追完、减价、解除或损害赔偿）。

理由：保护买主利益，确保买卖目的实现，不因卖主未知而免除责任。

②「B交了解约手付，自己已履行就不能解除合同」

→ 错。

例子：B交了手付且先支付了部分款，但A未开始履行 → B仍可放弃手付解除合同。

理由：手付解除权原则是“相对方未履行前可行使”，保证解除权有效。

③「土地不是A所有 → 合同无效」

→ 错。

例子：A卖他人土地给B → 合同仍有效，但A需承担交付义务及不履行责任（民法561条）。

理由：避免交易直接无效，保障买主通过法律救济维护权益。

④「土地有抵押权，B可拒付代金到消除抵押结束」

→ 对。

例子：B买土地发现抵押未清 → 可以拒付代金，直到抵押消除（民法577条）。

理由：保护买主免受他人权利侵害，确保支付代金时土地权利清楚。

快速记忆：

① 卖主未知不适合 → 仍承担责任

② 手付交付 → 买主仍可解除合同

③ 他人土地 → 合同有效，卖主负责任

④ 抵押存在 → 买主可拒付代金至抵押消除

第6問-平成29年試験　問5(改題)

Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3％を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。

2.当該自動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、CはAに対しても、Bに対しても、契約不適合を担保すべき責任を追及することができる。

3.売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を現実に提供して売買契約を解除することができる。

4.売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

中文讲解

🏖️ 4

这个问题考的是中古车买卖中的媒介责任、手付解除权及他人物买卖：

①「C必须在交车前支付全额」

→ 错。

例子：C买车100万，但按同时报酬原则，交车时才支付 → 不需要先付钱。

理由：保护买卖双方利益，防止卖方先交物买方未付钱或反之（民法533条）。

②「车不符合约定，B也负责任」

→ 错。

例子：车买回发现发动机有问题 → 责任在卖主A，不在媒介B。

理由：中介只负责促成交易，不承担商品质量责任（民法562条）。

③「手付解除，A可随时付两倍解除合同」

→ 错。

例子：C已交车或已履行部分义务 → A不能随意用手付解除合同。

理由：手付解除权有时间限制：必须在对方未履行前行使（民法557条1項）。

④「车属于A父亲，但合同仍有效」

→ 对。

例子：车实际属于A父亲 → 合同有效，但A需取得父亲车的所有权再交给C。

理由：保证交易有效性，通过法律救济保护买主利益（民法561条）。

快速记忆：

① 交车时支付，不用先付

② 媒介不担责，责任在卖主

③ 手付解除需在对方未履行前

④ 他人物买卖合同有效，卖主负取得义务

第7問-平成23年試験　問9

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。（判決文）売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。 1.売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。

2.売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

3.売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

4.売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

中文讲解

🏖️ 3

①「买主可向施工方索赔建造费用」

→ 对。

例子：新房屋墙体严重开裂，必须重建 → 买主可以要求卖主赔偿重建费用。

理由：房屋有重大瑕疵，卖主违约，买主可请求损害赔偿（民法415条1項）。

②「重大瑕疵可解除合同」

→ 对。

例子：房屋基础有结构问题，无法安全居住 → 买主可解除买卖合同。

理由：瑕疵使合同目的无法实现，可解除合同（民法541条、542条）。

③「房屋虽未倒塌，但买主居住利益可从赔偿中扣除」

→ 错。

例子：房屋严重瑕疵，尚未倒塌 → 买主索赔重建费用时，不得因其居住而减少赔偿。

理由：当房屋社会经济价值几乎为零时，居住利益不应从损害额中扣除，保护买主实际损失。

④「居住中索赔仍不得扣除居住利益」

→ 对。

例子：买主继续住在有严重瑕疵的房屋中 → 索赔重建费用，赔偿金额不因居住而减少。

理由：居住利益控除不适用，避免买主损失被低估。

快速记忆：

① 瑕疵可索赔重建费用

② 重大瑕疵可解除合同

③ 社会价值几乎为零，居住利益不得扣除 → 错

④ 居住中索赔亦不得扣除居住利益

第8問-令和3年10月試験　問7

Aを売主、Bを買主として、A所有の甲自動車を50万円で売却する契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和7年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.Bが甲自動車の引渡しを受けたが、甲自動車のエンジンに契約の内容に適合しない欠陥があることが判明した場合、BはAに対して、甲自動車の修理を請求することができる。

2.Bが甲自動車の引渡しを受けたが、甲自動車に契約の内容に適合しない修理不能な損傷があることが判明した場合、BはAに対して、売買代金の減額を請求することができる。

3.Bが引渡しを受けた甲自動車が故障を起こしたときは、修理が可能か否かにかかわらず、BはAに対して、修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる。

4.甲自動車について、第三者CがA所有ではなくC所有の自動車であると主張しており、Bが所有権を取得できないおそれがある場合、Aが相当の担保を供したときを除き、BはAに対して、売買代金の支払を拒絶することができる。

中文讲解

🏖️ 3

①「发动机有缺陷，可要求卖主修理」

→ 对。

例子：买的汽车发动机有故障 → 买主可要求卖主修理。

理由：目的物不符合合同约定（品质不适合），买主可请求履行的追完（修理、替代物等）（民法562条1項）。

②「修理无法的损伤，可要求减价」

→ 对。

例子：汽车撞坏严重，修理不可能 → 买主可直接请求减价。

理由：减价请求在履行追完无法时可直接行使（民法563条），无需催告。

③「汽车故障即可随时解除合同」

→ 错。

例子：汽车小故障 → 买主不能马上解除合同。

理由：解除合同需不适合非轻微，并且原则上需催告卖主履行（民法541条）。修理可能时不能无催告解除。

④「第三方声称汽车非卖主所有，可拒付代金」

→ 对。

例子：汽车被他人声称拥有所有权 → 买主可拒付代金，除非卖主提供担保。

理由：买主可拒付代金以防获得权利受损（民法576条）。

快速记忆：

① 发动机缺陷 → 可修理

② 修理不能 → 可减价

③ 故障不等于随时解除 → 错

④ 所有权争议 → 可拒付代金

第9問-令和6年試験　問4

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された直後にAが死亡し、CがAを単独相続した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.売買代金を受領したCが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に表示したとしても、Bは、Cに対して相当の期間を定めた催告をしなければ、本件契約を解除することができない。

2.Bが期日までに売買代金を支払わない場合であっても、本件契約の解除権はAの一身に専属した権利であるため、Cは本件契約を解除することはできない。

3.Bは、売買代金が支払い済みだったとしても、甲土地の所有権登記を備えなければ、Cに対して甲土地の引渡しを請求することはできない。

4.本件契約が、Aの詐欺により締結されたものである場合、BはCに対して、本件契約の取消しを主張することができる。

中文讲解

🏖️ 4

①「卖主继承人拒绝交付，必须催告才能解除合同」

→ 错。

例子：继承人明确说不交房 → 买主可直接解除合同，无需催告。

理由：民法542条规定，如果对方明确表示拒绝履行，催告不是必要的。

②「卖买代金未付时，解除权只属于原卖主，继承人不能解除」

→ 错。

例子：卖主死了，继承人接手 → 继承人可以行使合同解除权。