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Sep 20, 2025
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takken/115
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宅建士
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第1問-平成13年試験 問6
契約当事者が死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.委任契約において、委任者又は受任者が死亡した場合、委任契約は終了する。
2.使用貸借契約において、貸主又は借主が死亡した場合、使用貸借契約は効力を失う。
3.組合契約において、組合員が死亡した場合、当該組合員は組合契約から脱退する。
4.定期贈与契約（定期の給付を目的とする贈与契約）において、贈与者又は受贈者が死亡した場合、定期贈与契約は効力を失う。
中文讲解
🏖️ 2
① 委任契約（民法653条）
委任就是“帮忙办事”的合同，比如A请律师B帮他打官司。
如果委任人A死了，自然没人要继续办事，合同结束。
如果受任人B死了，也没人帮忙办事了，合同同样结束。
所以不管是委任人还是受任人死亡，合同都会消灭。
→ 因为委任契约是“基于个人的信頼关系”的合同，信赖的人没了，合同也没意义了。
② 使用貸借契約（民法597条3項）
这是“免费借东西”的合同，比如A借书给B。
- 借主B死了：合同结束。因为东西是“借B本人用”的，B死了就没法再继续。
- 貸主A死了：合同不结束，A的子女可以继承，把“借书的权利义务”继续下去。
所以题目里说“借主或貸主死亡都会合同消灭”是错的。
→ 规定原因：借主是“个人专用”，不能替换；但貸主只是“所有人身份”，可以被继承。
③ 組合契約（民法679条1号）
这是合伙合同，比如A、B、C三人一起开餐馆。
如果A死了，A就算自动退出，不再是合伙人。合伙是“基于个人信用与能力”，死后无法继续。
其他情况如破产、後見開始（丧失行为能力）、被除名，也会自动脱退。
→ 规定原因：合伙人之间也是“个人信赖关系”，所以人没了自然退出。
④ 定期贈与契約（民法552条）
这是“承诺定期送东西”的合同，比如A承诺每个月给B 5万日元。
如果A死了：承诺人不在了，合同自然结束。
如果B死了：受贈者本人没了，也不能继续收。
所以双方只要一方死亡，合同就失效。
但普通的贈与合同（比如一次性送一辆车），A死了也还是有效，继承人要履行。
→ 规定原因：定期贈与是“基于持续性的给付约定”，和个人生存密切相关，所以死亡即结束。
快速记忆：
① 委任契約 → 信赖合同，死即终止
② 使用貸借 → 借主死才终止，貸主死不终止
③ 組合契約 → 組合員死，自动退
④ 定期贈与 → 双方死都失效
第2問-平成18年試験 問6(改題)
AがBに対して建物の建築工事を代金3,000万円で注文し、Bがこれを完成させた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1.請負契約の目的物たる建物に契約不適合がある場合、目的物の修補が可能であれば、AはBに対して損害賠償請求を行う前に、目的物の追完請求を請求しなければならない。
2.請負契約の目的物たる建物に重大な契約不適合があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、Aは当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。
3.請負契約の目的物たる建物に契約不適合があり、目的物の修補に要する費用が契約代金を超える場合でも、Aは原則として請負契約を解除することができない。
4.請負契約の目的物たる建物の契約不適合について、Bが担保責任を負わない旨の特約をした場合には、Aは当該建物の契約不適合についてBの責任を一切追及することができなくなる。
中文讲解
🏖️ 2
①
建筑工程（請負契約）如果建好的房子有瑕疵（契約不適合），业主A能做的包括：修补要求、代金减额、解除合同、损害赔偿。
法律没有规定“必须先要求修补才能赔偿”，A可以直接要求赔偿。
→ 规定原因：为了保护业主，给了多种救济方式，不能强制他走某一个步骤。
②
如果房子出现严重瑕疵，比如地基不稳，房子完全没法住，只能拆了重建。
这种情况下，A可以向承包人B索要“重建所需的费用”。
→ 规定原因：重大瑕疵时，修补已经毫无意义，合理的救济就是让承包人承担重建费用。最高裁也这样判过（平成14年9月24日判例）。
③
如果修补房子的费用比合同价还要高，A能不能解除合同？
答案是可以解除（只要瑕疵不是轻微的）。
以前的旧规定对“建物”有限制，但现在民法修正后，房子也可以解除合同。
→ 规定原因：只要瑕疵严重影响合同目的，就应该允许解除，价格对比不是决定因素。
④
B说：“合同里写了，我不承担任何瑕疵责任！”
这种免责条款法律上不是绝对有效。
比如B明明知道有问题却没告诉A，那B还是要负责。
→ 规定原因：避免承包人利用地位欺骗业主，法律要防止不公平免责。
快速记忆：
① 不必先修补，可直接赔偿
② 瑕疵严重，可要重建费
③ 瑕疵非轻微，可解除合同
④ 免责条款，知情不告仍负责
第3問-令和3年12月試験 問8
AはBに対して、Aが所有する甲土地を1,000万円で売却したい旨の申込みを郵便で令和7年7月1日に発信した（以下この問において「本件申込み」という。）が、本件申込みがBに到達する前にAが死亡した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Bが承諾の通知を発する前に、BがAの死亡を知ったとしても、本件申込みは効力を失わない。
2.Aが、本件申込みにおいて、自己が死亡した場合には申込みの効力を失う旨の意思表示をしていたときには、BがAの死亡を知らないとしても本件申込みは効力を失う。
3.本件申込みが効力を失わない場合、本件申込みに承諾をなすべき期間及び撤回をする権利についての記載がなかったときは、Aの相続人は、本件申込みをいつでも撤回することができる。
4.本件申込みが効力を失わない場合、Bが承諾の意思表示を発信した時点で甲土地の売買契約が成立する。
中文讲解
🏖️ 2
①
A寄信给B说要卖地，但A在信到B之前就去世了。
如果B在发出承诺之前知道A已经死了，这个申込み就失效。
→ 因为合同的前提是当事人要存在，B既然知道对方已经不在了，就不可能继续成立合同。
②
A在信里写明：“如果我死了，这个申込み就没有效力。”
即使B并不知道A去世，这个申込み也自动失效。
→ 因为A已经事先明确表示了死亡时效力消灭，法律尊重这种意思表示（民法526条）。
③
假设申込み还有效，但信里既没有写“承诺的期限”，也没有写“随时可撤回”。
在这种情况下，A的相続人不能随时撤回，必须等到“承诺的相当期间”过了，才能撤回。
→ 规定原因：保护相对方的信赖，如果随便撤回，B就无法安心考虑是否承诺。
④
合同什么时候成立？B一旦发了承诺信，是不是合同成立了？
答案是不是。
承诺要等到“送达A或继承人”时才有效（到达主義），发出去的那一刻还不算。
→ 规定原因：对方必须知道同意的内容，合同才真正成立。
快速记忆：
① 死亡且对方知 → 申込み失效
② 事先声明死即失效 → 无论知不知都失效
③ 没写期限没写撤回 → 相続人不能随便撤回
④ 合同成立时机 → 承诺到达才成立
第4問-平成16年試験 問11
AはBと、それぞれ1,000万円ずつ出資して、共同で事業を営むことを目的として民法上の組合契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.AとBは、出資の価額が均等なので、損益分配の割合も均等に定めなければならない。
2.組合への出資金で不動産を購入し組合財産とした場合、この組合財産は総組合員の共有に属する。
3.組合財産たる建物の賃借人は、組合に対する賃料支払債務と、組合員たるAに対する債権とを相殺することができる。
4.組合に対し貸付金債権を取得した債権者は、組合財産につき権利行使できるが、組合員個人の財産に対しては権利行使できない。
中文讲解
🏖️ 4
①
A和B各出资1000万成立组合同业。那是不是分红就一定要对半分？
答案是不一定。
法律规定：如果没约定，才按照出资比例来分（1000万：1000万 = 1:1）。
但只要双方同意，也可以约定按其他比例，比如 7:3、2:8 等。
→ 规定原因：尊重契约自由，出资比例只是默认规则。
②
用A和B的出资买了一套不动产作为“组合财产”。
因为组合同身并没有“法人格”，所以不动产登记不上“组合”的名字。
这个不动产是全体组员共有的。
不过这不是普通的“共有”，成员不能单独处分、也不能请求分割，只能一起按照组合的目的来用。
→ 规定原因：避免有人随便卖掉或分割，保护组合整体财产。
③
组合的房子租给别人，租客欠组合房租，但租客同时对A个人有一笔债权。
租客能不能说“我欠组合的房租，就用A欠我的钱来抵销吧”？
答案是不能。
因为房租是欠组合（大家的），A的个人债务是A自己的，不能混为一谈。
→ 规定原因：避免用组合财产来偿还个人债务，保护其他成员利益。
④
有人借钱给组合，成了组合的债权人。
那他能只能找“组合财产”要钱，不能找组员个人要吗？
答案是错误。
组合同业里，成员对外要承担无限连带责任。
所以债权人不仅能动用组合财产，还能按比例（比如出资比例）去追索组员个人财产。
→ 规定原因：组合不是法人，债务要有人负责，所以成员要对外承担责任。
快速记忆：
① 分红比例 → 出资比例只是默认，可自由约定
② 组合财产 → 属于全员共有，不能自由处分
③ 租客抵销 → 不能用个人债权抵销组合债务
④ 债权人追索 → 组合财产+组员个人财产都能追
第5問-平成14年試験 問10
Aが、A所有の不動産の売買をBに対して委任する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、A及びBは宅地建物取引業者ではないものとする。
1.不動産のような高価な財産の売買を委任する場合には、AはBに対して委任状を交付しないと、委任契約は成立しない。
2.Bは、委任契約をする際、有償の合意をしない限り、報酬の請求をすることができないが、委任事務のために使った費用とその利息は、Aに請求することができる。
3.Bが当該物件の価格の調査など善良なる管理者の注意義務を怠ったため、不動産売買についてAに損害が生じたとしても、報酬の合意をしていない以上、AはBに対して賠償の請求をすることができない。
4.委任はいつでも解除することができるから、有償の合意があり、売買契約成立寸前にAが理由なく解除してBに不利益を与えたときでも、BはAに対して損害賠償を請求することはできない。
中文讲解
🏖️ 2
①
“不动产这种贵重财产的买卖，必须给B委任状，否则委任契约不成立。”
→ 错误。委任契约是諾成契約，只要口头上双方同意就能成立，不需要书面。
举例：A对B说“帮我卖掉这块地”，B说“好”，这时已经成立委任契约，就算没写委任状也OK。
为什么这样规定？→ 因为委任契约的核心是信赖关系，而不是形式，所以只靠合意即可成立。
②
“B在没有约定报酬的情况下，不能要报酬，但可以向A要办事所花的费用和利息。”
→ 正确。委任契约原则无偿（民法648），除非特别约定才有报酬。但B为了处理事务垫的钱（交通费、调查费等）和利息，A必须偿还（民法650）。
举例：B帮A跑去做地价调查，花了5000日元交通费，即使没说报酬，A也要还钱+利息。
为什么这样规定？→ 因为委任人（A）是受益人，自己不出面，让别人垫钱不合理，所以要返还。
③
“B调查房价时疏忽，导致A遭受损害，但因为没约报酬，A不能要赔偿。”
→ 错误。B作为受任者必须尽善良管理者注意义务（民法644），无论有无报酬。违反的话A可以要求赔偿。
举例：B草率估价，把1000万的地以700万卖了，A亏损300万，即使没约报酬，B也要赔。
为什么这样规定？→ 因为委任关系基于信赖，B必须尽职履行，否则损害要负责。
④
“委任随时能解除，所以即使有约报酬，A在成交前突然无理由解约，B也不能要赔偿。”
→ 错误。确实委任契约随时可解除（民法651），但如果在对方快完成时突然解约、让对方受损害，除非有正当理由，否则要赔偿。
举例：B辛苦找到买主，快签合同时A无故解约，B白白花了时间精力，A要赔B的损失。
为什么这样规定？→ 虽然重视“随时解除自由”，但也要平衡对方的信赖利益，避免滥用解除权。
快速记忆：
① 委任契约 → 口头也成立，不要委任状
② 报酬要约定 → 费用+利息必还
③ 善管注意义务 → 有无报酬都要尽责，否则赔偿
④ 委任随时解除 → 不当时机要赔偿
第6問-令和3年10月試験 問3
個人として事業を営むAが死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。なお、いずれの契約も令和7年7月1日付けで締結されたものとする。
1.AがBとの間でB所有建物の清掃に関する準委任契約を締結していた場合、Aの相続人は、Bとの間で特段の合意をしなくても、当該準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負う。
2.AがA所有の建物について賃借人Cとの間で賃貸借契約を締結している期間中にAが死亡した場合、Aの相続人は、Cに賃貸借契約を継続するか否かを相当の期間を定めて催告し、期間内に返答がなければ賃貸借契約をAの死亡を理由に解除することができる。
3.AがA所有の土地について買主Dとの間で売買契約を締結し、当該土地の引渡しと残代金決済の前にAが死亡した場合、当該売買契約は原始的に履行が不能となって無効となる。
4.AがE所有の建物について貸主Eとの間で使用貸借契約を締結していた場合、Aの相続人は、Eとの間で特段の合意をしなくても、当該使用貸借契約の借主の地位を相続して当該建物を使用することができる。
中文讲解
🏖️ 1，2，3，4
A与B签订了B所有建筑的清扫准备委托合同（準委任契约），然后A死亡。
- 解释：準委任契約是委任契約的一种，但处理的是法律行为以外的事务（比如打扫、记账）。民法规定，委任或準委任在委任人或受任人死亡时自动终止（民法653条、656条）。
- 为什么这样规定：事务性合同依赖个人的能力和信任，死亡意味着无法继续履行，因此不能强制相继人履行。
A拥有建筑，和C签了租赁合同，然后A死亡。
- 解释：租赁合同是双方法律关系，民法规定，租赁合同权利义务会由相继人承继（民法896条）。
- 为什么这样规定：租赁合同涉及第三方（租客），如果因房东死亡合同自动终止，会影响租客利益。
A和D签订了土地买卖合同，还没交付，也没收尾款，A死亡。
- 解释：民法规定，买卖合同同样由相继人承继权利义务（民法896条），合同不会因死亡而“自动无效”。
- 为什么这样规定：避免交易混乱，确保买卖能顺利完成。
A与E签了使用借贷合同（免费借用），然后A死亡。
- 解释：使用借贷合同是以个人信任为基础的合同，借主死亡时合同终止（民法597条3项），相继人不能自动继承借用权。
- 为什么这样规定：使用借贷通常是个人用途，死亡意味着合同目的无法继续，因此自动终止。
快速记忆总结：
- 準委任契約 → 死亡 → 合同终止，相继人不必履行。
- 租赁合同 → 死亡 → 权利义务承继，合同继续有效。
- 买卖合同 → 死亡 → 权利义务承继，合同继续有效。
- 使用借贷合同 → 死亡 → 合同终止，相继人不能继续使用。
- Author:minami
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