136-借地借家法（建物）-普通②

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Sep 21, 2025

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第11問-平成16年試験　問13

AはBに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Bは、Aの承諾を得たうえで、甲建物の一部をCに対し月10万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.転借人Cは、賃貸人Aに対しても、月10万円の範囲で、賃料支払債務を直接に負担する。

2.賃貸人Aは、AB間の賃貸借契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Cに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対し対抗することができない。

3.AB間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Cに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできない。

4.賃貸人AがAB間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Cに通知等をして賃料をBに代わって支払う機会を与えなければならない。

中文讲解

🏖️ 4

转租借与原租借合同的权利义务关系：

①「转借人C对A也直接负担月10万的租金」

→ 正确。民法613条规定，转租人对原租赁人负担的租金以原租金与转租金中较低者为限。

举例：A向B租房20万，B再转租给C 10万，C对A只需直接支付10万，不用支付20万。

为什么这么规定？ → 保护转租人，避免对转租人负担过高的租金。

②「合同期满，A必须通知C才能对抗转租合同」

→ 正确。原租赁合同到期或解约时，转租合同也会结束。为了使结束对C生效，A必须通知C。

举例：B租期5年到期，转租给C，A不通知C，则C可以继续住，A无法强制收回。

为什么这么规定？ → 保护转租人，让其对租房状态有明确预期。

③「AB合意解除合同时，A一般不能要求C搬出」

→ 正确。民法613条3项规定，原租赁合同合意解除，转租人除非有特殊情况，房东不能强制收回房屋。

举例：B和A私下解除合同，但C无不良行为，A不能直接要求C搬家。

为什么这么规定？ → 保护转租人利益，避免因原租赁人问题影响转租人。

④「A因B未付租金解除合同，必须给C代支付机会」

→ 错误。判例明确指出，原租赁人因租客违约（如未付租金）解除合同时，无需给转租人代付租金的机会。

举例：B未付租金，A解除合同，即使C想代付，也不影响A直接对抗C。

为什么这么规定？ → 避免转租人干扰原租赁合同的违约处理。

快速记忆总结：

① 转租人只对原租金与转租金中低额直接负担

② 合同期满，通知C才可对抗

③ 合意解除，一般不影响转租人

④ 违约解除，转租人无代付机会

所以，本题错误的是④。

第12問-平成27年試験　問11

AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。

2.賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。

3.Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。

4.AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。

中文讲解

🏖️ 4

普通建物賃貸借の更新・解約・造作買取権について：

①「期满6个月前未通知不更新，则3年期限更新」

→ 错误。普通借家合同若未通知不更新，会自动更新（法定更新），但更新后的合同期间不再是原来的3年，而是无固定期限。

举例：租期3年房子到期，房东未通知不续约，则合同继续，但变为无期限合同。

为什么这么规定？ → 保护租客，避免房东通过不通知让租客失去居住保障。

②「无固定期限合同更新后，房东通知解约，3个月后结束」

→ 错误。无固定期限合同中：房东通知解约需6个月后生效，租客通知解约为3个月后生效（借地借家法27条）。

举例：房东要解约，通知发出后需等6个月才搬出。

为什么这么规定？ → 给租客足够时间寻找新住处，保护居住稳定。

③「C先租给A的房子，B后来签约，C仍可对抗B」

→ 错误。先取得对抗要件的租客优先（如已实际交付房屋）。

举例：C先租房但没拿到钥匙，B后租并实际入住，C不能主张权利。

为什么这么规定？ → 防止二重租赁冲突，确保实际占有者权益优先。

④「B因不付租金被解除合同，可要求购买造作」

→ 正确。造作買取請求权允许租客在合同期满请求购买自己加装的设施，但若因违约或背信行为被解除合同，则该权利消失。

举例：B按约加装橱柜，合同解除是因B未付租金，则B不能要求买回。

为什么这么规定？ → 防止违约租客利用造作权获取额外利益。

快速记忆总结：

① 未通知不更新 → 法定更新，无固定期限

② 房东解约通知 → 6个月后生效

③ 二重租赁 → 先对抗要件者优先

④ 违约解除 → 租客无造作购买权

所以，本题正确的是④。

第13問-令和3年12月試験　問12

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和7年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。

2.本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。

3.建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。

4.BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

中文讲解

🏖️ 2

普通建物賃貸借的合同结束规则：

①「2年合同未通知不更新，更新后仍为2年」

→ 错误。普通借家合同若未通知不更新，会法定更新，但更新后的合同变为无固定期限，而不是原来的2年。

举例：租期2年到期，双方未通知不续约，合同继续，但变为无期限合同。

为什么这么规定？ → 保护租客居住稳定，防止房东利用形式上的“更新”迫使租客搬家。

②「无固定期限合同，房东有正当事由解约，6个月后合同结束」

→ 正确。无固定期限合同：

房东解约需正当事由，通知后6个月生效

租客解约无需正当事由，通知后3个月生效

举例：房东因房屋维修需要解约，通知6个月后合同才结束。

为什么这么规定？ → 给租客足够时间搬迁，保护居住权利。

③「转租人违约解除合同，通知转承租人需等6个月才结束」

→ 错误。若原合同因转租人违约解除，房东可立即对转承租人主张合同终止，不需等6个月。

举例：B未付租金被解除合同，A可立即要求C搬出。

为什么这么规定？ → 防止违约租客利用转租规避责任。

④「合同约定终止时不可行使造作购买权无效」

→ 错误。造作购买权不是强行规定（借地借家法37条），合同中可约定放弃。

举例：合同可约定租客到期不行使购买橱柜、家具权利。

为什么这么规定？ → 尊重双方合意，只要不违反强行规定即可。

快速记忆总结：

① 法定更新 → 变为无期限，不保留原期间

② 房东正当事由解约 → 6个月后生效

③ 违约解除合同 → 可立即对转租人主张终止

④ 造作购买权 → 可合同约定放弃

所以，本题正确的是②。

第14問-令和2年12月試験　問12

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和7年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。

2.BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。

3.賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

4.Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。

中文讲解

🏖️ 3

居住用建物賃貸借合同结束规则：

①「房屋需要修缮，租客通知房东后房东未修缮，租客可自行修缮」

→ 正确。房屋的必要修缮由房东负责，租客一般不能随意修，但若租客通知房东且房东在相当期限内未修，租客可以自行修缮（民法607条之2）。

举例：墙壁漏水，租客通知房东，房东3周内不修，租客可找工人修理并向房东追讨费用。

为什么这么规定？ → 保障租客的居住安全与使用权，防止房东拖延导致损害扩大。

②「租客未获房东同意转租，但有特段情况，房东不能解除合同」

→ 正确。无同意的转租一般可解除合同（民法612条），但判例规定：如果该行为不构成背信行为且有特段情况，房东不能解除合同（最判昭28.9.25）。

举例：租客因出差临时转租小屋，但未影响合同主要利益，房东不能解除合同。

为什么这么规定？ → 平衡租客临时需求和房东利益，避免滥用解除权。

③「固定期限合同，书面说明无更新即可到期结束」

→ 错误。固定期限合同要想到期终止，必须符合定期建物租赁的要件：

合同需书面签订（含电子形式）

交付书面说明租客合同期满不更新

本题中房东未交付说明书面，不能算定期合同，到期不能自动终止。

为什么这么规定？ → 防止房东口头承诺欺诈，保护租客居住稳定。

④「租客无继承人死亡，事实婚同居者可承继租赁权，1月内不反对则承继」

→ 正确。租客若无继承人，事实婚或事实养子关系同居者可承继租赁权，但知情后1月内可反对（借地借家法36条1项）。

举例：租客死后，其事实婚伴侣继续居住，1个月内不反对，则承继租赁权。

为什么这么规定？ → 保障家庭成员居住权，防止房屋被迫空置。

快速记忆总结：

① 修缮通知房东未修 → 租客可自行修

② 无同意转租但非背信 → 房东不能解除

③ 固定期限合同到期结束 → 必须定期建物租赁要件

④ 事实婚同居承继 → 知情1月内不反对承继

所以，本题错误的是③。

第15問-平成17年試験　問15

動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。

2.賃貸人と賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。

3.動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。

4.契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。

中文讲解

🏖️ 3

动产与建物租赁合同规则：

①「动产租赁合同可以口头，建筑物租赁必须书面」

→ 错误。租赁合同只要双方意思表示一致即可成立（民法522条），书面不是必须。

例：租一辆自行车，口头约定即可生效；租房也可口头成立，但定期建物租赁、拆迁用房、一时使用房除外。

为什么这么规定？ → 简化交易，保障民事合同自由。

②「动产租赁人负修缮义务，建筑物租赁人不负」

→ 错误。民法606条1项规定，租赁人应对租赁物进行必要修缮，无论是动产还是建筑物。

例：租客租房屋，屋顶漏水，房东必须修理；租车刹车坏了，车主必须修。

为什么这么规定？ → 保障租赁物的使用收益，保护承租人利益。

③「动产租赁合同可定6个月，建筑物租赁合同定6个月无效视为无期限合同」

→ 正确。民法对租赁期限无最低要求，动产可随意约定。

但建筑物租赁若非定期建物租赁，约定1年以下期限无效，视为无期限合同（借地借家法29条1项）。

例：租车6个月合同有效；租房6个月合同无效，按无期限租赁处理。

为什么这么规定？ → 保护租客长期居住权，避免短期租约损害居住稳定。

④「租赁期间可约定承租人保留解约权，建筑物不可」

→ 错误。民法618条规定，双方可约定承租人中途解约权，建筑物租赁同样适用。

例：租赁合同约定租客可在任意时间解除合同，双方同意即可执行。

为什么这么规定？ → 保留合同灵活性，尊重当事人意思自治。

快速记忆总结：

① 租赁合同口头可成立 → 建筑物也不强制书面

② 动产建筑物租赁 → 房东均负修缮义务

③ 建筑物租期<1年 → 无效视为无期限

④ 可约定承租人保留解约权 → 建筑物同样可行

正确答案是③。

第16問-平成24年試験　問12

A所有の居住用建物（床面積50平方メートル）につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。

2.本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

3.本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。

4.本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

中文讲解

🏖️ 3

①「普通建物与定期建物租赁，造作買取請求権特约可否无效」

→ 正确。造作買取請求権（借地借家法33条1项）不是强行规定，所以双方约定租客不能行使该权利是有效的。

例：租客在房内加装橱柜，合同约定租期结束不要求房东购买，这约定有效。

为什么这么规定？ → 尊重当事人意思自治，允许双方自由约定造作处理方式。

②「普通建物与定期建物租赁，若未约定租金改定，经济情况变化可请求增减租金」

→ 正确。经济环境变化导致租金不合理，双方可向未来请求租金增减（借地借家法32条1项）。

例：租金签定后房价大涨，可请求提高租金；房价大跌，可请求降低租金。

为什么这么规定？ → 保证租金与经济情况合理匹配，保护双方利益。

③「普通建物租赁提前交付书面即可无更新权，定期建物租赁只要书面交付就有效」

→ 错误。普通建物租赁中，法定更新机制优先，任何减损租客权利的特约无效。

定期建物租赁需书面或电磁方式提前交付，并进行说明，方可使不更新特约有效。

本题说“只要交付就有效” → 忽略了说明义务，所以错误。

例：普通租房合同即便写了“不更新”，租客仍可继续住；定期租房合同必须书面交付并说明，否则也无效。

为什么这么规定？ → 平衡租客居住安定权与房东定期租赁灵活性。

④「普通建物租赁无中途解约特约，租客必须全期租住；定期建物租赁在一定条件下可中途解约」

→ 正确。普通建物租赁如无留保权，租客不能提前解约（民法618条）。

定期建物租赁，居住用50㎡以下的小房子，若有特殊情况，租客可中途解约（借地借家法38条7项）。

例：普通租房合同2年期，租客必须住满2年；定期租房合同小于200㎡小公寓，租客遇到工作调动，可提前解约。

为什么这么规定？ → 保护小型居住租客权益，灵活应对现实生活变化。

快速记忆总结：

① 造作買取請求権特约可约定租客不可行使 → 普通/定期均有效

② 租金未约定改定 → 可请求增减租金 → 普通/定期适用

③ 普通租房提前交付书面 ≠ 无更新权，定期租房必须书面交付并说明才有效 → 交付即有效错误

④ 普通租房无中途解约权 → 租客全期履行；定期租房特殊情况可提前解约

正确答案是③。

第17問-令和4年試験　問12

Aは、B所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。

2.本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。

3.本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。

4.AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。

中文讲解

🏖️ 1

定期建物租赁与普通建物租赁规则如下：

①「合同书交付即可成立定期建物租赁」

→ 错误。定期建物租赁合同要成立，必须在合同书之外，由房东提前向租客交付一份写明“合同期满不更新”的书面说明，并进行解释。

例：房东不能仅在合同书写明“不更新”，还要单独给租客一份说明书并讲解，否则定期租赁合同无效。

为什么这么规定？ → 保护租客知情权，避免租客不知情就被限制续租。

②「不论是否定期建物租赁，租客可对后来买下房子的第三者主张租赁权」

→ 正确。建物租赁中，建物交付给租客后，租客可以对后来的房主主张租赁权（借地借家法31条）。

例：A租房住，B卖房给C，A仍可对C主张租赁权继续居住。

为什么这么规定？ → 确保租客居住安定，即使房屋易主也不受影响。

③「定期建物租赁，中途解约禁止特约下仍可因特殊情况解约」

→ 正确。50㎡以下居住用房，遇到工作调动、疗养等不可抗情况，租客可中途解约（借地借家法38条7项）。

例：租客因调职必须搬家，即使合同写明不能解约，也可以提前结束租赁。

为什么这么规定？ → 平衡租客生活灵活性与合同稳定性，保护弱势租客。

④「敷金返还需先收房屋后才支付」

→ 正确。敷金返还与房屋交付是同履行关系，房东可在收到房屋后再退敷金（民法622条之2）。

例：租客退房前，房东无需先退敷金；退房时一起结算。

为什么这么规定？ → 防止租客退房后不归还房屋就要求退敷金，保护房东利益。

快速记忆总结：

① 合同书交付 ≠ 定期建物租赁成立 → 必须另行交付说明书并讲解

② 建物交付后 → 租客可对新房主主张租赁权

③ 定期建物租赁，中途解约禁止特约 → 遇特殊情况仍可解约

④ 敷金返还 → 以房屋返还为先履行条件

正确答案是①。

第18問-平成14年試験　問14

建物賃貸借契約（以下この問において「契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の1年前から6月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。

2.期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。

3.期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。

4.期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申入れの日から3月を経過した日に、契約は終了する。

中文讲解

🏖️ 1

建物租赁合同结束规则：

①「租期届满前忘记发不更新通知」

→ 正确。有固定期限的租赁合同，房东必须在租期满前1年到6个月之间通知租客是否续约。若忘记通知，即使房东有正当理由拒绝更新，合同仍视为按原条件自动更新为无固定期限合同。

例：租客合同2年，房东忘记提前通知不续约，合同自动转为无固定期限合同。

为什么这么规定？ → 保护租客居住安定，防止房东随意不续约。

②「提前10个月通知且有正当事由 → 合同期满就结束」

→ 错误。即便房东在规定期限内发出通知，并有正当理由，如果租客期满后继续使用房屋，房东不及时提出异议，合同仍视为无固定期限继续租赁。