111-賃貸借契約-簡単① | みなみの風物詩

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Sep 20, 2025

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第1問-令和3年12月試験　問1

次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。（判決文）私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。 1.権利に対する違法な侵害に対抗して法律に定める手続によらずに自力救済することは、その必要の限度を超えない範囲内であれば、事情のいかんにかかわらず許される。

2.建物賃貸借契約終了後に当該建物内に家財などの残置物がある場合には、賃貸人の権利に対する違法な侵害であり、賃貸人は賃借人の同意の有無にかかわらず、原則として裁判を行わずに当該残置物を建物内から撤去することができる。

3.建物賃貸借契約の賃借人が賃料を1年分以上滞納した場合には、賃貸人の権利を著しく侵害するため、原則として裁判を行わずに、賃貸人は賃借人の同意なく当該建物の鍵とシリンダーを交換して建物内に入れないようにすることができる。

4.裁判を行っていては権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に私力の行使が許される。

中文讲解

🏖️ 4

这个题目讲的是自力救济（私力救済）的原则和例外。简单来说，法律原则上禁止自己用暴力或强制手段解决纠纷，必须走法律程序，但在紧急且无法通过法律程序保护自己权利的情况下，可以有限度地例外行使。

“权利受到非法侵害时，不论情况如何，都可以自行救济，只要不超出必要范围。”

错。自力救济原则上是禁止的。判决明确说明，只有在紧急且无法通过法律手段维护权利的特別情况下，才允许有限度行使。不是任何情况都允许。

举例：别人欠你钱，你不能直接上门拿，只能通过法院，否则违法。

总结：自力救济非随意可为，必须有特殊紧急情况。

“租赁合同结束后，如果房内还有租客的家具，房东可以不经法院直接清除。”

错。家具仍属于原租客所有，房东直接搬走是侵犯所有权，必须走法律程序。

举例：租期结束，房里还剩家具，房东不能直接丢掉或卖掉，必须先起诉或者协商处理。

总结：合同结束不等于房东可私自处理租客物品。

“租客拖欠一年房租，房东可不经法院换锁锁门。”

错。换锁属于自力救济行为，没有紧急特殊理由通常违法，可能构成不法行为。

举例：租客欠租很久，房东不能直接换锁赶人，必须通过法院。

总结：欠租也不能随意自力救济。

“法院程序难以维持权利时，紧急特殊情况可有限度使用自力救济。”

对。这完全符合判决文：紧急、不可避免、限度内才允许自力救济。

举例：有人深夜入侵你房子抢劫，你可以临时采取手段阻止，事后仍需交给法律处理。

总结：紧急特殊情况，限度内可例外使用自力救济。

快速记忆：

自力救济非随意，需特殊情况。

租客物品不可私自处理。

欠租也不能随意换锁赶人。

紧急情况限度内可例外救济。

第2問-平成30年試験　問8

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。（判決文）　賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。 1.賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。

2.通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。

3.賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。

4.賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。

中文讲解

🏖️ 1

这个题目讲的是租赁物件的原状回復义务，也就是租客在合同结束后，需要把房子恢复到原来的状态，但有一个重要限制：通常损耗（normal wear and tear）不算在租客必须恢复的范围内，除非合同里明确约定。

“无论租客如何使用，损耗的减值都由房东通过租金回收。”

错。判决明确指出，租金只包含社会通念上的通常使用所产生的通常损耗的费用，而不是所有损耗。

举例：墙壁上出现小裂痕属于通常损耗，租金里已经包含；但如果墙壁被租客乱画或打洞，这种损坏不属于通常损耗，租客需要修复或赔偿。

总结：租金只覆盖通常损耗，不覆盖所有损坏。

“通常损耗是指租客按社会通念正常使用时产生的物件劣化或价值减少。”

对。判决中明确了这个定义。

举例：家具使用一年后轻微磨损、地板轻微刮痕，都属于通常损耗。

总结：通常损耗＝正常使用造成的磨损。

“合同没明确说明通常损耗的范围，也没口头说明，租客不应承担通常损耗的原状回復义务。”

对。判决认为，如果没有明确约定，让租客修复通常损耗就是额外负担，不公平。

举例：合同没有写“地板轻微划痕无需赔偿”，房东就不能要求租客自行修复这些划痕。

总结：无明确约定，租客不承担通常损耗修复责任。

“即便合同写明租客有原状回復义务，也不意味着租客需额外支付通常损耗的修复费用。”

对。判决强调，除非合同有特别约定，否则原状回復义务不包括通常损耗。

举例：合同写租客要把房子恢复原状，但租金里已包含地板磨损、墙面轻微裂痕等，不需额外付费。

总结：原状回復义务≠支付通常损耗修复费。

快速记忆：

租金只涵盖通常损耗，不是所有损耗。

通常损耗＝正常使用造成的劣化。

无明确约定，租客不负责通常损耗。

原状回復义务不等于支付通常损耗。

第3問-令和2年10月試験　問4

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和7年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。 1.賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。

2.賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。

3.賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

4.賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。

中文讲解

🏖️ 3

这个题目讲的是租赁合同结束时的敷金返还与原状回復义务，核心是原状回復义务不包括通常损耗，敷金返还遵循先返还房屋再返还敷金原则。

“租客需把所有损伤包括通常使用产生的磨损都恢复原状。”

错。民法621条规定，通常损耗和自然的经年变化不在原状回復义务范围内，因为这些费用已包含在租金里。

举例：墙面轻微划痕或地板磨损，租客不需修复。

总结：通常损耗不需原状回復。

“无论租客是否有过错，所有损伤都必须恢复原状。”

错。只有租客有过错或不当使用造成的损坏才需要恢复，自然灾害等非归责损伤不算。

举例：水管爆裂导致墙面渗水，不是租客责任，不需恢复。

总结：非归责损伤不需原状回復。

“房东在收到租客要求返还敷金前，可拒绝返还直到收回房屋。”

对。敷金返还属于同居履行原则，租客要求返还敷金时，房东可先要求交还房屋。民法622条之2明确规定，返还敷金前必须先返还房屋。

举例：租客搬走前要求返还敷金，房东可先收回钥匙和房屋。

总结：敷金返还需先返还房屋。

“租客可以要求房东用敷金抵扣未付租金。”

错。敷金可由房东用于抵扣未付租金，但租客不能主动要求这么做。

举例：租客欠租金，房东有权直接从敷金中扣除。

总结：敷金抵扣租金由房东决定。

快速记忆：

通常损耗不在原状回復范围。

非归责损伤不需恢复。

敷金返还必须先返还房屋。

敷金抵扣租金由房东执行，租客不能要求。

第4問-平成26年試験　問7

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。 1.BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

2.Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。

3.BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。

4.AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

中文讲解

🏖️ 2

这个题目讲的是借地上的建物所有权人（B）的权利与转租、妨害排除，核心是建物所有者可以自行处置建物，借地权人有权对妨害排除。

“B未经A同意将建物租给C，A可以解除土地租赁合同。”

错。判例明确，土地转租仅指土地本身，建物所有者有权自行出租建物，土地所有者无权因建物出租解除土地租赁合同。

举例：B建好房子后租给C，即使未通知A，A不能解除土地租赁合同。

总结：建物出租不等于土地转租，土地所有者不可随意解除合同。

“C非法占用土地妨碍B使用，B可代位行使A的所有权或依据自身借地权排除妨害。”

对。判例规定，不动产借用人遇到第三者妨害可行使妨害排除权，既可以代位行使土地所有者权利，也可以基于自身的租赁权行使。

举例：C占用土地建围墙阻挡B使用，B可以要求C拆除围墙，保护自己的使用权。

总结：借地人可代位或直接排除第三者妨害。

“B经A同意将土地转租给C，即使AB合同解除，A不能对C主张解除。”

错。民法613条3明确，AB合同因B违约解除，A可对转租人C主张解除。

举例：B欠租导致AB合同解除，A可向C主张终止转租合同。

总结：合同解除可对转租人主张权利。

“合同未约定租金支付时间，B需当月末支付下月租金。”

错。民法614条规定，租金按当月分当月末支付，而非下月租金。

举例：1月租金应在1月底支付，而不是提前支付2月租金。

总结：租金按当月分当月末支付。

快速记忆：

建物出租不等于土地转租，土地所有者不可随意解除。

借地人可代位或直接排除第三者妨害。

合同解除可对转租人主张权利。

租金按当月分当月末支付。

第5問-令和3年10月試験　問1

次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。（判決文）賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがつて、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところはないと解すべきである。 1.賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

2.賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。

3.賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。

4.賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。

中文讲解

🏖️ 1

这个题目讲的是敷金与房屋明渡的履行顺序及留置权，核心是房屋明渡在先，敷金返还在后，留置权不能阻止房屋交付。

“如果房屋明渡债务属于先履行关系，租客不能凭敷金返还权对房屋主张留置权。”

对。判例说明，敷金返还债务在房屋明渡之后才发生，所以租客在房屋未交付前不能用敷金主张留置。

举例：租客欠敷金，但房东要求退房，租客不能拒绝交房。

总结：房屋明渡在先，敷金返还在后，留置权不成立。

“房屋明渡和敷金返还属于同一双务合同的对价债务。”

错。敷金是附随于租赁合同的独立合同，不是租赁合同本身的对价债务。

举例：房屋明渡后，敷金返还仍需另行履行，二者不是同一债务关系。

总结：敷金合同独立于租赁合同。

“敷金只能担保租赁结束前产生的债权，房屋明渡前产生的债务不能从敷金扣除。”

错。敷金可以担保租赁合同产生的所有债务，包括明渡延迟的损害赔偿等。

举例：租客延迟交房，房东可从敷金扣除赔偿。

总结：敷金可担保租赁合同全部债务。

“房屋明渡与敷金返还可视为同意履行关系以符合敷金性质。”

错。判例明确，两者不构成同意履行关系，敷金性质并不要求同时履行。

总结：明渡与敷金不构成同意履行。

快速记忆：

房屋明渡在先，敷金返还在后，留置权不成立。

敷金合同独立于租赁合同。

敷金可担保租赁合同全部债务。

明渡与敷金不构成同意履行。

第6問-平成23年試験　問7

Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

2.Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。

3.Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

4.Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

中文讲解

🏖️ 4

这个题目讲的是合法转租情况下，房东、租客、转租人之间的权利义务，重点是房东解除租赁合同时对转租人的效力和先取特权。