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Sep 21, 2025
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宅建士
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国家資格勉強
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第1問-平成26年試験　問12

借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面又は電磁的記録によらなければならない。
2.定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
3.定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
4.定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
中文讲解
🏖️ 3
①「定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面又は電磁的記録によらなければならない。」
→ 正确。这里的“公正証書等”并不是说一定要去公证处做公证，而是指必须用书面（或者电子记录）来订立合同，不能口头约定。举例：如果只是口头说“租三年，不续约”，那不算定期借家契约，必须有纸质合同或者电子文件。
②「定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。」
→ 正确。普通的租赁，如果期限不到1年，会被法律视为“没有期限”，可以随时解约。但定期建物賃貸借没有期限限制，无论是1个月、1周都可以合法成立。举例：很多短租的周租、月租公寓就是用这种合同，不会被认为是“无固定期限”。
③「定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。」
→ 错误。法律规定，必须在合同前，单独的书面里（或电子方式）明确告知承租人“这个合同不会更新，到期自动结束”。如果只是写在合同里，边签边解释，这是不行的。
为什么这么规定？ → 因为租客常常在签合同时注意力在租金、押金上，可能忽视“到期不续租”的重大条款。所以法律要求提前单独告知，避免租客“稀里糊涂就没房住”。
④「定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。」
→ 正确。如果房东没有提前解释“到期不续租”，那么这个“不续租条款”无效，合同会变成普通租赁合同。这样租客到期仍享有法定更新的权利，继续住下去。
举例：房东没提前单独说明，结果租客到期不搬，法律会保护租客，房东不能以“定期租赁”强制要求搬走。
快速记忆总结：
① 必须书面或电子，口头无效。
② 期限随意，哪怕1周也有效。
③ 要单独事前说明，合同里写还不够。
④ 没解释就无效，自动变普通租赁。
所以，本题错误的是③。
 

第2問-令和2年10月試験　問12

AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
2.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
3.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
4.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
中文讲解
🏖️ 3
这道题考的是 定期借家契約（38条） 和相关的 造作買取請求（33条）、賃料改定（32条）、前払賃料の承継（判例） 的细节。逐一说明如下：
①「AがCに甲建物を売却した場合、Bは前払い賃料をCに対抗できる」
这是对的。
建物賃貸借的 対抗要件是引渡し。B已经收房子，就算A把房子卖给C，租赁关系也会承継。也就是说，C必须承认B之前已经付给A的租金，不能再跟B收一次。
为什么？因为法律要保护租客，避免“付过两次钱”的风险。
一句话总结：房子转卖也不怕，前付租金能对抗新房东。
②「定期借家で賃料改定特約がなければ，房东可增額請求」
这是对的。
借地借家法32条 规定：如果没有约定禁止增减租金，那么房东或房客都可以根据経済事情的変動，请求调整租金。
为什么？因为物价变动太大时，继续收原租金对一方可能极不公平，所以法律给双方留了调节口子。
一句话总结：没约定就按法律，租金可申请调增减。
③「定期借家で房东因転勤等可中途解約」
这是错的。
借地借家法38条7項 规定：在200㎡未満の居住用建物的定期借家契約里，只有承租人在“転勤、療養、介護”等理由下，才可以中途解約。
房东A自己不能用这些理由来解约，否则对租客太不利，所以法律不承认。
一句话总结：転勤等で中途解約是租客的权利，不是房东的。
④「定期借家で造作買取特約がない場合，承租人能請求」
这是对的。
租客B如果经房东同意，在房子里加装了东西（比如空调、厨房设备），合同结束时，可以行使 造作買取請求権，要求房东按时价买下。
除非合同里事先写明“不得請求”，否则租客有这个权利。
一句话总结：同意下做的装修，合同结束能要求房东买下。
快速记忆：
① 前付租金能对抗新房东 → 对
② 没特约就可申请租金调整 → 对
③ 中途解约权是租客的，不是房东的 → 错 ❌
④ 装修经同意，合同结束可要求买断 → 对 借家可特约装修不买回
所以本题的错误选项是 ③。
 

第3問-平成23年試験　問12

Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。
2.AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
3.法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
4.AB間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Bは賃貸借契約を中途解約することはできない。
中文讲解
🏖️ 2
这道题考的是 定期借家契約（38条）、取壊し予定建物賃貸借（39条）、一時使用目的賃貸借（40条） 和 造作買取請求権（33条）。逐条分析如下：
①「造作買取請求権をあらかじめ放棄する特約は有効」
这是对的。
造作買取請求権（租客装修完要求房东买下）的规定是 任意規定。也就是说，当事人之间可以自由约定要不要行使。租客事先放弃这项权利也是法律允许的。
为什么？因为这涉及租客自己的利益，法律尊重租客选择，不是强行保护。
一句话总结：造作買取権は任意，提前放弃也有效。
②「定期借家，提前说明后就算不再通知，合同也会结束」
这是错的。
即便是定期借家契約，房东也必须在 期間満了の1年前から6か月前までに更新しない通知。如果房东不通知，就算合同写明“自然结束”，也不能对抗租客。
为什么？法律是为了避免租客被“突然赶走”，给租客找房子的缓冲期，所以这种不通知就结束的特约无效。
一句话总结：定期借家也要提前通知，省略通知的约定无效。
③「取り壊し予定の建物なら，契約满了时当然结束」
这是对的。
借地借家法39条 规定，如果法令等确定房子到期必须拆除，合同里可以约定“拆除时合同当然終了”。但必须写在书面（或电子记录）里，并明确拆除事由。
为什么？因为这种情况客观上房子不能继续使用，租客也不可能继续住，所以法律允许特别处理。
一句话总结：拆除予定的房子，可约定到期直接结束。
④「一時使用目的の契約，租客不能随便中途解約」
这是对的。
一時使用契約（比如临时仓库、短期宿舍），不适用借地借家法，而按民法处理。民法上，如果没写明“可以提前解约”，租客就不能半途退出。
为什么？因为这是短期特定用途，房东依赖该用途安排，如果租客随时能走，对房东风险太大。
一句话总结：一時使用契約，没特约就不能中途解约。
快速记忆：
① 借家的情况下，装修不买断权可特约（对）
② 定期借家 → 必须提前通知，不能省略（错❌）
③ 拆除予定 → 有书面可约定到期直接结束（对）
④ 一時使用契約 → 有期限不可以中途解约
所以本题错误选项是 ②。
 

第4問-令和6年試験　問12

賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Bが建物の引渡しを受けた後にAが建物をCに売却して建物所有者がCに変わった場合、Bは、契約①の場合ではCに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではCに対して賃借人であることを主張できない。
2.契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったBは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
3.Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。
4.契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Aに正当な理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなる。
中文讲解
🏖️ 3
① 建物をCに売却した場合の対抗力
题干说「定期借家（契約①）可以对抗新所有人，普通借家（契約②）不行」。这是错误的。
理由：无论是普通借家还是定期借家，只要承租人已经收到了房子的交付（引渡し），就具备对抗第三人的要件，可以继续住下去，不会因为房东卖掉房子就被赶走。
举例：你租了A的房子，钥匙拿到手了，结果A把房子卖给了C。只要你已经入住，无论是普通租约还是定期租约，你都可以对C说「我还是租客，你不能赶我走」。
——
② 租金减额请求
题干说「不管定期借家还是普通借家，即使约定期间内不调整租金，承租人仍可以减租请求」。这是错误的。
理由：
  • 普通借家：法律规定，租金变得不合理时，承租人可以请求减租，即使合同写了“租金不变”。这种限制条款是无效的（借地借家法32条）。
  • 定期借家：如果合同里特别写明“租金不变”，那承租人就不能要求减租（借地借家法38条9項）。法律特别允许这种约定。
      • 举例：房价大跌，普通借家的租客可以要求降房租；但定期借家的租客如果当初签了“租金不变”，那就只能忍。
——
③ 租客死亡后的继承问题
题干说「承租人B无继承人，但和事实婚姻的D同居，只要D不表示反对，就承继B的权利义务」。这是正确的。
理由：法律为了保护实际生活的人，规定承租人死亡时，如果没有法定继承人，和他同居的事实婚姻伴侣、養子養親等，可以继续承租。只要对房东不说“我不要”，就自动继承租赁关系。
举例：B去世了，没有子女，没有法定继承人，但D和他一起住，像夫妻一样。D就能继续住下去，不会因为B死了就无家可归。
——
④ 定期借家与普通借家签约形式
题干说「定期借家只有公正証書才有效；普通借家必须书面且房东无正当事由不能拒绝更新」。这是错误的。
理由：
  • 定期借家：只要是书面或电子记录就行，不限于公证书。
  • 普通借家：不用必须书面，只要双方同意就成立。而且房东要拒绝续约，必须有正当事由，与是否书面无关。
      • 举例：定期借家写个合同时有效，不用非跑公证处；普通借家就算口头约定也成立，房东也不能随便说“不续约”。
——
快速记忆
  1. 引渡し对抗要件：拿到钥匙，就能对抗新房东（定期也好普通也好）。
  1. 租金调整：普通借家可要求减租，定期借家若约定“租金不变”则不能。
  1. 租客死亡：事实婚姻同居人可自动承继。
  1. 签约形式：定期借家=书面即可，普通借家=口头也成立。
——
 

第5問-平成22年試験　問12

Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
2.AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
3.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
4.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。
中文讲解
🏖️ 2
① 出租房子后卖给别人，承租人能不能对抗买主
题干说「A没登记租赁权，也能对抗新买主C」。这是正确的。
理由：法律规定，建物租赁只要交付（拿到钥匙入住）就能对抗第三人，不需要去登记（借地借家法31条）。
举例：你租了房子，交房了，结果房东B把房子卖给了C。C想赶你走，你完全可以说「不行，我有租赁权」，因为你已经入住。
——
② 信頼関係破壊時，解除要不要催告
题干说「即使承租人严重破坏信赖关系，房东要解约也必须先催告」。这是错误的。
理由：一般违约解除需要先给对方一个合理期限去改正（民法541条）。但如果承租人的行为严重破坏信赖关系，导致合同根本无法继续，比如长期欠租、恶意破坏房屋，这种情况下，判例（最判昭27.4.25）允许无需催告，房东直接解除。
举例：租客把房子当成赌博窝点，邻居投诉不断，已经完全不能维持租赁关系，房东就能直接解约。
——
③ 造作買取請求権（装修补偿请求权）
题干说「定期借家，承租人经房东同意加装的造作，若没有排除特约，到期时承租人可以要求补偿」。这是正确的。
理由：法律（借地借家法33条）规定，承租人经同意做的改装、装修（造作），租约结束时可以要求房东按时价买下，除非事先合同里写明排除这种权利。
举例：承租人经房东同意安装了高级空调，到期时他可以要求房东出钱买下，而不是白白留下给房东。
——
④ 定期借家与租金增减
题干说「定期借家没有租金改定特约时，租金不合理时承租人或房东都能要求调整」。这是正确的。
理由：定期借家法里特别写了：如果双方有约定“租金不变”，那就不能主张增减；但如果没有这种特约，那就适用借地借家法32条，可以主张调整。
举例：通货膨胀，10万租金显得过低，房东可要求涨租；反过来房价下跌，租客也可以要求降租。
——
快速记忆
  1. 租赁对抗要件：房子交付=能对抗新房东。
  1. 信赖关系破坏：严重违约=可直接解约，无需催告。
  1. 造作补偿：经同意装修，到期可要求房东买下。
  1. 租金调整：定期借家无特约=可要求调整，有特约=不能。
 

第6問-平成19年試験　問14(改題)

借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という。）と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借（以下この問において「一時使用賃貸借」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.定期建物賃貸借契約は書面又は電磁的記録によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は口頭で契約しても有効となる。
2.定期建物賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を1年以上とすることができない。
3.定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
4.賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。
中文讲解
🏖️ 1
① 定期建物賃貸借必须书面或电子记录，一时使用可以口头
定期借家合同，法律要求必须书面（或电子记录），否则无效。这是为了避免租客被轻易忽悠签订定期合同，确保有明确证据。
一时使用租赁，比如「只住一周的短租民宿」，这种情况法律没那么严格，口头约定也有效。
举例：你跟房东说“我要租三年”，房东只用口头说“好”，这种在定期借家里无效；但你说“我要租三天”，房东说“好”，那一时使用是有效的。
——
② 定期借家可以不限年限，一时使用也能超过1年
题干说一时使用合同不能超过1年，这是错的。
定期借家：法律没规定最短或最长年限，1年、5年、30年都行。
一时使用：按照民法，最长50年，并不是只能一年以内。
举例：公司为施工工人租两年工地临时宿舍，这是一时使用，完全没问题。
——
③ 定期借家租期内租客一般不能解约，但有例外；一时使用也不是随便解约
定期借家：原则上租客不能中途解约，但如果房子小于200㎡的居住用，而且因转职、疗养等特殊情况不能住了，可以解约。
一时使用：如果合同没约定时间，可以随时解约；但如果合同有期限，就必须在合同里明确写“允许解约”，才能中途解约。不是题干说的“随时都能解约”。
举例：租客租了6个月的短租公寓，如果合同里没写允许中途退租，那他不能突然就走人。
——
④ 对抗新房东：定期借家与一时使用都是一样的
题干说一时使用的承租人能对抗新房东，这是错的。
定期借家：必须交付或登记才有对抗力。
一时使用：适用民法，只有登记才有对抗力，光说口头或没交付都不行。
举例：租客还没搬进去，房子就被卖了，新房东说“请你不要来住”，这种情况下租客没办法对抗。
——
快速记忆：
  1. 定期借家要书面，一时使用口头也行。
  1. 定期借家年限无限制，一时使用可到50年。
  1. 定期借家原则不能解约，但小住宅+特殊理由可解约；一时使用必须合同有约定才能解约。
  1. 定期借家要交付，一时使用要登记，才有对抗力。
 

第7問-平成13年試験　問13(改題)

賃貸人A（個人）と賃借人B（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借ではない）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは、Aは、その裁判が確定するまでの期間は、Aが相当と認める金額の家賃を支払うようにBに請求できる。
2.Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
3.家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Bは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
4.AB間で、3年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。
中文讲解
🏖️ 2
①「Bが家賃減額の請求をしたが、協議が調わず裁判になったとき、Aは裁判確定まで相当額を請求できる。」
→ 正确。如果租客要求减租，双方协商不成提起诉讼，房东可以在判决生效前先按自己认为合理的金额收取租金。
举例：租客说“房租太高，减半吧”，房东不同意并诉诸法院，那在法院判决前，房东可以收取自己觉得合理的临时租金。
为什么这么规定？ → 避免房东因为争议而完全不收租金，保证基本收入。
②「協議不調で裁判になった場合、裁判確定時点以降の家賃だけが減額される。」
→ 错误。法律规定，判决生效后减额追溯到租客提出减额请求的时点。如果租客在判决前多交了租金，房东必须返还多余部分并加上年1割利息。
举例：租客3月提出减租，6月法院判定减租成立，那么3月起到判决前多付的租金都应退还。
为什么这么规定？ → 保护租客权益，防止房东利用诉讼拖延侵害租客利益。
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③「家賃が近隣同種の建物に比べて不相当に高額なら、契約条件に関わらず将来向けに減額請求可能。」
→ 正确。租金过高时，即使合同中没有约定，也可以减租。
举例：周边类似房子月租5万，但你的合同租金10万，租客可以请求减租。
为什么这么规定？ → 避免房东借合同条款设置不合理高租金，保护租客公平性。
④「3年間家賃を減額しない旨の特約は無効。」
→ 正确。普通借家契约中，租客不利的“不得减租”条款无效，但“不得涨租”条款可以有效。
举例：房东写合同“签约三年不得减租”，这是违法的，租客仍可要求减租。
为什么这么规定？ → 保护租客利益，防止不公平合同。
快速记忆总结：
① 协商不成，房东可先收合理租金。
② 减租判决生效可追溯至请求时。
③ 租金过高可减租，不看合同条款。
④ 除非是定期借家，否则不得减租特约无效。
所以，本题错误的是②。
 

第8問-平成27年試験　問12

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。 1.賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
2.賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
3.期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
4.賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
中文讲解
🏖️ 1
1. “租赁权必须登记才能对抗第三人”的约定是否有效？
这种约定无效，无论是定期借家合同还是普通借家合同。
原因是《借地借家法》第31条规定，只要房屋交付，租赁权就可以对抗第三人，不需要登记。任何让租户更不利的约定（比如必须登记才能对抗第三人）都违反法律规定（第37条）。
例子：
A把房子租给B，B没有去登记。如果C买了这栋房子，B依然可以要求继续租住，因为房屋已经交付给B了。
总结一句话：租赁权对抗第三人，不靠登记，约定不能剥夺租户权利。
2. “租金前三年不增加”的约定是否有效？
这种约定有效，无论是定期借家合同还是普通借家合同。
原因是双方都有租金增减请求权（第32条1款），但约定固定租金并不违法。注意，如果是“租金不能减”，定期合同可以，但普通合同无效。
例子：
A和B签5年租约，约定前3年租金不涨。即使市场涨了，房东也不能要求涨租金。
总结一句话：约定租金固定期间有效，增减权不受影响。
3. “租客到期不能要求买下附属装置”是否有效？
这种约定有效，定期合同和普通合同都可以。
原因是造作买受请求权（租客到期可要求买下附属装置）是任意规定（第33条、第37条），可以通过合同约定放弃。
例子：
租客在店铺里安装橱柜，到期合同约定不能要求房东买走，法律允许这个约定生效。
总结一句话：造作买受请求权可以约定放弃。
4. “合同期间内双方不能提前解约”是否有效？
这种约定定期合同无效，普通合同有效。
原因：
  • 普通合同本身原则上期间内不可解约（民法618条），约定不能解约是重复确认，因此有效。
  • 定期合同虽通常不可解约，但法律给了居住用小房屋（200㎡以下）等特例允许提前解约。若合同约定完全排除该权利，则剥夺租户法定权利，因此无效。
例子：
普通租约：合同约定期间内不能解约，完全合法。
定期租约：小套房租约合同约定“无论如何不能提前解约”，法律认为不合理，所以无效。
总结一句话：普通合同可限制提前解约，定期合同不能完全排除法定例外。
快速记忆版：
  1. 登记非对抗条件 → 无效，租户权益保护
  1. 租金固定期 → 有效，增减权保留
  1. 造作买受放弃 → 有效，可约定
  1. 中途解约限制 → 普通合同有效，定期合同无效
 

第9問-平成28年試験　問12

AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
2.BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
3.甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
4.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。
中文讲解
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A和B签了一个3年居住用租约，租金每月20万，问题考的是借地借家法下合同更新、解约、造作买受权等情况。
1. 如果A和B在期满前都没发通知，会发生什么？
正确。
  • 规定：如果双方在期满前未通知不续约，合同自动按原条件续约，但续约后没有固定期限（变成不定期合同）。
  • 法律依据：《借地借家法》第26条1款。
  • 例子：
      • 3年租约到期前，房东和租客都没说不续约，合同继续有效，但变成“按原条件、不定期租约”，租客可以继续住下去。
总结一句话：没通知不续约 = 自动续约为不定期合同。
2. 如果B提出解约，并支付一定补偿金，就一定有正当理由吗？
错误。
  • 规定：是否有正当理由，要综合5个因素判断：
      1. 房东和租客对房屋的使用需求
      1. 租赁的历史
      1. 房屋利用状况
      1. 房屋现状
      1. 提供的立退料（补偿金）
  • 也就是说，单靠“愿意支付一定金额”不能自动认定有正当理由（最高裁昭46.6.17判例）。
  • 例子：
      • 租客支付10万日元给房东想提前退租，但房东房子很需要，或者租客一直没有好好使用房子，法院可能认为没有正当理由，补偿金不能强行让解约合法。
总结一句话：补偿金 ≠ 自动有正当理由，要综合考虑。
3. 转租人C在房东同意下加造作物，到期能否要求买下？
正确。
  • 规定：租客或合法转租人可请求房东按时价购买其同意加的造作物（借地借家法第33条）。
  • 例子：
      • C租了房子，在房东同意下安装了橱柜，到期可以要求房东按市场价买下橱柜。
总结一句话：合法转租人加造作物也可请求房东买下。
4. 定期建物租赁合同，约定不续约，房东需要通知吗？
正确。
  • 规定：定期建物租赁合同（1年以上）即使合同约定不续约，房东也必须在期满前1年～6个月内通知租客合同到期，否则合同结束不能对抗租客（借地借家法38条6款）。
  • 例子：
      • 3年期定期合同，房东没通知租客合同到期，租客可以继续住，即使合同写明不续约也没用。
总结一句话：定期合同到期，房东必须按法定通知，否则不能强制结束合同。
快速记忆版：
  1. 没通知不续约 = 自动续约、不定期
  1. 支付补偿金 ≠ 自动正当理由，要看整体情况
  1. 合法转租人造作物可请求买下
  1. 定期合同到期，房东必须按法定通知，否则不能强制终止
 

第10問-令和5年試験　問12

令和7年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。
2.当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
3.賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
4.現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
 
中文讲解
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这道题考的是普通建物租赁合同的基本规定，包括租期认定、租金约定、租赁权转移等内容。
1. 期间不到1年的租赁合同会被视为1年吗？
错误。
  • 规定：如果普通租赁合同约定的租期不到1年，法律上会把它当作没有期限的合同来处理（借地借家法29条1款），而不是自动变成1年。
  • 例子：
      • 租客签了6个月租约，法律上会认为这是一份不定期租约，合同期满不自动结束，租客可以继续租住，房东需按不定期租约规则处理。
总结一句话：不足1年的普通租约 = 视为无期限合同，不是1年。
2. 约定租金在一定期间内不减额有效吗？
错误。
  • 规定：普通租赁合同中**“租金不减额”约定无效**，如果租金水平明显高于市场，租客仍可要求减租（借地借家法32条1款）。
  • 例子：
      • 租客租房合同写明“2年内租金不减”，但市场租金下降，租客仍可以要求按市场价降低租金，约定不起作用。
总结一句话：普通合同不允许通过约定剥夺租客的减租权。
3. 房东转让房屋后，租赁权是否转给新房东？
正确。
  • 规定：租赁合同有对抗第三人的条件（如交付房屋），原则上新房东会继承租赁权（民法605条之2第1款）。
  • 例外：如果原房东和买家约定：租赁权留给卖方，买方再向卖方租房，则租赁权不会转给买家（民法605条之2第2款）。
  • 例子：
      • 房东把房子卖给小王，但合同写明“租赁权仍归前房东，小王再租给前房东”，租客继续向原房东交租金，法律允许。
总结一句话：租赁权一般随房屋转移，但双方约定可留给原房东。
4. 租金刚定下就不能要求增加吗？
错误。
  • 规定：租金增减不受时间限制，只要市场条件变化导致租金不相当，就可以请求调整（最判平3.11.29）。
  • 例子：
      • 租金签订1个月后市场上涨，租客或房东都可以请求调整租金，不用等到合同规定期满。
总结一句话：租金增减不看时间，市场变化即可请求。
快速记忆版：
  1. 不足1年租约 = 无期限合同
  1. 租金不减额约定无效
  1. 租赁权随房屋转移，但可协议留给原房东
  1. 租金增减不受时间限制，可随市场调整
 
 
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