137-借地借家法（建物）-困難①

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Sep 21, 2025

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第1問-平成16年試験　問14

貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはできない。

2.AB間の建物賃貸借契約が、Bが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当となっても、Bから賃料減額請求を行うことはできない。

3.Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

4.Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、BはAの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Aは超過額に年1割の利息を付したBに返還しなければならない。

中文讲解

🏖️ 1

建物的租赁合同如果约定从建物完工时开始生效，即使在建物建造期间，经济环境发生变化导致租金不合理，租客B在使用收益开始前是不能要求减租的。

例子：A将尚在建造的房子租给B，每月租金20万。建房期间，市场租金跌到15万，但B还不能要求减租，因为法律规定租金增减权从使用收益开始后才生效（最判平15.10.21）。

原因：法律保护房东的财产预期收益，同时明确租金增减权的生效时点是使用开始后。

如果AB之间的合同是B将房子转租给第三方做商业用途的“转租经营”合同（サブリース），B在使用收益开始后仍然可以请求减租。

例子：B把租来的房子再租给C做民宿，市场变化导致AB约定的租金过高，B仍可以向A请求减租。

原因：即使是商业转租合同，只要是法律保护的建物租赁合同，借地借家法的租金增减权仍然适用（最判平15.10.21）。

如果B行使减租请求，双方协商不成，送交法院判决，减租只从B的请求到达A时起向未来生效，而不是裁判确立时生效。

例子：B于1月1日提交减租请求给A，法院6月裁定合理，减租从1月1日起生效。

原因：保护租客的权利不因裁判拖延而失效，同时保证公平。

如果A行使增租请求，协商不成时，B不必先支付A要求的增加部分，只需按原合同或合理额支付，法院裁定后多支付部分才退还。

例子：A要求把租金从20万增到30万，B只需继续支付20万，裁判确定合理租金是25万，则多付的5万连同年利息才退还给B。

原因：防止租客被迫提前支付未确定的增额租金，保障租客利益（借地借家法32条2项）。

快速记忆：

使用前不能减租——租金增减权从使用收益开始后才生效

转租合同也可减租——商业转租合同不影响减租权

减租生效从请求到达时起——法院裁定只确定金额，不改变生效时点

增租不必先支付要求额——多付部分法院裁定后才返还

第2問-平成25年試験　問11

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

2.Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

3.AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

4.AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

中文讲解

🏖️ 4

1.如果B未经A同意把甲建物转租给C，是否A就能立即解除合同？

答：不一定。原则上，未经承诺的转租属于违反合同，A可以解除合同（民法612条），但判例规定，如果转租行为没有表现出背信行为（比如B转租只是为了临时使用，并没有损害A利益），A不能轻易解除合同（最判昭28.9.25）。

例子：B把房子临时转租给朋友，但朋友不会损害房子或A的利益，这时A不能仅凭无断转租解除合同。

原因：保护租客合理使用权，同时防止房东因小事轻易解除合同。

2.如果B在取得A同意的情况下转租给C，但后来A因B违约解除合同，A是否能向C要求腾房？

答：可以。因为原合同解除后，转租合同随之失效（民法613条3项），A可以要求C搬出（最判昭36.12.21）。

例子：B得A同意后转租，后来A因B不付租金解除合同，C也必须搬出。

原因：合同解除会影响其衍生的权利和义务，转租合同不能独立存在。

3.如果AB合同到期，B已得A同意转租给C，A没正当理由能不能对抗C？

答：不能。合同到期时，只要A事先通知C，A就可以对抗C，否则C仍可居住一段时间（借地借家法34条）。和正当理由没关系

例子：租期到期，B已转租给C，A想直接赶C走，但没提前通知C，法律保护C的居住权。

原因：保障转租人的合理居住权益，防止合同期满突然被赶走。

4.如果AB合同是定期建物租赁，且合同约定租金可改定，B能否基于市场变动请求减租？

答：不能。定期建物租赁合同中约定租金改定的特约时，借地借家法关于租金增减权不适用（借地借家法38条9项），也就是说B无权请求增减租金。

例子：B租10年定期合同，合同规定每年租金可由双方协商改定，即使市场下降，也不能用借地借家法要求减租。

原因：尊重当事人约定，定期租赁合同以契约自由为核心，法律不介入。

快速记忆：

无断转租不必然可解除——转租无背信行为时，房东不能轻易解除

合同解除可要求腾房——原合同因违约解除，转租合同随之失效

合同到期需通知转租人——否则A不能立即要求C搬出

定期建物租赁约定租金改定时——借地借家法增减权不适用，B不能减租

第3問-平成12年試験　問12

Aが、B所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが、建物に自ら居住せず、Bの承諾を得て第三者に転貸し、居住させているときは、Aは、Bからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。

2.Aが建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりBに不利となるおそれがないにもかかわらず、Bが承諾を与えないときは、裁判所は、Aの申立てにより、Bの承諾に代わる許可を与えることができる。

3.建物の転貸借がされている場合（転借人C）において、AB間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは、Bは、Cにその旨通知しないと、Aに対しても、契約の終了を主張することができない。

4.Bの建物がDからの借地上にあり、Bの借地権の存続期間の満了によりAが土地を明け渡すべきときは、Aが期間満了をその1年前までに知らなかった場合に限り、Aは、裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。

中文讲解

🏖️ 4

① A把房子租下来自己不住，而是经过B同意转租给C住，这时A能不能对抗后来买房子的人？

→ 这里要注意“对抗要件”。借地借家法规定，房子交付（实际占有）就有对抗力。虽然A自己没住，但他是通过C（转租人）间接占有的，所以依然算是“交付”。因此A对后来的买主也能主张租赁权。

举例：甲把房子租给乙，乙转租给丙，结果甲把房子卖给丁。丁说“乙没住，租赁权无效”，其实错了，因为乙通过丙在占有，所以乙能对丁说“我租赁权有效”。

→ 结论：能对抗，题目说不能对抗是错的。

② A想把房子转租给别人，B不同意，但转租对B其实没坏处，这时能不能由法院代替B同意？

→ 民法612条：房子要转租，必须得到房东同意。借地借家法里有一种特殊情况：借地人把“地上的建筑”转让时，如果地主无理拒绝，可以去法院申请“代替同意”。但这里是“建物的转租”，法律没有这种规定，所以不能申请法院代替同意。

举例：甲租了房子，想转租给乙，房东丙无理拒绝。甲去法院说“丙不同意没道理，请你代替同意”。法院会说“不行，建物转租没有这种救济”。

→ 结论：不能由法院代替房东同意，题目说可以是错的。

③ 房子被转租给C时，AB之间的租赁合同期满并且有正当理由不更新，B是不是必须通知C？

→ 借地借家法34条：如果AB合同结束，房东要让转租人C也搬走，必须通知C。如果没通知，就不能对C主张合同结束。但对A（原承租人）却是有效的，不需要通知。

举例：甲把房子租给乙，乙转租给丙。甲到期要收回房子，必须提前通知丙，否则丙可以继续住。但对于乙，甲不用通知，合同到期就结束。

→ 结论：房东不通知，只是不能对转租人C主张，对A依然可以主张结束。题目说对A也不行是错的。

④ B的房子是在D的土地上租的，结果借地权到期，A作为租客也得搬走。如果A在到期一年前都不知道借地权要结束，他能不能请求法院给点缓冲时间？

→ 借地借家法35条：如果建物租客A，在借地权结束的1年前都不知道情况，就能请求法院给“最多1年的明渡猶予”。这是为了保护无辜的建物承租人（因为他们根本不知道地主和房东的契约到期了）。

举例：甲在乙的土地上建了房子并租给丙。乙和甲的借地权到期了，丙突然被要求搬走，但丙之前毫不知情。丙可以向法院说“给我一个过渡期”，法院可以允许丙最多延长一年再搬。

→ 结论：正确，可以请求明渡猶予。

快速记忆：

① 转租人占有=承租人间接占有→能对抗买主

② 建物转租→一定要房东同意，法院不能代替

③ 房东不通知→只能对C不能主张，但对A有效

④ 借地权到期承租人不知情→法院可给最多1年缓冲

👉 答案：第④项正确。

第4問-平成21年試験　問12

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借を解除できる。

2.期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。

3.Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張できるのに対し、Cは甲建物の引き渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。

4.Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

中文讲解

🏖️ 2

① B无断转租：

如果是租赁合同，承租人B未经A同意转租，原则上A可以解除合同（民法612条）。但最高裁判例说，如果情况特殊，不算是对A的“背信行為”，那A不能解除。

如果是使用借贷（无偿借房子给C），C未经A同意转租，根据民法594条，A就能解除，没有例外。

举例：甲把房子租给乙，乙没经过甲同意就转租给丙，但丙是乙的家人，为了照顾老人短期住一下，法院认为不算背信行為，甲不能解约。但如果甲是免费把房子借给丁，丁却随便转借，甲就能立即解除。

→ 租赁：可能不能解除；使用借贷：必然能解除。

② 无期限的情况：

租赁合同：如果没定期限，房东要解除，必须有正当事由（借地借家法28条）。

使用借贷：如果没定返还时间，要看合同目的。这里C是“临时住，等找到新房子就搬”，所以只有当“足够时间过去，目的完成”时，A才能要求返还。不能说“随时让C搬”。

举例：甲把房子租给乙没写期限，甲想收回必须有合理理由，比如“自己住需要”。甲把房子免费借给丙，约好“住到找到新房为止”，那甲不能突然赶丙走，要等丙找到房子或已经过了合理的时间。

→ 租赁：房东解约要理由；使用借贷：必须等目的达成。

③ A把房子卖给D：

租赁合同：B只要实际住进房子，就算没登记，也能对抗买房的D（借地借家法31条）。

使用借贷：C即使住进房子，也不能对抗D，因为使用借贷不受借地借家法保护。

举例：甲把房子租给乙，乙住进去了，甲把房子卖给丙，丙不能赶走乙。换成甲免费借给丁住，甲卖给丙，丙可以直接让丁搬走。

→ 租赁：能对抗买主；使用借贷：不能对抗买主。

④ 承租人或借用人死亡：

租赁合同：B死了，租赁权会传给B的继承人（民法896条）。

使用借贷：C死了，契约直接结束，继承人不能继续住（民法597条3項）。

举例：甲把房子租给乙，乙死了，乙的孩子可以继续住。甲免费借给丙，丙死了，丙的孩子不能继承继续住。

→ 租赁：继承人继续承租；使用借贷：死亡即结束。

快速记忆：

① 租赁转租→特殊情况不能解除；使用借贷转租→必然解除

② 租赁无期→房东解约要正当事由；使用借贷无期→等目的完成才返还

③ 租赁交付→可对抗买主；使用借贷→不能对抗买主

④ 租赁人死→继承继续；使用借贷人死→契约结束

👉 答案：第②项错误。

第5問-令和3年10月試験　問12

Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和7年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。

2.甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。

3.甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。

4.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

中文讲解

🏖️ 2

① 没有定期限的租赁

租赁没有写明期限时，承租人B可以随时解约，解约申入后三个月满了合同就结束。

但房东A要解约，就必须有正当事由，而且解约通知后要等六个月才结束（借地借家法27条）。

举例：甲把房子租给乙没写期限，乙随时可以提前三个月通知搬走。甲如果想收回，必须有合理理由（比如自住需要），而且要提前六个月通知。

→ 题目说房东A随时可以解约，三个月后结束，这是错的。

② 敷金在房屋所有权转移时的处理

如果房子交付给B后，A把房子卖给C，房东的地位自动转给C，连同敷金返还义务也一起承继。