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Sep 21, 2025
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宅建士
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第1問-平成12年試験　問11

Aを賃借人、Bを賃貸人としてB所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約（その設定後30年を経過した日に借地上の建物の所有権がAからBに移転する旨の特約が付いているものとする。）を締結した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.本件契約における建物譲渡の特約は、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
2.Aの借地権は、その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し、本件契約がABの合意によらずに法定更新されることはない。
3.建物譲渡によりAの借地権が消滅した場合で、Aがその建物に居住しているときは、Aは、直ちに、Bに対して建物を明け渡さなければならず、賃借の継続を請求することはできない。
4.Cが、建物をAから賃借し、Aの借地権消滅後もそこに居住している場合で、Bに対して賃借の継続を請求したときは、一定の場合を除き、BC間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
中文讲解
🏖️ 3
A和B签订了建物譲渡特約付借地权合同，约定30年后A拥有的建物所有权会自动转给B，这种合同是否必须用公正证书签？
例子：A口头和B约定30年后房子归B，但没有公证。
法律规定：建物譲渡特約付借地权合同没有必须公正证书的规定，口头或书面都有效。
原因：为了简化居住或小规模借地合同的手续，法律只对事業用定期借地权才要求公正证书。
快速记忆：建物譲渡特約付借地权不必公证，口头合同也有效
A的借地权在30年满后建物转给B，会不会法定更新？
例子：合同30年期满，建物所有权转B。
法律规定：建物譲渡特約付借地权属于定期借地权，期满即消滅，不会自动更新（借地借家法24条1項）。
原因：保障土地所有者权益，避免长期占用和纠纷。
快速记忆：建物譲渡特約付借地权期满即消滅，不法定更新
如果A建物轉移後仍居住，是否必须立即搬走，不能要求继续租用？
例子：房子归B，但A还想住。
法律规定：借地权消滅后，借地人或建物租客可以向土地所有者请求继续使用建物（借地借家法24条2項）。
原因：保护建物使用人的居住权益，避免强制搬迁导致不便。
所以原题说“不能要求继续租用”是错误的。
快速记忆：建物譲渡後，借地人或建物租客可请求继续使用
如果C从A租房，A借地权消滅后，C仍住并请求B续租，会发生什么？
例子：C租A的房子，A的借地权消滅后C请求B续租。
法律规定：除特殊情况（双方约定定期租赁），默认视为B与C签订了没有期限的建物租赁合同。
原因：保障租客利益，确保建筑物的继续利用和稳定居住。
快速记忆：建物续租请求成立时，默认无期限租赁合同
快速记忆：
  1. 建物譲渡特約付借地权不必公证，口头合同也有效
  1. 建物譲渡特約付借地权期满即消滅，不法定更新
  1. 建物譲渡後，借地人或建物租客可请求继续使用
  1. 建物续租请求成立时，默认无期限租赁合同
 

第2問-平成29年試験　問11

A所有の甲土地につき、令和7年10月1日にBとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.Aが甲土地につき、本件契約とは別に、令和7年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
2.賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
3.本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
4.本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
A在甲土地上签了两份合同：一份9月1日给C做建物所有用，一份10月1日给B做更地资材场用，哪一份合同优先？
例子：A把同一块地租给C盖房，又租给B放材料。
法律规定：先后签约或租赁目的不决定优先权，谁先具备对抗要件（①租赁登記，或②在租地上拥有自己名义的建筑登记）就能对抗其他租户（最判昭28.12.18）。
原因：保护最先取得对抗效力的租户权益，防止后签合同随意剥夺先签租赁权。
快速记忆：租赁优先看对抗要件，不看合同先后或用途
普通借地权存续期间规定
例子：A租地给B盖居住用房，合同写10年。
法律规定：居住用建物租赁最低30年（借地借家法3条），小于30年的约定无效，实际存续为30年。
如果租地做资材场或停车场，则适用民法，存续期按合同约定（最多50年，民法604条）。
原因：保护居住用土地的长期稳定性，同时对无建物用途的土地灵活适用民法。
快速记忆：居住用建物最低存续30年，资材场或无建物民法适用
合同规定60年，每3年地租自动增1%，是否可以因社会变化要求调整？
例子：合同写地租每3年自动涨1%，但经济衰退导致不合理。
法律规定：借地借家法11条1項允许双方在社会经济情况变化导致地租不相当时请求调整地租。
原因：保护租户与地主的公平利益，防止自动涨租导致不合理负担。
快速记忆：社会变化导致地租不当，双方可请求调整
建物所有用合同中，约定不请求建物买回，是否需书面说明？
例子：合同约定期满不要求买回建筑物。
法律规定：普通借地权无法通过合同排除建物买回请求权，提前书面说明只在定期建物租赁合同中适用（借地借家法22条1項）。
原因：保护借地人权益，普通借地权强制规定不可排除。
快速记忆：普通借地权不可通过合同排除建物买回请求权
快速记忆：
  1. 租赁优先看对抗要件，不看合同先后或用途
  1. 居住用建物最低存续30年，资材场或无建物民法适用
  1. 社会变化导致地租不当，双方可请求调整
  1. 普通借地权不可通过合同排除建物买回请求权
 

第3問-平成21年試験　問11

現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借契約の解約の申入れをすることができる。
2.借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物があるときは、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
3.借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
4.借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。
中文讲解
🏖️ 4
借地权的核心是“土地上建筑物的使用权”，有一些保护措施不能随意变更，尤其是普通借地权。
  1. 借地期间建筑物灭失，未经承诺建新建筑
      • 题干说如果借地人自己建了新建筑，超过剩余期间，未征得房东同意。
      • 结论：房东不能因为这个就直接要求解约或者消灭地上权。
      • 为什么：法律保护借地权人在原定存续期内的权利，只有更新后建筑物灭失才可以被房东要求解约（借地借家法8条2项）。
  1. 借地权到期更新时，房东提出异议无理由也有效吗
      • 题干说“无论理由如何，房东提出异议也不能阻止更新”。
      • 结论：错误。
      • 为什么：借地权更新时，如果房东提出异议并且有正当理由，可以拒绝更新（借地借家法6条）。
  1. 借地权期间建筑灭失，借地人自己能否解除合同
      • 题干说借地人可以放弃地上权或解除合同。
      • 结论：错误。
      • 为什么：普通借地权在原存续期内，借地人不能因为建筑灭失自行解除合同（借地借家法8条1项）。
  1. 普通借地权更新期间的最短年限
      • 题干说更新期间定为10年是否有效。
      • 结论：正确。
      • 为什么：普通借地权第一次更新最短不得少于20年，第二次更新不得少于10年。即便双方约定10年也无效，法律自动适用20年（借地借家法4条）。
      • 记忆口诀：普通借地权第一次更新≥20年，第二次更新≥10年，不得缩短
快速记忆版：
  1. 建物超期自建，房东不能解约 → 错误
  1. 更新时房东无理由异议有效 → 错误
  1. 建物灭失，借地人可自行解约 → 错误
  1. 普通借地权更新年限不能少于20年 → 正确
 

第4問-平成26年試験　問11(改題)

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.賃貸借の存続期間を60年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は60年となる。
2.ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
3.期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
4.賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
中文讲解
🏖️ 2
这题核心是区分建物所有目的的借地权（案例①）和非建物目的的土地租赁（案例②），法律适用不同：
  • 案例① → 借地借家法
  • 案例② → 民法
  1. 存续期间与书面/口头
      • 题干说案例①必须书面，否则期间自动30年，案例②口头也有效。
      • 结论：错误。
      • 为什么：
        • 案例①：普通借地权存续期≥30年，60年合同可有效，不受书面或口头限制（借地借家法3条）。
        • 案例②：民法规定租期上限50年，合同方法不影响有效性（民法604条）。
  1. 第三者对抗
      • 题干说案例①可对抗第三者，案例②不可。
      • 结论：错误。
      • 为什么：
        • 案例①：借地上建筑登记在借地人名下，可对抗第三者（借地借家法10条1項）。
        • 案例②：租赁合同可登记，第三者同样可以对抗（民法605条）。
  1. 期间未定，中途解约
      • 题干说案例①中房东无法单方解约，案例②中房东单方可解约1年后结束。
      • 结论：正确。
      • 为什么：
        • 案例①：借地借家法规定，期间未定时租期强制30年，房东不能单方终止（借地借家法9条）。
        • 案例②：民法规定，期间未定时，房东可单方提出解约通知，1年后合同终止（民法617条1号）。
  1. 期间内中途解约权
      • 题干说案例①租户可1年前通知解约，案例②双方随时可解约。
      • 结论：错误。
      • 为什么：
        • 有明确租期且未约定中途解约权时，双方均不能提前解约（民法618条）。
快速记忆版：
  1. 存续期间与书面/口头限制 → 错误
  1. 第三者对抗租赁权 → 错误
  1. 期间未定，中途解约 → 正确
  1. 期间内随意解约 → 错误
条文对比
第3选项：
  • 情况：租期未定
  • 案例①（建物所有目的，借地借家法）→ 房东单方解约无效
  • 案例②（非建物目的，民法）→ 房东单方提出解约通知，通知1年后合同终止
  • 结论：正确
第4选项：
  • 情况：租期已定，合同没有约定中途解约权
  • 案例①、案例②都一样：期间内双方都不能单方解约（民法618条）
  • 结论：错误
 

第5問-平成18年試験　問14

AはBとの間で、令和5年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約（期間2年）を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
2.借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。
3.令和7年3月に、借地権がBの債務不履行により解除され、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが解除されることをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
4.令和7年3月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
中文讲解
🏖️ 3
选项1：
内容： B没有得到C的承诺，把借地上的建筑物租给A，允许A使用土地。
解释： 这是允许的。因为借地上的建筑物是B的财产，B租出建筑物不会改变土地所有权，也不算无权转租土地（大判昭8.12.11）。
举例： B在租来的土地上建了房子，然后把房子租给A，A住在房子里，C也不能说这是非法转租土地。
原因： 法律保护借地权者对其建物的支配权，允许其合理收益，不限制借地权者出租建筑物。
选项2：
内容： 借地权期满，B行使建物买回权，A可以把建筑物租赁权对抗新所有者C。
解释： 这是正确的。A已经取得建筑物的占有和租赁权，对新所有者C也有效（借地借家法31条）。
举例： A租B的房子，B卖房给C，A仍然可以住在房子里，C不能随意驱逐A。
原因： 法律保护租客在建筑物上已有的使用权，防止新房东随意干扰。
选项3：
内容： 借地权因B违约解除，A未提前一年知道，法院可给相当期限延期交地。
解释： 错误。期限延期仅适用于借地权到期终止的情况，不适用于因借地权者违约而解除的情况（借地借家法35条）。
举例： B违约导致借地权被解除，A仍想延迟搬走，法律不给延期。
原因： 法律区分“到期终止”和“违约解除”，保护合法借地权者的稳定性，但违约解除不再提供保护。
选项4：
内容： 借地权到期终止，A未提前一年知道，可请求法院给相当期限，最多一年。
解释： 正确。法律明确规定存续期满时，若租客未提前知情，法院可在知情日后给予不超过一年的期限（借地借家法35条1项）。
举例： A租的借地权到期，他不知道，法院可以允许他再住几个月，最多一年。
原因： 保护租客的搬迁过渡期，避免突然失去住房或使用权。
快速记忆
  1. 无权转租建筑物不等于无权转租土地 → 选项1
  1. 建筑物租赁权可对抗新所有者 → 选项2
  1. 违约解除不允许延期交地 → 选项3（错误）
  1. 借地权到期终止可请求法院延迟交地，最多1年 → 选项4
诀窍
除非是违约，要不然住在房子里面的人地位高
 

第6問-平成20年試験　問13

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
2.土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
3.土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
4.AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。
中文讲解
🏖️ 2
核心点：
  • AC间（建物所有目的） → 适用借地借家法，保护租户权益，规定存续期、更新、对抗第三者等。
  • AB间（非建物所有目的，例如停车场） → 适用民法，灵活，但对第三者的对抗需要登记。
选项1：
内容： AB可以60年，AC上限50年。
解释： 错误。民法规定土地租赁存续上限是50年（民法604条），不能超过50年。借地借家法允许普通借地权存续期30年以上，可以60年约定。
举例： B租A的土地做停车场，约定60年，法律只认50年；C租A土地建房，约定60年是有效的。
原因： 法律区分“建物目的借地权”和“普通土地租赁”，保护建物租户权益。
选项2：
内容： AB满期续用不推定，AC满期续用可能推定更新。
解释： 错误。民法规定租期满后，如果租客继续使用且房东未反对，合同可视为更新（民法619条）。借地借家法则规定：只有土地上有建物时，续用才可能被视为更新（借地借家法5条2项）。
举例： B做停车场，期满继续使用，合同可能被推定更新；C建房，期满继续使用，也可能被推定更新。
原因： 法律保护建物租户，民法对普通土地使用灵活，借地法更严格。
选项3：
内容： 约定无期租赁，A对B可1年后解约，对C要30年后才可解约。
解释： 错误。民法规定无期租赁，租赁双方可随时解约，通知1年后生效（民法617条1项），并非“开始后1年”。借地法中，强行规定不得随意解约（借地借家法9条），保护建物租户权益。
举例： B停车场，A随时可以通知一年后解约；C建房，A不能随意中止租赁。
原因： 保护建物租户长期利益，同时保证民法租赁灵活性。
选项4：
内容： AB书面租赁未登记者，对D不可抗；AC口头租赁有建物登记者，对D可抗。
解释： 正确。
  • AB（民法）：不动产租赁权要对抗第三者必须登记（民法605条）。未登记者对新买家D无效。
  • AC（借地法）：建物租赁权登记在建物上即可对抗第三者（借地借家法10条1项）。
      • 举例： B停车场未登记者，A租赁权不能对抗D；C建房，建物已登记者，即使口头租赁也可对抗D。
      原因： 保障建物租户权利，减少被第三者侵犯风险，同时民法强调登记保障第三者交易安全。
快速记忆
  1. 民法租赁上限50年，借地权可30年以上约定长期有效 → 选项1
  1. 期满续用，民法自动推定更新，借地法需建物存在 → 选项2
  1. 民法无期租赁可随时解约，借地法租主不能随意解约 → 选项3
  1. 对抗第三者：民法需登记，借地法建物登记即可对抗 → 选项4
 

第7問-平成19年試験　問13

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
2.BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
3.BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
4.BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
中文讲解
🏖️ 4
① B以为甲土地是自己的地，建了房子。
如果B长时间占有甲土地，并且满足时效取得的条件，就有可能把土地变成自己的。这样一来，即使C后来买下这块土地，也不一定能要求B拆房子搬走。
→ 为什么：法律上要保护长期安定的占有状态（時効制度）。
一句话记忆：B可能通过时效取得土地，C不一定能赶走他。
② B和A之间是使用借贷（ただで貸す，不是租金租赁）。
使用借贷不受借地借家法保护，也不能对抗第三人。C买了土地，就不必承认B的使用权，可以要求B搬走。
→ 为什么：使用借贷是“好意”性质，不给强保护。
一句话记忆：使用借贷没保障，C能要求B搬走。
③ B和A之间是借地契约，但租期到期了。
借地契约有更新制度，B只要提出更新请求，C（新地主）如果没有正当理由不能拒绝。结果，契约继续存在，C不能随便让B搬走。
→ 为什么：借地借家法强保护借地人，防止地主随便赶人。
一句话记忆：借地契约到期也可能更新，C未必能赶走B。
④ B和A之间签的是没有写明期限的借地契约。
这种情况下，法律规定自动算30年。C买了地，也必须尊重这个30年的借地权，不能随便解约。题目说C能“随时”解约，这是错的。
→ 为什么：法律强行规定，防止地主钻空子。
一句话记忆：无期借地=30年，C不能随便解约。
快速记忆：
① 时效取得 → B可能赢
② 使用借贷 → C必胜
③ 借地更新 → C未必能赢
④ 无期=30年 → C不能解约（错误选项）
 
 

第8問-令和元年試験　問11

甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
2.賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
3.賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
4.賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
中文讲解
🏖️ 3
① 如果租地是为了当資材置場（堆放材料），也就是不建房子，那就适用民法。民法规定最长期限50年，所以：
  • 50年契约 → 有效，就是50年。
  • 15年契约 → 也是有效，就是15年。
      • 题目说“50年会变成无期限”是错的。
      一句话：不建房 = 民法适用，上限50年。
② 如果是为了建房，那就适用借地借家法。普通借地权：
  • 最短30年。
  • 如果定更长，就按更长的来。
      • 所以：
  • 50年契约 → 有效，就是50年。
  • 15年契约 → 太短，不行，自然拉长到30年。
      • 题目说“没有公正证书就变成30年/15年”是错的，因为普通借地权不要求公正证书。
      一句话：建房 = 借地借家法，最短30年。
③ 如果是居住用的建物：
  • 可以签“一般定期借地权”，条件是50年以上，并且**书面约定“更新なし”**才有效。
  • 所以50年 → 可以做成定期借地权（无更新）。
  • 15年 → 不够50年，不能做成定期借地权。即使写了“更新なし”，也会无效，直接变成普通借地权30年。
      • 这就是正确答案。
      一句话：居住用 = 定期借地权要50年以上，不到50年就强制变30年。
④ 如果是工場用（事業用建物）：
  • 这里可以用事業用定期借地権，期限10年以上50年未満，要用公正証書订立。
  • 所以15年是完全可以的（事業用定期借地権），而且本来就不更新。
  • 50年则可以签一般定期借地権，书面合同就行，不一定要公正证书。
      • 题目说“50年必须公正证书、15年即使公正证书也无效”是错的。
      一句话：工場用 = 15年也OK，要公正证书。
快速记忆：
1 不建房 = 民法适用，上限50年。
2 建房 = 借地借家法，最短30年。
3 居住用 = 定期借地要50年以上，不够就拉成30年。
4 工場用 = 10年以上50年未満也OK，要公正证书。
诀窍
50加书面可特约
10以上加公书加事业可特约
 

第9問-平成30年試験　問11

AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1.本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2.本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3.本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4.Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
中文讲解
🏖️ 2
① 如果租地是为了专门做事业用的建物（工厂、商店），题目说“必须公正证书，否则无效”。
其实不对。
因为普通借地权（建房子用地的基本类型）签约方式没要求，口头也行，纸也行，公正证书不是必需的。
只有事業用定期借地権才需要公正证书，而且条件是“10年以上50年未満”，不是所有事业用情况都要。
所以这个说法错。
一句话：普通借地权不需要公正证书，事業用定期借地権才需要。
② 如果租地是为了居住用的建物，题目说“约20年并且写明不更新”，那这样子能成立吗？
答案：不能。
为什么？
“更新しない”就是要做成定期借地権。定期借地权有明确规定：
  • 一般定期借地権：50年以上
  • 居住用建物の定期借地権：30年以上
  • 事業用定期借地権：10年以上50年未満
      • 而题目是“居住用20年”，哪一类都不符合，所以这个“20年+不更新”的条款无效，自动转为普通借地权30年。
      所以题目说“无效”是正确的。
      一句话：居住用20年+不更新 = 无效 → 自动变30年普通借地权。
③ 如果契约写了“60年”，题目说“没有公正证书就只能算30年”。
其实错。
为什么？
普通借地权最短30年，超过30年写60年是有效的，不需要公正证书。
公正证书只对“定期借地权（特例类型）”才有要求，普通借地权不受限制。
所以这个说法错。
一句话：普通借地权可以60年，不用公正证书。
④ 如果B没有给土地办借地权登记，只是把土地上建的房子登记在自己儿子的名下，能不能对抗土地新买主？
答案：不能。
为什么？
法律规定：借地権登記がなくても、借地人本人名義の建物登記があれば、对土地的新所有者有对抗力。
但是这里登记在“儿子”名下，不是借地人本人，所以对抗不了。
一句话：建物登記必须是借地人本人名义才有对抗力。
快速记忆：
1 普通借地権不需要公正证书，事業用定期借地権才需要。如果没有公书就变成普通借地権。不会无效。事业+10+公才是事業用定期借地権
2 居住用20年+不更新无效，自动变30年普通借地权。居+50+书面才是定期借地権
3 普通借地権可以60年，不用公正证书。
4 建物登記要借地人本人名义才能对抗土地新所有者。
 

第10問-平成24年試験　問11

賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
2.建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
3.建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
4.仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。
 
中文讲解
🏖️ 4
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
→ 正确。
举例：A向B借地造房子，但没有登记借地权。正常来说，没有登记就不能对抗第三人。但如果A名下的房子有登记（即使只是表示登記，写明A是房主），那就足够了。别人买了这块地，也不能赶走A。
为什么：法律的目的在于保护借地人，只要房子名义上清楚地登记在借地人名下，就能让第三人知道这里有借地权。
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
→ 正确。
举例：A的房子烧光了，地上啥都没有了。正常情况，借地权对第三人就消失。但如果A立块牌子，写清楚原来房子的特定信息、烧毁的日期、以及要再建房子的意思，那在烧毁后的2年内，借地权依然可以对抗第三人。
为什么：避免借地人因为意外火灾等原因失去权利保护，法律给了“缓冲期”。
建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
→ 正确。
举例：A借地建房，并把地转租给B。B自己没有去登记。但只要A的借地权有对抗力（比如房子在A名下有登记），那么B也可以“借用”A的对抗力，来保护自己不被第三人赶走。
为什么：转租关系是建立在承租人的权利之上的，既然承租人能对抗第三人，那转承租人也能一并保护。
仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。
→ 错误。
举例：A只为了建个临时工棚，借地1年。期满后，A不能要求地主B把工棚按市价买下。
为什么：这是一時使用的借地（临时性），不适用保护条款（比如最低存续年限、自动更新、建物买受请求权）。否则地主就太吃亏了，明明是短期用，结果却被强行买断。
快速记忆：
1 建物有登记（哪怕只是表示登記），借地权可对抗。
2 房子烧掉，2年内立告示，借地权仍可对抗。
3 转租人可借用承租人的对抗力。
4 一時使用没有买受请求权。
 
 
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