130-借地借家法（士地）-簡単①

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Sep 21, 2025

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takken/130

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第1問-平成17年試験　問13

借地人Aが、令和5年9月1日に甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてAが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.甲地上のA所有の建物が登記されている場合には、AがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Bの承諾の有無にかかわらず、CはBに対して甲地の借地権を主張できる。

2.Aが借地権をCに対して譲渡するに当たり、Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。

3.Aが借地上の建物をDに賃貸している場合には、AはあらかじめDの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。

4.AB間の借地契約が専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、AはBの承諾の有無にかかわらず、借地権をCに対して譲渡することができ、CはBに対して甲地の借地権を主張できる。

中文讲解

🏖️ 2

1. “甲地上A的建筑物已登记，A与C同意转让建筑物，就算B不同意，C也可以对B主张借地权。”

❌错

登记建筑物不能自动让C对B主张借地权。民法规定，借地权的转让需要B的承诺（民法612条1项）。登记只是证明建筑物的所有权，不能代替土地所有者的同意。

例子：A建的房子登记在A名下，C买了房子，如果B不同意，C是不能自动使用土地的。

2. “如果B不同意，但B没有不利影响，A可以向法院申请许可替代B的承诺。”

✅对

借地借家法19条1项规定：当土地所有者无合理理由不允许转让时，法院可以批准。

例子：A想把房子卖给C，B不反对也不会吃亏，但就是不签合同，A可以去法院让法院批准这次转让，保证交易顺利进行。

为什么规定：防止土地所有者无理阻碍借地权流转，同时保护借地人权益。

3. “A在借地上把房子租给D，必须先得到D同意才能转让借地权。”

❌错

租给D不会影响A转让借地权。因为租客的权利可以自动转给新的房主，D的利益不会受损。

例子：A的房子租给D，卖给C，D可以继续住，不需要D签字。

4. “AB是事业用长期借地权20年合同，A可以不经B同意直接转让借地权给C。”

❌错

民法612条1项规定，无论是普通借地权还是事业用借地权，转让都需要土地所有者承诺。

例子：A的商业用地合同20年，也不能绕过B直接卖给C。承诺仍是必要条件。

快速记忆：

建筑物登记≠借地权自动可主张

B无合理反对，法院可替代承诺

租客D不同意不影响转让

长期事业用地也需承诺

正确答案：[2]

诀窍：

转让（譲渡）→ 需要地主同意

出租（賃貸）→ 不需要同意

第2問-平成28年試験　問11

Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。 1.Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

2.Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。

3.AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

4.Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。

中文讲解

🏖️ 1

A 借地上建有房屋，但建物登记者不是A本人，而是A的子C。这种情况下，如果B把土地卖给D，A是否能对抗D？

例子：A在B的地上建了房子，但房子登记在C名下。后来B把地卖给D。A想保留借地权，但法律规定：借地权只能对抗土地上的第三者，如果建物登记人和借地权人不一致，就无法对抗。

原因：借地借家法第10条第1项规定，只有借地权人名义登记的建物，才能对抗第三者，防止权利混乱。

快速记忆：借地权必须自己名下建物登记才能对抗第三者

如果A建的房屋登记信息（所在地番、面积）与实际略有不同，是否能对抗买地的第三者E？

例子：A在地上建房，登记面积写100㎡，实际105㎡，或登记地番有小差异。B卖地给E，A仍想保留借地权。

法律上：只要建物本质上是同一栋房屋，即便登记信息有小差异，也能对抗第三者。

原因：最判昭40.3.17，强调实际建物与登记大体一致即可，保护借地人的权利，不因小差异被剥夺。

快速记忆：建物登记信息与实际有小差异，不影响借地权对抗

AB间签公正证书的租赁合同，约定到期不续约且A须拆除房屋，是否有效？

例子：A租30年居住用房子，合同写到期拆房。

法律规定：30年居住用房子不能设普通定期借地权或建物收去型借地权，因为：

一般定期借地权：最少50年

居住用房屋不能用事業用定期借地权

建物收去型：只能用于建物返还，不适用于居住用房屋

所以合同约定无效。

快速记忆：居住用房子30年到期拆房约定无效

如果A未支付地租，B解除合同，B必须按市价买下房子吗？

例子：A欠地租，B解约。

法律规定：建物买断权只在借地权期满且不续约时适用，债务违约或解除合同不适用，B无需买房。

原因：最判昭35.2.9，为了防止借地权者利用违约情形强制卖地上的房屋。

快速记忆：地租不付被解除合同，房屋买断权不适用

快速记忆：

借地权必须自己名下建物登记才能对抗第三者

建物登记信息与实际有小差异，不影响借地权对抗

居住用房子30年到期拆房约定无效 50年居书面可拆房

地租不付被解除合同，房屋买断权不适用

第3問-平成14年試験　問13

Aが、平成24年8月、Bに土地を賃貸し、Bがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.AB間の借地契約が、公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には、Bは建物買取請求権を有しない。

2.建物買取請求権は、契約終了の理由を問わず、Bの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、BはAに対して建物の買取りを請求することができる。

3.BがAの承諾を得て土地をCに転貸し、建物を譲渡した場合、AB間、BC間の契約が、ともに期間満了し更新がなければ、CはAに対し直接建物買取請求権を有する。

4.Bが適法にAに建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちにBからAに移転するが、BはAが代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。

中文讲解

🏖️ 2

AB签了10年公正证书的事業用借地合同，B在土地上建房。B是否有建物買取請求権？

例子：B租了A的地做商店用房，合同10年，公正证书签订。合同到期后，B想要A买房子。

法律规定：事業用借地权10年以上30年未满，特约无效，无论合同怎么写，都不享有建物買取請求権（借地借家法23条2項）。

原因：为了限制短期事業用借地合同中建物買取权的行使，避免土地所有者承担不必要的负担。

快速记忆：10～30年事業用借地权，建物買取請求権不成立

建物買取請求権能否因B的債務不履行而行使？

例子：B欠地租被解除合同，他想要求A买房。