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Sep 21, 2025
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宅建士
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第1問-平成18年試験　問26(改題)

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.令和7年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、令和7年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
2.令和7年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても、令和7年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
3.令和7年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し、居住用家屋を建築した場合において、同年中に居住の用に供しなかったときは、令和7年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。
4.令和7年中に居住用家屋の取得契約をし居住の用に供した場合において、住宅ローン控除の適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が2,000万円を超えるときは、その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。
中文讲解
🏖️ 2
①
前年用了「居住用财产的买换损失通算」特例（卖旧房亏了钱，可以抵其他所得），即使这样，新房依然能用住宅贷款减税（住宅ローン控除）。
例子：A先生2026年卖旧房亏了500万，用来抵工资所得。2027年买新房贷款入住，依然可以享受住房贷款减税。
→ 因为「亏损通算」和「住房贷款减税」可以并用，不冲突。
②
前年用了「居住用财产3000万特別控除」（卖旧房的收益最多3000万免税），这种情况就不能再用住房贷款减税。
例子：B先生2026年卖旧房赚了2000万，免税了。2027年买新房贷款入住，这时就不能再享受住房贷款减税。
→ 原因：已经享受了大额免税优惠，如果再用贷款减税，会出现重复优遇，税收不公平，所以法律禁止叠加。
③
如果2027年先买地建房，但没在当年住进去，就不能从2027年分的所得税开始用住房贷款减税。
例子：C先生2027年买地建房，但到2028年才搬进去。→ 那么2027年的税没得减，从2028年才可以开始。
→ 规定的理由：住房贷款减税的条件是「买房（或建房）后6个月内入住，并在12月31日仍住在里面」，否则无法认定是“实际自住房”。
④
如果年收入超过2000万，那一年就不能用住房贷款减税。
例子：D先生2027年收入2100万，即使贷款买了自住房，也不能用住房贷款减税。
→ 原因：制度本来是帮中等收入购房者减轻负担，收入太高的人不在救济对象内。
快速记忆：
① 損益通算+住宅ローン控除 OK
② 3000万 or 5000万 + 軽減税率　OK
③ 当年没住进 → 当年不能减税
④ 收入超2000万 → 不能减税
所以本题错误的是 ②。
 

第2問-平成17年試験　問26

所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、個人の宅地建物取引業者が販売の目的で所有している土地を譲渡した場合には、譲渡所得として課税される。
2.建物等の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額がその土地の価額の5／10に相当する金額を超える場合には、譲渡所得として課税される。
3.譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の1／2に満たない金額で個人に対して譲渡した場合には、その譲渡の時における価額に相当する金額によりその資産の譲渡があったものとみなされる。
4.個人が所有期間5年以内の固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額を差し引いた後の譲渡時の金額の1／2相当額が課税標準とされる。
中文讲解
🏖️ 2
①
个人宅建业者卖房卖地 → 不是「譲渡所得」（资本利得），而是事業所得（营业收入）。
例子：A先生是宅建业者，囤了一块地准备卖掉获利。卖出去的钱算营业收入，不算资本利得。
→ 原因：如果是经常性、营利目的的买卖，就算「做生意」，要按营业所得课税。
②
设定地上权或长期借地权时，收取的权利金如果超过土地价值的一半 → 视为「资产转让」，算譲渡所得。
例子：地主把地租给B先生建楼，B先生支付权利金6000万，而地的价值是1亿。因权利金超一半，被视为卖掉一部分土地权益，要交资本利得税。
→ 原因：收这么高的权利金，本质上接近卖地，所以税法按「转让」处理。
③
个人低价把财产卖给别人（价钱不到时价的一半） → 不是一律按时价计算。
例子：C先生把市价1000万的房子，以400万卖给朋友。税法不会强制认定1000万卖出，只是不能拿这笔亏损来抵税。
→ 注意：如果是「卖给法人」，才会按时价认定。
→ 原因：避免个人之间随便低价转让被当成节税手段，但也不至于硬算成高价卖出。
④
个人持有5年以内的固定资产转让 → 属于短期譲渡所得，要全额课税，没有「1/2优惠」。
例子：D先生2022年买的土地，2026年卖掉赚500万 → 属于短期转让，要全额算进所得。只有持有5年以上的「长期譲渡所得」才有一半计入的优惠。
→ 原因：短期转让更像炒买炒卖，不享受税制优惠；长期持有才有优惠。
快速记忆：
① 宅建业者卖房子是营业所得
② 权利金超一半算转让所得
③ 个人低价卖 → 不算时价卖出，也不算损失
④ 持有10以上转让，課税標準会减半
 

第3問-平成19年試験　問26

租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡資産とされる家屋については、その譲渡に係る対価の額が5,000万円以下であることが、適用要件とされている。
2.買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の12月31日までに取得をしたものであることが、適用要件とされている。
3.譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであることが、適用要件とされている。
4.買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己の居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上のものであることが、適用要件とされている。
中文讲解
🏖️ 4
①
说：卖掉的旧房子（譲渡資産）的售价要5000万以下才符合。
错。正确标准是1亿以下。
例子：你卖掉自己住了很久的房子，售价9000万 → 符合条件。售价1亿2000万 → 超出，不符合。
→ 原因：国家限制的是「超大豪宅」不让用优惠，门槛是1亿，不是5000万。
②
说：必须在卖房当年12月31日前买到新房。
错。正确规定是卖房的前年～卖房的翌年之间买都行，最长有3年范围。
例子：2025年卖房 → 2024年～2026年间买新房，都符合。
→ 原因：考虑到买房换房需要时间，给了前后3年宽限。
③
说：卖掉的房子只要持有5年以上就行。
错。必须是持有10年以上。
例子：你住了6年的房子卖掉，不行；住了12年才卖，才可以用特例。
→ 原因：这个优惠是鼓励长期稳定自住房，不是短期炒房。
④
说：新买的房子，居住用面积必须50㎡以上。
对。
例子：买的公寓只有40㎡，不符合；买的住宅80㎡（其中自住部分60㎡），符合。
→ 原因：防止有人用超小型房子来钻漏洞，必须是实际居住用的合适面积。
快速记忆：
① 譲渡資産 → 1亿以下
② 買換期限 → 前年～翌年3年内
③ 持有年数 → 10年以上
④ 新房面积 → 50㎡以上
所以正确答案是 ④。
notion image
 

第4問-令和3年10月試験　問23

所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡所得の特別控除額（50万円）は、譲渡益のうち、まず、資産の取得の日以後5年以内にされた譲渡による所得で政令で定めるものに該当しないものに係る部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、それ以外の譲渡による所得に係る部分の金額から控除する。
2.譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費及び改良費の額は含まれない。
3.建物の全部の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。
4.居住者がその取得の日以後5年以内に固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額（50万円）を控除した後の譲渡所得の金額の2分の1に相当する金額が課税標準とされる。
中文讲解
🏖️ 1
① 譲渡所得の特別控除額（50万円）
解释：
卖资产有时候要交“譲渡所得税”。法律允许大家先用50万日元的控除额把部分利润减掉。但用的时候有先后顺序：
  • 先从5年以内卖掉的资产（短期）的利润里扣
  • 如果还有剩余没用完，再从5年以上持有的资产（长期）里扣
例子：
你卖了一幅画（短期利润30万）+一件古董（长期利润40万），合计70万利润。
先把短期30万全扣掉，还剩20万控除额度。再扣长期利润40万里的20万，最后剩下20万要交税。
为什么这么规定？
因为短期买卖更像投机，国家希望先减轻它的税负，避免重复负担；长期投资本身已经有“1/2課税”的优惠，所以控除放在后面。
② 資産取得費包含哪些
解释：
算“取得费”的时候，不只是买入价和手续费，还包括后续的设备费、改良费。比如你买房花了2,000万，之后加盖一个阳台花100万，这100万也算取得费，可以在卖房计算时扣除。
为什么这么规定？
因为这些钱也是为了让资产更值钱，是实际成本。
③ 借地権の権利金
解释：
如果把土地借给别人建房子，收了“権利金”（租借权的对价）。
  • 如果这笔钱超过土地价格的一半，就视为卖掉了土地的一部分，所以算譲渡所得，不是不动産所得。
例子：
土地市值1,000万，如果收了600万的権利金，那等于你卖出了一半的土地使用权，所以按资产卖出计算。
为什么这么规定？
因为金额太大时，本质上不是“租金”，而是“卖地”。
④ 短期譲渡和課税標準
解释：
卖掉资产时，按持有时间区分：
  • 5年以内 = 短期譲渡所得
  • 5年以上 = 長期譲渡所得
区别是：
  • 短期：利润全额课税
  • 长期：利润只算一半课税（有优惠）
例子：
房子买了3年就卖掉赚200万 → 全部200万算收入。
房子买了10年卖掉赚200万 → 只有100万算收入。
为什么这么规定？
鼓励长期持有投资，不希望大家短期频繁炒作。
快速记忆：
① 50万控除：先短期，后长期
② 取得费：买价＋手续费＋设备改良
③ 権利金超半价：算卖地，属譲渡所得
④ 短期全額，长期对半
 

第5問-平成14年試験　問26(改題)

租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後5年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが、適用要件とされている。
2.譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが、適用要件とされている。
3.買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までの間に取得することが、適用要件とされている。
4.買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上500㎡以下のものであることが、適用要件とされている。
中文讲解
🏖️ 2
① 譲渡資産の家屋（居住していない場合）
解释：
如果你已经搬走了，不住这个房子了，那么要想用到“居住用財産の買換特例”，必须在3年以内（その年の12月31日まで）卖掉。
题目说是5年，这是错的。
例子：
2020年3月搬出 → 必须在2023年12月31日前卖掉。到2025年才卖就太晚了，不能享受特例。
为什么这么规定？
因为政策是为了鼓励“实际自住房的买换”，不是给长期空房或投资房减税。
② 譲渡資産の要件（所有期間＋居住期間）
解释：
要享受特例，卖掉的房子必须是国内的房子，并且在卖掉的那年1月1日时，已经持有超过10年，而且居住时间也要10年以上。
这是题目里唯一正确的。
为什么这么规定？
国家只想给“真正长期自住房”的换购者优惠，不想让炒房客钻空子。
③ 買換資産の取得時期
解释：
新买的房子（買換資産）必须在卖房的前年1月1日～翌年12月31日之间取得。
题目说的是“卖掉那天之后～翌年12月31日”，少了“前年”这一段，所以错了。
例子：
2024年5月卖房 → 新房必须在2023年1月1日～2025年12月31日取得。
为什么这么规定？
因为很多人先买房再卖旧房，这也能算换购。
④ 買換資産の床面積
解释：
新买的房子必须有50㎡以上的居住部分，才算合格。
题目多写了个上限“500㎡以下”，这是错误的，法律没规定上限。
为什么这么规定？
设置下限是为了避免“太小，不适合正常居住”的情况，但不限制上限。
快速记忆：
① 搬出房 → 必须3年内卖，不是5年
② 卖的房子 → 国内＋持有10年以上＋住10年以上
③ 新房取得 → 卖房前年～翌年年底都行
④ 新房面积 → 50㎡以上，没有上限
notion image
 

第6問-平成29年試験　問23

所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.個人が台風により主として保養の用に供する目的で所有する別荘について受けた損失の金額（保険金等により補てんされる部分の金額を除く。）は、その損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除される。
2.建物の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。
3.譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、不動産業者である個人が営利を目的として継続的に行っている土地の譲渡による所得は、譲渡所得として課税される。
4.個人が相続（限定承認に係るものを除く。）により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その資産をその相続の時における価額に相当する金額により取得したものとして計算される。
中文讲解
🏖️ 1
① 别墅台风损失的控除
如果你有一栋别墅（主要用于度假，不是日常生活必须的住房），因台风等灾害损坏了，保险没补偿的部分，可以在当年或次年的“譲渡所得”里扣除。
举例：你有别墅损坏了100万，保险只赔50万，那么剩下50万的损失可以拿来抵消你卖股票、卖地时的盈利。
为什么：因为这是“生活上不必要的财产”，法律允许把这种不可抗力的损失算到譲渡所得里，避免税负不合理。
② 借地权权利金的课税
你把土地租给别人建房，对方付了你一大笔权利金。如果这笔权利金超过土地价值的1/2，税法认定这几乎等于你卖掉了一部分土地的权利，所以要按譲渡所得课税。
而不是“不动产所得”，因为“不动产所得”是稳定的租金收入，不是一次性的大额権利金。
举例：土地值1000万，对方付你600万当权利金 → 超过1/2 → 当作卖资产来课税。
③ 不动产业者卖地的所得性质
“譲渡所得”一般指个人偶尔卖房卖地获得的收益。
但如果你是不动产业者，专门批量买卖土地赚钱，这些土地就是你的“库存商品”，就像便利店卖饮料一样。卖掉的收益不是“譲渡所得”，而是事業所得。
举例：普通人卖掉老家空地赚200万 → 譲渡所得。
不动产商买10块地再卖掉赚200万 → 事業所得。
为什么：税法要区分“投资卖资产的偶发收益”和“做生意的经常收益”。
④ 继承财产的取得费用
如果你继承了父母的房子，然后卖掉，计算“譲渡所得”时，不能用继承时的市场价格，而是要沿用被继承人原来的取得价格。
举例：父亲10年前1000万买的房子，现在你继承时市价是5000万。你卖掉5000万，取得费还是算1000万，不是5000万。
为什么：如果按继承时的市价算，就等于完全消除了父亲那部分潜在的增值收益，国家收不到税 → 所以要继承前后保持连续性。
快速记忆：
① 别墅灾害损失 → 譲渡所得扣除
② 借地権利金超1/2 → 譲渡所得
③ 不动产业者卖地 → 事業所得
④ 继承取得费用 → 原所有者的取得价
正确答案：①
 

第7問-平成13年試験　問26

租税特別措置法第41条の5の特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡資産とされる家屋については、譲渡をした年の1月1日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、その居住の用に供していた期間が10年以上であることが適用要件とされている。
2.買換資産とされる家屋については、租税特別措置法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件とされている。
3.買換資産とされる家屋については、譲渡をした日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに取得するものであることが適用要件とされている。
4.譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。
中文讲解
🏖️ 4
notion image
① 譲渡资产（卖掉的旧房）的持有年限要求
题目说要“所有+居住10年以上”，其实搞错了。
这道题考的是“居住用财产买换等情况下的譲渡损失繰越控除”（也就是：卖掉旧房子有亏损，可以和其他所得相抵，剩下的亏损还能往后3年扣除）。
这个特例要求：卖掉房子的年1月1日时，所有年限超过5年，而不是10年。
例子：你在2010年买了房，2016年卖掉亏了 → 符合（超过5年）。
为什么：亏损控除要求比“課税繰延特例”更宽松，所以5年就够。
② 新买的房子（买换资产）能不能同时用住房贷款控除？
题目说“不可以同时用住宅ローン控除”，这是错的。
实际上，可以和住宅ローン控除并用。
也就是说，你买了新房子还贷款，可以一边用贷款控除减少税金，一边用旧房卖亏的部分做损益通算。
为什么：为了鼓励住房消费，法律放宽条件，给纳税人更多减税机会。
③ 新买的房子的取得时间
题目说“必须在卖掉旧房后的3年12月31日之前取得”，这是错的。
正确规定是：旧房卖掉的前年1月1日到卖掉的翌年12月31日之间取得新房。
例子：2020年卖掉旧房 → 新房必须在2019年1月1日～2021年12月31日之间买。
为什么：目的是确保“卖掉旧房→换新房”动作和生活需要相关，而不是拖得太久。
④ 卖掉的旧房子（譲渡资产）的居住条件
必须是你住过的房子，或者即使不住了，也要在搬出去之后3年内的12月31日之前卖掉，才行。
例子：你2020年3月搬走 → 最迟到2023年12月31日卖掉，才能用特例。
为什么：避免有人把很久以前的空房子拿来套用优惠，必须跟“实际居住”挂钩。
快速记忆：
① 持有年限 → 5年以上
② 新房贷款控除 → 可以并用
③ 新房取得时间 → 前1年～後1年
④ 旧房出售条件 → 搬出后3年内卖掉
 

第8問-平成24年試験　問23

令和7年中に、個人が居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.令和7年1月1日において所有期間が10年以下の居住用財産については、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第1項）を適用することができない。
2.令和7年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除（租税特別措置法第33条の4第1項）の適用を受ける場合であっても、特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（同法第31条の3第1項）を適用することができる。
3.令和7年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その譲渡した時にその居住用財産を自己の居住の用に供していなければ、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用することができない。
4.令和7年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その者と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用することができる。
中文讲解
🏖️ 2
① 3000万特別控除是否受持有年限限制
题目说“持有不满10年的房子不能用3000万控除”，这是错的。
实际上，3000万特別控除不看持有年限，只要是自宅（居住用財産）就可以用。
例子：你住了3年的房子卖掉，也能享受3000万控除。
为什么：政策目的是减轻卖掉自住房的税负，而不是奖励“住得久的人”。
② 5000万特別控除和軽減税率能不能并用
题目说“即使用了収用时的5000万控除，剩下的收益还可以用軽減税率”，这是真的。
也就是说：两个优惠可以叠加。
例子：房子被政府收走，得到补偿，先用5000万控除抵消掉一部分，再对剩下的部分用軽減税率（14%）。
为什么：収用是被动的，所以政策更优待。
③ 軽減税率是不是必须在卖出时自己住着
题目说“卖的时候必须本人还住在里面”，这是错的。
正确是：只要持有10年以上，而且在搬出后三年内的12月31日之前卖掉，也能用軽減税率。
例子：你2019年搬走，最迟2022年12月31日卖掉 → 轻减税率照样可用。
为什么：避免有人刚搬出去就立刻失去优惠，给合理的过渡期。
④ 把房子卖给孙子能不能用3000万控除
题目说“孙子不是同一个生计，可以用3000万控除”，这是错的。
法律明确规定：卖给亲属（配偶、直系血族、同一生计的亲族等）不能用3000万控除。
孙子虽然不是同一生计，但仍然是親族，所以不行。
为什么：避免家庭内部转让房产，假装亏损来逃税。
快速记忆：
① 3000万控除 → 不限年限
② 5000万控除 + 軽減税率 → 可以并用
③ 軽減税率 → 搬出后三年内也行
④ 亲族间转让 → 不能用3000万控除
 

第9問-平成12年試験　問26

個人が、令和7年中に、令和7年1月1日において所有期間が10年を超える家屋を譲渡した場合において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下この問において「軽減税率の特例」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.その家屋を火災により滅失した場合を除き、その家屋を譲渡する直前まで自己の居住の用に供していなければ、軽減税率の特例の適用を受けることができない。
2.その家屋の譲渡について居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けるときは、3,000万円特別控除後の譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
3.その家屋の譲渡について特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合は、譲渡があったものとされる部分の譲渡益があるときであっても、その譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
4.その家屋以外に自己の居住の用に供している家屋（所有期間10年超）を有しており、これらの家屋を同一年中に譲渡した場合には、いずれの家屋の譲渡についても軽減税率の特例の適用を受けることができる。
中文讲解
🏖️ 3
选项1：“房子要一直住到卖掉才行，除非火灾”
错误。比如你有套房子，住了10年，后来搬去外地工作，但在搬走后的3年内卖掉，仍然可以适用轻减税率的特例。也就是说，这个特例不要求卖房前必须现住。
理由：法律允许在离开居住后3年内卖房也能享受税收优惠，避免因为临时搬家而失去优惠。
选项2：“3,000万特別控除后不能再用轻减税率”
错误。举例：卖房赚了5,000万，先减3,000万特別控除，剩下2,000万仍然可以按轻减税率计算。
理由：法律允许特別控除和轻减税率可以叠加，最大程度鼓励自住房交易的税收优惠。
选项3：“买换房特例时不能用轻减税率”
正确。举例：你卖房A买房B，适用买换房特例，即便卖房A有盈利，也不能再额外用轻减税率特例。
理由：买换房特例已经有税收优惠，不再叠加轻减税率，避免重复优惠造成财政损失。
选项4：“同年卖两套房，10年以上的都能用轻减税率”
错误。例：你有主宅和别墅，同年卖掉两套，只有主宅能用轻减税率，别墅不能。
理由：轻减税率只针对主要居住用房，防止有人利用第二套房也享受同样优惠，保护政策初衷。
快速记忆总结：
  1. 离开也能卖：搬走后3年内仍可享轻减税率
  1. 叠加没问题：3,000万，5000万特別控除后仍可用轻减税率
  1. 买换房例外：买换房特例不能再用轻减税率
  1. 只针对主宅：同年卖多套房，非主宅不适用
 

第10問-平成20年試験　問26

所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡所得の長期・短期の区分について、総合課税とされる譲渡所得の基因となる機械の譲渡は、譲渡のあった年の1月1日において所有期間が5年を超えているか否かで判定する。
2.譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料等の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。
3.総合課税の譲渡所得の特別控除額（50万円）は、譲渡益のうちまず長期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、短期譲渡に該当する部分の金額から控除する。
4.個人に対して、譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で譲渡した場合において、その譲渡により生じた損失の金額については、譲渡所得の金額の計算上、なかったものとみなされる。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：“总合课税的机器卖掉，长短期按1月1日判断”
错误。比如你2015年买了一台机器，2025年3月卖掉。判断长短期时，不是看2025年1月1日，而是看卖出的当天是否超过5年。
理由：总合课税（机器、株式等）强调“实际持有期间”，按卖出日计算，土地建物分离课税才按年初1月1日。
选项2：“取得费只包括买价和手续费，不包括改良费”
错误。例：买房1000万，装修投入50万，卖房时计算取得费=1000+50=1050万。
理由：法律规定取得费包括买入时花费和后期投入的改良费用，这样计算更贴近实际投资成本。
选项3：“特別控除先扣长期，再扣短期”
错误。例：你有短期收益30万、长期收益40万，特別控除50万，先用在短期30万，剩20万再扣长期收益。
理由：税法设计这样是因为短期收益税率通常高于长期，先抵消短期收益更合理。
选项4：“低于市价一半卖给个人，损失不算”
正确。比如你拥有一台机器，市价100万，却卖给朋友40万产生60万损失，这60万不能在税务上抵扣其他收入。
理由：防止通过低价卖给特定个人来制造税务损失，避开税收。
快速记忆总结：
  1. 总合课税按卖出日：机器等总合课税资产长短期按卖出日持有期判断
  1. 取得费包含改良费：资产取得时的投入都算取得费
  1. 特別控除先短期：总合课税特別控除50万先抵短期，再抵长期
  1. 低价卖损失无效：卖价低于市价一半给个人的损失不允许抵扣
 

第11問-令和6年試験　問23

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、以下の居住用家屋は、令和6年に建築基準法第6条第1項の確認（建築確認）を受けたものとする。 1.令和7年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときであっても、令和7年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
2.令和7年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、令和7年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
3.令和6年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得した場合において、令和7年中に居住用家屋を新築して居住の用に供したときは、令和6年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
4.令和7年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その居住用家屋の取得に係る住宅借入金等の償還期間等が契約において3年とされているときは、令和7年以後3年間の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
中文讲解
🏖️ 2
选项1：“前年卖房用了轻减税率，次年还能用住宅ローン控除”
错误。比如2026年卖房享受了轻减税率特例，2027年买新房并申请住宅ローン控除，不可以。
理由：法律规定，为了防止同一时间享受多个税收优惠，若前一年用过轻减税率，次年不能再用住宅ローン控除。
选项2：“前年卖房买换房产生的损失，用損益通算也可以用住宅ローン控除”
正确。举例：你卖旧宅亏损50万，买新宅贷款，可以同时享受住宅ローン控除。
理由：买换房产生的譲渡損失允许与总所得抵扣，不会和住宅ローン控除冲突，法律允许叠加使用，鼓励换房自住。
选项3：“前年买了土地，次年建房居住，前年也能享住宅ローン控除”
错误。例：2026年买地，2027年建房并入住，2026年不能享受住宅ローン控除。
理由：住宅ローン控除要求家屋取得并实际居住才能适用，购买土地但未居住的年份不符合条件。
选项4：“贷款期限3年，次年也能享住宅ローン控除”
错误。住宅ローン控除只适用于贷款期限10年以上的贷款。3年期贷款不满足条件。
理由：短期贷款税收优惠力度小，法律只鼓励长期贷款用于自住。
快速记忆总结：
  1. 轻减税率能和3000，5000叠加：前年卖房用轻减税率，次年不能用住宅ローン控除
  1. 买换房亏损可和大部分叠加：买换房产生的損失与住宅ローン控除可同时使用
  1. 买地不算：未实际居住年份不能享受住宅ローン控除
  1. 贷款期限限制：住宅ローン控除只适用10年以上贷款
 

第12問-令和元年試験　問23

個人が令和7年中に令和7年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合のその譲渡に係る譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.その譲渡について収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、その特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
2.居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、その個人が令和5年において既にその特例の適用を受けている場合であっても、令和7年中の譲渡による譲渡益について適用を受けることができる。
3.居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、その個人がその個人と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、適用を受けることができない。
4.その譲渡について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合には、その譲渡があったものとされる部分の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができない。
中文讲解
🏖️ 2
选项1：“收用或交换时5,000万特別控除后还能用轻减税率”
正确。比如政府收用你的住宅，你获得了5,000万特別控除，那么在计算譲渡所得时仍然可以对特別控除后的部分适用轻减税率。
理由：法律允许收用补偿特例和轻减税率叠加，因为补偿性质和自住房优惠不冲突。
选项2：“前两年已用过轻减税率，令和7年再卖房还能用轻减税率”
错误。例：2025年卖房用轻减税率，2027年再卖另一套自宅，这次不能再用轻减税率。
理由：轻减税率特例规定，连续三年内不能重复使用，防止滥用税收优惠。
选项3：“3,000万特別控除不能用在不与自己同住的孙子”
正确。比如你卖房给孙子，但孙子不与你同住，不能享受3,000万特別控除。
理由：法律限定适用对象为配偶、直系亲属、或与自己生计一体的家庭成员，防止家庭外转让享受优惠。
选项4：“收用代替资产特例部分不能用轻减税率”
正确。比如政府补偿超出代替房价的部分，这部分譲渡所得不能再享受轻减税率。
理由：代替资产特例已经调整了所得，法律规定该部分不重复享受居住用特例，避免重复优惠。
快速记忆：
  1. 收用可叠加：收用5,000万特別控除后仍能用轻减税率
  1. 轻减税率不可重复：前两年用过，次年卖房不能再用
  1. 特別控除对象有限：3,000万特別控除只对同住直系亲属适用
  1. 5000万可和轻减税率叠加，代替資産的譲渡益不可以
逻辑核心：居住用财产特例鼓励自住、合理交易，同时限制重复或滥用优惠的行为。
 

第13問-平成15年試験　問26

居住用財産を譲渡した場合における所得税の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.譲渡した年の1月1日において所有期間が10年以下の居住用財産を譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
2.譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合において、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するときには、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
3.居住用財産を配偶者に譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
4.居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用については、居住用財産をその譲渡する時において自己の居住の用に供している場合に限り適用することができる。
中文讲解
🏖️ 3
这道题考的是居住用财产的3,000万特別控除（譲渡所得特別控除）：
选项1：“卖房时拥有期≤10年就不能用3,000万特別控除”
错误。例：你2018年买的房子，2027年卖掉，拥有期不到10年，仍然可以用3,000万特別控除。
理由：3,000万特別控除不限制拥有期间，只要是居住用房就可用，鼓励自住房交易。
选项2：“卖超过10年的房子用轻减税率时不能再用3,000万控除”
错误。例：你住了15年的房子，卖掉后用轻减税率特例，可以同时用3,000万特別控除。
理由：法律允许轻减税率和3,000万控除叠加，减少纳税负担。
选项3：“卖给配偶不能用3,000万控除”
正确。例：你把房子卖给配偶或父母、孩子等近亲属，不能用3,000万特別控除。
理由：防止家庭内部交易滥用税收优惠，只有卖给非近亲属才可享受。
选项4：“只有卖房时自己住着才能用3,000万控除”
错误。例：你搬出去一年后卖房，仍可在搬出后三年内使用3,000万特別控除。
理由：法律允许搬出后三年内出售仍享控除，鼓励合理调整居住和出售时间。
快速记忆总结：
  1. 拥有期不限：不管房子住多久，都可以用3,000万控除
  1. 轻减税率可叠加：卖超过10年的房子可同时享受
  1. 近亲属不可用：卖给配偶、父母、子女等近亲属不能用
  1. 搬出三年内可用：卖房时不住着也可以，只要在搬出后三年内
 
 
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