184-不動産取得税-普通① | みなみの風物詩

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Sep 21, 2025

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第1問-平成18年試験　問28(改題)

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.令和7年4月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100分の3である。

2.令和7年4月に宅地を取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地の価格の2分の1の額とされる。

3.不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する都道府県が課する税であるが、その徴収は特別徴収の方法がとられている。

4.令和7年4月に床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

中文讲解

🏖️ 2

① 令和7年4月取得「住宅以外の家屋」的不动产取得税税率是3%吗？

答案：错误。

例子：如果B在令和7年4月买了一栋办公室或仓库（不是住宅），税率不是3%，而是4%。

原因：法律规定，不动产取得税的基本税率是4%。只有住宅和土地有临时减税特例，才降为3%。住宅以外的建筑物不适用这个减税政策。

② 令和7年4月取得宅地时，课税标准按土地价格的1/2计算？

答案：正确。

例子：B买了一块价值2000万日元的土地，按规定课税标准是2000万 × 1/2 = 1000万。

原因：为了鼓励土地流通，法律规定取得宅地时，课税标准减半。也就是计算税的时候，只按土地价格的一半来算。

③ 不动产取得税是由都道府县征收的税，但采用特別徴収（代扣代缴）方式？

答案：错误。

例子：B买房后，会收到都道府县寄来的税单，自己去缴税。

原因：不动产取得税属于普通徴収，即纳税人自己交税，不是像工资所得那样由他人代扣。

④ 新建250㎡的住宅，可以从课税标准中扣除1200万吗？

答案：错误。

例子：B新建一栋250㎡的独栋住宅，想享受1200万控除。

原因：特例规定，住宅的面积须在50㎡～240㎡之间才能享受控除。超过240㎡就不行。因此250㎡太大，不符合条件。

快速记忆：

① 住宅以外的建筑税率4%

② 宅地课税标准减半

③ 不动产取得税为普通徴収

④ 住宅超240㎡不能扣1200万

第2問-令和6年試験　問24

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時における当該不動産の売買価格であるから、固定資産税の課税標準である固定資産の評価額とは異なるものである。

2.不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。

3.不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合においても、不動産取得税が課される。

4.令和7年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3％であるが、住宅以外の家屋及び土地に係る不動産取得税の税率は4％である。

中文讲解

🏖️ 2

① 不动产取得税的课税标准是取得时的成交价格，所以和固定资产税的课税标准不同？

答案：错误。

例子：B买了一栋房子，成交价2000万，但固定资产税评价价是1600万。

原因：不动产取得税并不是按成交价算，而是按固定资产税评价额来算。这是因为市场价格会波动，但评价额由地方政府统一标准确定，更公平稳定。

所以，课税标准＝固定资产税的评价额。

② 取得土地或房屋金额太低时，不征不动产取得税？

答案：正确。

例子：B买了一块小地9万日元，或自己盖房子成本20万日元。

原因：法律规定，小额不动产不征税。免税线是：

土地10万以下免税

自己建房23万以下免税

买房12万以下免税

设定这个标准是为了减轻小额交易者的负担，避免征收成本高于税额。

③ 公司合并获得的不动产也要交税？

答案：错误。

例子：A公司与B公司合并，B公司的不动产自动转到A公司名下。

原因：这是“一般承继”，不属于真实交易，不动产只是形式上转移，所以不征不动产取得税。只有**买卖、赠与、交换等“个别承继”**才征税。

④ 令和7年4月个人取得住宅和住宅用地税率3%，住宅以外的家屋及土地税率4%？

答案：错误。

例子：B买住宅→3%；买住宅用地→3%；买仓库→4%。

原因：土地与住宅税率都减为3%，而**非住宅建筑物（如工厂、办公室）**是4%。题干说“住宅以外的土地”是4%，这部分错了。

快速记忆：

① 课税标准＝固定资产税评价额

② 土地10万、建房23万、买房12万以下免税

③ 合并或继承取得不征税

④ 土地与住宅税3%，非住宅建筑4%

第3問-平成13年試験問28

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.不動産取得税は、不動産の取得に対して、取得者の住所地の都道府県が課する税であるが、その徴収は普通徴収の方式がとられている。

2.令和7年7月に中古住宅とその敷地を取得した場合、当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から1／2に相当する額が減額される。

3.土地に定着した工作物又は立木はそれ自体では不動産取得税の課税対象とはならないが、土地と同時に取引される場合には、不動産取得税の課税対象となる。

4.家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合、当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課税される。

中文讲解

🏖️ 4

① 不動産取得税是由「不动产所在地」的都道府县征收，而不是由取得者住所地的都道府县征收。

举例：你住在东京，但在大阪买了一套房子，那么不动产取得税是由大阪府征收，而不是东京。

这个规定的理由是——税金与不动产直接绑定，房子或土地在哪个都道府县，就归那个地方政府征税。

虽然“普通征收”方式（不是预扣或特别征收）这一点没错，但因为前半部分写错了，所以整体是错误的。

———

② 购入宅地时，不动产取得税确实有减轻措施，但不是“税额减半”。

正确的是：取得宅地（或住宅用地）时，课税标准（即计税的金额）减半，不是税额减半。

举例：假设土地的评估额为2000万日元，税率为3%。

没有特例 → 税额＝2000万 × 3%＝60万日元

有特例 → 课税标准减半＝1000万 × 3%＝30万日元

此外，还有最高4万5千日元的税额控除，但不是直接“减一半的税”。

所以题干说“税额减半”是错误的。

———

③ 不动产取得税的课税对象只有土地和家屋。

土地上的工作物（例如围墙、仓库、井盖）或立木（树木），哪怕和土地一起交易，也不属于不动产取得税的课税对象。

举例：如果你买了一块带果树的农地，果树的价值不计入不动产取得税。

原因是：法律上明确规定「不动产＝土地及家屋」（地方税法第73条第1号）。

因此，“土地上附着的其他东西”都不算。

———

④ 若因改建或增改建导致家屋价值增加，这部分“增加的价值”视为“新取得的家屋”。

因此，只对这增值部分课税。

举例：你原本的房子价值1000万，花500万改建，现在房子总价1500万。

→ 不动产取得税只针对“增加的500万”计算。

理由是：法律认为“改建部分相当于新取得的财产”，所以按增加额征税（地方税法73条の2第3項、73条の13第2項）。

因此这项是正确的。

———

快速记忆：

① 所在地的都道府县征收，不是住所地。

② 宅地课税标准减半，不是税额减半。

③ 课税对象只有土地和家屋，不包括立木和附属工作物。

④ 改建增加部分视为新取得，只对增加部分课税。

第4問-平成12年試験　問28(改題)

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.床面積が33㎡である新築された住宅（認定長期優良住宅ではない）で、まだ人の居住の用に供されたことのないものを、令和7年4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

2.現在保有している家屋を解体し、これを材料として他の場所に同一の構造で再建した場合は、常に不動産の取得はなかったものとみなされる。

3.宅地を令和7年4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地価格の1／2の額とされる。

4.委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託において、受託者から委託者に信託財産を移す場合の不動産の取得については、不動産取得税が課税される。

中文讲解

🏖️ 3

① 新建住宅要享受不动产取得税1,200万日元的控除（减免）必须满足一定条件。

主要条件：

住宅面积在50㎡以上240㎡以下（公寓出租用则40㎡以上）

人还没住进去（未使用）

住宅的用途明确

例子：你新建了一栋70㎡的独栋住宅，购买时可从房屋价格中扣除1,200万日元（长寿命优良住宅可扣1,300万）。

但题目中的住宅只有33㎡，未达到最低面积要求，所以不能享受减免。

规定原因：为了防止将“极小型房间或商业设施”伪装成住宅来避税，政府限定了面积标准。

———

② 把现有房屋拆掉，用旧材料在别处重新建同样结构的房子，并不是完全免税。

这种行为叫移築（移建），法律上视为“新建”，要对增加的价值部分征收不动产取得税。

例子：原房屋价值1000万，用旧材料重建后新房价值1200万 → 只对“增加的200万部分”课税。

但如果只是把整栋房子直接搬走（整体移动），那不算新取得，不征税。

规定原因：因为重新建造的过程中，房屋价值发生了变化，等于部分新取得财产。

———

③ 宅地（住宅用地）取得时，不动产取得税的课税标准减半。

例子：土地评估价为2000万日元 → 按规定减半 → 1000万日元 × 税率3%＝30万日元。

这项减半特例是政府为了减轻购地建房负担而设立的“时限优惠”，虽然原本是临时措施，但被反复延长。

所以本题这个说法是正确的。

———

④ 在信托中，如果委托人自己同时是受益人（即受托人只是代管名义），那么当受托人把信托财产再转回给委托人时，不算“新取得”。

因为这不是真正的“财产转移”，只是把原本属于委托人的财产还给他而已，所以不课税。

例子：A把自己房子交由信托公司代持，之后信托结束，房子回到A名下 → 不征不动产取得税。

规定原因：不动产取得税的对象是“所有权发生转移”，而信托返还时并没有实质转移。

———

快速记忆：

① 新建住宅要50㎡以上才能扣除1,200万。

② 移築算新建，只对增值部分课税。

③ 宅地课税标准减半，特例长期有效。

④ 委托人＝受益人信托返还，不课税。

第5問-令和2年10月試験　問24

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.令和7年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3％であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。

2.一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。

3.不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。

4.共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。

中文讲解

🏖️ 4

① 住宅或住宅用地的不动产取得税税率是3%，但题目说“住宅用以外的土地是4%”，这是错误的。

正确情况如下：

本则税率是4%，但为了减轻居住负担，住宅和土地都享受3%的特例（长期延长中）。

只有“非住宅建筑物（例如工厂、仓库、商店）”才适用4%。

举例：你买住宅用地＝3%，买商用仓库＝4%。

规定原因：政府为了鼓励购房、促进居住稳定，对住宅及宅地课税优惠。

———

② 不动产取得税没有根据“土地面积小就不课税”的规定。

真正的标准是“课税标准（价格）10万日元未满不课税”，与面积无关。

举例：10㎡的土地在银座可能价值几千万，也要课税；但在乡下10万日元以下的小地块则免税。

规定原因：课税的合理性应基于价值而不是面积大小，防止高价小地逃税。

———

③ 家屋改建后价值上升，会被视为“取得新不动产”。

因此要对“增值部分”课征不动产取得税。

举例：原房屋1000万，改建后1500万 → 对增加的500万部分征税。

题干说“改建不课税”是错误的。

规定原因：改建使房屋价值实质上增加，相当于新增财产。

———

④ 如果共有的不动产进行分割，每人取得的部分没有超过原来持分比例的，不课税。

举例：A、B各持土地½，之后分成两块，各拿一块 → 各人取得的部分=原来持分，不征税。

但若A取得比原来多的部分（例如A拿走3/4），那“超出部分”视为新增取得，要课税。

规定原因：分割只是对原有权利的整理，不是新的财产转移，因此在原持分内不征税。

———

快速记忆：

① 住宅与土地税率3%，商用建筑4%。

② 面积无关，课税标准未满10万免税。

③ 改建增值视为新取得，要课税。

④ 分割未超原持分比例，不课税。

第6問-平成16年試験　問26(改題)

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産の所在する市町村において、当該不動産の取得者に課される。

2.宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が令和9年3月31日までの間に行われた場合に限り、当該宅地の価格の1／3の額とされる。

3.不動産取得税の課税標準となるべき額が9万円である土地を取得した者が当該土地を取得した日から6カ月後に隣接する土地で、その課税標準となるべき額が5万円であるものを取得した場合においては、それぞれの土地の取得について不動産取得税を課されない。

4.床面積が240㎡で、床面積1㎡当たりの価格が20万円である住宅（認定長期優良住宅ではない）を令和7年5月1日に建築した場合、当該住宅の建築に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

中文讲解

🏖️ 4

① 不动产取得税是由不动产所在的都道府县征收的，而不是市町村。

举例：你在东京买房，税金由东京都征收，而不是你所在的“涩谷区”或“品川区”。

规定原因：不动产取得税属于“都道府县税”，而非“市町村税”，这是地方税法明确区分的两层级税制。

———

② 取得宅地时，课税标准并不是1/3，而是1/2。

举例：你买的土地评估价为1000万日元 → 课税时按500万日元计算。

规定原因：为了减轻土地取得的税负，促进住宅建设，国家暂时规定宅地课税标准减半，并多次延长适用期限。

———

③ 如果一个人先买一块9万日元的土地，6个月后又买邻地5万日元的土地，那么两块地会被合并计算。

9万＋5万＝14万＞10万的免税点 → 要课税。

规定原因：防止有人故意分两次购买来规避免税点，因此规定一年内取得相邻土地要合并计税。

———

④ 新建住宅的床面积50㎡～240㎡之间的，可从评估价中扣除1200万日元（非长优）或1300万（日元长优）。

举例：240㎡ × 20万日元＝4800万日元，4800万－1200万＝3600万作为课税标准。

规定原因：这是对自住房购建者的减税优惠，鼓励住房建设，支持居住稳定政策。

———

快速记忆：

① 不动产取得税由都道府县征收。

② 宅地课税标准是价格的1/2。

③ 一年内相邻土地合并计税，超10万就要课。

④ 新建住宅50～240㎡可扣1200万（长优1300万）。

第1問-平成18年試験　問28(改題)

第2問-令和6年試験　問24

第3問-平成13年試験問28

第4問-平成12年試験　問28(改題)

第5問-令和2年10月試験　問24

第6問-平成16年試験　問26(改題)

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