133-借地借家法（士地）-困難①

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Sep 21, 2025

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第1問-令和3年12月試験　問11

次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。

2.借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。

3.借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

4.借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

中文讲解

🏖️ 3

借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。

解释：错误。

原因：借地权更新时，第一次更新存续期至少20年，第二次及以后更新至少10年，不受原合同30年的限制。

举例：原合同30年，到第一次更新时，可以约定更新为25年或30年都行。

借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。

解释：错误。

原因：即使土地上有建筑物，若借地权设定者有正当理由，仍可拒绝更新（借地借家法5条1项）。

举例：租户请求更新，但土地所有者打算建自用建筑，有正当理由就可以反对。

借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

解释：正确。

原因：借地权的对抗力仅限于建物登记上标注的土地范围，保证第三者可以通过登记判断权利范围。

举例：租户租了A、B两块地，但只在A地建房登记，对B地的借地权不能对抗第三者。

借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

解释：错误。

原因：法律规定最后2年分地代可设先取特权（借地借家法12条1项），而不是3年。

举例：租户欠地租，土地所有者可对建筑物享有2年的地租先取权。

快速记忆：

借地权更新：第一次更新≥20年，之后≥10年。

更新异议：有正当理由可拒绝。

对抗第三者：只对建物登记标注的土地有效。

先取特权：最后2年地租可设先取特权。

第2問-令和2年12月試験　問11

次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。

2.借地権者が登記ある建物を火災で滅失したとしても、建物が滅失した日から2年以内に新たな建物を築造すれば、2年を経過した後においても、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。

3.土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。

4.借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。

中文讲解

🏖️ 4

借地权的对抗力其实很直观：只要在租赁的土地上有自己名下的登记建筑，就可以对抗第三者，不管这块土地上有几栋建筑。

“借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。”

错误。实际上表题登记（建物的显示登记）就足够了，不需要自己名下的借地权登记就能对抗第三者（最判昭50.2.13）。

原因：法律认为，只要第三者能从登记判断谁有权利，就能实现公平保护。

“借地権者が登記ある建物を火災で滅失したとしても、建物が滅失した日から2年以内に新たな建物を築造すれば、2年を経過した後においても、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。”

错误。建物灭失后，借地权的对抗力仍需满足①公告建物灭失事项、②新建建物的登记者身份等条件，否则2年后就不能对抗第三者（借地借家法10条2项）。

原因：避免第三者无法判断谁享有权利导致交易不安全。

“土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。”

错误。只要出租人（原借地权人）有对抗力，转租人就可以援用借地权对抗第三者，不需要自己额外具备对抗力（最判昭39.11.20）。

原因：保障转租人的权益，避免重复登记麻烦。

“借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。”

正确。一笔土地上只要有一栋登记建筑，就能保护整块土地的借地权（大判大3.4.4）。

原因：法律保护借地权的整体利用，不因建物数量而削弱权利。

快速记忆：

1 错：表题登记就够，不需额外登借地权。

2 错：建物灭失后需公告和新建登记者，否则对抗力2年后失效。

3 错：转租人可援用原借地权对抗第三者。

4 对：一笔土地有一栋登记建筑，借地权对抗力覆盖全土地。

第3問-令和4年試験　問11

建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。

2.転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者（転借人）は建物を再築することができない。

3.借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。

4.借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。

中文讲解

🏖️ 3

建物灭失和再建问题，借地权法里有明确保护借地人的规定：借地权存续期间内建物灭失，借地人可重新建造并延长借地权，但必须符合法律和承诺要求。

“借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。”

错误。没有借地权人（出租人）承诺，建物再建不会延长借地权。但是法律上，承诺日和築造完成日开始延长20年

要求对方承诺，20天内没回信，也算对方承诺

原因：保护出租人利益，防止借地人擅自延长合同期限。

“転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者（転借人）は建物を再築することができない。”

错误。转借地权者也可以在存续期间内重新建造建物，继承借地权的延长效力（借地借家法7条3项）。

原因：保障转借人的权益，维持土地使用连续性。

“借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。”

正确。借地权法保护借地人利益，禁止限制再建延长借地权的特约（最判昭33.1.23）。

原因：保证借地权人能根据法律延长借地权，不受不利约定限制。

“借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。”

错误。建物占用土地仍需支付相当地租，即使拒绝交付建筑物，因为使用土地形成不当得利（最判昭39.12.4）。

原因：保护土地所有者利益，防止借地人占用土地而不支付对价。

快速记忆：

1 错：无承诺建物再建不延长借地权。

2 错：转借地权者也可重新建造建物。

3 对：禁止限制再建延长借地权的特约无效。

4 错：建物占用土地仍需支付地租。

第4問-令和3年10月試験　問11

Aは、所有している甲土地につき、Bとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約（以下この問において「借地契約」という。）を締結する予定であるが、期間が満了した時点で、確実に借地契約が終了するようにしたい。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。

2.居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。

3.居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でBからAに移転する旨の特約を有効に定めることができる。

4.借地契約がBの臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を5年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。

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