113-賃貸借契約-困難① | みなみの風物詩

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Sep 20, 2025

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第1問-令和4年試験　問8

AがB所有の甲土地を建物所有目的でなく利用するための権原が、①地上権である場合と②賃借権である場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、AもBも対抗要件を備えているものとする。 1.①でも②でも、特約がなくても、BはAに対して、甲土地の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

2.CがBに無断でAから当該権原を譲り受け、甲土地を使用しているときは、①でも②でも、BはCに対して、甲土地の明渡しを請求することができる。

3.①では、Aは当該権原を目的とする抵当権を設定することができるが、②では、Aは当該権原を目的とする抵当権を設定することはできない。

4.Dが甲土地を不法占拠してAの土地利用を妨害している場合、①では、Aは当該権原に基づく妨害排除請求権を行使してDの妨害の排除を求めることができるが、②では、AはDの妨害の排除を求めることはできない。

中文讲解

🏖️ 3

① 假设A租了B的土地，不是为了盖房子，只是为了使用。

如果是地上权（①），那是物权，地上权人有独立的支配力；

如果是租赁权（②），那是债权，要靠合同约束。

题目说“B要不要负责修缮”——

地上权的情况下，法律没有规定地主要修理；

但租赁权中，房东（出租人）有修缮义务（民法606条1項）。

所以“①②都要修缮”是错的。

为什么这么规定：地上权人几乎等于“半个地主”，自己用地自己负责修缮，不用麻烦地主。租客则依赖房东提供可用的状态，所以房东有修缮义务。

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② C在没有地主B的同意下，从A那拿到权利并开始用地。

地上权（①）是物权，可以自由转让，不需要地主同意；

租赁权（②）是债权，要转让或转租，必须经房东同意，否则房东可以解除合同（民法612条）。

所以B只能在②的情况下要求C腾地。

为什么这么规定：地上权人是独立的权利人，不能被地主左右；而租赁是信赖关系，房东要知道是谁在用。

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③ 地上权是物权，可以单独拿出来抵押（民法369条2項），

租赁权只是合同上得来的“使用权”，不能单独抵押。

但如果在这块租地上建了房子，房子的抵押权可以连带影响到土地使用权。

为什么这么规定：地上权能直接对抗一切人（强权利），租赁权只是债权，只能对抗房东。

所以这个选项正确。

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④ 如果有人D占了地，地上权人当然能要求“滚出去”。

租赁权人虽然是债权人，但只要有对抗要件（登记等），也可以对抗D，要求排除妨害（民法605条の4）。

所以，不管是①还是②，A都能要求D移走。

为什么这么规定：避免第三人乱入破坏租客或地上权人的正常使用，保护合法使用者。

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快速记忆：

① 修缮义务→只有租赁权（②）才有

② 明渡請求→只有租赁权（②）才可

③ 抵押設定→只有地上权（①）可设

④ 妨害排除→①②都能用

第2問-令和2年12月試験　問6

AはBにA所有の甲建物を令和7年7月1日に賃貸し、BはAの承諾を得てCに適法に甲建物を転貸し、Cが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.Aは、Bとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Bの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってCに対抗することはできない。

2.Cの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、AはBに対して、甲建物の返還を受けた時から1年以内に損害賠償を請求しなければならない。

3.AがDに甲建物を売却した場合、AD間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はDに移転する。

4.BがAに約定の賃料を支払わない場合、Cは、Bの債務の範囲を限度として、Aに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Bに賃料を前払いしたことをもってAに対抗することはできない。

中文讲解

🏖️ 1

① A把房子租给B，B又得到A同意转租给C。后来A和B协议解除租约（两人同意结束租约）。

一般来说，合意解除只能在A和B之间生效，对C这种“第三人”不能直接要求他搬走；

但如果在解除时，B已经有拖欠租金等违约行为，也就是说A本来就有債務不履行解除権，那么就可以把这种解除当作“违约解除”来看待。

这时A可以要求C搬走（民法613条3項）。

为什么这么规定：防止B明明违约，A却因为“走形式合意解除”而失去对C的追索权，不让转租成为逃避责任的漏洞。

——

正确句：如果B有违约，A合意解除也能对C主张结束租约。

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② C用房子时违反了约定用途，比如乱改结构或乱堆杂物，造成损坏。

这种情况下，A要在收回房子后1年内向B要求赔偿，否则就失效（民法600条1項、622条）。

C虽然是次租客，但对A来说是B的履行补助者，C的行为等于B的责任。

为什么这么规定：1年限制是为了让房东尽快主张权利、尽快结算，防止过久争议不清。

——

正确句：房东必须在收回房屋后1年内要求赔偿，否则就过期。

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③ A把房子卖给D，只要B的租赁关系是有对抗力（已交付）的，D就会自动继承房东地位。

也就是说，租客B继续住、继续付租金，只是换了个房东。

除非A和D特别约定“租约地位不转移”，否则这就是默认规则（民法605条の2）。

为什么这么规定：维护租客稳定生活，不因房东更换就被赶走。

——

正确句：房子卖给别人后，新主人会自动继承房东的地位。

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④ 如果B欠A房租，而C又是合法转租人，那A可以直接向C要钱。

但C只能在B欠A的租金范围内支付，不能多。

而且，即使C已经把房租提前付给B，也不能拿这个理由拒绝A的要求。

为什么这么规定：防止B卷走房租不还A，保障原房东的利益。

——

正确句：B不付租金时，C要直接付给A，预付给B也没用。

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快速记忆：

① B违约→A可合意解除并让C搬走

② 损坏→A须在收回后1年内索赔

③ 房子卖→新房东自动继承租约

④ 欠租→C得直接向A付，不得以预付对抗

第3問-令和5年試験　問9

Aを貸主、Bを借主として甲建物の賃貸借契約が令和7年7月1日に締結された場合の甲建物の修繕に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.甲建物の修繕が必要であることを、Aが知ったにもかかわらず、Aが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。

2.甲建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Aが必要な修繕を直ちにしないときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。

3.Bの責めに帰すべき事由によって甲建物の修繕が必要となった場合は、Aは甲建物を修繕する義務を負わない。

4.甲建物の修繕が必要である場合において、急迫の事情があるときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。

中文讲解

🏖️ 2

① 房东A知道房子坏了却拖太久不修，那租客B就可以自己修。

例如：屋顶漏水，A知道后却一直不修，B可以找工人修，然后修理费作为必要费用向A要回。

为什么这么规定：防止房东放任损坏，让租客生活受影响。

——

正确句：房东知道房子坏了还不修，租客可自行修并向房东要钱。

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② 房子坏了，B通知A修理，但A没有立刻动手修。