140-区分所有法-普通① | みなみの風物詩

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Sep 21, 2025

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第1問-令和6年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、共有者数で等分することとされている。

2.規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

3.管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

4.集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、集会の招集の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなされる。

中文讲解

🏖️ 1

① 各共有者的共用部分持分，不是“按人数平均分”，而是按各自专有部分的面积比例来决定。

比如，一栋大楼里A的房子是100㎡，B的是50㎡，C的是50㎡，那A的持分就是1/2，B和C各1/4，而不是三人平均各1/3。

这么规定的理由是：共用部分（如电梯、走廊）的使用与维护负担，应当根据专有部分的大小（利益比例）来公平分配。

———

② 规约和集会决议，对**后来买房的人（特定承继人）**也有效。

例如，小区以前规定“阳台不能养狗”，后来B买下了A的房子，那么B也必须遵守这条规约。

理由是：不然每换一个业主都重新来过，整个管理秩序就乱了，所以要让规则“跟着房子走”。

———

③ 管理者每年必须在集会上报告一次事务情况。

例如，要报告上一年的财务收支、修缮计划、下一年度预算等。

这个制度是为了让区分所有者（业主们）能够监督管理者的工作，防止有人滥用资金或管理不透明。

注意：不能只发文件，要亲自报告。

———

④ 如果区分所有者没有告诉管理者该寄通知到哪里，那就可以寄到他房子的地址。

比如，B没登记联系地址，管理者寄到他那套公寓的信箱就行。

而且法律上规定，这样寄出后，视为已经到达，哪怕人不在。

这样做是为了防止有人故意不接通知、拖延集会或决议。

———

快速记忆：

① 共用部分的持分＝按专有部分面积比例。

② 规约和决议＝对后来的业主也有效。

③ 管理者＝每年必须向集会报告一次事务。

④ 通知＝没指定地址时寄到房子即可，视为送达。

第2問-平成20年試験　問15

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.管理者は、少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。また、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができる。

2.集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。

3.区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。

4.規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

中文讲解

🏖️ 3

① 管理者每年至少要召开1次集会，不是2次。

比如，一个公寓的管理者每年只要召开一次全体业主大会就可以。

但如果管理者迟迟不召开，业主中拥有5分之1以上人数和5分之1以上表决权的人可以要求召开。

如果管理者仍不理会，这些业主也可以自行召开集会。

这样规定是为了防止管理者懒政或滥权，保障业主有参与管理的机会。

———

② 集会不能跳过召集程序随便开。

只有在全体区分所有者都同意的情况下，才能不发通知直接召开。

不是4分之3同意，而是必须全员同意。

这是为了防止部分人暗中开会、作出不公平的决议，保护全体业主的知情权。

———

③ 区分所有者可以通过集会决议来选任或解任管理者，除非规约另有规定。

比如，业主们对管理者不满，可以在集会上投票把他换掉。

这是为了让管理者对业主负责，形成民主监督机制。

所以，选任与解任都是普通决议就可以通过。

———

④ 规约（类似公寓的“宪法”）应由管理者保管。

如果没有管理者，则由使用建筑物的区分所有者或其代理人保管，

而这个人必须通过规约或集会决议决定，不能由理事会随意定。

原因是：规约涉及全体业主的基本权利，必须确保合法、统一的保管人，避免文件遗失或被篡改。

———

快速记忆：

① 集会＝每年至少召开1次，5分之1以上业主可请求召开。

② 无召集开会＝必须全员同意。

③ 管理者＝可由集会普通决议选任或解任。

④ 规约保管＝由管理者或经集会决定的人负责。

第3問-令和2年10月試験　問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。

2.共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。

3.共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。

4.一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。

中文讲解

🏖️ 4

① 对共用部分进行重大改变（比如改变形状、用途等），需要区分所有者和表决权各4分之3以上的同意。

不过法律允许规约稍微放宽一点，可以把“区分所有者人数的要求”降到过半数（2分之1超），但不能更低。

比如，200个业主中原本要150人同意（4分之3），规约可以改成至少101人同意（过半数）。

这么规定是为了在维护公共利益和提高决策效率之间取得平衡。过度放宽会导致少数人擅自改变公共结构，不安全。

———

② 共用部分的管理费用不是平均分摊，而是要按照各自的持分比例分摊。

例如，大户型100㎡的业主和小户型50㎡的业主使用电梯、走廊等共用部分的比例不同，因此大户型业主负担更多的管理费。

这样规定是为了体现“受益多者多负担”的公平原则。

———

③ 对共用部分的保存行为（修复、维持原状）不需要集会决定，每个业主可以单独进行。

例如，公寓外墙破了一个小洞，某位业主可以自行修补，而不必开会表决。

因为这类行为只是维持现状，不会影响他人权益，所以法律允许个人直接行动。

如果是增设电梯、改装管道等，则属于“管理行为”或“改变行为”，就必须经过决议。

———

④ 一部共用部分（只供部分业主使用的共用空间），原则上归这些业主共同所有。

例如，一层商铺共用的厕所、通道只归商铺业主共有。

但可以通过规约规定，让这些部分变成全体业主共有。

这么规定是为了让建筑管理更加灵活：有时为了维修或保险方便，全体共管更有效率。

不过，即使这样，不能把所有权给非业主，防止外部人员介入建筑管理。

———

快速记忆：

① 共用部分重大改变＝4分之3以上同意，可降到过半数。

② 管理费用＝按持分比例分摊，不是平均。

③ 保存行为＝个人可单独进行，无需开会。

④ 一部共用部分＝可经规约改为全体业主共有。

第4問-平成26年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。

2.専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。

3.建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。

4.管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。

中文讲解

🏖️ 1

① 区分所有建筑一旦存在，业主团体（管理组合）就会自动成立，不需要登记或申请。

但题目说“只有30人以上的才可以法人化”是错误的。

人数不限，只要业主集会上通过“法人化”决议（要区分所有者和议决权的各4分之3以上同意），并且完成登记，就能成为“管理组合法人”。

为什么这样规定？因为公寓规模有大有小，小型公寓也可能需要法人资格来签约、起诉、管理资金等，所以不能限制人数。

———

② 如果一个房间是多人共有（例如夫妻或兄弟共同持有），

那么发出集会通知时，只要通知给代表行使表决权的人就可以。

如果共有者之间没有指定代表人，那就通知其中任意一个人也行。

这是为了避免重复通知或遗漏，简化程序，同时让共有者内部自己协调。

———

③ 如果建筑部分损坏，比如火灾烧毁了不到全栋一半的部分，

原则上，各业主可以自行修复自己的专有部分和共用部分。

但如果在动工前，全体业主已经通过了复原或重建的决议，

那就不能自己动手修复，要遵守决议统一处理。

这样规定是为了防止大家各自修，造成设计混乱或安全隐患。

———

④ 管理者有责任妥善保管规约并让相关人查看。

如果他怠于保管或无正当理由拒绝查阅，

会被处以20万元以下的罚款（过料）。

这是为了防止管理者滥权或隐瞒规约内容，保障所有业主与利害关系人的知情权与透明性。

———

快速记忆：

① 管理组合法人＝人数不限，需4分之3决议＋登记。

② 集会通知＝通知代表人或任一共有者即可。

③ 建物半毁以下＝未开工前若有决议，不得自行修复。

④ 管理者怠职＝拒查或不保管规约罚20万以下。

第5問-平成22年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は議決権を行使すべき者を2人まで定めることができる。

2.規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

3.敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

4.集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

中文讲解

🏖️ 4

① 如果一个房间（专有部分）是多人共有，例如夫妻共同持有一套公寓，那么必须选出1人代表行使表决权。

题目说“可以定两个代表”是错的。法律（区分所有法第40条）规定：只能定一个代表，而且不能通过规约更改。

这么规定的理由是：如果两个人都能代表发言、表决，会造成意见冲突、表决重复，导致会议无法进行。因此法律强制要求统一由一人代表。

———

② 公寓的规约（相当于住户共同约定的规则）和业主集会的决议，

不仅对当前业主有效，对后来买下房子的新业主（特定承继人）也有效。

题目说“对特定承继人无效”是错的。

比如A卖房给B，B虽然没有参与制定规约，但B买下房子后，必须遵守原来的规约和决议，

否则整个公寓的管理秩序就会乱套。

这也是法律第46条的精神：买房的人继承原业主的权利义务。

———

③ 公寓的敷地利用权（土地使用权）和房间（专有部分）是绑定的。

题目说“可以分开卖”是错的。

原则上，除非规约特别允许，不能把房子卖掉但留着土地权，也不能只卖土地权不卖房子。

因为如果分开了，住户可能就失去使用建筑所依附土地的权利，导致建筑失去合法存在基础。

所以法律第22条规定：专有部分和敷地利用权不可分离处分。

———

④ 业主大会（集会）要选出或解任管理者时，

如果规约没有特别规定，就以区分所有者人数的过半数和表决权过半数通过即可。

这叫“普通决议”，依据法律第25条和第39条。

例如，有10户业主，总表决权100票，

只要6户以上、超过50票赞成，就可以决定任命或更换管理者。

这种制度设计是为了兼顾效率与公平，

不像重大事项要4分之3同意那么严格，但也避免少数人随意决定。

———

快速记忆：

① 共有房间＝只能定一位代表。

② 新买业主＝也受原规约决议约束。

③ 房与地权＝不可分开卖。

④ 管理者选任＝过半数普通决议。

第6問-平成21年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

2.法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。

3.建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2か月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。

4.他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

中文讲解

🏖️ 4

① 管理者（相当于公寓的管理员或理事长）必须至少每年召开一次业主大会（集会）。

开会前，必须在至少一周前发出通知，说明会议要讨论的内容。

不过，这“一周”的规定可以在规约中自由调整（延长或缩短）。

这么规定的原因是：公寓管理涉及很多人，必须给业主充足时间准备，但每栋楼情况不同，所以法律允许规约灵活调整。

例如：某栋小公寓只有10户，大家关系熟，一周改成3天通知也没问题；但大公寓住100户，就要留更长时间。

———

② 如果按法律或规约规定，某件事必须在集会中讨论表决，

那么要想改成“书面投票”或“线上电子投票”，必须得到全体业主的同意。

只要有一个人反对，就不能采用书面方式。

这是为了保障透明性和充分讨论，避免有人被蒙在鼓里或信息不对称。

举例：如果大楼要决定大修工程，有人不同意线上投票，就必须召开实体会议讨论。

———

③ 如果要召开“重建大楼”相关的业主大会，

通知必须在至少两个月前发出。

规约只能延长这个时间，不能缩短。

这是因为“建替え决议”（重建决定）非常重大，涉及拆除、资金、居住去向等，

必须让业主有足够时间慎重考虑。

例如：老旧公寓要拆除重建，如果只提前一周通知，很多人没时间研究影响，会引起纠纷。

———

④ 如果一个人从其他业主手中买下所有房间，成为整栋楼唯一的所有者，

他不能用公证书重新设定规约。

因为法律只允许最初建楼、最初分售的人（开发商）这样做（区分所有法第32条）。后来的人即使买下全部，也只能继承原规约或召开集会修改。这是为了防止后来买下整栋楼的人单方面改掉管理规则，损害他人利益（比如租户或使用者）。

———

快速记忆：

① 集会＝每年至少1次，一周前通知，可规约调整。

② 书面决议＝要全员同意，1人反对就不行。

③ 重建会议＝提前2个月通知，只能延长不可缩短。

④ 公证规约＝只有最初建楼者可设定。

第7問-令和3年10月試験　問13

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が1人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。

2.形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。

3.敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

4.各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。

中文讲解

🏖️ 4

① 如果某件事情按法律或规约规定必须开业主大会讨论表决，

那就不能随便改成“书面决定”或“线上投票”，

除非全体业主都同意。只要有一个人反对，就不能用书面方式代替开会（区分所有法45条）。

这是为了保证透明度和讨论机会，避免有人因没出席而被忽略。

比如有人想修改大楼外墙颜色，有一户反对线上表决，就必须正式召开会议。

———

② 如果要对共有部分（比如电梯、大厅、屋顶）做出“形状或功能上重大变化”的改造，例如把屋顶花园改成停车场，这属于重大改变。这种情况下，法律规定需要：业主人数和投票权的各4分之3以上同意。不过，规约可以把“人数”这部分放宽到过半数，但投票权的4分之3标准不能动。理由是：部分业主虽然人数多但面积小，不能完全按人数决定，否则不公平。

———

③ 如果土地使用权（敷地利用权）是多人共同拥有的，

一般情况下，业主不能把房子和土地权分开卖。

除非规约特别允许。

例如：不能只卖出房间但保留土地份额，否则新买家住进去后没有合法使用土地的权利，会出现无法居住的矛盾。

因此法律（22条）规定，房和地权必须绑定处理。

———

④ 共用部分（走廊、电梯、屋顶等）的持分比例，

原则上根据各业主的专有部分（房间）面积比例来定。

但这个面积不是“墙心到墙心”的壁芯面积（建筑用的算法），

而是“墙内到墙内”的内法面积（登记上的算法）。

题目错在用了“中心线”这个说法。

法律要求按内侧线计算，因为这是实际可使用的面积，也是登记基准。

———

快速记忆：

① 书面决议＝全员同意，1人反对不行。

② 共用重大改造＝4分之3同意，可人数放宽到过半。

③ 房地权处理＝原则不可分离。

④ 共用持分计算＝按内法面积，不是墙芯面积。

第8問-平成19年試験　問15

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

2.最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。

3.規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

4.規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

中文讲解

🏖️ 4

① 规约的保管者通常是管理者。

但如果暂时没有管理者，那么就由“建筑的使用者或其代理人中经规约或业主集会决议指定的人”来保管。

举例：比如新公寓刚建好，还没选出正式的管理者，就可以由暂时负责管理的居民代表保管规约。

这样规定是为了避免管理者空缺导致文件遗失或混乱，让规约随时有人保管。

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② 最初拥有整栋建筑所有专有部分的人（例如开发商），

可以通过公证书（公正证书）设立“规定共用部分的规约”。举例：开发商在分售前，就用公证书规定哪些地方是大家共用的（如走廊、电梯、楼顶）。这样规定是为了确保销售前共用部分的范围清晰、透明，避免之后住户之间发生争议。

———

③ 规约的保管人，在有“利害关系人”（如买家、贷款银行、潜在投资者）要求查阅时，

除非有正当理由（例如规约遗失或安全问题），否则不能拒绝查阅。

举例：如果买家想看这栋楼的管理规约，保管人不能以“我忙”为由拒绝。

这是为了保障交易透明与住户知情权。

———

④ 规约的保管地点，只要在建筑内显眼的位置张贴出来就可以，

不需要另外通知每个区分所有者。

举例：通常公寓会在公告栏或管理室门口贴出“规约保管于○○管理室”。

这是为了兼顾透明度与效率，避免重复通知浪费人力。

题目中说“要通知每位区分所有者并张贴”是错误的。

———

快速记忆：

① 没管理者时＝由决议指定的使用者或代理人保管。

② 最初拥有整栋的人＝可用公证书设定共用部分规约。

③ 保管人＝利害关系人要求查阅时，不得无故拒绝。

④ 保管地点＝只需张贴，不用逐一通知住户。

第9問-平成30年試験　問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。

2.規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。

3.規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

4.占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

中文讲解

🏖️ 1

① 规约的设置、变更或废止不是只需要区分所有者的过半数决定，而是必须区分所有者及其议决权各4分之3以上通过。这是为了确保涉及全体共有部分和权利义务的规约有足够多数同意，防止少数人随意修改影响全体利益。举例：如果有10户，且每户的议决权不同，仅过半数同意就修改规约，会让未同意的户遭受不公平影响，因此必须达到4/3以上。

② 规约保管人在利害关系人要求查看时，除非有正当理由，不得拒绝，拒绝的话可能被罚款20万日元。这保证了利害关系人的知情权和透明性。举例：住户A想查楼层共用部分使用规则，保管人不得无故拒绝。

③ 规约保管地点必须在建筑物内显眼处张贴即可，不必通知每一户。这是为了保证信息公开但简化管理流程。举例：管理处在大厅张贴规约，住户看到即可，无需逐户通知。

④ 占有人义务：占有者（租户等）使用建筑物及附属设施时，要遵守和区分所有者相同的规约或集会决议义务。举例：租户使用停车场或共用走廊时，也必须遵守楼规约。

快速记忆：

① 规约设置、变更或废止需区分所有者及议决权4/3以上通过

② 保管规约时利害关系人要求必须提供查看，不得无故拒绝

③ 规约张贴在建筑物内显眼处即可，无需通知每户

④ 租户等占有人使用建筑物须遵守区分所有者同样义务

第10問-平成13年試験　問15

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分の全部について持分割合を定める規約を設定することができる。

2.一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更、又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者全員の承諾を得なければならない。

3.管理者は、規約の定め又は集会の決議があっても、その職務に関し区分所有者のために、原告又は被告となることができない。

4.管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならないが、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。

中文讲解

🏖️ 4

① 最初拥有整栋建筑的专有部分的人，不能随便通过公正证书规定共用部分的持分比例。他只能规定共有部分的基本规则、土地使用权和分配方式。比如，你买了一整栋公寓，你可以规定停车场、花园的使用规则和土地分配，但不能直接分配每个住户的份额。这样规定是为了保护未来购买其他单位的业主权益，防止最初业主“一言堂”分配利益。

② 对部分共用部分（只由一部分业主使用的部分），如果要修改规则，需要遵守决议规则：必须得到使用者多数同意，并且反对者不超过1/4。比如楼顶的天台只有三户共用，如果修改使用规定，必须考虑这三户的利益，而不是全体业主随意决定。这样规定是为了保护少数共用者的利益。

③ 管理者如果要代表业主打官司，必须有规约或集会决议。不能单方面拒绝或擅自行使。比如小区管理人要起诉损坏共用设施的住户，必须先得到业主大会批准或者规约允许。这样规定是为了防止管理者滥用职权，保护业主权益。

④ 管理者每年至少要召开一次业主大会，但如果所有业主同意，可以省略通知等招集手续直接开会。比如每年小区开一次大会，大家都同意，可以直接开，无需逐一通知。这样规定是为了兼顾法律程序和效率，避免形式主义浪费时间。

快速记忆：

① 最初业主不能随意定共用部分持分。

② 一部共用部分修改需保护使用者利益。

③ 管理者代表业主打官司需规约或决议。

④ 管理者每年必须开会，全体同意可省略招集。