141-区分所有法-普通② | みなみの風物詩

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Sep 21, 2025

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第11問-平成24年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。

4.共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

中文讲解

🏖️ 2

① 共用部分的保存行为，比如修补屋顶漏水、刷楼道墙面，每个业主可以单独进行，不需要召开业主大会，除非规约另有规定。这是为了让日常维护可以迅速进行，不拖延，保障建筑安全。

② 共用部分的重大变更（改变形状或用途的大动作）需要业主及议决权各4/3以上多数通过。题目说可以把议决权也降到过半数是错误的。比如把停车场改成健身房，这样的大改动必须高门槛同意，防止少数人强行改变公用设施。规定是为了保护全体业主利益，避免随意变更。

③ 管理者代理业主进行共用部分事务时，其行为效果默认归各业主按持分比例所有。比如管理者签合同购买楼顶设备，这份权利和责任按每户持分分配。这样规定是为了明确管理者只是代理，不是占有者，保护业主权益。

④ 共用部分的管理费用，没有特别规定时，按各业主持分比例分摊。比如水电费、清洁费按持分算，而不是平均分摊。这样规定是为了公平，持分越大，责任和利益越多。

快速记忆：

① 保存行为业主可单独进行。

② 共用部分重大变更议决权不能降到过半数。

③ 管理者行为效果按持分归业主。

④ 管理费用按持分比例负担。

第12問-令和4年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.管理者は、規約により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、その旨を各区分所有者に通知しなくてよい。

2.管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

3.集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

4.管理組合（法第3条に規定する区分所有者の団体をいう。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となる。

中文讲解

🏖️ 1

① 管理者如果根据规约代表业主去打官司（原告或被告），必须通知所有业主，不能不告知。因为如果只是规约允许而没有通知，业主可能完全不知道诉讼发生，这会影响业主的权益和知情权。法律规定通知类似于召集会议的方式，保障全体业主的知情权和监督权。

② 如果没有管理者，拥有至少1/5的业主人数和1/5议决权的人可以召集业主大会。比例可以通过规约适当下调。比如管理员离职后，小区没人主持会议，这个规定允许部分业主主动组织会议，确保小区事务不会停滞。

③ 在业主大会上选举或更换管理者时，只要过半数业主和过半数议决权同意就可以。比如50户中26户同意即可。管理者选任属于普通决议事项，门槛不高，方便管理灵活调整。

④ 小区的管理组（管理組合）想成为法人，需要业主和议决权各4分之3以上多数同意，并设定名称、事务所并完成登记。法人化后可以独立签合同、起诉或被诉。门槛高是为了防止轻率成立法人，保护业主集体权益。

快速记忆：

① 规约打官司必须通知全体业主。

② 无管理者时，1/5业主可召集会议。

③ 管理者选任过半数即可。

④ 管理组法人化需4分之3多数并登记。

第13問-平成18年試験　問16(改題)

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。

2.集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

3.集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名押印しなければならない。

4.規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

中文讲解

🏖️ 2

① 业主大会通知必须在开会前至少1周发出，不能写成2周，但这个期限可以通过规约适当调整。比如，你要开大会，至少提前7天通知大家。规定短期通知即可避免拖延，同时给业主足够时间准备。

② 业主大会决议，除法律规定有特别门槛（如4/3、5/4多数）的事项外，如果规约允许，可以对通知中未列明的事项也进行表决。比如通知里没写的议题，大家同意可以投票处理。这样规定是为了提高大会灵活性和效率。

③ 会议记录如果是书面形式，需要议长 + 出席业主2人（共3人）签名，不是只签2人。规定签名人数保证记录真实性和可信度，防止伪造。押印现在已取消，改为电子或签名即可。

④ 规约的保管和公告要求在建筑物内显眼位置，但会议记录也必须同样保管和公告，不能随意放置。这样规定是为了业主随时可以查阅，保证透明性。

快速记忆：

① 大会通知至少提前1周，可规约调整。

② 除特定事项外，通知外议题可决议。

③ 书面会议记录需议长+2名业主签名。

④ 会议记录保管需像规约一样显眼。

第14問-令和5年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

2.集会は、区分所有者の4分の3以上の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。

3.共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者がすることができるため集会の決議を必要としない。

4.一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者が8人である場合、3人が反対したときは変更することができない。

中文讲解

🏖️ 2

① 业主大会决议，除法律规定特别门槛（如4/3、5/4多数）事项外，如果规约允许，可以对通知中未列明的事项进行表决。这样规定是为了提高会议灵活性，避免遗漏重要议题。

② 集会不经过正式召集开会，必须得到全体业主一致同意，而不是4/3多数。规定全员同意是为了保护所有业主的知情权和参与权，防止少数人擅自召开会议影响他人利益。

③ 共用部分的保存行为（如维修、清洁）只要规约没有特别规定，各业主可以单独进行，不需要业主大会决议。这样规定是为了日常管理方便，无需每次小修小补都开会。

④ 一部共用部分的事项，如果涉及全体业主利害无关，但要通过全体业主规约修改，必须满足决议人数/议决权4/3以上，并且共用该部分的1/4以上不得反对。比如8人共用，如果反对者≥3人，就不能修改。规定是为了保护少数共用者利益。

快速记忆：

① 通知外事项可决议，除特别门槛外。

② 集会不经过召集必须全体同意。

③ 共用部分保存行为可单独进行。

④ 一部共用部分修改需4/3决议+共用者1/4以上不得反对。

第11問-平成24年試験　問13

第12問-令和4年試験　問13

第13問-平成18年試験　問16(改題)

第14問-令和5年試験　問13

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