type
Post
status
Published
date
Sep 27, 2025
slug
takken/199
summary
tags
宅建士
category
国家資格勉強
icon
password

第1問-平成20年試験　問29(改題)

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。 1.不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として三方式を併用すべきこととされている。
2.土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
3.特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
中文讲解
🏖️ 2
第一个说法：三种手法应原则并用
解释：错误。过去规定是三方式并用，但2014年改正为**“根据案件特性，灵活选择并可同时适用多种方法”。 例子：某地块可用原价法和比较法结合，也可只用比较法，视市场情况而定。 为什么这样规定：保证评价方法灵活、符合市场特性**。 总结：三方式不必强制并用，根据案件灵活选择。
第二个说法：原价法适用时可用熟成度调整环境变化
解释：正确。土地造成后，公共设施完善或环境改善会影响价格，可按环境变化加算熟成度调整重置原价。
例子：新建住宅区，建完学校、公园后，土地价值上升，可在原价法中增加熟成度调整。
为什么这样规定：更准确反映土地市场价值变化。
总结：原价法可用熟成度调整环境变化带来的价格影响。
第三个说法：特殊价格定义
解释：错误。题目描述的是“特定价格”，而特殊价格是针对无市场性不动产（如文化财产）按实际利用状况评价经济价值。
例子：古建筑无法正常买卖，按保护和利用价值定价。
为什么这样规定：体现特殊不动产的经济价值。
总结：特殊价格用于无市场性不动产，不同于特定价格。
第四个说法：收益还原法仅适用于出租房，不适用于自用住宅
解释：错误。收益还原法可计算未来预期净收益现值，可用于出租，也可在自用住宅假设出租情况下使用。
例子：自住房地块可假设出租计算未来收益，再折现求价值。
为什么这样规定：保证评价方法全面可适用各种用途。
总结：收益还原法可用于出租和自用假设出租场景。
快速记忆：
  1. 三方式不必强制并用，根据案件灵活选择
  1. 原价法可用熟成度调整环境变化带来的价格影响
  1. 特殊价格用于无市场性不动产，不同于特定价格
  1. 收益还原法可用于出租和自用假设出租场景
 
第2問-平成28年試験　問25
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。 1.不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
2.同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
3.鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。
中文讲解
🏖️ 2
① 不动产鑑定評価の価格種類
原文说市场性不动产可以求“限定价格、特定价格、特殊价格”，其实错了。正确的是：正常价格、限定价格、特定价格都是有市场性的不动产价格，而没有市场性的不动产只能求特殊价格。
举例：一个一般出售的公寓，可以评估它的正常价格、限定价格（比如政府指定用途）、特定价格（比如内部交易）。但是像一个废弃矿坑这种没人买的地，只能评估特殊价格。
为什么这么规定：因为市场性不动产的价格受市场供需影响，可以参考市场数据；没有市场性的，市场参考不可行，只能按特殊情况估价。
总结：市场性不动产→正常/限定/特定价格；无市场性→特殊价格。
② 同一需給圏
解释：同一需給圏是指和目标不动产互相替代、价格互相影响的区域。区域范围会根据不动产类型、规模和买家偏好有所缩小或扩大。
举例：东京中心的办公楼，其同一需給圏可能只限于千代田区或周边几个区；而一块农地，其同一需給圏可能跨几个县。
为什么这么规定：价格形成受实际替代关系和需求者偏好影响，区域不固定。
总结：同一需給圏 = 价格互影响的替代不动产区域，范围因不动产和需求者偏好变化。
③ 取引事例比較法
原文说有特殊情况的交易（卖急、买急）不能用，其实可以用，但要做事情补正。
举例：A屋因急卖低价成交，但通过分析可以调整价格，使其符合正常交易标准，就可以作为参考案例。
为什么这么规定：现实交易中难免有特殊情况，只要补正后仍可反映市场价值，就可以使用。
总结：特殊交易事例可用，但必须进行补正。
④ 収益還元法
原文说市场上涨时不要用，其实恰恰相反。收益还原法通过未来净收益折现求价格，即使市场价格上升，也可以用来判断合理价格。
举例：一个出租公寓的租金收入可折现得到价格，即使附近地价涨了，这方法仍有效。
为什么这么规定：收益价格可独立于市场波动，反映资产本身的收益能力。
总结：收益还原法适用于任何市场情况，用未来收益折现求价格。
快速记忆：
① 市场性→正常/限定/特定；无市场性→特殊
② 同一需給圏=替代影响区，因不动产和偏好可变
③ 特殊交易可用，但需补正
④ 收益还原法总可用，反映资产收益能力
 

第3問-平成30年試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。 1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。
中文讲解
🏖️ 1
① 最有効使用の原則
解释：不动产价格是以该不动产能够发挥最大效用的使用方式为前提来确定的，这就是最有効使用的原則。
举例：一块空地如果最优使用是建商住两用大楼，那评估价格就以建大楼后的潜在价值为基准，而不是当前荒地价值。
为什么这么规定：价格应该反映不动产的最大经济潜力，帮助决策者了解真实价值。
总结：不动产价格以其最大可能效用为基准。
② 収益還元法
原文说自用不动产不能用，其实错。收益还原法通过未来收益折现求价格，即使是自用不动产，也可以假设其可出租，求潜在收益来评估。
举例：自住的公寓，假设可以出租，每年租金折现求总价值，就得到收益还原价格。
为什么这么规定：收益还原法可以反映潜在收益能力，不受当前使用形式限制。
总结：自用不动产也可通过收益还原法评估潜在收益价值。
③ 鑑定評価手法
原文说只能选一个手法，其实错。实际评估中可结合多种方法，如原価法、取引事例比較法、収益還元法，根据市场特性灵活应用。
举例：一栋出租公寓可用原价法估建造成本、交易事例比较法参考市场成交价、收益还原法算出租收入折现，综合得出价格。
为什么这么规定：不同方法互补，可提高评估精度。
总结：多种手法可结合使用，反映市场特性。
④ 限定価格
原文描述的是“民事再生法、早期卖出”，其实这是特定价格的例子。限定价格是针对市场有限制的情况，比如购买部分土地或与邻地合并。
举例：A地和B地合并出售，A地的价格会因为市场只限于与B地合并而形成限定价格。
为什么这么规定：限定价格反映市场受限制时的合理价值，区别于正常价格。
总结：限定价格 = 市场有限制下的不动产合理价值。
快速记忆：
① 价格以最大效用为基准
② 收益还原法自用也可评估潜在收益
③ 手法可结合使用，互补提高精度
④ 限定价格 = 市场有限制情况下的价值 隣の土地
 

第4問-令和3年10月試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。
2.対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。
3.取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。
4.不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。
中文讲解
🏖️ 3
1. 调查范围的条件设定
如果不动产的某些价格影响因素很难确认，但你判断这样做不会伤害使用者利益，就可以设定条件，不用每个细节都查。
例子：一个老房子地下室的防水情况不好，但对整体市场价值影响不大，这时可以注明“未实地检查地下室防水情况”而不影响估价。
为什么这样规定：节省成本，同时确保使用者利益不受损。
2. 再调達原価与置換原価
再调達原価是指如果现在重建这个不动产，需要多少钱。
但如果原材料或建法已经过时，很难算出原来的成本，就可以用功能相当的新材料建法代替来估算，这就是置換原価。
例子：老木屋现在建不出来，用同等面积和功能的现代木结构房估算建造成本。
为什么这样规定：确保估价可行且合理。
3. 时点修正与事情补正的区别
时点修正是针对时间不同导致价格变化进行修正。
例子：去年一套房卖了500万，今年市场上涨10%，那么价格应修正为550万。
事情补正才是针对特殊情况影响价格进行调整。
本题把事情补正讲成时点修正，所以错误。
为什么这样规定：区分时间因素和特殊因素，避免混淆。
4. 正常賃料、継続賃料、限定賃料
  • 正常賃料：市场上新合同可能达成的价格。
  • 継続賃料：现有合同下，原租户继续租的价格。
  • 限定賃料：根据委托目的特定条件下的租金。
      • 例子：商铺正常租金每月2万，现有租客合同是1.8万，这是継続賃料；如果特殊委托要求按节假日调节租金，则为限定賃料。
      为什么这样规定：灵活反映不同估价目的，保证估价可用。
快速记忆：
  1. 调查范围条件可设，只要不损害使用者利益
  1. 再调達原価遇困难可用置換原価
  1. 时点修正是修正时间差价，不是事情补正
  1. 租金有正常、续租、限定三种，按目的选择
 

第5問-令和2年10月試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
2.対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
3.特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
4.原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。
中文讲解
🏖️ 4
1.最有効使用的原则
不动产的价格通常是基于该不动产能够发挥最大效用的使用方式来估算，但现实中可能没完全发挥效用。
例子：一块空地理想上可以建商场，但目前只是停车场，实际收益比潜力低。
为什么这样规定：确保价格反映潜在最高价值，而不是仅看当前使用状况。
2.未竣工建物等鑑定評価
即便建筑物还没完工，也可以假设工程完成后进行估价。
例子：新建小区的房子还在施工中，但为了贷款或出售，按照完工后的状态估价。
为什么这样规定：满足委托人的实际需求，保证估价可操作性。
3.特殊价格
特殊价格是指市场上不常流通、一般市场性不足的资产，按现状来估价。
例子：文化财产、寺庙或市政府办公楼，通常不会像普通房产买卖，但仍能估出经济价值。
为什么这样规定：反映实际可利用价值，避免用一般市场价误判特殊资产。
4.原価法
原価法是通过计算重建该不动产所需成本并减去折旧来估价。
错误理解是认为土地不能用原価法，其实土地也可以估算取得成本+造成费+附带费用来算原价。
例子：空地买卖时，估算购地费用+平整地面费用，就能用原価法算价格。
为什么这样规定：原価法不仅适用于建筑，也适用于土地，确保方法通用性。
快速记忆
  1. 不动产价格基于最有効使用，但要注意现实使用可能不完全发挥效用
  1. 未竣工建筑也可按完工后估价
  1. 特殊价格用于市场性不足的不动产
  1. 原価法适用于建筑和土地
 

第6問-平成24年試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀き少性並びに不動産に対する有効需要の三者に対する影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
2.不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
3.取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
4.原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
中文讲解
🏖️ 4
1.价格形成要因
不动产价格由三方面影响：效用、稀缺性、有效需求。
例子：一块市中心地段的空地，因为位置好（效用高）、数量少（稀缺）、有人想买（有效需求），所以价格高。
为什么规定：明确这些要因，分析它们的变化和相互关系，可以更准确估价。
2.评价事例的选择
每种评估方法都要用合理、系统、可靠的事例，不能用投机性交易。
例子：某套房去年有人炒作价格1000万，实际市场价800万，这种投机交易不能用作评估参考。
为什么规定：保证估价客观、可参考，不受市场异常干扰。
3.取引事例比较法
选取事例时，优先近邻或同一供需区内类似不动产，特殊情况下可扩展到周边区域。
例子：估价东京市中心一套公寓，优先找附近公寓成交价；附近没有可比案例时，可以参考周边区的公寓。
为什么规定：保证比较合理性，同时保留灵活性。
4.原価法减価修正
原価法减价有两种方法：耐用年数法和观察减价法，这两种方法可以结合使用。
例子：一栋30年房子，按年限折旧计算100万，再用实地观察发现墙体老化另算20万，两者合并减价。
为什么规定：结合两种方法更准确反映实际价值。
快速记忆
  1. 不动产价格由效用、稀缺性、有效需求决定
  1. 评估事例必须合理、系统、排除投机交易
  1. 取引事例优先近邻或同一供需区，特殊情况下可扩展
  1. 原価法减价可结合耐用年数法和观察减价法
 

第7問-平成16年試験　問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。 1.不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
2.鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。
3.鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。
中文讲解
🏖️ 1
1.特定价格
特定价格是针对有市场性的房地产，但因为法律或社会要求等原因，不符合正常价格前提条件时所显示的经济价值。
例子：政府规定历史建筑必须保留外观，限制出租用途，这样市场价值可能低于正常市场价，这时就用特定价格评估。
为什么规定：确保在特殊社会条件下，仍能合理显示资产价值。
2.想定条件
并不是说估价只能看现状，如果委托人有特殊需求，可以在获得同意的情况下设定想定条件。
例子：一块空地现状是荒地，但委托人计划建商场，经过同意可按建成商场的情况估价。
为什么规定：让评估贴合委托目的，不局限于现状。
3.取引事例的事情补正
取引事例不必完全“正常”，只要可以经过补正后合理使用即可。
例子：某房子去年因临时事故低价成交，经过补正后仍可作为评估参考。
为什么规定：灵活利用市场信息，保证估价可参考性。
4.収益還元法
收益还原法是通过预测未来净收益折现求价格的方法，并非只能用于出租房，自用住宅地也可适用。
例子：自用住宅地如果未来可能出租，通过预测租金折现也可以估价。
为什么规定：保证方法的适用性广泛，而非局限在出租物业。
快速记忆
  1. 特定价格显示在特殊条件下不符合正常价格前提的不动产价值
  1. 想定条件可根据委托目的设定
  1. 取引事例可通过事情补正使用
  1. 收益還元法可用于自用住宅地
 

第8問-令和6年試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
2.対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
3.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。
4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
中文讲解
🏖️ 3
1.同一需给圏
同一需給圏是指与目标不动产存在替代关系，价格形成相互影响的其他不动产所在的区域。
例子：市中心的两片相似住宅区，价格会互相影响。
为什么规定：便于在评估时选取具有代表性的比较案例，保证估价合理。
2.想定条件
在评估时，可根据委托目的对区域因素或个别因素设定想定条件。
例子：计划在目标地附近建地铁站，可估价未来地铁启用后的价格。
为什么规定：确保评估结果符合未来可能的实际使用，贴合委托人需求。
3.最有効使用的原則
不动产的价格以能最大发挥效用的使用为前提形成，这叫最有効使用的原則，而不是适合原則。
例子：空地可以建商场、住宅或办公楼，选择市场价值最高的用途作为评估依据。
为什么规定：保证价格评估反映潜在最大价值，而非仅看现状。
4.収益還元法
通过预测未来净收益折现求价格的方法，对出租或商业用途的不动产特别有效。
例子：写字楼出租所得折现求总价值。
为什么规定：贴合不动产未来收益的价值体现。
快速记忆
  1. 同一需給圏是相互替代、价格相互影响的不动产区域
  1. 区域因素和个别因素可设想定条件
  1. 不动产价格以最有効使用为标准，而非适合原則
  1. 収益還元法适用于出租和商业用不动产
 

第9問-令和5年試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。 1.原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
2.原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
3.取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
4.取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
中文讲解
🏖️ 4
1.原価法的误解
原価法不是用收收益价格来减价求试算价，而是求再调达原価（即当前重新取得该不动产所需成本），然后减去折旧得出试算价格。
例子：建一栋楼的成本1000万，折旧100万，则原価法评估价为900万。
为什么规定：反映当前重建成本，适用于新旧建筑或土地。
2.原価法适用范围
原価法不仅适用于建筑物及其土地，也可适用于仅土地的情况。
例子：空地可按造成费加附加费用计算再调达原価。
为什么规定：土地也有再取得成本，确保评估全面。
3.特殊事情的取引事例
取引事例有特殊情况，只要可补正，就可以用于比较法评估。
例子：交易中原房屋附带小修建缺陷，可调整后使用。
为什么规定：增加可用事例数量，提高价格评估的准确性。
4.取引事例比較法
取引事例比較法有效于近邻区域或同一需给圈内的类似不动产，或同圈内替代竞争不动产交易。
例子：市中心A区住宅的交易可参考B区类似住宅交易。
为什么规定：确保比较案例具有代表性和可比性，提高评估可靠性。
快速记忆
  1. 原価法以再调达原価减折旧求试算价
  1. 原価法适用于建筑物及土地，也可仅用于土地
  1. 特殊情况事例可补正后用于取引事例比较法
  1. 取引事例比较法有效于近邻区域或同需给圈内类似不动产
 

第10問-平成22年試験　問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
2.不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
3.正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
4.取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適正に補正しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
1.原価法适用范围误解
原価法不仅适用于建筑物，也可以用于仅土地的情况，只要能准确求得土地的再调达原価并进行减价修正。
例子：空地可按造成费加附加费用算出再调达原価，再减去成熟度折旧，得到评估价格。
为什么规定：土地也有重建成本，评估应全面，不只限建筑物。
2.价格形成要因
不动产的价格受效用、相对稀缺性、有有效需求三方面影响，这些因素称为价格形成要因，并分为一般要因、地域要因、个别要因。
例子：市中心土地因交通便利（地域要因）、地块大小（个别要因）、整体供需（一般要因）影响价格。
为什么规定：把影响价格的因素分类，有助于系统分析和判断市场价值。
3.正常价格
正常价格指市场性不动产在现实社会经济条件下形成的合理市场价值，是一种适正价格。
例子：市中心公寓在现有市场条件下合理交易价格，即为正常价格。
为什么规定：反映真实市场交易情况，防止评估偏离实际。
4.取引事例补正
如果取引事例有特殊情况影响价格，必须进行事情补正后使用。
例子：某房屋附带临时建筑影响价格，可调整该因素再用于比较。
为什么规定：确保评估价格真实、可比，提高准确性。
快速记忆
  1. 原価法可用于建筑物及土地，只要能求得再调达原価并减价修正
  1. 价格形成要因包括效用、稀缺性、有效需求，分一般、地域、个别
  1. 正常价格是在现实经济条件下形成的合理市场价值
  1. 取引事例有特殊情况必须进行事情补正
 

第11問-平成17年試験　問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
2.資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
3.取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
4.収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF（Discounted Cash Flow）法とがあるが、不動産の証券化に係る鑑定評価で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則とする。
中文讲解
🏖️ 3
1.正常价格
不动产评估一般求的是正常价格，即市场性不动产在现实经济条件下合理形成的市场价值。
例子：市中心公寓按现有市场条件估算的合理交易价格就是正常价格。
为什么规定：确保评估价格反映实际市场，避免偏离真实交易。
2.特定价格
在资产证券化下，如果需要向投资者展示投资回报价值，则需用特定价格而不是正常价格。
例子：某证券化房地产项目的投资回报预期，用特定价格估算给投资者。
为什么规定：投资者关注特定收益目标，而非市场一般交易价格。
3.取引事例比较法的地区选择
取引事例比较法选取参考案例时，原则是近隣地域或同一需给圈内的类似区域，必要时才考虑周边区域。
例子：评估A小区房价时，优先选择同一小区或同一供需圈内类似小区的成交案例。
为什么规定：保证比较案例的可比性，避免价格评估失真。
4.收益价格求法
收益价格有直接还原法和DCF法。证券化评估时，如果需要详细说明每期纯收益，原则用DCF法，精度高。
例子：证券化写字楼，需精算未来10年每年的净租金收入，用DCF法更合适。
为什么规定：证券化对未来现金流精度要求高，需用精确方法。
快速记忆
  1. 正常价格是市场性不动产在现实经济条件下的合理市场价值
  1. 证券化投资回报需用特定价格
  1. 取引事例比较法优先选近隣地域或同一需给圈内类似区域
  1. 证券化评估要求详细收益说明时，原则使用DCF法
 

第12問-平成19年試験　問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。 1.不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
2.取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
3.再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF（Discounted Cash Flow）法という。
中文讲解
🏖️ 4
1.基本手法与名称
不动产价格评估主要有原价法、取引事例比较法和收益还原法。
  • 原价法 → 积算价格
  • 取引事例比较法 → 比准价格
  • 收益还原法 → 收益价格
      • 例子：评估一栋公寓，原价法算建筑成本、取引事例比较法参考附近成交案例、收益还原法算未来租金折现。
      为什么规定：不同方法反映价格形成的不同角度，提高评估准确性。
2.取引事例比较法案例选择
取引事例比较法需要合理、秩序正当、丰富的交易案例，排除投机性交易。
例子：选取近三年同小区成交案例，不选开发商炒作的极端成交价格。
为什么规定：保证比较的案例真实可靠，避免价格偏差。
3.再调达原价
再调达原价是指在价格时点重新取得该不动产所需的总成本，原价法通过此再减去折旧得到价格。
例子：一栋新建办公楼重建成本5000万，减去折旧1000万，则试算价格4000万。
为什么规定：反映重建成本和折旧，评估基础清晰透明。
4.收益还原法
收益还原法有两种：
  • 直接还原法：一期间的纯收益 × 还原利率
  • DCF法：多期纯收益及复归价格折现求和
      • 例子：公寓年租金100万，直接还原法用利率10%折算得1000万；DCF法计算未来5年租金及转售价值折现求总价。
      为什么规定：直接还原法适合简便计算，DCF法适合复杂长期收益分析。
快速记忆
  1. 原价法→积算价格，取引事例比较法→比准价格，收益还原法→收益价格
  1. 取引事例比较法选取案例必须合理、秩序正当、排除投机
  1. 再调达原价是重新取得不动产所需总成本
  1. 直接还原法是一期间收益折现，DCF法是多期收益折现求和
 

第13問-平成13年試験　問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。
2.取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
3.収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
4.賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
中文讲解
🏖️ 2
1.不动产价格评估方法
不动产价格评估主要有原价法、取引事例比较法和收益还原法。
这里重点是，不应该只用一种方法，而是根据市场特性和案件情况，多个方法结合使用，比如评估一栋商用楼，可以同时用原价法算建筑成本，用取引事例比较法参考附近成交价，再用收益还原法算未来租金折现。
为什么规定：多方法并用可以更准确地反映市场价格，防止单一方法带来的偏差。
2.取引事例比较法
取引事例比较法需要先收集大量交易案例，再进行筛选、事情补正、时点修正、地域和个别因素比较，最后综合得出不动产价格。
例子：评估一块土地，先收集近三年周边类似地块的成交价格，排除异常案例，考虑区位差异和地形差异，再综合得出价格。
为什么规定：确保参考案例可靠，价格评估公平合理。
3.收益还原法
收益还原法不适用于公共用途无市场性的资产（如学校、公园、公益设施），适用于一般市场性不动产。自用住宅如需评估，也可以假设出租来使用此方法。
例子：评估出租公寓，计算未来租金折现；评估市中心公园就不能用收益还原法，因为没有租金市场。
为什么规定：收益还原法反映未来收益价值，非市场性资产无法形成收益，使用不合理。
4.支払賃料 vs 実質賃料
支払賃料：按实际支付时间支付的租金。
実質賃料：支払賃料 + 权利金、押金等一时性支付的折现或运用收益。
例子：月租金5万，押金10万，如果折算押金收益，实质租金比5万高。
为什么规定：区分支払賃料与実質賃料有助于准确评估租金经济价值。
快速记忆
  1. 不动产评估应结合多种方法，不只用一种
  1. 取引事例比较法需收集大量案例，进行筛选、修正和综合比较
  1. 收益还原法不适用于公共用途或市场性不足的资产
  1. 支払賃料是实际支付租金，実質賃料包含一时性支付的收益折现
 
 
Relate Posts
216-総復習-インプット
Lazy loaded image
215-不動産の需給・統計-全部
Lazy loaded image
214-不動産の需給・統計-インプット
Lazy loaded image
213-建物の形質・構造及び種別-普通①
Lazy loaded image
212-建物の形質・構造及び種別-簡単②
Lazy loaded image
211-建物の形質・構造及び種別-簡単①
Lazy loaded image
200-住宅金融支援機構法-インプット198-不動産鑑定評価基準-インプット
Loading...
minami
minami
みなみの成長 🐝
Announcement

🎉 ブログへようこそ 🎉

名前: みなみ一人会社
性別: 男
国籍: China 🇨🇳
政治スタンス: 民主主義支持者
完全独学で基本情報技術者をはじめ、32個の資格を仕事をしながら取得。
現在はIT会社で技術担当として働きながら、ブログ執筆や学習支援にも取り組んでいます。
独学で合格できる学習法や勉強法、試験対策を発信中！

📚 発信内容

  • 💻 IT・システム開発
  • 🏠 不動産 × 宅建士
  • 🎓 MBA 学習記録
 
Catalog
0%