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Sep 27, 2025
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宅建士
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第1問-令和3年12月試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。
2.不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。
3.不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
4.関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
地价公示法的目的：
选定标准地，公示其正常价格，目的是为一般土地交易提供参考，以及为公共利益的土地征收提供适当补偿，从而促进适正地价形成。
举例：你想买房，看到某地标准地公示价格，就能参考价格判断交易是否合理；政府征地时也依据公示价格算补偿金。
选项分析：
选项1：地价公示法的目的
正确。就是上面解释的作用，适正地价形成是核心。
选项2：鉴定士求正常价格要以公示价格和实际交易价格为准
错误。
实际规定是以公示价格为标准，实际交易价格只是参考，不是必须依据。
举例：鉴定士在评估某标准地时，主要参考每年公布的公示价格，而不是市场成交价，以保证统一性和权威性。
原因解释：公示价格经过专家计算，反映“正常价格”，统一使用避免市场波动影响评估。
选项3：鉴定士评估标准地要考虑3种方法
正确。
  1. 取引事例比较法：参考附近类似地的成交价格
  1. 収益還元法：通过地租或收益折算
  1. 原価法：建设同类土地的成本
      2. 举例：评估某地时，会综合比较附近地价、可能收益和建造成本。
选项4：市町村长要提供公示信息供公众查阅
正确。
举例：你去市役所，可以查阅所在县的标准地公示书面资料和地图，便于交易参考和公共项目评估。
快速记忆：
  1. 目的：公示标准地，形成适正地价
  1. 正常价格以公示价格为准，不必强制看成交价
  1. 评估用三方法：交易比较、收益还原、原价法
  1. 市町村长必须提供资料供公众查阅
 

第2問-令和4年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の地積及び形状についても官報で公示しなければならない。
2.正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に建物がある場合には、当該建物が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
3.公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
4.公示区域とは、都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域のうち、国土利用計画法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除いた区域をいう。
中文讲解
🏖️ 2
这个题目还是地价公示法，主要考正常价格的定义和公示内容
1.土地鑑定委员会公示标准地信息：
当委员会判定标准地的正常价格时，需要在官报公示：
  • 单位面积价格
  • 土地面积（地积）
  • 形状
  • 标准地位置（市、区、町村、地番）
  • 周边土地利用现状
  • 价格判定的基准日
      • 举例：你去查某地价格，不仅能看到每平方米多少钱，还能看到土地面积和形状，方便交易和规划。
2.正常价格的定义：
错误选项指出“如果土地上有建筑物，要把建筑物也算入价格”，其实不对。
正确是：正常价格指的是更地价格，也就是假设土地上没有任何建筑物或权利，按照自由交易下通常成立的价格。
举例：土地上有老房子，评估时忽略房子，只算空地价格。
原因解释：这样才能统一标准，便于比较不同土地。
3.公示区域内土地评估：
鉴定士在评估时，以公示价格为标准，并比较类似标准地的位置、面积、环境等因素，保持价格均衡。
举例：你评估一个地块，要参考附近类似地块的公示价格，同时考虑地段、面积差异等。
4.公示区域的定义：
城市计划区或其他土地交易活跃区域，但排除国土利用计划法规定的特定限制区。
举例：大城市的住宅区属于公示区域，但有保护规定的自然保护区不算。
快速记忆：
  1. 公示内容：价格、面积、形状、位置、周边利用现状
  1. 正常价格以空地为基准，不算建筑物
  1. 评估需以公示价格为准，并与类似标准地比较
  1. 公示区域 = 城市计划区等活跃交易区，但排除国土利用限制区
 

第3問-平成23年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.公示区域とは、土地鑑定委員会が都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域内において定める区域である。
2.土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
3.土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行わなければならない。
4.土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、当該価格については官報で公示する必要があるが、標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなくてもよい。
中文讲解
🏖️ 2
1. 公示区域的定义
原文错误：公示区域仅指都市计划法规定的都市计划区域内。
解释：公示区域是指国土交通省令规定的、土地交易预计较多的区域，不只限于都市计划区域，也可以包括都市计划区域外。
举例：比如某旅游景区附近土地交易频繁，即使不在都市计划区域内，也可能被划为公示区域。
为什么这么规定：目的是让地价公示覆盖土地交易活跃的区域，提供市场参考，而不仅限于行政区划。
快速记忆：公示区域 = 土地交易活跃区域，不只都市计划区
2. 土地收购价格的规定
原文正确：进行土地收购的单位，必须以公示价格为参考来确定收购价格。
解释：土地收用法规定，如果某个项目需要收购土地（如修建高速公路），收购价格的确定要以公示价格为标准，保证公平合理。
举例：政府修建地铁要收购A地块，公示价格是每平米50万，那么收购价格一般也以50万为基准。
为什么这么规定：防止收购价格过高或过低，保障公共利益和土地所有者权益。
快速记忆：土地收购 → 必须参考公示价格
3. 土地交易的努力义务
原文错误：交易者“必须”以公示价格为指标。
解释：普通土地买卖中，交易者只需努力参考公示价格，并非强制。
举例：卖家卖地A时，可以参考附近公示的B地价格，但不一定必须完全一致。
为什么这么规定：给市场交易自由度，公示价格只是参考，非硬性规定。
快速记忆：土地交易 → 参考公示价格是努力义务，不是强制
4. 标准地价格和周边土地现状的公示
原文错误：只需公示价格，不用公示土地现状。
解释：土地鉴定委员会判定标准地价格时，必须同时公示价格和标准地及周边土地利用现状。
举例：某标准地是住宅用地，价格50万/平米，同时要公示周边是住宅、商用混合区。
为什么这么规定：让公众了解价格形成依据，增加透明度。
快速记忆：标准地 → 价格 + 周边土地现状都要公示
快速记忆总结：
  1. 公示区域 = 土地交易活跃区域，不只都市计划区
  1. 土地收购 → 必须参考公示价格
  1. 土地交易 → 参考公示价格是努力义务，不是强制
  1. 标准地 → 价格 + 周边土地现状都要公示
 

第4問-平成12年試験　問29(改題)

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.地価公示は、土地鑑定委員会が、一定の都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域内の標準地について、毎年1月1日における単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示することにより行われる。
2.地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。
3.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
4.都道府県知事は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を、当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
1.地价公示的基本流程：
土地鑑定委员会每年1月1日，对都市计划区或交易活跃区域内的标准地进行单位面积正常价格的判定并公示。
举例：比如东京某区域，每年委员会会确定每平方米多少钱，这就是公示价格。
2.标准地的选择：
标准地要在自然条件和社会条件类似的区域内，选择土地利用和环境状况通常的一团土地作为标准地。
举例：一整片住宅区里环境、地形差不多的几块地，会被挑选为标准地。
3.标准地的评估方法：
鉴定评价需要同时考虑三种方法：
  1. 近邻地交易价格 → 取交易事例比较法
  1. 近邻地地租等收入 → 取收益还原法
  1. 同等土地造成费用 → 取原价法
      2. 三者缺一不可，这样能更客观、公正地确定价格。
      举例：评估一块空地，不仅参考周边地价，还看附近地租收入和建设成本。
4.公示信息的阅览：
公示的标准地信息由市区町村提供给公众阅览，而不是由都道府县直接公开。
原因解释：这样方便居民就近查阅，管理上也更灵活。
快速记忆：
  1. 公示时间和区域：每年1月1日，都市计划区或交易活跃区
  1. 标准地选择：自然和社会条件类似、环境利用通常的一团土地
  1. 评估方法：取交易事例比较法、收益还原法、原价法三者结合
  1. 阅览机关：市区町村办公室提供，不是都道府县
 

第5問-平成14年試験　問29(改題)

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
2.地価公示は、土地鑑定委員会が、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。
3.標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
4.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
中文讲解
🏖️ 3
这个题还是地价公示法，主要考正常价格和地上权的处理：
1.土地交易参考公示价：
在城市及其周边，土地交易者应尽量参考类似利用价值的标准地公示价格。
这里是努力义务，并不是强制。
举例：你要买一块地，可以参考同一区域标准地每平方米多少钱，但不违法不完全按公示价交易。
2.地价公示的流程：
土地鑑定委员会每年都会向2人以上不动产鉴定士征求评价，经过审查和必要调整，确定标准地的正常价格并公示。
例子：每年1月1日算价格，3月下旬公布。
3.正常价格如何定义：
题中说“如果有地上权就按有地上权算”，这是错误的。
地价公示总是假设土地是**更地（无建筑、无地上权等权利限制）**来评估价格。
原因：为了标准化和公正，避免建筑或特殊权利影响土地价格，提供一个客观参考。
4.评估方法：
标准地评价要综合三种方式：
  1. 近邻地交易价格（取交易事例比较法）
  1. 近邻地地租等收益（取收益还原法）
  1. 同等土地建设成本（取原价法）
      2. 三个方法缺一不可，保证价格评估全面。
快速记忆：
  1. 交易参考：努力参考公示价格，不是强制
  1. 公示流程：2人以上鉴定士评估→委员会审查→必要调整→判定价格
  1. 正常价格：假设为更地，不考虑地上权或建筑
  1. 评估方法：交易事例比较法、收益还原法、原价法三结合
 

第6問-平成21年試験　問25

地価公示法に係る次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.公示区域内の土地を対象とする鑑定評価については、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との間に均衡をもたせる必要がある。
2.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
3.地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
4.地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。
中文讲解
🏖️ 2
1.公示价格参考：
题中说“最接近的标准地”，这是错误的。
实际操作是比较具有类似利用价值的一个或多个标准地，并在公示价格与目标土地价格之间保持均衡，而不是只看距离最近的地块。
例子：你买的地块和几个附近地块的使用价值类似，价格参考就要综合比较，而不是单看最近的那块。
2.标准地的鉴定评价方法：
正确的做法是三者结合：
  1. 近邻地交易价格（取交易事例比较法）
  1. 近邻地地租等收益（取收益还原法）
  1. 同等效用土地的建设成本（取原价法）
      2. 这保证了评估结果全面、客观。
      例子：用交易价、收益价值、建设成本三种角度算出标准地价格。
3.正常价格定义：
题中说“有使用限制的权利就按有权利算”，是错误的。
地价公示总是假设土地是更地，不考虑地上权、使用限制等，目的是提供一个客观、可比较的参考价格。
4.标准地选定原则：
题中说“最优地块”，也是错误的。
地价公示选择的是利用状况和环境通常的土地，保证公示价格能反映一般水平，而不是特例或最优地块。
快速记忆：
  1. 公示价格参考：比较类似利用价值的标准地，而不是只看最近的
  1. 评估方法：交易事例比较法、收益还原法、原价法三结合
  1. 正常价格：假设为更地，不考虑地上权或使用限制
  1. 标准地选定：选取通常的土地，不追求最优地
 

第7問-平成26年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。
2.土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。
3.不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。
4.不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
1.官报公示内容：
题中说“公示标准地价格总额”，这是错误的。
实际上，土地鉴定委员会只公示标准地的单位面积价格，不公布总额。
例子：比如一块地100㎡，单价每㎡50万，官报只显示“50万/㎡”，不会显示总价5000万。
2.标准地选定与权利：
题中说“有使用限制的土地不能选作标准地”，也是错误的。
实际上，地上权、租赁权、建筑物存在的土地可以选作标准地，但评估时假设这些权利或建筑不存在，这样才能反映土地本身的客观价值。
3.鉴定书提交：
题中说“如果和去年一样可以不用提交鉴定书”，错误。
不动产鉴定士必须提交鉴定书，没有任何免除条款。
4.评估方法：
题中说“交易价格为基本，其他可以按需勘案”，错误。
实际上，标准地评估必须三者并用：交易价格、地租收益、建设成本，缺一不可，保证评估全面客观。
快速记忆：
  1. 官报公示：只公示单位面积价格，不公示总额
  1. 标准地选定：有权利或建筑的土地也可以选，评估假设其不存在
  1. 鉴定书提交：必须提交，不可替代
  1. 评估方法：交易价格、地租收益、建设成本三者都要勘案
 

第8問-平成29年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの価格及び当該標準地の前回の公示価格からの変化率等一定の事項を官報により公示しなければならないとされている。
2.土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年2回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている。
3.標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。
4.土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地が標準地である場合には、当該標準地について公示された価格により取引を行なう義務を有する。
 
中文讲解
🏖️ 3
第一个说法：土地鉴定委员会要把标准地的单价和前次公示价格变化率公示。
解释：不完全对。法律要求公示的是标准地的单价、地积、形状、位置及使用情况，但前次价格变化率不需要官报公示。
例子：小明家的地块是标准地，政府公示单价100万/㎡、面积50㎡、形状方正、地段位置等，但不会显示“比去年涨了5%”，这个变化率只能自己算。
为什么这样规定：让信息公开精准且客观，避免人为解读价格变化误导交易。
总结：标准地公示内容固定，变化率不公示。
第二个说法：土地鉴定委员会每年2次请2名以上不动产鉴定师评估，再公示价格。
解释：不对。法律规定是每年1次。
例子：每年一次，专家们评估后确定小明家地块的“正常价格”，不是一年两次。
为什么这样规定：保证数据统一和权威，避免频繁评估导致价格波动不稳定。
总结：标准地评估每年1次，不是2次。
第三个说法：标准地选定条件。
解释：正确。标准地要在自然和社会条件相似的区域，选择土地使用、环境正常的一团土地。
例子：某小区的一片地，环境类似、使用情况正常，就可以被选作标准地。
为什么这样规定：这样公示的价格才能具有代表性，反映整个区域的市场价值。
总结：标准地选在条件相似、环境正常的地块。
第四个说法：交易者必须按标准地公示价格交易。
解释：不对。法律只要求以公示价格为参考，没有强制交易。
例子：小明买房，公示价格100万/㎡，他可以参考，但实际交易可能是110万/㎡或95万/㎡。
为什么这样规定：保证交易灵活性，同时公示价格仍具有指导作用。
总结：公示价格是参考，不是交易必须价。
快速记忆：
  1. 公示内容固定，不包括涨跌率
  1. 鉴定每年1次
  1. 标准地环境正常、条件相似
  1. 公示价格只是参考，不是必须价
 

第9問-平成15年試験　問29

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.土地鑑定委員会は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域内の標準地について、毎年1回、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示する。
2.土地鑑定委員が、標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は、必ず土地の占有者の承諾を得なければならない。
3.不動産鑑定士は、都市計画区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準としなければならない。
4.公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地に最も近い位置に在する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
中文讲解
🏖️ 1
第一个说法：土地鉴定委员会对城市规划区域及省令指定区域内的标准地，每年1次判定单位面积正常价格并公示。
解释：正确。法律规定，土地鉴定委员会每年1次对公示区域内的标准地判定正常价格并公示。
例子：小明家附近的标准地，每年固定日期由专家评估价格，然后官方公示，方便大家参考和交易。
为什么这样规定：保证价格数据年度更新，体现市场状况，同时统一公示标准。
总结：每年1次公示标准地价格。
第二个说法：鉴定员进入他人土地必须得到占有人同意。
解释：不对。法律允许提前通知即可进入调查或测量，不必取得占有人同意。
例子：土地鉴定员要测量小明家的标准地，只需提前通知小明即可，不必得到小明明确同意。
为什么这样规定：保证土地调查顺利进行，避免因同意问题延误公示。
总结：调查可通知后进入，不必事事同意。
第三个说法：不动产鉴定士求正常价格可根据公示价或交易价任选。
解释：不对。法律要求必须以公示价格为基准，交易价不是标准。
例子：小明的地块，要算正常价格时，只能参考公示价100万/㎡，不能随意选最近成交价110万/㎡。
为什么这样规定：保证价格计算统一、公正，避免市场波动干扰。
总结：正常价格以公示价为基准。
第四个说法：公示价基准是只比较最近的一个标准地。
解释：不对。法律要求比较的是至少一个以上与目标土地利用价值类似的标准地，考虑位置、面积、环境等因素，而不是只选最近的。
例子：小明地块价格要参考多个相似标准地，而不仅仅是隔壁那块地。
为什么这样规定：保证比较更全面，价格评估更准确。
总结：价格比较要参考多个类似标准地。
快速记忆：
  1. 每年1次公示标准地价格
  1. 调查可通知后进入，不必占有人同意
  1. 正常价格以公示价为基准
  1. 价格比较要参考多个类似标准地
 

第10問-令和元年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
2.標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。
3.標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。
4.土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。
中文讲解
🏖️ 3
第一个说法：交易者要以最近的标准地公示价格为参考。
解释：不对。法律要求参考的是与交易土地利用价值类似的标准地价格，不一定是距离最近的。
例子：小明家旁边有一块地，但它用途和地形和小明家不太一样，交易时应该参考类似用途的标准地，而不是仅看邻近的地块。
为什么这样规定：确保参考价格更符合实际价值，而不仅仅看距离。
总结：参考价格要看用途类似，不必看最近。
第二个说法：标准地不选城市规划区域外或国土利用计划法指定的区域。
解释：不对。法律规定，标准地不能从国土利用计划法指定的管制区选，但可以从城市规划区域外选。
例子：郊区的地块可以成为标准地，但管制严格的保护区不能选。
为什么这样规定：保证公示价格可交易、可比较，避免不具代表性的特殊地区干扰。
总结：城市规划外可选，法定管制区不可选。
第三个说法：标准地的正常价格定义。
解释：正确。标准地的正常价格是指假设自由交易下通常成立的价格，即便地上有权利（如地上权），计算时假设权利不存在。
例子：小明的地上有地上权，但正常价格仍按没有地上权时的市场价计算，比如100万/㎡。
为什么这样规定：让价格评估统一、客观，反映土地的真正市场价值。
总结：正常价格为自由交易下通常价格，权利存在按不存在计算。
第四个说法：标准地选在环境特别良好的地块。
解释：不对。法律规定选在环境通常、使用情况正常的地块，不是“特别良好”。
例子：小区里的普通地块被选作标准地，而不是豪宅区的最佳地。
为什么这样规定：保证标准地价格具有代表性，能反映区域整体价值。
总结：标准地环境通常即可，不追求特别良好。
快速记忆：
  1. 参考价格要看用途类似的标准地
  1. 城市规划外可选，法定管制区不可选
  1. 正常价格为自由交易下通常价格，权利存在按不存在计算
  1. 标准地环境通常即可
 

第11問-平成27年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。
2.正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。
3.土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。
4.土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
第一个说法：都市规划区域外不能成为公示区域。
解释：错误。法律规定，公示区域是“都市规划区域及其他土地交易较活跃、由国土交通省令指定的区域”，所以都市规划区域外也可以成为公示区域。
例子：郊区的新开发地块虽然不在都市规划区，也可以被选作标准地公示价格。
为什么这样规定：保证公示价格覆盖市场活跃、交易可能的区域，不局限于都市区。
总结：公示区域可以包括都市规划区外，只要交易活跃。
第二个说法：正常价格包括将森林作为住宅地购买的交易。
解释：正确。正常价格是指自由交易下通常成立的价格，例外仅针对原有用途的农地、草地或森林。如果是森林要改作住宅地，则属于正常交易范围。
例子：小明买一块林地打算建房，价格就算在正常价格里。
为什么这样规定：让价格反映实际可交易用途的市场价值。
总结：改作住宅的森林交易也算正常价格。
第三个说法：鉴定委员会判定标准地价格时必须征求2人以上鉴定士意见。
解释：正确。每年一次，委员会需2人以上鉴定士评估并审查结果，确保判定公正。
例子：专家甲、乙两人评估后，委员会综合确定小明地块的单位面积价格。
为什么这样规定：保证价格判定科学、可靠。
总结：判定标准地价格需2人以上鉴定士评估。
第四个说法：判定标准地价格时必须公示地块形状。
解释：正确。法律要求公示标准地的价格、地积、形状、位置及周边利用情况等。
例子：小明家标准地公示信息包括100㎡、方形、地段位置及周边用途。
为什么这样规定：保证公示信息完整、透明，便于参考和交易。
总结：标准地价格判定要公示形状。
快速记忆：
  1. 都市规划外也可成为公示区域，只要交易活跃
  1. 改作住宅的森林交易算正常价格
  1. 判定标准地价格需2人以上鉴定士评估
  1. 标准地价格判定要公示地块形状
 

第12問-平成18年試験　問29

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。
2.標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。
3.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
4.土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、取引を行わなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
第一个说法：标准地的正常价格由土地鉴定委员会每年1次，征求2人以上鉴定士意见后判定并公示。
解释：正确。每年1次，委员会通过2人以上不动产鉴定士的评估，经过审查和必要调整来判定价格并公示。
例子：委员会让专家甲、乙对某块标准地评估，综合后确定每平方米价格，并在官报公示。
为什么这样规定：保证价格评定科学、公正。
总结：标准地价格每年由2人以上鉴定士评估判定并公示。
第二个说法：正常价格定义。
解释：正确。正常价格是指假设自由交易下通常成立的价格，反映土地在市场上的真实价值。
例子：小明买地块，如果市场上自由交易，这块地通常卖100万/㎡，这就是正常价格。
为什么这样规定：确保价格评估客观、可参考。
总结：正常价格是自由交易下通常价格。
第三个说法：鉴定评价方法。
解释：正确。评估标准地时需综合：近邻类似地的交易价格、地租估算及同等效用土地的造成费用。
例子：小明的地块价格参考邻居地块交易价、地租和重新开发成本综合判断。
为什么这样规定：保证评估结果全面、合理。
总结：评估要综合交易价、地租及开发成本。
第四个说法：交易者必须按公示价格进行交易。
解释：错误。法律要求交易者**“应当努力参考”公示价格**，不是强制义务。
例子：小明买地时参考标准地价格，但最终成交价可高于或低于公示价。
为什么这样规定：让公示价格作为参考指标，不干预市场自由交易。
总结：交易者参考公示价格即可，无强制义务。
快速记忆：
  1. 标准地价格每年由2人以上鉴定士评估判定并公示
  1. 正常价格是自由交易下通常价格
  1. 评估要综合交易价、地租及开发成本
  1. 交易者参考公示价格即可，无强制义务
 

第13問-平成25年試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。
2.標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。
3.公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
4.不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。
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第一个说法：地价公示法的目的：选择标准地并公示周边土地交易价格，形成适正地价
解释：错误。地价公示法公示的是标准地的正常价格，目的是给一般土地交易提供价格参考指标，而不是直接公示周边土地的交易价。
例子：小明买某地块时，参考标准地的公示价格，而不是周围每块地的实际成交价。
为什么这样规定：通过标准地价格形成市场指引，同时不干扰自由交易。
总结：公示的是标准地的正常价格，不是周边交易价。
第二个说法：标准地选定条件包括环境通常、无使用或收益限制
解释：错误。标准地选定要求环境通常良好即可，土地上可能存在使用或收益限制（如地上权）。
例子：某块标准地上有地上权，仍可作为标准地，但计算价格时按无权利状态评估。
为什么这样规定：确保标准地代表性，评估结果可参考。
总结：标准地环境通常即可，土地权利限制不影响选定。
第三个说法：公示价格为基准：对比目标地与1个或多个类似标准地，考虑位置、面积、环境等因素，保持价格均衡
解释：正确。
例子：小明买地，参考1~2块类似标准地，综合位置、地形、环境，调整价格使公示价和目标地价相协调。
为什么这样规定：保证价格评估科学合理，可供交易参考。
总结：公示价格为基准，比较类似标准地保持均衡。
第四个说法：不动产鉴定士评估标准地只需考虑3选1的因素
解释：错误。实际评估时需同时综合：近邻交易价格、近邻地租、同等效用土地开发成本三个因素。
例子：小明地块评估需考虑邻地交易价、地租和开发成本综合判断。
为什么这样规定：保证评估结果全面、合理，不偏颇。
总结：评估需综合交易价、地租及开发成本三项。
快速记忆：
  1. 公示的是标准地的正常价格，不是周边交易价
  1. 标准地环境通常即可，土地权利限制不影响选定
  1. 公示价格为基准，比较类似标准地保持均衡
  1. 评估需综合交易价、地租及开发成本三项
 

第14問-令和2年12月試験　問25

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。
2.土地鑑定委員会は、標準地について、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めるものとし、当該2人以上の不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価書を連名で提出しなければならない。
3.土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の価格の総額についても官報で公示しなければならない。
4.土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、標準地として選定されている土地を取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格と同額としなければならない。
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🏖️ 1
第一个说法：土地即使有地上权也能作为标准地
解释：正确。地上权存在时，土地评估按假设没有地上权的状况计算正常价格，因此地上权土地仍可选为标准地。
例子：某块土地上有地上权，但评估价格是假设没有地上权时的价值，小明买地参考此价格。
为什么这样规定：保证标准地价格的可比性和代表性。
总结：地上权存在也能选为标准地，评估按无权利假设。
第二个说法：两位以上不动产鉴定士需连名提交鉴定书
解释：错误。每位鉴定士独立提交鉴定书，不是连名提交。
例子：小明地块由两位鉴定士评估，分别提交各自报告给土地鉴定委员会。
为什么这样规定：确保独立性和客观性。
总结：鉴定书由每位鉴定士单独提交。
第三个说法：判定标准地正常价格时需同时公示总价
解释：错误。只需公示单位面积价格，总价可由面积计算得出，无需公示。
例子：某标准地单位面积价10万/㎡，地积100㎡，总价可算为1000万，无需直接公示。
为什么这样规定：简化公示内容，避免冗余信息。
总结：只公示单位面积价格，总价不必公示。
第四个说法：土地收用者定价必须与公示价格相同
解释：错误。收用者定价需以公示价格为参考基准，但不必完全相同。
例子：政府收用某地块，参考公示价格调整收购价，可略高或略低。
为什么这样规定：保证公示价格作为指导参考，但保留交易灵活性。
总结：收用价格参考公示价，不必完全相同。
快速记忆：
  1. 地上权存在也能选为标准地，评估按无权利假设
  1. 鉴定书由每位鉴定士单独提交
  1. 只公示单位面积价格，总价不必公示
  1. 收用价格参考公示价，不必完全相同
 
 
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